KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Andrea Lega Otsuse avalikult teatavaks tegemise 16.10.2023. a, Tallinna kohtumaja aeg ja koht Tsiviilasja number 2-23-109456 Tsiviilasi X

§ 115

lg 1); • kostja vastutab lepingu rikkumise eest (

§ 115

lg 1), st rikkumine ei ole

§ 103

lg 1 järgi vabandatav; • hagejale on tekkinud või tekib kahju (

§ 127

lg 1, § 128); • kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (

§ 127

lg 2); • kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (

§ 127

lg 3); • rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (

§ 127lg 4).

1. Esmalt analüüsib kohus, kas kostja on müügilepingut rikkunud (I ptk), seejärel käsitleb kostja vastutust puudutavat temaatikat (II ptk), kolmandaks analüüsib kahjunõude koosseisu ja suurust (III ptk) ning viimaks teeb kokkuvõtvad järeldused (IV ptk). I Kinnisasja vastavus lepingu tingimustele
2. Esmalt selgitab kohus välja, kas kostja on lepingut rikkunud. Hagiavalduse kohaselt oli kostja kohustatud
3. jaanuariks 2023 kõrvaldama lepingus sätestatud puudused, sh radiaatorite torude tilkumise (lepingu punkt 2.5.3), kuid ei teinud seda tähtaegselt. Kostja on omakorda vastu väitnud, et lepingu ese vastab lepingu tingimustele ja rikkumine on tõendamata.
4. Et otsustada selle üle, kas kostja on lepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi lepingu ese vastama. Käsitleda tuleb

§ 217kohaldamise eeldusi.

4 2-23-109456

§ 217lg-s 1 on sätestatud, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele.

Sarnane regulatsioon tuleneb

217 lg 2 p 1 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi.

§ 77

lg 1 alusel peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Lepingu p-is 1.8.3.5 on müüja avaldanud, et lepingu esemel on mh järgmine puudus: „Köögi ja panipaiga radiaatori juurest on tilkunud vett süsteemi survestamise ajal.“ Lepingu p-is 1.9.3 on ostja avaldanud, et on teadlik lepingu punktis 1.8.3 nimetatud puudustest ning on nõus omandama lepingu eseme koos nimetatud puudustega. Müügilepingu p 2.5.3 sätestab, et müüja parandab hiljemalt lepingu eseme otsese valduse ostjale üleandmise ajaks omal kulul lastetoa laevalgustuse ja köögipistiku, samuti laseb müüja kontrollida ja vajadusel likvideerida võimalikud köögi ja panipaiga radiaatorite ühenduskoha lekked. Lepingus on kostja kinnitanud, et radiaatorid ei ole täies töökorras (st nad on survestamise ajal lekkinud) ning võtnud omale kohustuse lasta kontrollida ja vajadusel likvideerida köögi ja panipaiga radiaatorite ühenduskoha lekked. Hageja on märkinud, et põranda lihvija A helistas hagejale, kuna tagumises toas oli põrandal loik, mis oli tulnud tilkuvatest radiaatoritest. Samuti oli lekke tunnistajaks siseviimistluse tööde tegija B, kelle sõnul kostja käis korteris (ilma omaniku loata) radiaatorite ümber kaltse panemas. Kostja on seevastu märkinud, et radiaatorid olid korteriomandi üleandmisel täiesti korras ja mistahes puuduseid ei esinenud. Eelnevat tõendab kostja korteriomandi üleandmise-vastuvõtmise aktiga, millest nähtub, et mistahes puuduseid üleandmisel ei tuvastatud. Kohus leiab, et müügilepingu p 2.5.3 sätestas kostjale aktiivse kohustuse lasta kontrollida ja vajadusel likvideerida võimalikud köögi ja panipaiga radiaatorite ühenduskoha lekked. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks viidatud kohustuse täitnud. Sõnastus „laseb kontrollida“ viitab asjaolule, et kostja laseb radiaatorite seisukorda kontrollida kolmandal isikul, eelduslikult asjatundjal. Vastavat kontrollakti pole ei hagejale ega kohtule esitatud. Olukorras, kus kontrolli tulemusel oleks selgunud, et radiaatorid on lekkevabad, oleks olnud mõistetav, et kostja ei pea ühenduskohti remontima. Samas, olukorras kus kontrollimise kohustus on täitmata, on asjakohatu kostja väide, et radiaatorid olid korteri üleandmisel töökorras. Kostja ei ole ümber lükanud hageja väidet, mille kohaselt käis kostja korteris (ilma omaniku loata) radiaatorite ümber kaltse panemas. Ka eeltoodu viitab asjaolule, et radiaatorid ei olnud tegelikkuses töökorras. Tähtsust ei oma kostja vastuväide, mille kohaselt on radiaatorite lekkimine tõendamata. Kostjal on primaarne tõendamiskoormis müügilepingu p-is 2.5.3 sätestatud kohustuse täitmise osas. Kuna tõendamiskoormis on täitmata ning kostja on ise lepingus kinnitanud, et radiaatorid on problemaatilised, puudub hagejal vajadus lekkimist tõendada. 20. Eeltoodust nähtuvalt on kostja kohtu hinnangul rikkunud lepingut, kuna asjal ei ole kokkulepitud omadusi, s.o lepingu kohaselt pidanuks korteri radiaatorid olema kontrollitud (ja vajadusel remonditud) hiljemalt 31.01.2023, kuid tegelikkuses oli vastav kohustus täitmata ning varasem puudus oli jätkuvalt olemas. 5 2-23-109456 Alljärgnevalt asub kohus analüüsima, kas kostja vastutab puuduse kui lepingurikkumise eest. II Müüja vastutus müügilepingu rikkumise eest 21. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt Riigikohtu otsus nr 3 2-1-156-11 p 19 ja nr 3-2-1-100-15, p 21): • puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal hagejale (

