← Eesti

2-21-18998/42

Obsah (5)§ 9§ 40§ 4§ 6§ 10

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 2-21-18998 Määruse kuupäev Tartu, 22. november 2023 Kohtukoosseis Eesistuja Kalev Saare, liikmed Kaupo Paal ja Urmas Volens Kohtuasi Dagmar Ma

) § 9 lg 2 alusel. Maakohus leidis, et praegusel juhul on

§ 9lg-s 2 sätestatud eeldused täidetud.

Kõik teised korteriomanikud on nõus, et Kastani 15-2, Kastani 15-3 ja Kastani 15-4 korteriomandite eriomandi esemetega liidetakse osa sama elamu esimese korruse koridorist, kuna keegi teine peale nende korteriomanike seda ei kasuta. Olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Muudatustega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Puudutatud isik ei ole väitnud, et ta sooviks või tal oleks vaja elamu esimese korruse koridori kasutada. Maakohus nõustus puudutatud isikuga, et kinnistusraamatusse kaasomandi osade vale suuruse sissekandmisel oleks korteriomanikele otsene rahaline mõju, kuna

§ 40

järgi jaotatakse majandamiskulud korteriomanike vahel eelduslikult just kaasomandi osade suurusest sõltuvalt. Seetõttu peavad andmed kinnistusraamatus vastama tegelikkusele. Puudutatud isiku korteriomandi eriomandi osa suuruse saab välja arvutada kokkuleppele lisatud hoonejaotusplaani alusel. Maakohtu arvutuste kohaselt on puudutatud isikule kuuluva korteri kaasomandi mõttelise osa suurus 1132/

  1. Puudutatud isik peab andma nõusoleku kokkuleppele, milles on muudetud selle p-s 3.2.2 toodud tabelit selliselt, et kõigi tabelis toodud korterite kaasomandi mõttelise osa suurust muudetakse, sh on puudutatud isiku kaasomandi mõttelise osa suurus 1132/
  2. Puudutatud isik ei pea andma nõusolekut kokkuleppe p-le 2.8, milles omanikud on kokku leppinud, et Kastani 15 asuvate korteriomandite igakordsete omanike ainuvaldusse ja -kasutusse jääb rõdu või terrass, millele on 3

