Obsah (6)

§ 20§ 115§ 38§ 21§ 35§ 31

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Liis Arrak, liikmed Maris Kuurberg ja Gea Lepik Määruse tegemise aeg ja koht 14.11.2023, Tallinn Kohtuasja number 2-22-8751 Kohtuasi X

) § 29 lg 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 1 järgi kehtetuks tunnistada. Otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda etteteatamistähtaja ja hääletamise osas, otsuse vastuvõtmiseks ei olnud piisavalt poolthääli ning kokkulepet ei sõlmitud, kuna kõik omanikud ei olnud enda nõusolekut andnud, seejuures ei olnud korteri nr 4 ühisomanikul I õigust üksi hääletada. Puudutatud isikute seisukohad 2. Korteriomanik II leidis, et üldkoosoleku läbiviimisel lähtuti seadusest (

§ 20lg 2 ja § 21 lg 2).

Elamus on neli hääleõiguslikku korteriomandit. Hääletusel osales kolm korteriomandit, millest kahe puhul hääletasid korteriomanikud poolt (korteriomanik II ja korteriomanik III) ja ühe puhul loeti hääl erapooletuks, sest üks ühisomanik otsustas jätta hääletusel osalemata (korteri nr 4 ühisomanikud). Avaldaja ei lisanud hääletuslehele midagi omakäeliselt ning palus protokollijal lisada ainult tema eriarvamuse. Hääletusel oli kvooruminõue täidetud – hääletamisel osales üle 50% kortermajas asuvate korterite omanikest, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Hääletusel osalenutest olid 2/3 otsuse vastuvõtmise poolt. Igale hääleõiguslikule omanikule anti seaduses ettenähtud aeg hääletamiseks.

1. Korteriomanik III ei esitanud seisukohta.
2. Korteri nr 4 ühisomanik I leidis, et avaldus tuleb jätta rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda. Kuna avaldaja ja korteri nr 4 ühisomanik II ei hääletanud elektroonilises keskkonnas ja saatsid e-kirja, milles nad märkisid, et ei osale hääletamisel, loobusid nad hääletamisest.
3. Korteri nr 4 ühisomanik II jäi korteriomanikele 08.04.2022 esitatud eriarvamuse juurde, mille kohaselt rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda nii etteteatamise tähtaja osas kui ka hääletamise osas. Hääletamisel oli koosolekust teatamise e-kirjas juba lisatud poolthääletajad. Samuti andis korteri nr 4 ühisomanik I poolthääle ilma tema nõusolekuta. Korteri nr 4 ühisomanik II on eriarvamusel pööningu asemel ruumide ehitamises ja nõuab katusekatte remonti. Maakohtu määrus ja põhjendused
4. Harju Maakohus rahuldas 17.10.2022 määrusega avalduse ja tunnistas kehtetuks Tallinn, Ravila tn 22 korteriühistu korteriomanike 11.04.2022 otsuse. Maakohus jättis menetluskulud korteriühistu kanda ja mõistis korteriühistult avaldaja kasuks välja menetluskulude hüvitise 50 eurot. 6.
5. Maakohus tuvastas järgmised olulised asjaolud: - elamus on neli korteriomandit, sh on korter nr 4 ühisomandis; 11.04.2022 protokolliti korteriühistu üldkoosoleku otsus elamu pööningu ja katuse renoveerimise kohta; hääletusprotokolli kohaselt andsid otsusele poolthääle korteriomanik II, korteriomanik III ja korteri nr 4 ühisomanik I, korteri nr 4 ühisomanik II jäi eriarvamusele ning ka avaldaja andis teada oma seisukoha; 3 2-22-8751 - korteri nr 4 ühisomanik II teatas korteriühistule kirjalikult, et ta on otsuse tegemisele vastu ja ta ei ole kooskõlastanud teise ühisomanikuga otsuse kohta poolt hääle andmist. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuleb üldkoosoleku otsus TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks tunnistada, sest see on vastuolus seadusega. Hääletusprotokolli järgi on selge, et hääli loeti valesti ning otsust ei võetud tegelikult vastu. Otsuse poolt hääletasid kaks korteriomanikku – korteriomanik II ja korteriomanik III. Kuna korteri nr IV ühisomanikud pidid