§ 218

lg 1), • puudus ei tulenenud hagejast (

§ 101

lg 3), • hageja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (

§ 218

lg 4), • sõlmitud ei ole kostjate vastutust piiravat kokkulepet või ei saa kostjad sellele tugineda (

§ 221

lg 2) ning • hageja on teatanud puudusest kostjatele mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (

§ 220

lg 3), puudus tekkis kostjate tahtluse või raske hooletuse tõttu (

§ 221

lg 1 p 1) või kui kostjad puudusest teadsid või pidid teadma, kuid ei avaldanud seda hagejale (

§ 221lg 1 p 2).

Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-100-15 (p 35) osundanud, et seadusest (eelkõige

§ 77

lg 1, § 217 lg 2 p-d 1 ja 2, § 218 lg 4, §-d 220 ja 221) nähtub, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud. Müüja teadmatus puudustest vabastab teda vastutusest üksnes juhul, kui ostja sellest teadis. Müügilepingu puhul ei ole müüja vastutuse hindamisel ostueseme puuduste (lepingutingimustele mittevastavuse) eest tähtsust, kas rikkumine on vabandatav

§ 103mõttes.

Müüja teadmine asja puudustest omab tähtsust vaid juhul, kui ostja ei teavita müüjat puudustest mõistliku aja jooksul. Kui ostja teavitab puudustest mõistliku aja jooksul müüjat, ei oma vastutuse osas tähtsust see, kas müüja ise puudustest teadis või mitte. 22. Esiteks analüüsib kohus, kas müügilepingu eseme mittevastavus lepingutingimustele oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (

§ 218

lg 1).

§ 218

lg 1 esimene lause sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Pooltevaheline müügileping sätestas puuduse olemasolu, mistõttu on tõendatud, et kõnealune puudus oli olemas enne asja müüki ja üleandmist/riisiko üleminekut ostjale. 23. Teiseks analüüsib kohus, kas puudus tulenes ostja tegevusest (

§ 101

lg 3).

§ 101

lg 3 sätestab, et võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Kohtule ei ole esitatud ega tõendatud selliseid asjaolusid, mis annaksid alust arvata, et radiaatorite kontrollimise ja võimalike lekete kõrvaldamisega seotud rikkumine oleks põhjustatud hageja tegevusest või hagejast tulenev asjaolu. Seega leiab kohus, et puudus ei tulenenud ostja (hageja) tegevusest. 24. Kolmandaks analüüsib kohus, kas ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma (

§ 218lg 4).

Kostja kinnitas lepingus, et lepingu esemel ei ole mingeid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida 6 2-23-109456 hageja ei saa märgata eseme ülevaatusel. Ostja ei pea puudusi otsima ning nende avastamiseks kontrollima asja või selle osade töökorda, kõrvaldama asja seisundi tuvastamiseks takistusi või otsima puudusi, mida ei ole võimalik tajuda pelga asja välise, visuaalse vaatluse käigus (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-114-05).

§ 218

lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas ei oma

§ 218lg 4 sätestatu tähtsust, kuivõrd tegemist ei ole varjatud puudusega.

