RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 2-19-6901 Määruse kuupäev Tartu, 20. detsember 2023. a Kohtukoosseis Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Ants Kull ja Urmas Volens Kohtuasi REAL

) § 156 lg 1 alusel, sest tema kinnisasjale ei ole juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt/tänavalt. Kohus pidas põhjendatuks määrata avaldaja kinnisasjale juurdepääs üle puudutatud isikute kinnisasja selliselt, et 4 m laiune tee kulgeb algusega Filosoofi tänavalt paralleelselt Filosoofi 2 elamu välisseinaga ning sellele mitte lähemalt kui 2 m ning enne Filosoofi 2/4 ja avaldaja kinnisasja piiri pöörab juurdepääsutee selliselt, et lõpeb avaldaja kinnisasja juures. Muid võimalusi juurdepääsu määramiseks ei ole. Juurdepääsu rajamine üle Era 3/Riia 22b kinnisasja ei ole võimalik, sest maa-alune parkla ja tehnovõrgud ei talu püsivat liikluskoormust. Parkla ümberehitamine juurdepääsutee vajaduseks nõuaks ülemäära suuri kulutusi. Mõistlik ega põhjendatud ei ole ka juurdepääsu rajamine Võru 11 kinnisasja ja Võru 15 kinnisasja kaudu. Paikvaatlusel tuvastatu kohaselt on tänav kitsas ja Võru 15 elamu välisuks avaneks planeeritavale juurdepääsuteele. Samuti jääks tee alla enam kui 10% kinnisasja üldpinnast ning selline sekkumine Võru 15 kinnistu igakordse omaniku omandiõigusesse ei ole põhjendatud. Juurdepääsutasu kindlaksmääramisel lähtus kohus maamaksu suurusest 31 eurot 64 senti aastas. Lisaks määras kohus tasuna omandiõiguse kitsendamise eest kõigile puudutatud isikutele ühekordse hüvitise, kokku 2814 eurot. Arvestades Tartu linnas asuvate hoonestamata maatükkide müügihinda kinnisvaraportaalides, on puudutatud isikute taotletud tasuarvestus 130 eurot/m2 põhjendatud, kuid hüvitist tuleb 1/10 võrra vähendada, sest avaldaja ehitab välja tee ja selle alla jäävad kommunikatsioonid ning kannab tee korrashoiu kulud, samuti kasutavad puudutatud isikud ka ise juurdepääsuteed selle suuremas ehk olemasolevas osas. Põhjendatuks ei pidanud kohus aga puudutatud isikute taotlust hüvitada neile kogu juurdepääsutee alla jääva kinnisasja osa väärtus, kuna sisuliselt tähendanuks see avaldaja kohustamist ostma välja kogu juurdepääsutee alla jääva maatüki. 5. Puudutatud isikud Projekt Keere OÜ, Arno Lainemäe, Kanni Labi, Laili Jõgiaas, Aivar Jõgiaas, Kadri Bluum, Edgar Sepp, OÜ Vaba, Jüri Raudmaa ja Helen Kästik (puudutatud isikud I–X) esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse, samuti esitasid määruskaebuse puudutatud isikud Ljubov Sergejeva, Eeva Hindoala, Ardo Niido ja Juliagetlin Niido (puudutatud isikud XI–XIV). Määruskaebuste esitajad palusid maakohtu määruse tühistada ja jätta uue määrusega avaldus rahuldamata või muuta juurdepääsu määramise tingimusi vastavalt määruskaebustes märgitule. Avaldaja vaidles määruskaebustele vastu ja palus jätta need rahuldamata. 6. Maakohus võttis määruskaebused menetlusse, jättis need rahuldamata ja saatis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused 7. Tartu Ringkonnakohus tühistas 13. märtsi 2023. a määrusega maakohtu määruse avaldaja menetluskulude solidaarselt puudutatud isikute kanda jätmise osas ning nende menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise ja avaldaja kasuks väljamõistmise osas. Ringkonnakohus jättis uue määrusega menetluskulud menetlusosaliste endi kanda (v.a Võru 11 kinnisasja omaniku riigi 5

§ 156

lg 1 alusel põhjendatud, samuti on põhjendatud määrata juurdepääs puudutatud isikute kinnisasja kaudu.

