Menetluskulud
Poolte vahel puudusid kirjalikud kokkulepped selle kohta, et hageja peab kostjale täiendavalt hüvitama ehitustööde maksumuse. 2. Suuremas osas on kostja poolt tehtud remondi/renoveerimistööd seotud kostja vajaduste ja isiklike soovidega hoone välimuse muutmiseks. Päästeameti paikvaatluse protokollist tuleneb, et osa rikkumisest on seotud kostja tegevusega (nt. „teedel hoiustatakse mööblit ja suuri lillepotte“ jt.). Puuduste kõrvaldamisega hakkas tegelema kostja, sellepärast alandas hageja alates augustist 2020 kuni oktoobrini 2020 üüritasu suurust kuni 250 eurot (s.o neli korda vähem kui üürilepingus 1 kokkulepitud suurus) ning alates jaanuarist 2020 kuni juunini 2021 (s.o kuus kuud) ei esitanud kostjale arveid üüri eest. Augustist 2020 kuni oktoobrini 2021 säästis kostja üüritasu arvel 11 250 eurot (750 eurot * 15 kuud). Antud summa arvel oli kostjal võimalik kustutada puuduste kõrvaldamisega seotud kulud. Kommunaalvõlgnevus on 11319,71 eurot (elekter 10567,16 eurot, G4S teenused 348,05 eurot ja vesi 404,50 eurot). Kostjal puudub õiguslik õigus nõuda hagejalt tagasi tema poolt hagejale tehtud maksed üüri ja kommunaalkulude eest ja selle summa tasaarvestamiseks. Tegemist on tingimuslikult tehtud tasaarvestusega ja see on tühine (
II KOSTJA VASTUS 3. Kostja vaidleb hagile vastu. 05.11.2021 toimus kinnistu omaniku vahetus,
lg 1 alusel läksid kõik üürilepingust tulenevad üürileandja õigused üle kinnistu uuele omanikule ning hageja ei või enam üürilepingust tulenevaid õigusi teostada. Pärast üürilepingu sõlmimist ja hoone valduse saamist selgus, et hoone ei vasta seadusest tulenevatele nõuetele. Kostja teavitas hagejat eeltoodud puudustest. Puuduste tõttu ei saanud kostja hoonet ja garaaži sihtotstarbeliselt kasutada, millest hageja oli samuti teadlik. Hoone elektrijuhtmestik ei võimaldanud lihtsalt elektriradiaatorite paigaldamist. Vajalik oli vana elektrijuhtmestiku eemaldamine ja uue juhtmestiku paigaldamine. Kostja tellimusel koostati projekt (23.10.2019 Imperelekter OÜ). Pärast seda asus 28.10.2019 Electrical Team OÜ elektritöid 2 teostama.18.08.2020 koostas Päästeamet hoone paikvaatluse protokolli, millest selgus, et hoone ei vasta tuleohutusnõuetele. 4. Kostja kasutusse antud hoone ei olnud lepingujärgseks kasutamiseks (majutusteenus, noortekeskus) sobivas seisundis, hoone ei vastanud seadusest tulenevatele ohutusnõuetele, hoonel puudusid seadusega ettenähtud projektid teostatud ümberehitustele. Sellega on hageja rikkunud
Antud juhul ei saanud kostja hoonet sihtotstarbeliselt kasutada eeltoodud oluliste puuduste tõttu ja kostja ei pea selle eest tasuma
Säte vabastab kostja mitte ainult üüri, kuid ka kõrvalkulude tasumisest. Garaaži ei saanud kostja hoonega tekkinud probleemide tõttu samuti kasutada. Kostja vajas garaaži peahoone tegevusega seotud esemete ladustamiseks. Kostja on tasunud hagejale üüri ja kõrvakuludena kokku 11095, 97 eurot, mida hoone lepingutingimustele mittevastavuse tõttu ei pidanud kostja hagejale tasuma. Kostja nõuab hagejalt 11095,97 eurot tagastamist. Kui kohus leiab, et garaaži eest esitatud üüri nõue on põhjendatud, siis tasaarvestab kostja eeltoodud nõude hageja üürinõudega garaaži eest. Kostja on teinud hoonele kulutusi 6316,88 eurot ja kui kohus peab hageja nõudeid põhjendatuks, tasaarvestab kostja eeltoodud nõude haginõudega. III KOHTU PÕHJENDUSED 5. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lg 1 kohaselt võib kohus poolte nõusolekul lahendada asja seda kohtuistungil arutamata. Pooled olid nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kohus, selgitanud välja menetlusosaliste seisukohad, tutvunud tsiviilasja materjalidega ning hinnanud asjas kogutud tõendeid, leiab et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Vaidlust ei ole selle üle, et pooled sõlmisid 30.04.2019 Jõhvis, Jaama tn 6 hoone üürilepingu ja 06.03.2019 samas asuva garaažiboksi nr 5 üürilepingu. Lepingud ei ole lõpetatud ja need on kinnistu uuele omanikule 05.11.2021 üle läinud. Pooled olid eri meelt selles osas, kas
lg 1 alusel kinnisasja üürilepingu üleminekul uuele omanikule, on enne üleminekut tekkinud võlga õigus nõuda endisel, või uuel omanikul.