Pooled leppisid puuduse olemasolu ja selle kõrvaldamise lepingus kokku. Seega ei vabane kostja müüjana vastutusest

§ 218lg 4 alusel.

25. Neljandaks tuvastas kohus poolte poolt esitatud asjaoludele tuginedes, et sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet (

§ 221

lg 2).

§ 221

lg 2 sätestab, et müüja ei või tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud. 26. Viiendaks analüüsib kohus, kas ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama (

§ 220lg 1).

Pooltevaheline müügileping on sõlmitud 10.11.2022 ning hageja sai valduse 31.01.2023, probleemist sai hageja teadlikuks veebruaris

1. a ning maksekäsu kiirmenetluse avaldus edastati kohtule juba 06.03.2023, mille alusel tehtud makseettepaneku on kostja kätte saanud 10.03.
2. Hageja on kostjat esmakordselt puudustest tõendatult teavitanud ligikaudu 2,25 kuud pärast asja kasutusse võtmist. Kohus leiab, et hageja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast puudusest teadasaamist.
3. Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et käesolevas asjas on leidnud tõendamist, et kostja on rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi ja vastutab rikkumise eest, kuna kostja poolt müüdud korteri radiaatorid ei olnud lepingutingimustele vastavad müügieseme üleandmise hetkel. Kinnisasjal esines puudus müügilepingu mõttes. III Kahju koosseis ja suurus
4. Järgmisena analüüsib kohus, kas hagejal on seoses kostjapoolse rikkumisega tekkinud kahju ning kas tekkinud kahju on põhjuslikus seoses rikutud kohustusega. Riigikohus on 06.05.2015.a lahendi nr 3-2-1-36-15 p-is 22 märkinud, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega tuvastatakse kahju olemasolu rikkumisele eelneva ja sellele järgneva varalise olukorra võrdlemise kaudu. Varaline diferents

§ 127

lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist – kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja käitumise tõttu halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud.

§ 127

lg 4 järgi tuleb hüvitada üksnes selline kahju, mis on kahju tekitaja käitumise tagajärg. Põhjusliku seose tuvastamisel tuleb kohaldada nn conditio sine qua non põhimõtet. Selle põhimõtte kohaselt loetakse ajaliselt eelnev sündmus hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud. Kui kahjulik tagajärg oleks ikkagi saabunud, pole isiku käitumine kahju põhjuseks (RKTKo nr 3-2-1-173-12, p 18; RKTKo nr 3-2-1-42-16, p 19). 29. Hageja märgib, et tal on tekkinud otsene varaline kahju 360 eurot (dtl 46 – arve), mis seisneb 7 2-23-109456 järgmistes töödes ja kuludes: • • Lekete eemaldamine (vannituba ja radiaatorid) 10,0 tundi 300 eurot; Lekete eemaldamise materjalid 1,0 tk 60 eurot. Nagu ülal mainitud, on käesoleval juhul lepingurikkumiseks asjaolu, et korteri radiaatorite seisukord ei vastanud lepingus sätestatule. Kohtu hinnangul ei saa olla mõistlikku vaidlust, et kõnealuse probleemi kõrvaldamiseks tuleb lekked kõrvaldada ja viia radiaatorid seisukorda, kus nad enam ei leki. Ei saa olla ka vaidlust, et sellise tööga kaasneb tööjõukulu ja muud lisakulud. Kohtu hinnangul on hageja toodud kulude suurus ja koosseis põhjendatud osaliselt. Hageja on esile toonud, et ehitaja info kohaselt (dtl 143) läks radiaatorite parandamiseks kokku 320 eurot ja vannitoa lekke eemaldamiseks 40 eurot. Hageja ei ole hagiavalduses kostjale ette heitnud vannitoas paiknevat leket ning ei kostja ega kohus pole hilisema hagi muutmisega nimetatud osas nõustunud. Seega ei käsitle kohus vannitoa leket ja sellega seotud kulusid. Kohus loeb kahju suuruseks 320 eurot. Kahju suurus ei ole ülemäärane. Kostja ei ole kahju suurust ja koosseisu vaidlustanud. 30.

§ 127

lg 5 järgi tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga (vt ka Riigikohtu 25.10.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Juhul kui säästetud kulude täpset suurust ei ole võimalik tuvastada, võib kohus kohaldada

§ 127lg-s 6 ning Ts

MS § 233 lg-s 1 sätestatut ning otsustada hageja säästu suuruse oma siseveendumuse kohaselt (vt nt Riigikohtu 27.10.2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-14, p 15). Kostja ei ole esile toonud, et hageja oleks kahju tekkimise tagajärjel mingit kasu saanud. Seega on põhjendatud kahju kogusumma 320 eurot.

