KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Maris Kuurberg, liikmed Indrek Soots ja Neve Uudelt Otsuse tegemise aeg ja koht 23.11.2023, Tallinn Kohtuasja num

) § 325 lg-le 1, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 80 lg-le 1 ja lepingu p-le 7.6.2 ning märkis, et kuna kostja on esitanud üürilepingu lõpetamise avalduse hageja ametlikule e-postiaadressile XXX 31.05.2020, siis saab lugeda, et hageja sai üürilepingu lõpetamise avalduse kätte 01.06.2020 ning üürileping lõppes 30.11.2020. Kuna üürileping lõppes 30.11.2020, siis oli kostjal kohustus selleks ajaks (s.o 30.11.2020) üüripind vabastada ja selle valdus hagejale üle anda (

§ 334lg 1, lepingu p 4.2.27).

Üürnik on 21.12.2020 kell 20.19 saadetud e-kirjaga üürileandjat teavitanud, et boksi võti on ukse küljes seespool ja wc võti boksis kilbi peal. Seega saab lugeda, et üürnik vabastas ruumi alles 21.12.2020 õhtul ja kuni selle päevani (k.a) on tal kohustus tasuda ruumide kasutamise eest. 21. Maakohus viitas

§-le 335 ning märkis, et kostjal on kohustus tasuda detsembrikuu 21 päeva eest hagejale üüri 453,85 eurot, millele lisandub käibemaks. Makseteatise nr 01122020 järgi tuleb kostjal tasuda ka kommunaalteenuste eest. Kokku on kostjal kohustus tasuda hagejale arve nr 01122020 alusel 685,79 eurot, millele lisandub käibemaks, s.o kokku 822,95 eurot. Samuti tuleb kostjal tasuda makseteatise nr 01012021 alusel 15,78 eurot (sh km). 22. Pooled on lepingu p-s 5.3 kokku leppinud ka leppetrahvis.

§ 334

lg 4 (06.11.2018 kehtinud redaktsiooni) järgi on tühine kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Erialakirjanduses on selgitatud, et „lõige 4 kaitseb üürnikku üürnikule kahjulike kokkulepete eest. Selle sätte eesmärk on tagada, et lepingus kokkulepitud hüvitisnõue ei kahjustaks ega piiraks seadusest tulenevat ülesütlemisõigust. Lõige 4 kehtib lisaks eluruumi üürilepingule ka kõikide teiste üürilepingute puhul. Oluline on rõhutada, et tühised on üksnes need kokkulepped, mis sõlmitakse enne üürilepingu lõppemist. Pärast üürilepingu lõppemist sõlmitud kokkulepete suhtes lg 4 ei kehti. Lõikes 4 peetakse silmas kõikvõimalikke kokkuleppeid, mille raames tekib üürnikul varaline kohustus ja mille puhul ei ole tegemist ei üüri ega kõrvalkuludega. Sisuliselt välistab kõnealune lõige üürniku ja üürileandja vahelised leppetrahvi kokkulepped“ (

II komm

§ 334lg-tele 1 ja 2.

Kostja vastutab värvikahjustuse tekitamise eest ning on põhjustanud sellega hagejale kahju 432 eurot. Hageja tugineb ka kostja tekitatud klaasikahjustusele, kuid asja materjali juurde esitatud fotodelt ei tuvastanud kohus kahjustusi, millele hageja tugineb. Nii 31.05.2019 kui ka 30.12.2020 tehtud fotod on sarnased, hilisematelt fotodelt ei nähtu klaasikahjustust.