§ 156lg 2 asjas ei kohaldu.

Ringkonnakohus pidas vajalikuks muuta kohtumääruse põhjendusi küsimuses, kas alternatiivse juurdepääsu rajamine Era 3/Riia 22b kinnisasja kaudu olnuks ehitustehniliselt võimalik. Eksperdiarvamuse järgi oleks juurdepääsu määramine üle selle kinnisasja maa-aluse parkimismaja iseenesest võimalik ka ilma katusekonstruktsioone muutmata. Kaaludes kõiki juurdepääsutee alternatiive ja koormatavate kinnisasjade omanike huve, ei pidanud ringkonnakohus juurdepääsu määramist üle selle kinnisasja siiski mõistlikuks. Juurdepääsu määramine üle puudutatud isikute kinnisasja on optimaalne variant. Puudutatud isikute kinnisasjal on korralik piisava laiusega kõvakattega tee kuni kinnisasja tagaosas asuva kuurini ning määruskaebuste esitajad kasutavad ka ise seda teelõiku kinnisasjal liiklemiseks. Juurdepääsu määramine üle puudutatud isikute kinnisasja ei riiva puudutatud isikute õigusi nii ulatuslikult, kui riivaks juurdepääsu määramine üle alternatiivsete kinnisasjade nende elanike õigusi. Arvestades, et Tartu Linnavalitsuse seisukoha kohaselt on avaldaja kinnisasja sihtotstarve väikeelamumaa ja kinnisasjale on võimalik rajada ühe abihoonega üksikelamu, kaasneb puudutatud isikute I–XIV kinnisasjale jääva tee kasutamisega juurdepääsuks avaldaja kinnistule minimaalne liiklussageduse kasv ning ka privaatsuse riive ei ole ülemäära suur. Ei ole tõendatud, et juurdepääsu rajamine kahjustaks kinnisasjal asuvat

1. a rajatud elamut. Põhjust ei ole muuta ka maakohtu määratud juurdepääsutingimusi. Esile ei ole toodud selliseid kaalukaid asjaolusid, mis sunniksid määrama juurdepääsutee kinnisasja äärde ehk sisuliselt rajama olemasolevast teest mõne meetri kaugusele uue tee. Tee nihutamine mõne meetri võrra tooks kaasa märkimisväärsed kulutused ja kahju, kuid samas ei suurendaks see olulisel määral puudutatud isikute I–XIV privaatsust. Puudutatud isikud I–XIV ei ole esitanud vastuväiteid maakohtu määratud iga-aastasele juurdepääsutasule 31 eurot 64 senti (s.o juurdepääsutee alla jääva maatüki maksustamishind), mistõttu ei ole vaja kontrollida selles osas maakohtu määruse põhjendatust. Maakohus on ühekordse hüvitise kindlaksmääramisel arvestanud nii juurdepääsu taotleja kui ka koormatud kinnisasja omanike huve ja määranud omandiõiguse riive eest õiglase hüvitise. Kui juurdepääsu kasutavad koormatud kinnisasja omanikud ka ise ja saavad seeläbi kasutuseeliseid, ei ole põhjendatud mõista avaldajalt kasutuseelistena välja kogu juurdepääsu alla jääva maatüki väärtust. Samuti on maakohus hüvitise suuruse määramisel arvestanud õigesti sellega, et juurdepääsu rajamise, sh tee alla jäävate kommunikatsioonide uuendamise ja juurdepääsutee korrashoiu kulud jäävad avaldaja kinnisasja igakordse omaniku kanda. Maakohus ületas TsMS § 172 lg 1 alusel menetluskulude jaotamisel diskretsioonipiire. Õiglane on jätta menetluskulud menetlusosaliste enda kanda. Puudutatud isikud I–XIV ei ole avaldaja õigusi rikkunud ega põhjustanud sellega käesolevat kohtuvaidlust. Avalduse rahuldamisel on asi lahendatud nii avaldaja kui ka puudutatud isikute huvides. Puudutatud isikud ei ole menetluses esitanud põhjendamatuid väiteid ega taotlusi. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
2. Puudutatud isikud I–VIII esitasid ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, samuti esitasid määruskaebuse puudutatud isikud XI–XIV. Puudutatud isikud I–VIII ja XI–XIV paluvad tühistada 6

§ 156lg 2 ei kohaldu.