(10)2-21-18998 juurdepääs vastava korteriomandi eriomandi esemeks olevatest ruumidest. Asja materjalidest nähtuvalt ei ole Kastani 15 elamule planeeritud rõdusid ja terrasse veel ehitatud, mistõttu ei saa kohus kohustada puudutatud isikut vastavat tahteavaldust andma. Kohus ei käsitlenud nende pindade erikasutusõigust, mida ei ole veel olemas ja mille valmisehitamine ei ole kindel. Ülejäänud korteriomanikud ei ole andnud tahteavaldust rõdude ja terrasside kohta erikasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmiseks. Hüvitise nõue korteriomandite koosseisude muutmise eest ei ole põhjendatud. Kaasomandisse kuuluvatel osadel puudub eraldiseisvana väärtus. Tegemist on kaasomandi osadega, mille kasutuskord on pika aja jooksul välja kujunenud, ning need arvatakse nende korterite koosseisu, mille omanikud neid siiani nagunii on kasutanud. Seega ei kahjusta Kastani 15 elamu esimese korruse koridori osa liitmine korteriomandite nr 2, 3 ja 4 eriomandi esemega ülemäära puudutatud isiku õigustatud huve. Puudutatud isiku seisukoht selle kohta, et nõuet ei saa rahuldada, sest kokkuleppe p-s 3.2.2 määratud heakskiidu andmise tähtaeg on möödunud, on asjakohatu. Kuivõrd puudutatud isik kokkulepet vabatahtlikult selles antud tähtaja jooksul heaks ei kiitnud ning avaldaja on pöördunud lepingu sõlmimise tahteavalduse saamiseks kohtusse, ei ole
  1. augusti
  2. a kokkuleppes määratud heakskiidu andmise tähtajal tähtsust. Kokkuvõttes leidis maakohus, et puudutatud isikut tuleb kohustada andma nõusolek Tartus Kastani 11/15 korteriomandite omanike
  3. augustil 2021 sõlmitud korteriomandite koosseisude muutmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingu p-s 3 nimetatud kannete tegemiseks. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 kohaselt asendab jõustunud kohtulahend puudutatud isiku tahteavaldust. Maakohus korrigeeris korrektsuse huvides kogu lepingu p-i 3.2.2 sõnastust. Ülejäänud korteriomanikel on võimalik sõlmida notariaalne kokkulepe kannete tegemiseks kohtumääruses toodud korrigeeritud sõnastuses. Kui teistele korteriomanikele kohtu esitatud sõnastus ei sobi ning nemad omapoolset kinnistamisavaldust ei esita, jäävad kinnistusraamatu kanded tegemata.
  4. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ning teha asjas uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Maakohtu määruse resolutsioon on ebaselge ja selle põhjendused vastuolus resolutsiooniga. Määruse kohaselt rahuldati avaldus osaliselt, kuid ei ole selgelt aru saada, millises osas on avaldus jäetud rahuldamata. Maakohus on ümber sõnastanud
  5. augustil 2021 sõlmitud lepingu p 3.2.
  6. ning on omal algatusel ja menetlusosalistega kooskõlastamata lisanud, et korteriomandite registriosadesse tuleb sisse kanda ka viide eriomandi kokkuleppe p-le 2.
  7. ja korterelamu
  8. juuli
  9. a hoonejaotusplaanile. Määruse resolutsioonist ei nähtu, et kohus oleks kohustanud puudutatud isikut andma nõusolekut ka lepingu p-i 2.
  10. osas. Isegi määruse põhjendustest ei ilmne, miks sellise viite tegemine kinnistusraamatusse on vajalik. Viite tegemine hoonejaotusplaanile on vastuoluline, kuna plaan sisaldab ka rõdu ja terrasse, mida ei ole olemas ning mille rajamise ja asukoha osas ei ole korteriomanikud veel seisukohta võtnud. Maakohus on leidnud, et kohus ei saa kohustada rõdu ja terrasside osas puudutatud isikut tahteavaldust andma, kuid ometi on pidanud õigeks siduda kinnistusraamatu andmed rõdu ja terrasse sisaldava hoonejaotusplaaniga. Viide hoonejaotusplaanile on vastuoluline ja lubamatu ka seetõttu, et see sisaldab valesid andmeid puudutatud isiku korteriomandi eriomandi eseme suuruse kohta. Plaanil on märge, et puudutatud isiku korteri uus pind hakkaks olema 126,2 m2, kuid asjas on tuvastatud, et selline korteri suurus on vale. Maakohus on õigesti märkinud, et kinnistusraamatu andmed peavad vastama tegelikkusele, kuid on 4
(10)2-21-18998 määruse resolutsioonis kohustanud puudutatud isikut nõustuma valesid andmeid sisaldava hoonejaotusplaani kinnistusraamatusse kandmisega. Maakohus on menetlusosalistega konsulteerimata muutnud tahteavalduse (
  1. augusti
  2. a notariaalse lepingu) sisu, millele avaldaja taotles puudutatud isiku nõusolekut. Kuigi kohus ei ole hagita menetluses seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega, ei tähenda see, et kohus võiks ise sisustada avaldaja nõude. Maakohus on kohustanud puudutatud isikut andma tahteavaldust, mida avaldaja ei ole taotlenud. Kohtul ei olnud õigust teha lepingus muudatusi, eriti arvestades, et kohus ei kaasanud menetlusse teisi korteriomanikke, kes
  3. augustil 2021 notariaalse lepingu sõlmisid. Maakohus oli varem menetluses avaldanud seisukohta, et kui lepingus sisalduvad andmed korteriomandite suuruse kohta on valed ning kui puudutatud isik jääb hüvitise nõude juurde, siis kaasab kohus menetlusse ka teisi korteriomanikke. Maakohus olekski pidanud seda tegema, kui leidis, et avaldust saab lepingus sisalduvatele puudustele vaatamata sisuliselt lahendada. Teised korteriomanikud ei ole selliste kaasomandi osade suuruste kandmiseks kinnistusraamatusse nõusolekut andnud, nagu arvutas maakohus, seega puudub tahteavaldus, millele puudutatud isikul oleks