1. Samuti leiab kohus, et nimetatud kulu on põhjuslikus seoses kostja rikkumisega. Kui kostja oleks radiaatorid kontrollinud ja remontinud, ei peaks hageja kandma kulusid seoses ühenduste renoveerimisega renoveerimisega. Juhul, kui puuduks rikkumine, ei oleks vajalik nimetatud kulusid kanda. Seega on tõendatud, et rikkumise ja kahju vahel esineb põhjuslik seos.
2. Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (

§ 127lg 2).

Riigikohus on selgitanud, et

§ 127

lg 2 võimaldab jätta tähelepanuta rikkumise negatiivsed tagajärjed, mis on küll põhjuslikus seoses rikkumisega, kuid on mõistliku inimese seisukohast vaadates erakordsed. Seda põhjusel, et selliste tagajärgede ärahoidmine ei saanud eeldatavasti olla kohustuse eesmärgiks ning seega ei olnud rikkujal neid tagajärgi ka võimalik ette näha. Hüvitatav kahju tuleb kindlaks määrata, arvestades

§ 127

lg 2 järgi rikutud kohustuse kaitse-eesmärki (vt viidatud sätte kohaldamise kohta Riigikohtu

1. detsembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-11, p 12;
3. septembri
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-06, p 13). Kolleegium rõhutas lisaks, et rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamine peab vastama pooltevahelisele mõistlikule riskijaotusele. Kohus leiab, et hageja nõutav hüvitis ja selle koosseis on kooskõlas rikutud kohustuse (kohustusega tagada korteril korrasolev küttesüsteem) kaitse8 2-23-109456 eesmärgiga. Rikutud kohustus pidi tagama, et hagejal ei ole vaja asuda radiaatorite ühendusi uuendama.
5. Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (

§ 127lg 3).

Riigikohus on 13.02.2014.a lahendi nr 3-2-1-178-13 p-is 12 selgitanud, et kahju ettenähtavuse puhul on oluline selgitada, kas lepingut rikkunud pool pidi arvestama lepingurikkumise korral selliste tagajärgedega, s.o sellist liiki ja sellise suurusega kahju tekkimisega. Kahju ettenähtavust tuvastades tuleb arvestada üldjuhul seda, kas lepingut rikkunud pool nägi või pidi asjas esile toodud asjaoludel kahju ette nägema, kuid majandusja kutsetegevuses lepingut rikkunud poole puhul saab lähtuda ka sellest, mida pidi ette nägema sellel majandus- või kutsealal tegutsev keskmine mõistlik isik. Kohus leiab, et tekkinud kahju pidi kostjale olema ettenähtav. Kostja pidi lepingu sõlmimisel aru saama, et kui korteril puudub kokkulepitud omadustele vastav radiaatorite ühendus, võib hagejal tekkida kahju, mis seisneb lekete kõrvaldamisega seotud kuludes.

1. Kohus leiab, et kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldused on täidetud ning kahjuhüvitis summas 320 eurot tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.
2. Järgnevalt analüüsib kohus hageja kõrvalkulude nõuet. Kostja on jätnud tasumata kommunaalkulud jaanuari eest summas 286,70 eurot (vastavalt lepingu punktile 2.5.1; dtl 46 – arve; dtl 63 – arve tasumine). Hageja märgib, et lepingus oli kokku lepitud, et kostja tasub kommunaalkulud kuni
3. jaanuarini (s.o kuni valduse hagejale üleandmiseni). Kostja lubas kommunaalarve maksta käesoleva aasta märtsi lõpuks, kuid seisuga 23.04.2023 pole kostja kommunaalkulusid tasunud. Hageja on kommunaalkulud tasunud. Kostja märgib, et 2023 jaanuari kommunaalkulude arve kuulub kostja poolt tasumisele ja vastavat kohustust on kostja kinnitanud ka korteriühistule. Hageja ei ole arve osas kohustatud isik ning selle eest vastutab kostja, mistõttu puudub hagejal nõue kostja vastu. KrtS § 43 lg 1 sätestab, et korteriomandi võõrandamisel lähevad korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest. Eelviidatud sättest tuleneb seega, et hageja pidanuks viidatud kõrvakulud tasuma ise alates omanikuks saamisest. Siiski on pooled müügilepingu lisa 1 p-is 1.3, et müüja kannab kõik lepingu esemega seotud kulud kuni otsese valduse üleandmiseni, tasudes need hiljemalt ühe