Obsah (4)

§ 34§ 63§ 631§ 46

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 31. august 2023, Tartu Tsiviilasja number 2-23-11402 Tsiviilasi Jõ

§ 34

lg 6 kohaselt peab kinnistamisavalduses olema väljendatud soov kande tegemiseks, märgitud selle registriosa number, milles taotletakse kande tegemist, ja taotletava asjaõiguse sisu. Seega peavad kinnistusraamatu omanikukande parandamise avalduse sisus olema välja toodud konkreetsed isikud, kes ja millises mõttelises osas kustutatakse ning kes millises mõttelises osas kustutatud isikute asemel kantakse.

§ 63

¹ lg 1 sätestab ebaõige kandemääruse alusel tehtud kande parandamise, mille kohaselt on lisaks kinnistamisavaldusele vaja esitada ka puudutatud isikute nõusolekud.

§ 34

¹ lg 1 kohaselt kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega tuleb kinnistusosakonnale esitada ka puudutatud isikute notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud (

§ 34¹ lg 5 ja 5¹) nõusolekud.

Puudutatud isikute nõusolekud võib asendada kohtulahendiga (

§ 34¹ lg 8).

Avaldajal on õigus pöörduda tehingute tühisuse tuvastamiseks (ja vajadusel puudutatud isikute nõusolekute asendamiseks) kohtusse. Praegusel juhul ei ole võimalik kinnistusraamatu kandeid enne parandada, kui on tuvastatud tehingute tühisus. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. Avaldaja esitas maakohtu kinnistusosakonna määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu kinnistusosakonna määruse tühistada ja kohustada kinnistusosakonda kinnistamisavaldust uuesti lahendama. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on KAOKS § 3 lg 1 alusel kinnisasja omandamise kitsendusi rikkuv tehing tühine. Kinnistusosakond oli lepingute saamisel kohustatud kontrollima omanikukannete rahuldamise eelduseid. Kinnistusosakonnale esitatud notariaalselt tõestatud lepingutest nähtus nii see, et asjassepuutuvad kinnistud on maatulundusmaa sihtotstarbega, kui ka see, et paljud tehingute osapooled on KAOKS-i mõistes kolmandate riikide kodanikud, kelle suhtes kehtivad maatulundusmaa omandamisel KAOKS-is sätestatud kitsendused. Kõnealused omanikukanded on seega tehtud KAOKS § 3 lg 1 järgi tühiste tehingute alusel ning seetõttu ebaõiged ja kuuluvad parandamisele. KAOKS § 3 lõike 2 kohane vaidlus puudub. Tehingu tõestanud notarite seisukoht tehingute tühisuse tuvastamiseks ei ole vajalik. Vaidlus tehingute tühisuse osas KAOKS § 3 lg 2 mõttes peaks olema tekkinud ebaõigete kannete parandamist nõudva kohaliku omavalitsusüksuse ning kannete parandamisest puudutatud isikute vahel. 2 RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
2. Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna
3. juuli 2023 määrus tuleb tühistada menetlusõiguse normi rikkumise tõttu TsMS § 667 lg 2 alusel ning avaldus tuleb saata kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.
4. Maakohus on küll õigesti viidanud, et kande parandamiseks on

§ 631

lg 1 teise lause alusel vajalik puudutatud isikute nõusolek, kuid ei ole

§ 46

lg 3 järgi määranud avaldajale tähtaega puudutatud isikute nõusolekute esitamiseks.

§ 46

lg 3 sätestab, et juhul, kui kinnistamisavalduses esineb kande tegemist takistav puudus või puudub vajalik dokument, määrab kande tegemiseks pädev isik tähtaja puuduse kõrvaldamiseks. Seega pidanuks maakohus andma avaldajale tähtaja, et ta esitaks puudutatud isikute nõusolekud kinnistusraamatu kande parandamiseks. Sellisel juhul oleks saanud avaldaja pöörduda puudutatud isikute (kinnisasja omanikena kinnistusraamatusse kantud isikud) poole, et küsida nende nõusolekut kannete parandamiseks. Kui puudutatud isikud ei anna nõusolekut, on tegu vaidlusega KAOKS § 3 lg 2 mõttes ja kinnistamisavaldus tuleb jätta

§ 631lg 1 teise lause kohaselt rahuldamata, kuna puudutatud isikute nõusolek puudub.

Sellisel juhul võib kohaliku omavalitsuse üksus (avaldaja) esitada tehinguosaliste vastu TsMS 368 lg 1 ja KAOKS § 3 lg 2 alusel hagi tehingute tühisuse tuvastamiseks.

1. Ringkonnakohus selgitab, et tehingute võimalik tühisus KAOKS § 3 lg 1 alusel on sisuline vaidlus, mis tuleb lahendada hagimenetluses ja mida ei saa lahendada kinnistusosakond või notar. Kohus saab tuvastada tehingute tühisuse ja asendada puudutatud isikute nõusolekud (TsÜS § 68 lg 5).
2. Avalduse uuel läbivaatamisel peab registriosakond selle määruse punktis 5 ja 6 väljendatut arvestades määrama avaldajale

§ 46lõike 3 alusel tähtaja puudutatud isikute nõusolekute esitamiseks.

Kui avaldaja ei esita puudutatud isikute nõusolekuid, tuleb jätta avaldus rahuldamata

§ 631lg 1 teise lause alusel.

Kui puudutatud isikud ei esita nõusolekuid kannete parandamiseks, on tekkinud vaidlus KAOKS § 3 lg 2 mõttes ning avaldaja võib nende vastu esitada tuvastushagi. 8. TsMS § 172 lg 1 alusel tuleb jätta menetluskulud avaldaja kanda, kuna ta on ainus menetluses osalenud isik. /digitaalselt allkirjastatud/ 3