§-st 9 tulenevalt kohustus nõusolekut anda. Maakohus on kohustanud puudutatud isikut andma nõusoleku tahteavaldusele, mille sisu on vale ka pärast kokkuleppe p 3.2.2 ümbersõnastamist. Maakohus on korteri suuruse määranud valedel alustel ja leidnud ekslikult, et puudutatud isiku korteri uus pindala on 113,2 m

  2. a mõõdistusjoonisest nähtub, et puudutatud isiku korteri tegelik suurus pärast kaasomandis olevate pindade liitmist ning pärast aegade jooksul tehtud ehitustöid on 113,8 m
  3. Kuna puudutatud isiku korteri suurus on valesti arvutatud, on selle tõttu valed ka kohtu välja arvutatud kõikide korteriomandite kaasomandi osade mõtteliste osade suurused. Lisaks ei ole arusaadav, kuidas on kohus kaasomandi osade suuruse arvutanud. Kuna leping sisaldas valesid andmeid puudutatud isiku korteri suuruse ja selle suurenemise kohta, siis ei saanud kohus teiste korteriomanike nõusolekust lähtuda ega lugeda

§ 9lg 2 eeldusi täidetuks.

Lepingus avaldatud valeandmete alusel jäi korteriomanikele eksitav mulje, et kaasomandis olevad pinnad jagunevad korteriomanike vahel proportsionaalselt ja leping arvestab õiglaselt kõikide korteriomanike huve. Lisaks ei olnud lepingus selgelt välja toodud, milline korter kui suure osa kaasomandi pinnast juurde saab, vaid näidatud korterite uued lõppsuurused. Nimetatud ebaselgus ja valed andmed lepingus võisid olla põhjus, miks korteriomanikud olid nõus üldkasutatavatest pindadest loobuma tasuta. Maakohus põhjendas määrust mh kaasomandi eseme osade senise kasutusega, kuid menetluses ei ole uuritud, kes milliseid pindasid seni elamus on kasutanud. Jääb arusaamatuks, millele tuginedes on kohus asunud seisukohale, et esimese korruse koridori kaasomandi osasid keegi teine peale Kastani 15-2, Kastani 15-3 ja Kastani 15-4 korteriomanike ei kasuta ning et tegemist on kaasomandi osadega, mille kasutuskord on pika aja jooksul välja kujunenud, ning kaasomandi osad arvatakse nende korteriomandite koosseisu, mille omanikud neid siiani on kasutanud. Maakohus eksis, et puudutatud isik ei ole väljendanud huvi esimese korruse koridori kasutamise vastu. Kuni 2021. a suveni said esimese korruse koridori kasutada kõik korteriomanikud. Maakohus on kohustanud puudutatud isikut andma nõusoleku, ilma et oleks määranud puudutatud isikule omandi kaotuse eest õiglast hüvitist. Kohtu seisukoht, et kaasomandisse kuuluvatel osadel ei ole eraldiseisvana väärtust, on väär ja vastuolus asjas esitatud tõenditega. Puudutatud isik ei ole vaielnud avaldusele vastu pahauskselt. Ilma kaasomandi mõttelisele osale vastava vastutasuta ei ole täidetud

§ 9lg-s 2 sätestatud eeldus ning avaldust seetõttu sellisena rahuldada ei saa.

Isegi juhul, kui hüvitise määramine ei ole võimalik, oleks tulnud kohtul võtta seisukoht puudutatud isiku väite 5