§ 115

lg 1 järgi teostama õigusi ühiselt, ei ole korteri nr 4 omanikud hääletanud otsuse poolt. Võib vaielda, kas avaldaja ja korteri nr 4 ühisomanik II seisukohad oleks tulnud kajastada vastuhäälena või eriarvamusena, kuid mõlemad on hääletamisel osalenud, st kõik korteriomanikud andsid teada oma seisukohtadest. Sellises olukorras oli otsuse tegemiseks vaja vähemalt kolme poolthäält. Kuna otsus tuleb sel põhjusel kehtetuks tunnistada, ei ole vaja käsitleda avaldaja muid põhjendusi. Menetluskulud on tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 ja § 172 lg 1 II lause kohaselt õigelane jätta korteriühistu kanda ning mõista temalt avaldaja kasuks välja menetluskulude hüvitis 50 eurot (avalduselt tasutud riigilõiv). Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad

1. Korteri nr 4 ühisomanik I esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse nii avalduse rahuldamist kui ka menetluskuludega seonduvat puudutavas osas ümber vaadata. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt asus maakohus vääralt seisukohale, et hääletusprotokolli kohaselt osalesid avaldaja ja korteri nr 4 ühisomanik II hääletamisel, kuigi nad märkisid avaldustes, et nad ei soovi/ei saa hääletada. Kuna vastuhääli ei laekunud, on otsus vastu võetud. Elanikud on maja ühistu kaudu hallanud alates 09.10.1993, mil toimus üürnike ühingu asutamiskoosolek, kus määruskaebuse esitaja valiti esimeheks ja korteriomanik III tema asetäitjaks. Pööningu rekonstrueerimist on arutatud ka varem (2010–2011) ning seda on tehtud ka koos arhitektiga eelprojekti pinnalt, mis valmis korteriühistu pööningu jaoks. Ka siis olid avaldaja ja korteri nr 4 ühisomanik II elamu pööningu rekonstrueerimisele vastu.
2. Korteriomanik II nõustus määruskaebusega. Avaldaja ja korteri nr 4 ühisomaniku II vastuseis pööningu rekonstrueerimisele ei ole põhjendatud. Mõlemad loobusid hääletamisest.
3. Korteriomanik III ei esitanud määruskaebusele seisukohta.
4. Korteri nr 4 ühisomanik II jäi varem esitatud seisukohtade juurde ja märkis, et ta ei nõustu elamu pööningule kolmanda korruse väljaehitamisega ning tema ja avaldaja ettepanek katuseremondi tegemiseks on järjepidevalt tagasi lükatud.
5. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta maakohtu määruse muutmata. Avaldaja ei ole olnud destruktiivne ega põhjendamatult vastu pööningukorruse väljaehitamisele. Avaldaja on toetanud katuse, fassaadi ja trepikoja renoveerimist ja võtnud selleks ka hinnapakkumisi. Menetluse edasine käik
6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule. 4 2-22-8751
7. Ringkonnakohus selgitas 19.10.2023 kirjas menetlusosalistele, et tulenevalt vaidlustatud üldkoosoleku otsuse sisust võib see olla tühine, kui tegemist on tavapäraseks korrashoiuks vajalikust suurema ümberkorraldusega, mille puhul on

§ 38lg 1 järgi vajalik korteriomanike kokkulepe.