lg 1 kohaselt üüritud asja omaniku vahetumisel võib omandaja nõuda üürnikult üüri maksmist omandi ülemineku kalendrikuule järgnevast kalendrikuust. Üür varasema aja eest tuleb maksta senisele üürileandjale. Eeltoodu alusel on hageja õigustatud nõudma üürivõlga ja kõrvalkulusid, mis on tekkinud enne omandi üleminekut (so. enne 05.11.2021). 6. Hageja nõuab üüritasu ja majandamiskulude (elekter, vesi ja valveteenused) võlgnevust. Kostja põhiliseks vastuväiteks on see, et tal ei olnud kohustust tasuda üüri, kuna ta ei saanud hoonet sihtotstarbeliselt kasutada. Kostja vastuväidete kohaselt selgus pärast üürilepingu sõlmimist ja hoone valduse saamist, et hoone ei vasta seadusest tulenevatele nõuetele (elektrijuhtmestik vajas välja vahetamist ja Päästeamet leidis, et hoone ei vastanud tuleohutusnõuetele).
lg 1 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu. Lepingu p 3.
järgi ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama ning mis välistas üürieseme sihtotstarbelise kasutamise. Tuleohutuse seaduse (TuOS) § 3 ja ka Lepingu 3.
lg 1 alusel maksma üüri ja kõrvalkulusid (hagis kommunaalkulud) summas 7632, 17 eurot (võlgnevuse tabel ja esitatud arved). Siit tulenevalt ei oma tähendust hageja väiteid hinna alandamisest (08.2020-10.2020) ja maksepuhkusest (01.2020-06.2021). Viimane periood ei kattu ajaga, kui hoone kasutamine ei olnud võimalik. Üürnik võib nõuda üüri alandamist (
Kui kasutusvõimalus puudub (on välistatud), nagu antud juhul, võib üürnik üüri ja kõrvalkulude maksmisest keelduda (
Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on üüritud asjale parendusi teinud, sh paigaldanud keskkütte asemel elektrikütte. 11. Hageja väitel ei olnud poolte vahel kirjalikku kokkulepet selle kohta, et hageja peab kostjale hüvitama ehitustööde maksumuse, kuid see ei välista nõuete esitamist seaduse alusel. Riigikohus on selgitanud, et
lg 2 alusel on üürnikul õigus nõuda parenduste hüvitamist sõltumata sellest, kas on järgitud
lg-s 1 sätestatut.
lg 2 alusel ei ole hüvitatavad üürniku puuduste või takistuste kõrvaldamiseks tehtud vajalikud kulutused, mis tuleb hüvitada
Kui üürnik on teinud üüriesemele kulutusi, mida ei tule hüvitada
lg 3 ega ka
lg 1 järgi, siis on tal
lg-st 2 tulenevalt õigus esitada üürileandja vastu kulutuste hüvitamise nõudeid käsundita asjaajamise sätete alusel (
§-d 1018 ja 1023).
lg 2 mõttes on käsundita asjaajamise sätteks ka
lg 4, milles sätestatud eelduste puhul saab kohaldada ka
4 12. Kostja on ära näidanud kulutuste koosseisu (elektriradiaatorid, elektritööd, projekt, 2 klaasitud silemetallust), kuid ei ole välja toonud kulutuste hüvitamise nõude õiguslikku alust.