(10)2-21-18998 suhtes, et hüvitise määramata jätmise korral tuleks jaotada kaasomandis olevad pinnad korteriomanike vahel nii, et lisanduvad pinnad oleksid proportsionaalsed iga korteriomaniku praeguse omandi proportsiooniga.
  1. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
  2. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
  3. Ringkonnakohus rahuldas määruskaebuse ning tühistas maakohtu määruse menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue määruse, millega jättis avalduse rahuldamata. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtu menetluses jäid avaldaja kanda. Avaldaja pöördus kohtu poole avaldusega puudutatud isiku kohustamiseks andma kaas- ja eriomandite ulatuse muutmiseks vajalik tahteavaldus. Maakohus on määruses ise kindlaks määranud ruumide suuruse ja muutnud sellega notariaalse kokkuleppe sisu, millega liitumise suhtes avaldaja on taotlenud tahteavalduse asendamist. Selliselt on maakohus oluliselt rikkunud menetlusõigust, sest kuigi tegemist on hagita menetlusega, ei saa kohus ise nõuet muuta. Kuivõrd notariaalne kokkulepe ei kajasta andmeid, mis on kirjas maakohtu määruses, siis sellisel kujul tahteavaldust anda ei saa. Maakohus, muutes notariaalses kokkuleppes määratud andmeid, väljus avalduse piiridest ning asendas puudutatud isiku sellist tahteavaldust, mille andmist ei ole kohtult taotletud. Ringkonnakohus nõustus määruskaebuse väitega, et maakohtu määrusest ei ole muuhulgas arusaadav, kuidas on maakohus arvutanud kaasomandi osade suuruse. Ringkonnakohus selgitas
  4. märtsi
  5. a kohtuistungil, et kohus ei saa avaldaja esitatud kujul nõuet rahuldada. Selleks, et korteriomanike kokkulepe kaasomandi ja eriomandi osade suuruse muutmise kohta kehtiks, tuleb selles kajastada õiged andmed. Korteriomand on kinnistusraamatusse iseseisva üksusena kantud kinnistu (kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 51 p 3) ning kinnistusraamatusse kantakse mh ka selle pindala (KRS § 13 lg 1 p 5). Kinnistusraamatu andmed peavad olema õiged ning vastama tegelikkusele. Menetlusosalised ei ole üksmeelel, kas kinnistusraamatu olemasolevad andmed on õiged või mitte, mistõttu nii eriosade kui kaasomandi osade uus mõõdistamine on korteriomanike huvides. Ringkonnakohus selgitas, et olukorras, kus mõõdistamise suhtes üksmeel puudub, on seda võimalik taotleda kohtu kaudu. Mõõtmise käigus saab teha kindlaks, milline saab olla eriomandite suurus pärast kaasomandi osade eriomandite koosseisu määramist, s.o teha kindlaks, missugune saab olla eriomandi osa suurus ja missugune osa jääb kaasomandi osaks. Selle kokkuleppe alusel saab muuta ka kinnistusraamatu andmeid. Pärast mõõdistamist ning kaasomandi osade ja eriomandi osade suuruse kindlakstegemist on korteriomanikel võimalik leppida kokku eriomandite ulatuse muutmises. Juhul, kui mõni korteriomanik sellega ei nõustu, on igal korteriomanikul õigus taotleda kohtult mittenõustunud korteriomaniku kohustamist andma muudatuse tegemiseks vajalikud tahteavaldused (

§ 9lg 2).

Seega juhul, kui puudutatud isik ei nõustu ka pärast mõõdistamist ülejäänud korteriomanike kokkulepitava eriomandite ulatuse muutmisega, saab iga korteriomanik pöörduda vastava avaldusega kohtu poole kohustada puudutatud isikut tegema tahteavaldus. Maakohus jättis väited hüvitise määramise kohta sisuliselt hindamata, rikkudes sellega kohtumääruse põhjendamise kohustust. Üldjuhul tuleb kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tagada rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvutada tema mõttelise osa suuruse alusel välja kaasomaniku osa rahas. 6