Kohtud jätsid ebaõigesti puudutatud isikute taotletud hüvitise (kasutuseelised) terves ulatuses välja mõistmata. Ei ole arvestatud, et juurdepääsu nõutakse kavandatavale kortermajale, et puudutatud isikud ei kasuta kõnealust maad teena ja kinnisasja koormamisega kaotavad nad võimaluse seda kinnisasja osa muul viisil (hoovialana) kasutada. Puudutatud isikud XI–XIV leiavad lisaks, et ringkonnakohus jättis ebaõigesti rahuldamata alternatiivse taotluse rajada juurdepääs puudutatud isikute kinnisasja äärest, mitte keskelt. Ringkonnakohus sisuliselt sellist juurdepääsutee rajamise võimalust ei kaalunud. Puudutatud isikud XI–XIV vaidlustavad ka menetluskulude jaotuse, leides, et kuivõrd kohtud rahuldasid avalduse, pidanuks menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus jääma avaldaja kanda, sest lahend on tehtud avaldaja huvides.

1. Avaldaja palub vastumääruskaebuses tühistada ringkonnakohtu määrus osas, milles ringkonnakohus maakohtu määruse tühistas ja tegi uue määruse, millega jättis menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda. Avaldaja palub teha selles osas uue määruse, millega jätta jõusse maakohtu määrus. Kuivõrd asi otsustati avaldaja kasuks, jättis maakohus põhjendatult menetluskulud puudutatud isikute kanda. Ringkonnakohus sekkus alusetult maakohtu diskretsiooni, samuti rikkus ringkonnakohus selles osas ka määruse põhjendamise kohustust.
2. Avaldaja peab puudutatud isikute I–VIII ja XI–XIV määruskaebusi põhjendamatuks, leides, et need tuleb jätta rahuldamata. Puudutatud isikud I–VIII ja XI–XIV vaidlevad avaldaja vastumääruskaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
3. Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3, § 695 ja § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 4 järgi saata samale 7

§ 156

lg 1 esimese lause järgi on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt RKTKm 04.03.2020, 2-17-12857/119, p 15). Samuti ei eksinud ringkonnakohus

§ 156

lg 2 kohaldamisel.

§ 156

lg 2 eesmärk on säilitada tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega, koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei ole avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks kasutatud. See tähendab, et tee (juurdepääsu) määramise võimalusi ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega kaalutakse selle kinnisasja piires, mille kaudu ühendus seni toimus (vt RKTKo 28.04.2009, 3-2-1-36-09, p 10). Viidatud sätte kohaldamise eeldused ei ole täidetud, sest ringkonnakohtu põhjendustel ei ole tõendatud, et avaldaja oleks kasutanud Võru 15 kinnisasja tavana väljakujunenud ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega ning et ta on praeguseks selle ühenduse kinnisasja eraldamise tõttu kaotanud. 13. Kaebajate hinnangul ei ole kohtud määranud neile mõistlikku juurdepääsu kasutamise tasu. Kohtud on määranud juurdepääsutasuks hüvitise juurdepääsutee alla jääva maatüki maksustamishinna ulatuses (iga-aastane hüvitis) ning hüvitise omandiõiguse kitsendamise eest (ühekordne hüvitis). Seejuures tuleb kohtute otsustuse kohaselt perioodiline hüvitis esimese aasta eest tasuda alates juurdepääsutee alla jäävate torustike ehituse ja muu vajaliku ehitustöö alguse kuupäevast proportsionaalselt aasta lõpuni jääva ajaga. 14.