lg 1 alusel saaks kostja nõuda üürileandja kirjalikus vormis esitatud nõusolekul tehtud parenduste hüvitamist. Lepingu p-s 3.3. järgi peab üürnik kooskõlastama kõik ehitustööd (parendused, jooksev remont) kirjalikult üürileandjaga. Kostja on küll väitnud, et pooled leppisid kokku, et kostja teostab keskküttesüsteemi vahetuse elektriküttesüsteemi vastu, kuid asjas ei ole tuvastatud, et kostjal oli parenduste tegemiseks üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõusolek. Hoone küttesüsteemi muutmise, so. elektrikütte paigaldamise tööd on mahukad ja ei ole käsitletavad ebaolulise puuduse või takistuse kõrvaldamiseks tehtud vajalike kulutustena, mis tuleb hüvitada
Seega ei saa kostja nõude aluseks olla
§-d 286 lg 1 ja 279 lg 3, küll aga saab kohalduda
ÜS § 146 lg 1 alusel märgib kohus, et
lg-tes 1 ja 2 märgitud nõuete aegumine on sätestatud
lg-tes 1 ja 2 ning asja parendamisest tulenevate nõuete aegumistähtaeg on kuus kuud alates üürilepingu lõppemisest. Riigikohus on leidnud, et
lg-s 1 nimetatud aegumistähtaeg kehtib ka
lg 2 järgi üürilepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõudele käsundita asjaajamise sätete aluse (RKTKo 3-2-1-9-13 p 12). Riigikohus on leidnud, et
lg-s 2 ettenähtud kulutuste hüvitamist käsundita asjaajamise sätete alusel on üürnikul õigus nõuda sõltumata sellest, kas oli järgitud
lg-s 1 sätestatut ning kas üürileping on lõppenud või mitte (RKTKo 3-2-1-126-08 p 15). Eeltoodust järeldub, et kostja parenduste hüvitamise nõue ei ole aegunud ja olenemata sellest, et üürileping ei ole lõppenud, saab kostja poolt tehtud tasaarveldusavaldust arvesse võtta. 14. Kohus ei nõustu hageja vastuväidetega kostja tasaarvestusele, sh sellega, et tegemist on tingimusliku tasaarvestusega ja see on tühine (
Riigikohus on leidnud, et tasaarvestuse avaldust juhuks, kui kohus hagi rahuldab, ehk kohtumenetluses alternatiivselt tehtud avaldust ei saa lugeda tingimuslikuks
Antud juhul ongi kostja tasaarvestusavalduse sellisel kujul esitanud (kui kohus hagi tervikuna või osaliselt rahuldab). Kohus saab raha maksma kohustatud menetlusosalise tasaarvestuse avaldust otsuse tegemisel arvestada ning väljamõistetavat rahalist hüvitist vastavalt vähendada, kui tasaarvestus on põhjendatud. Tasaarvestust välistavateks vastuväideteks
lg 4 tähenduses on üksnes sellised vastuväited, mis välistavad täielikult või osaliselt nõude maksmapaneku. Selliste vastuväidete alla kuuluvad vastuväited, mis annavad poolele õiguse võlgnetava kohustuse täitmisest kestvalt (kohustus on täidetud, kohustus on muul põhjusel lõppenud, kohustus on kehtetu) või teatud ajavahemiku jooksul keelduda (RKTKo 2-19-15657 p 12). 15. Kohtu hinnangul hageja selliseid vastuväiteid esitanud ei ole. Hageja vastuväited tasaarvestusele ei välista tasaarvestuseks kasutatud nõude maksmapanekut. Asjaolu, et kostja (üürnik) otsustas ise paigaldada hoonesse elektrikütte ei välista tehtud parenduste kulutuste hüvitamist. Riigikohus on selgitanud, et
jj kohaldamist ei välista see, kui hageja tegutses kulutuste kandmisel ka enda huvides. Piisab, kui kantud kulutused kuuluvad vähemalt osaliselt kostja huvisfääri (RKTKo 2-15-1663 p 20).
lg 1 kohaselt on olukorras, kus üks isik teeb midagi teise isiku kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu tegema, käsundita asjaajajal mh õigus nõuda kulutuste hüvitamist (
). Kostja väitel koosnevad tasaarvestatavad kulutused 6316, 88 eurot järgnevast: AS Effex elektriradiaatorid 1686, 72 eurot, Top Steel OÜ 2 klaasitatud silemetallust 2136 eurot, OÜ Imperelekter elektriprojekt 1000 eurot ja Electrical team OÜ elektritööd 1494,16 eurot.
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.