(10)2-21-18998 Korteriomanikud võivad ka eriomandite ulatuse muutmise kokkuleppes leppida kokku rahalise hüvitise suuruses. Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtu seisukohaga, et esitatu põhjal saab kindlalt väita, et kaasomandi osa vähenemine ja eriomandi osa suurenemine ei mõjuta korteriomandi hinda. Maakohus ei ole oma seisukohta ka põhjendanud. Avalduse rahuldamata jätmise ja määruskaebuse rahuldamise tõttu jäid menetluskulud maa- ja ringkonnakohtu menetluses TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel avaldaja kanda. Kuna maakohus ei ole määruses menetluskulusid kindlaks määranud, ei teinud seda ka ringkonnakohus, tuginedes TsMS § 174 lg 4 teisele lausele. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
  1. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määruse tühistada ning teha asjas uus määrus, millega jätta jõusse maakohtu määrus. Alternatiivselt palub avaldaja saata asi tagasi ringkonnakohtule uueks arutamiseks. Menetluskulud palub avaldaja jätta puudutatud isiku kanda. Maakohus ei ole notariaalse kokkuleppe sisu muutmisega oluliselt menetlusõigust rikkunud ning ise avaldaja nõuet muutud. Puudutatud isiku korteri pindala suurus ei olnud vaidluse ese, vaid selleks oli üksnes korteriomandite koosseisu muutmine. Maakohus ei muutnud korteri pindala omal algatusel, kuivõrd menetlusosalised olid juba kohtumenetluse käigus jõudnud ühisele arusaamale sellest, et vastustaja korteri pindala on 111,5 m2 asemel 110,4 m
  2. Maakohus toetus määrust tehes õigesti poolte väidetele ning korrigeeris tahteavalduse sisu vastavalt tegelikule olukorrale. Avaldaja esitatud nõude ese oli jätkuvalt puudutatud isiku tahteavalduse asendamine ning selliselt lahendas avalduse ka maakohus. Ehkki kohtumääruse tulemusel oleksid pidanud ka teised korteriomanikud maakohtu määratud uuele sõnastusele oma tahteavalduse andma, ei tähenda see veel seda, et maakohus oleks uue sõnastuse määramisel eksinud, kuna teised korteriomanikud ei ole olnud vastu notariaalse kokkuleppe sellekohasele muutmisele. Arusaamatuks jääb ringkonnakohtu seisukoht, justkui ei oleks kohtule esitatud asjaolusid, mis oleksid võimaldanud asja sellisel moel lahendada. Puudutatud isik on juba varem menetluses välja toonud, et tema eriomandi õige suurus on vastupidi kinnistusraamatus toodule hoopis 110,4 m
  3. Avaldaja võttis sellise asjaolu enda
  4. juunil 2022 esitatud menetlusdokumendis omaks, ehkki soovis, et puudutatud isik tegeleks sellega, et ka registris oleksid õiged andmed. Ometi ei seadnud avaldaja kahtluse alla puudutatud isiku väidet korteriomandi eriomandi suuruse kohta. Tegemist on asjaoluga, mille mõlemad pooled on omaks võtnud, mistõttu ei ole õige ringkonnakohtu väide, et maakohtule ei olnud esitatud asjaolusid, mis oleksid võimaldanud asja lahendada. Avaldaja hinnangul on maakohus ammendavalt põhjendanud, kuidas on kaasomandi osade suurus välja arvutatud, mistõttu ei ole õige ringkonnakohtu etteheide, nagu oleks maakohus käsitlenud andmeid ebapiisavalt, rikkudes sellega kohtumääruse põhjendamise kohustust. Samuti on maakohus esitanud ammendavad põhjendused selle kohta, miks ei ole põhjendatud määrata hüvitis. Avaldaja rõhutab, et majas on välja kujunenud ajalooline kasutuskord, mis on kehtinud juba aastaid. Puudutatud isikul ei ole niikuinii võimalik kogu enda kaasomandi osa kasutada ning tahteavalduse asendamine seda fakti ei muudaks. Kuigi õiguslikult vastustaja kaasomandi osa suurus justkui väheneks, siis tegelikkuses ei muutuks vastustaja jaoks midagi. Vastupidi, vastustaja olukord muutuks hoopis soodsamaks, kuna sellisel juhul liidetakse kaasomand teiste korterite juurde, mistõttu teiste korterite eriomand õiguslikult suureneks ja neil tuleks tasuda ka suuremaid majanduskulude makseid.
  5. Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu ja palub selle jätta rahuldamata. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT 7
(10)2-21-18998
  1. Kolleegium leiab, et kohtute määrused tuleb TsMS § 701 lg 3 alusel menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada (TsMS § 695 ja § 692 lg 1 p 2) ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Määruskaebus rahuldatakse.
  2. Käesolevas asjas nõuab avaldaja puudutatud isikult tahteavalduse andmist, et sõlmida kokkulepe, millega muudetakse korteriomandite ulatust, sh liidetakse osa kaasomandi esemeks olevast koridorist teiste korteriomanike eriomandi esemega. Kassatsiooniastmes vaidlevad menetlusosalised jätkuvalt selle üle, kas asja lahendamisel on tähtsus korteriomandite eriomandi ja kaasomandi osade tegelikul suurusel, kas see on nõuetekohaselt kindlaks tehtud ning kas avaldajal on õigus saada hüvitist kaasomandi osa vähenemise eest. 12.