1. Avaldaja seisukoha kohaselt on tegemist tavapärasest korrashoiust suurema muudatuse üle otsustamisega, mida tõendab elamu pööningukorruse rekonstrueerimise eelprojekt, milles on pööningule kavandatud välisseinte rajamine, katusekalde muutmine ja trepikoja tõstmine terve korruse võrra. Eelprojekt on vastuolus Nõmme linnaosa üldplaneeringuga.
2. Korteri nr 4 ühisomaniku I (määruskaebuse esitaja) seisukoha kohaselt tähendas vaidlustatud otsus seda, et korteriomanikud asuvad elamu katust ja pööningukorrust uuendama, tellides esmalt selleks vajaliku projekti, milleks on vaja saada kohalikult omavalitsuselt projekteerimistingimused. Selline otsus ei ületa tavapärase valitsemise ja kaasomandi eseme tavapärase korrashoiu ja remondi eesmärke, sest ei sisalda veel ülemääraste rahaliste kohustuste võtmist, mis kaasnes renoveerimistöödega. Alles pärast seda, kui projekti alusel on antud ehitusluba ja koostatud eelarve, saab rääkida oluliste ümberkorralduste otsustamisest ja selleks vajalikust korteriomanike kokkuleppest.
3. Korteriomaniku II seisukoha kohaselt elab ta elamu ülemisel korrusel ning otsuse eesmärgiks on muuta elamu katus vettpidavaks. Selle käigus on ratsionaalne renoveerida ka pööningul kasutuna seisev pind. Sellele vastuseis kahjustab katuse all elavate elanike tervist ja elamu üldist seisukorda.
4. Korteriomanik III ja korteri nr 4 ühisomanik II ei vastanud. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5. Kolleegium leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust määruskaebust rahuldada, kuid maakohtu määrus tuleb menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 tühistada osas, millega maakohus tunnistas üldkoosoleku otsuse kehtetuks, ja teha tühistatud osas uus määrus, millega tuvastada, et üldkoosoleku otsus on tühine. Muus osas tuleb maakohtu määrus jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 muutmata.
6. Esmalt märgib ringkonnakohus, et jätab TsMS § 238 lg 1 alusel vastu võtmata määruskaebusele ja korteri nr 4 ühisomaniku II 16.11.2022 seisukohale lisatud tõendid, sest need on juba maakohtu menetluses kohtule esitatud ja sisalduvad toimikus. Samuti jätab ringkonnakohus vastu võtmata avaldaja 24.11.2022 seisukohale lisatud tõendid, sest väidetel, mille kinnituseks avaldaja need esitas (katuse remontimiseks hinnapakkumiste küsimine), ei ole vaidluse lahendamisel tähtsust. Samuti ei ole tähtsust avaldaja esitatud väidetel, mis puudutavad eelprojekti vastavust üldplaneeringule, mistõttu ei võta ringkonnakohus vastu avaldaja 23.10.2023 seisukoha lisa
7. Ringkonnakohus võtab vastu elamu rekonstrueerimist puudutavad tõendid, s.o avaldaja 23.10.2023 seisukoha lisa 1 (eelprojekt „Korterelamu Ravila tn 22 pööningu rekonstrueerimise koos hoone karniiside taastamisega”) ja korteriomaniku II 24.10.2023 seisukoha lisa (arvamus korterelamu Ravila tn 22 asuva hoone katuse konstruktsioonide kohta).
8. Korteriomanikud vaidlevad selle üle, kas korteriühistu üldkoosolek võttis kehtivalt vastu 11.04.2022 otsuse. 5 2-22-8751 Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et neile kuuluvad Tallinnas Ravila 22 asuvad korteriomandid, sh on elamus kokku neli korteriomandit, millest üks kuulub korteriomanike ühisomandisse. Samuti ei vaidle menetlusosalised selle üle, et kinnisasjal asuvate korteriomandite haldamiseks on loodud Tallinn, Ravila tn 22 korteriühistu. E-äriregistri andmetel kanti korteriühistu registrisse 03.06.2021, korteriühistu ei ole võtnud vastu põhikirja ning korteriühistul ei ole juhatust (registrist nähtub, et korteriühistut võivad kõikide tehingute tegemiseks esindada kõik korteriomanikud ühiselt). 02.04.2022 saatis korteriomanik III teistele korteriomanikele e-kirja (dtl 6), milles palus kõigil, kes ei ole veel häält andnud, teha seda hiljemalt 10.04.2022, ning lisas e-kirjale enda poolt algatatud üldkoosoleku dokumendi. Dokumendiks oli üldkoosoleku protokolli projekt (dtl 7), mille kohaselt oli päevakorras Ravila 22 elamu katuse ja pööningu rekonstrueerimine. Projektis oli märgitud, et nimetatud tööde tegemiseks ja rahastamiseks tuleb

§-de 37–39 järgi sõlmida korteriomanike kokkulepe, ning otsuse eelnõu oli järgmine: „Ravila 22 korteriomanike kokkulepe: rekonstrueerida elamu katus ja pööning, tellides selleks arhitektuuri ja ehitustehnilised tingimused ning vastava projekti“. Selgituseks oli märgitud, et elamu pööningukorruse ruumide kasutamisõiguse jaotusel lähtutakse iga kaasomaniku panusest nimetatud tööde eest maksmisel, millest tuleneb reaalosana lisanduvate ruumide kasutusõigus neile isikuile. Konkreetsed jaotused ja mahud täpsustuvad tööde käigus, mille kohta koostatakse vajadusel kaasomanike vahel eraldi kokkulepped. Hääletamise tähtajaks oli märgitud 10.04.2022. Projektist nähtus, et selle koostamise aja seisuga olid poolt korterite nr 2 ja 3 omanikud ning korteri nr 4 üks ühisomanik. 11.04.2022 saatis korteri nr 4 ühisomanik I teistele korteriomanikele e-kirja (dtl 1), milles teatas, et edastab hääletusprotokolli 02.04.–10.04.2022 digikeskkonnas toimunud hääletuse kohta (otsuse vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata,