§ 156

lg 1 järgi on juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanikul õigus saada tasu, mis hõlmab hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (vt selle kohta RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p-d 15.3 ja 15.4 ning nendes viidatud kohtulahendid). Juhul kui isik, kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus, ja ta taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab (koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatistest vaba ja koormatud kinnisasja väärtuse vahe). Kui kohus tuvastab, et juurdepääsutee määramise tõttu juurdepääsuteega koormatava kinnisasja kui terviku väärtus väheneb, tuleb juurdepääsutasu määrata selliselt, et juurdepääsutasuna juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omanikule tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele tasemele, juhindudes Riigikohtu 1. juuni 2022. a määruse nr 2-19-20416/41 p-s 15.5 esitatud valemist. Kui juurdepääsutasu määratakse kindlaks koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist arvesse võttes, siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest (vt RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p-d 15.5 ja 15.6). Kui juurdepääsutasu määratakse eelviidatud perpetuiteedi põhimõttel tähtajatuna, tuleb arvesse võtta ka võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teise lause järgse intressimäära (diskontomäär) võimalikku 8

§ 156

lg 1 järgi mõistetakse koormatava kinnisasja omanikule määratav juurdepääsutasu avaldajalt juurdepääsuga koormatud kinnisasja omaniku kasuks välja perioodiliste maksetena (vt RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p 15.3; RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 38). Kuivõrd kitsenduse tekkega on ühtlasi seotud kitsenduse seadmisest tulenev hüvitise (juurdepääsutasu) maksmise kohustus, peab juurdepääsu talumise tasu maksmise kohustus

§ 156

lg 1 järgi tekkima ajast, mil asjakohane kohtulahend jõustub ja juurdepääsust tulenevate kitsendustega tulevikus arvestamise kohustus kindlaks määratakse (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p 15.7). 15. Kohtud on juurdepääsutasu mõistliku suuruse üle otsustamisel kohaldanud valesti

§ 156lg-t 1 ja rikkunud ühtlasi kohtulahendi põhjendamise kohustust.

Vastuoluline ja ekslik on omandiõiguse riive eest hüvitist määrates lähtumine juurdepääsutee alla jääva maatüki turuväärtusest. Vastavalt eelviidatule tuleb

§ 156

lg 1 järgi omandiõiguse riive hüvitada kasutuseelise alusel (vt selle kohta nt RKTKm 03.10.2018, 2-16-3663/95, p-d 18–19; RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p-d 37–39). Samuti on kohtud jätnud põhjendamatult kaalumata võimaluse määrata juurdepääsutasu kindlaks, arvestades koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist. Juurdepääsutasu aluseks olevad asjaolud on praeguses asjas osaliselt välja selgitamata. Vastuses avaldaja avaldusele on puudutatud isikud mh esile toonud, et nende kinnisasjale tee rajamine ja seega kinnisasja poolitamine vähendab oluliselt nende kinnisasja väärtust ja juurdepääsutasu määramisel tuleb kinnisasja väärtuse vähenemisega arvestada. Sama seisukohta avaldasid puudutatud isikud ka 10. detsembri 2020. a menetlusdokumendis. Ekslik on ka omandiõiguse riivet kompenseeriva hüvitise osa määramine ühekordse maksena.

§ 156lg 1 järgi on kohane perioodilise juurdepääsutasu määramine.

Ei ole põhjendatud siduda juurdepääsutasu nõudeõiguse teket juurdepääsutee rajamise tööde algusega.

§ 156

lg 1 järgi ei sõltu juurdepääsutasu nõudeõiguse tekkimise aeg juurdepääsutee rajamise tegelikust alustamisest.

1. Ülaltoodut arvestades tuleb nii maa- kui ka ringkonnakohtu määrus tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Kuna Riigikohus ei tuvasta TsMS § 688 lg-te 3 ja 4 ning § 695 järgi asjaolusid, tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks maakohtule. Kolleegium juhib tähelepanu juurdepääsu talumise kohustuse ja selle eest määratud hüvitise (juurdepääsutasu) omavahelisele seotusele. Nii juurdepääsu talumise kohustus kui ka selle eest hüvitise (juurdepääsutasu) maksmise kohustus saavad tekkida ajast, mil sellekohane kohtulahed jõustub (vt RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128/88, p 11).
2. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 ja TsMS § 174 lg 6 alusel maakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. TsMS § 172 lg 1 teine lause annab kohtule menetluskulude jaotamisel laia kaalutlusruumi, kuid kaalutlusõigust teostades tuleb muuhulgas arvestada kõiki olulisi asjaolusid ja põhjendatud huve. 9