§ 9

lg 1 esimese lause kohaselt võib asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel muuta olemasolevate eriomandite ulatust. Seejuures võib iga korteriomanik teiselt korteriomanikult nõuda eelnimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ja muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve (

§ 9lg 2).

Kõnealuse nõude puhul on olemuselt tegemist vaidlusasjaga, mis lahendatakse hagita menetluses, ning kohus ei ole seejuures TsMS § 477 lg 5 järgi seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele ning selgitab TsMS § 5 lg 3 esimese lause ja § 477 lg 7 järgi ise asjaolud ja kogub tõendeid (vt nt RKTKm 04.10.2012, 3-2-1-108-12, p 13). Uurimispõhimõtte esmane tähtsus ei seisne aktiivses informatsiooni kogumises ning tõendite otsimises, vaid selle eesmärk on tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada lisatõendeid. Uurimispõhimõtte kohaselt tuleb kohtul kõrvaldada ka menetlusosaliste taotluste ja asjaoludega seotud ebaselgused (vt nt RKTKm 22.09.2021, 2-20-110080/42, p 11). Kolleegium on varem selgitanud, et sellise nõude puhul ei tulene avaldajale seadusest nõuet esitada kohtule niisuguse kokkuleppe tekst, mida sõlmima ta soovib puudutatud isikut kohustada, kuid soovi korral võib ta seda siiski teha. Juhul kui avaldusest on ebaselge, missugust kokkulepet avaldaja soovib, peab kohus selle välja selgitama, määrates vajaduse korral avaldajale tähtaja avalduse täpsustamiseks. Samuti on kolleegium selgitanud, et kui kohtule esitatud avalduses on väljendatud selge tahe soovitava kokkuleppe sisu kohta, saab kohus tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 vajaduse korral avaldaja soovitud kokkuleppe teksti ümber sõnastada, muutmata sealjuures kokkuleppe sisu, küsides avaldajalt üle, kas kohtu pakutu vastab avaldaja tahtele (RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506/43, p 16). 13. Üldjuhul ei ole korteriomandite loomisel ega muutmisel kaasomandi mõtteliste osade suuruse seisukohalt tähtsust, milline on eriomandi osade täpne pindala ruutmeetrites. Eriomandi ese on konkreetne osa hoonest (vt

§ 4lg 1).

Erinevalt varasemast seadusest ei kanta eriomandi (varem reaalosa) pindala suurust ruutmeetrites enam kinnistusraamatusse (vt

§ 6lg 3).

Ka varem kinnistusraamatu registriosa esimesse jakku kantud pindalaandmetel ei ole õigustloovat või seadusega kaitstud tähendust (vt RKTKo 08.02.2012, 3-2-1-156-11, p 31). Samuti ei nõua iga muudatus eriomandite ulatuses ka kaasomandi mõtteliste osade suuruse muutmist. Küll aga ei tohiks korteriomanikule kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurus siiski oluliselt erineda vastava korteriomandi eriomandi pindala proportsioonist eriomandite kogupindalasse. Sellisel juhul võib ühtlasi olla tegemist muudatusega, millega kahjustataks ülemäära korteriomaniku õigustatud huve (

§ 9lg 2 p 2), mille tõttu ei saa korteriomanikult nõuda nõusolekut eriomandite ulatuse muutmiseks. 8