1. Kokkuvõtvalt on kostjal kohustus tasuda 01.11.2020 makseteatise nr 01112020 alusel 1091,17 eurot novembrikuu üüri ja kommunaalteenuste eest, 01.12.2020 makseteatise alusel detsembrikuu üüri ja kommunaalteenuste eest 822,95 eurot, 01.01.2021 makseteatise alusel 13,15 eurot (ilma km-ta) perioodi 01.12–30.12.2020 elektri tarbimise eest ja samuti 16.03.2021 makseteatise nr 16.03.2021 alusel 432 eurot seinte pahtelduse ja värvimise eest. Lepingus kokkulepitud viivisemäär 0,5% tasumata summalt päevas on põhjendatud. Hagi X vastu jääb rahuldamata.
2. Hageja palus kostjatelt kokku välja mõista 4020 eurot. Kohus mõistab välja novembrikuu üüri ja kommunaalteenuste eest 1091,17 eurot ja detsembrikuu üüri ja kommunaalteenuste eest 5 2-21-4681 822,95 eurot ning viivise eeltoodud summadelt (arvestus 23.03.2021 seisuga vastavalt 752,91 eurot ja 345,64 eurot). Nende nõuete kogusumma on 3012,67 eurot. Lisaks on kostjal kohustus tasuda detsembrikuu vee ja elektri eest (15,78 eurot ja viivised 6,08 eurot 23.03.2021 seisuga) ja ruumide kahjustuste hüvitamise eest (432 eurot ja viivis 6,48 eurot 23.03.2021 seisuga). Kokku tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 3473,01 eurot.
3. Vaidluse asjaolusid arvestades on antud juhul mõistlik jätta menetluskulud hageja hagis kostja vastu poolte endi kanda ja hageja hagis X vastu hageja kanda (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1). Apellatsioonkaebus
4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse osas, milles kohus jättis hagi kostja vastu 546,99 euro saamiseks rahuldamata ja teha selles osas uus otsus, millega rahuldada hagi kostja vastu täies ulatuses ja jätta menetluskulud kostja kanda.
5. Maakohus jättis ebaõigesti rahuldamata lepptrahvi nõude. Maakohtu viide

§ 334lgle 4 on ebaõige.

Leppetrahvi nõue ei ole esitatud lepingu lõpetamise eest, vaid üüritud ruumi tähtaegse vabastamisega viivitamise eest.

§ 334

lg 4 on kohaldatav sõnaselgelt vaid üksnes üürilepingu lõppemise puhuks kokku lepitud trahvide suhtes, mitte aga pärast lepingu lõppemist ruumide jätkuva ebaseadusliku valdamise suhtes.

1. Maakohus jättis ebaõigesti välja mõistmata klaasikahju hüvitise. Kohus on seejuures jätnud käsitlemata hageja kahju tõendamiseks esitatud tõendid. Eelkõige tõendab kahju tekkimist 30.12.2020 üleandmise-vastuvõtmise akt, milles on tunnistajate juuresolekul fikseeritud kahjustusena defektid klaasidel. Lisaks ei ole kostja kahjustusele sisuliselt vastu vaielnud, tunnistades sellega kahjustuse olemasolu. Vaidlust ei ole ka selles, et klaasidefektid on tekkinud üüritud ruumi üürniku valduses olemise ajal ja nende eest vastutab üürnik, ega ka selle üle, et kaks ukseklaasi tuleb kahjustuste kõrvaldamiseks asendada. Kostja ei ole tõendanud, et kahjustused saaks kõrvaldada väiksemate kuludega, kui on kahju suuruse tõendamiseks esitatud OÜ Valdus Ehitus 11.02.2021 pakkumine.
2. Kohus rahuldas hagi 90% ulatuses. 04.03.2022 menetlusdokumendis märkis hageja, et juhul kui kohus mingil põhjusel ei pea võimalikuks haginõuet mingis osas rahuldada, siis taotleb hageja alternatiivselt selles osas nõude rahuldamist
3. aasta detsembri kommunaalmaksete (01.01.2021 nr 01012021) arvel (mille kohus summas 21,86 eurot, sh viivised 6,08 eurot, rahuldas) ja ruumi kahjustamise hüvitisnõude arvel, mille 1512-eurosest nõudest (16.03.2021 nr 16032021) kohus rahuldas seinakahju 439,20 eurot (väljamõistmisele kuulusid proportsionaalselt 29% ka viivised 6,58 eurot). Arvestades üürinõuete ja nende viiviste nõuete rahuldamist ning seinakahju nõude ja selle viiviste rahuldamist, pidi kohtu poolt rahuldamata jääv nõude osa olema vaid 213,53 eurot, mis on vaid 5,31% hagi nõudest. Seega peaks maakohtu lahendi järgi hagi olema rahuldatud täiendavalt 333,46 euro ulatuses ehk kokku 95% ja rahuldamata jääv osa 213,53 eurot.
4. Maakohus jättis menetluskulud ebaõigesti poolte endi kanda. Menetluskulude jaotus tuleb kindlaks määrata proportsionaalselt hagi rahuldamisele, arvestades, et hagi kuulus suuremas ulatuses rahuldamisele. 6 2-21-4681 Vastustaja seisukoht
5. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
6. Maakohus on õigesti leidnud, et poolte vahel 06.11.2018 sõlmitud üürilepingu p 5.3 on lähtuvalt