§ 21

). Protokolli (dtl 3) kohaselt hääletas eelnevalt nimetatud otsuseprojekti poolt korteriomanik II, korteriomanik III ja korteri nr 4 ühisomanik I, vastuhääli ei laekunud, otsuse suhtes jäid eriarvamusele avaldaja ja korteri nr 4 ühisomanik II. Eriarvamused lisati hääletusprotokollile. Korteri nr 4 ühisomanik II tõi eriarvamusena pealkirjastatud 08.04.20202 avalduses (dtl 5) esile koosoleku kokkukutsumise korra rikkumised ja selle, et tema on eriarvamusel pööningu asemele ruumide ehitamise suhtes ning nõuab katusekatte remonti, et tagada hoone säilimine. Avaldaja tõi eriarvamusena pealkirjastatud 09.04.2022 avalduses (dtl 4) samuti esile üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumised, aga ka selle, et ta on teinud ettepaneku katusekatte remontimiseks, ning märkis korteriomanike võimaliku kokkuleppe kohta, et ta ei ole näinud kehtivat ehitusprojekti, mis arvestaks miljööväärtuslikus piirkonnas asuvale elamule kehtestatud erinõuetega ja mille alusel võiks pööningu tegelikku soovitavat ümberehitust üldse arutama hakata. Seega tõi avaldaja mh esile, et talle ei ole esitatud vajalikke dokumente, mille alusel saaks ta hääletamisele pandud küsimuse üle otsustada, ning korteri nr 4 ühisomanik II on olnud sellele otsusele vastu. 21. Arvestades ülalnimetatud asjaolusid, tuli maakohtul esmalt hinnata, kas avalduses nimetatud otsuse vastuvõtmiseks piisas üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisest häälteenamusega või oli tegemist sellise küsimusega, mille kohta oleksid korteriomanikud pidanud sõlmima kokkuleppe. Ringkonnakohus selgitab, et

§ 35

järgi otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste, sh kaasomandi eseme tavapärase korrashoiu ja remondi üle, kuid ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa

§ 38

lg 1 järgi otsustada tavapärase valitsemise raames ning selleks on vaja korteriomanike kokkulepet, st üldjuhul kõigi 6 2-22-8751 korteriomanike nõusolekut.

§ 38

lg 2 järgi ei ole vaja üksnes sellise korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra. Siinsel juhul nähtub otsuse eelnõust, et hääletamisele pandi korteriomanike kokkulepe, mille sisuks oli katuse ja pööningukorruse rekonstrueerimine. Arvestades otsuse sisu, aga ka seda, et otsuse eelnõust nähtuvalt pidasid eelnõu hääletamisele pannud korteriomanikud vajalikuks korteriomanike kokkulepet, oli ringkonnakohtu hinnangul tegemist sellise küsimuse otsustamisega, mis väljus elamu tavapärasest korrashoiust, st tegemist oli sellest suurema muudatusega, milleks oli

§ 38

lg 1 järgi vajalik korteriomanike kokkulepe, st kõik korteriomanikud pidid sellega nõustuma. Seda, et tegemist oli elamu tavapärasest korrashoiust väljuva küsimusega, kinnitavad ka ringkonnakohtule esitatud korterelamu rekonstrueerimise eelprojekt (tl 178–184) ja arvamus hoone katusekonstruktsioonide kohta (tl 95–109). Võrreldes eelprojekti jooniseid arvamuses sisalduvate fotodega, on ilmne, et elamu rekonstrueerimine on kavas selliselt, et sellega tõstetakse katuse kõrgust (ühes sellega ka pööningukorruse kõrgust) ja ehitatakse elamule 4. korrus koos sinna viiva trepikoja osaga, mitte ei parandata pelgalt amortiseerunud katust. Sellele ei ole iseenesest vastu vaielnud ka puudutatud isikud, kes toetavad elamu rekonstrueerimist. Olukorras, kus elamu katus vajab renoveerimist ja ühes sellega saaks elamule välja ehitada ka pööningukorruse, võib nende tööde korraga planeerimine olla mõistlik, kuid pööningukorruse väljaehitamise üle otsustamine väljub selgelt elamu tavapärase korrashoiu ja selleks vajaliku ehitustegevuse raamest. Sellise otsuse tulemusena muutuvad lõppastmes elamu tehnilised andmed (sh Majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määrusega nr 57 kehtestatud ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise aluste § 30 tähenduses ehitise kõrgus, § 34 tähenduses ehitise maht ja § 22 tähenduses suletud netopind) ning korteriomanike kaasomandis oleva kasuliku pinna suurus. Selline ümberkorraldus puudutab kõiki korteriomanikke ning selle mõju väljub korteriomanikele