(10)2-21-18998
  1. Maakohus on märkinud, et puudutatud isikut saaks kohustada andma nõusolekut kaasomandis oleva hooneosa andmiseks teiste korteriomandite eriomandi osa hulka üksnes juhul, kui selle käigus muudetakse ka korteriomandite juurde kuuluvate kaasomandi mõtteliste osade suurust. Kolleegium märgib, et see järeldus on õige üksnes juhul, kui muudatuse tagajärjel läheks kaasomandi mõtteliste osade proportsioon olulisel määral paigast ära (vt p 13). Maakohus pidanuks seda esmalt avaldajale selgitama ning määrama talle tähtaja avalduse (soovitava kokkuleppe sisu) täiendamiseks. See tähendab, et maakohus pidanuks eelkirjeldatud juhul andma avaldajale võimaluse nõuda puudutatud isikult lisaks kaasomandi osa arvel eriomandite ulatuse muutmisele ka kaasomandi mõtteliste osade suuruse muutmiseks vajaliku tahteavalduse andmist. Maakohus seda ei teinud, vaid muutis kokkuleppe sisu omaalgatuslikult ja menetlusosalisi üllatavalt lõpplahendis, rikkudes seeläbi oluliselt menetlusõiguse norme. Kuna ringkonnakohus seda rikkumist ei kõrvaldanud ning jättis maakohtu rikkumise tähelepanuta, siis rikkus ta oluliselt menetlusõiguse normi TsMS § 669 lg 2 mõttes. Kuivõrd maakohus on olulisel määral rikkunud eelmenetluses selgitamiskohustust, on otstarbekas saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul selgitada avaldajale avalduse täiendamise vajadust. Juhul kui avaldaja täiendab oma avaldust ning muudab seeläbi soovitava kokkuleppe sisu, tuleb maakohtul mh arvestada järgnevaga.
  2. Korteriomand on õiguse esemena sellise iseloomuga, mis peaks üldjuhul püsima sellisena, nagu see seati, ning seda saab muuta vaid seaduses sätestatud alustel korteriomanike kokkuleppel (

§-d 9, 13 ja 14). Juhul kui korteriomanikud ei suuda muudatustes kokku leppida, saab kokkuleppe tekkimise eelduseks olevate (puuduolevate) tahteavalduste andmist nõuda kohtus hagita menetluses

§ 9lg-s 2 sätestatud alustel.

Ennekõike on aga sellise nõudega kohtusse pöördumise esmane sisuline eeldus avaldaja õiguskaitsevajadus, sest TsMS § 3 lg 1 kohaselt menetleb kohus tsiviilasja üksnes juhul, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. 15.

  1. Kõnealuse nõude puhul saab avaldaja õiguskaitsevajadusest rääkida üksnes juhul, kui korteriomanikult nõutav tahteavaldus on ka tegelikult vajalik avaldaja eesmärgi saavutamiseks, s.t soovitud kokkuleppe sõlmimiseks. Avaldaja nõue on heauskne ja objektiivselt perspektiivne, kui see on esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes kokkuleppe sõlmimisega nõus ei ole. Seaduse mõttega ei ole aga kooskõlas see, kui korteriomanikult nõutakse tahteavalduse andmist sellise kokkuleppe sõlmimiseks, mis ei oleks saavutatav ka ilma tema nõusolekuta. 15.
  2. Seega saab kohus avaldust