§ 31lg 1 p-st 2 tulenevast talumiskohustusest.

Seega on tegemist sellise ulatuse ja mõjuga ümberkorraldusega, milleks on vaja korteriomanike kokkulepet, st kõigi korteriomanike nõusolekut.

1. Kuna
2. a pööningukorruse ja katuse rekonstrueerimisega ei olnud nõus kõik korteriomanikud, ei ole korteriomanikud sellesisulist kokkulepet sõlminud ning sellise sisuga üldkoosoleku otsus on tühine. Riigikohus on leidnud, et otsus, mille vastuvõtmisel on rikutud häälteenamuse nõudeid, on olemuselt seaduse või põhikirjaga vastuolus ja TsÜS § 38 lg 1 esimene lause alusel kehtetuks tunnistatav (vt RKTKm 04.10.2023, 2-22-5382, p 13, RKTKo 27.03.2013, 3-2-1-16-13, p 12). Kui aga korteriomanike üldkoosolekul võetakse häälteenamusega vastu otsus, mille jaoks oleks olnud vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, siis on selline otsus TsÜS § 38 lg 2 esimese lause kohaselt tühine, sest see rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet. Kohtul tuleb esmajärjekorras kontrollida otsuse tühisuse aluste esinemist, sest kui otsus on tühine, ei saa seda enam kehtetuks tunnistada (vt RKTKm 12.04.20223, 2-20-2549, p 14; RKTKm 01.06.2022, 2‑19‑16450, p 15 RKTKm 30.01.2013, 3-2-1-187-12, p 14). Siinsel juhul taotles küll avaldaja üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist, mitte selle tühisuse tuvastamist, kuid arvestades avalduses esile toodud ja tõendatud asjaolusid, tuleb tuvastada 11.04.2022 üldkoosoleku otsuse tühisus. Riigikohtu praktika kohaselt võib kohus tuvastada juriidilise isiku organi otsuse tühisuse ka siis, kui avaldaja on esitanud otsuse kehtetuks tunnistamise nõude, kuid asjaolud, millele avaldaja on otsuse vaidlustamisel tuginenud, on sellised, et need toovad nende tuvastamise korral kaasa otsuse tühisuse (vt RKTKm 04.10.2023, 2-22-5382, p 12; RKTKo 03.03.2021, 2-17-13391, p 27). 7 2-22-8751
3. Ülaltoodud põhjendustel on maakohus õigesti avalduse rahuldanud, kuid tunnistanud ekslikult üldkoosoleku otsuse kehtetuks, mitte tuvastanud selle tühisust. Arvestades seda, et üldkoosoleku otsus on tühine ja avaldus tuleb sel põhjusel rahuldada, ei ole ringkonnakohtul alust määruskaebust rahuldada, kuid ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse osas, millega maakohus tunnistas üldkoosoleku kehtetuks, mitte ei tuvastanud selle tühisust, ning teeb selles osas uue määruse, millega tuvastab, et korteriühistu 11.04.2022 üldkoosoleku otsus on tühine. Ülejäänud osas jääb maakohtu määrus muutmata. Arvestades seda, et üldkoosoleku otsus on tühine, ei ole tähtsust neil menetlusosaliste väidetel, mis puudutavad selle otsuse kehtetuks tunnistamist, ning ringkonnakohus ei võta nende osas seisukohta.
4. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi määruskaebuse esitaja kanda. Arvestades seda, et teistel menetlusosalistel ei ole toimiku materjalidest nähtuvalt määruskaebemenetluses menetluskulusid tekkinud, ei ole vaja määrata kindlaks neile hüvitatavate menetluskulude suurust. (allkirjastatud digitaalselt) 8