§ 9

lg 2 kohases nõudes menetleda juhul, kui see on esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes ei ole avaldaja soovitud kokkuleppe sõlmimisega nõus. Selleks peab avaldaja kohtule tõendama, et kõik ülejäänud korteriomanikud, kelle vastu ei ole nõuet esitatud, on kokkuleppe sõlmimisega nõus. Vastasel juhul ei pruugi avaldus olla eesmärgipärane ning kohus võib selle menetlusse võtmisest keelduda (TsMS § 371 lg 2 p 2) või jätta juba menetlusse võetud avalduse läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 2). 15.3. Praegu on avaldaja esitanud kohtule notariaalselt tõestatud kokkuleppe, millega ta on tõendanud, et kõik teised korteriomanikud, v.a puudutatud isik, on kokkuleppe sõlmimisega nõus. Kui aga kokkuleppe sisu kohtumenetluse kestel muutub, on sisuliselt tegemist uue kokkuleppega, millele korteriomanike varasemad nõusolekud ei laiene. Sellisel juhul peab kohus saama veenduda, et teised korteriomanikud on ka uue (muudetud) kokkuleppe sõlmimisega nõus. Selleks ei pea kohus tingimata teisi korteriomanikke menetlusse kaasama (vt ka RKTKm 20.06.2022, 2-19-43/43, p 18), vaid piisab ka sellest, kui kohus määrab avaldajale täiendava tähtaja teiste korteriomanike nõusoleku tõendamiseks. Asjaolusid arvestades on otstarbekaim, kui avaldaja esitab selleks kohtule uue notariaalse kokkuleppe, mille on sõlminud ülejäänud korteriomanikud. 9

(10)2-21-18998 15.4. Lisaks märgib kolleegium, et juhul kui kokkuleppe sõlmimiseks on olemas nende korteriomanike nõusolek, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest, siis saab sarnaselt

§ 9

lg-le 3 eeldada, et tegemist on

§ 9

lg 2 p-s 1 nimetatud olukorraga, kus olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega.

  1. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul võtta ka seisukoht puudutatud isiku vastuväite kohta, et teda ei saa kohustada nõusolekut andma, ilma et talle oleks määratud omandi kaotuse eest õiglane hüvitis. Maakohtul tuleb vastuväite lahendamisel seejuures arvestada järgnevat. 16.
  2. Praegusel juhul on avaldaja eesmärk sõlmida kokkulepe, millega mh muudetakse eriomandite ulatust selliselt, et ühe korteriomandi eriomandi ulatust suurendatakse kõigi korteriomandite kaasomandis oleva korterelamu osa arvel. Seega sisuliselt tooks eelkirjeldatud kokkuleppe sõlmimine kaasa selle, et puudutatud isik jääks kaasomandisse kuuluva pinna omandiõigusest osaliselt ilma. 16.
  3. Kolleegium on varem selgitanud, et kokkulepe, mille sõlmimise tulemusena jääksid teised korteriomanikud kaasomandisse kuuluva pinna valdusest ja kasutusõigusest ilma ning avaldaja ei kohustu neile selle eest midagi vastu andma, võib olla vastuolus hea usu põhimõttega või kahjustada ülemäära teiste korteriomanike huve (vt

§ 9lg 2; RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506/43, p 15).

Kolleegium jääb selle seisukoha juurde ning lisab, et niisugune kokkulepe on üldjuhul alati teiste korteriomanike huve ülemäära kahjustav (

§ 9

lg 2 p 2), kui teised korteriomanikud jääksid lisaks kaasomandisse kuuluva pinna valdusele ja kasutusõigusele ilma ka selle pinna omandiõigusest ning avaldaja ei kohustuks neile selle eest midagi vastu andma. Ka see, kui kõik teised korteriomanikud on nõus kokkuleppe sõlmima ilma vastutasu saamata, ei välista vastutasu andmise kohustust kokkuleppe sõlmimisest keeldunud korteriomanikule, kelle vastava tahteavalduse andmist kohtu kaudu nõutakse. 16.3. Sellise kokkuleppe puhul on sobiv vastutasu kaasomandis oleva korterelamu osa omandiõigusest ilmajäävatele korteriomanikele üldjuhul rahaline hüvitis. Hüvitise suurus tuleb välja selgitada analoogselt uue loodava korteriomandi võõrandamise nõude eelduseks oleva loodava korteriomandi võõrandamisest saadava tulu määramise ja jaotamise korrale (vt

§ 10lg 2 p-d 2 ja 3).

Igale omandiõigusest ilmajäävale korteriomanikule makstav rahaline hüvitis vastab kaasomandis oleva korterelamu pinna arvel suurenevate eriomandi osade harilikule väärtusele kokkuleppe sõlmimise seisuga. See jagatakse korteriomanike vahel vastavalt korteriomandi kaasomandi osa suurusele. 17. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 ja § 174 lg 6 alusel maakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt) 10

(10)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.