§ 334lg-st 4 (üürilepingu sõlmimise aja redaktsioon) tühine.

1. Klaasikahjustuse eest hüvitise välja mõistmata jätmine on õiguspärane. Hageja esitatud 30.12.2020 ühepoolset (ainult hageja allkirjastatud) üleandmise-vastuvõtmise akti ei saa klaasikahjustuste tuvastamisel aluseks võtta. Kui fotodelt ei ole hageja väidetavaid kahjustusi näha, siis ei ole võimalik selliseid kahjustusi tõendada ka hageja enda allkirjastatud aktiga. Akti allkirjastanud tunnistajad – keda ei ole võimalik identifitseeridagi – ei saa tunnistada midagi (olematute) klaasikahjustuste tekitaja kohta.
2. Ebaõige on hageja väide, et kostja ei ole kahjustusele sisuliselt vastu vaielnud. Kostja on vastu vaielnud kõigile hageja nõuetele, sh on kostja vastu vaielnud hageja väitele, et kostja kasutuses olnud üüripinnal olid hageja 30.12.2020 aktis märgitud väidetavad puudused.
3. Menetluskulude jaotuse kindlaksmääramine on kohtu kaalutlusõigus ning käesoleval juhul on maakohus jätnud hageja hagis kostja vastu menetluskulud poolte endi kanda. Selline menetluskulude jaotus on vastavuses TsMS § 163 lg-ga 1 ning maakohus ei ole seega rikkunud menetlusnormi. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
4. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt tühistada. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis hageja ja kostja menetluskulud poolte endi kanda ning teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jagab menetluskulud vastavalt hagi rahuldamise proportsioonile. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. Ringkonnakohus määrab kindlaks ka apellatsiooniastme menetluskulude jaotuse.
5. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, milles maakohtu otsus on vaidlustatud (TsMS § 651 lg 1). Käesoleval juhul ei ole hageja vaidlustanud hagi rahuldamata jätmist X suhtes, seega on maakohtu otsus selles osas jõustunud (maakohtu otsuse resolutsiooni p 1). Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles tema kasuks jäeti välja mõistmata põhinõue ja viivis 3473,01 eurot ületavas osas ning menetluskulude jaotuse. Kostja FlowerWood OÜ ei ole maakohtu otsust vaidlustanud, seega on see jõustunud osas, milles maakohus mõistis sellelt kostjalt välja kokku 3473,01 eurot (põhinõue 2361,90 ja viivis 1111,11 euro). Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust hageja vaidlustatud osas.
6. Kuna pooled ei ole vaidlustanud maakohtu tuvastatud asjaolusid, mis puudutavad algse üürilepingu sõlmimist, üüripinna vahetamist ja üürilepingu tähtaega (vt eespool p 18), siis lähtub ringkonnakohus maakohtu tuvastatud asjaoludest ega käsitle neid uuesti. Samuti ei käsitle ringkonnakohus üürilepingu ülesütlemise asjaolusid, kuna hageja ei ole vaidlustanud maakohtu järeldust, et üürileping öeldi üles 31.05.2020 digiallkirjastatud teatega hageja epostiaadressile ning see lõppes 30.11.2020 (maakohtu otsuse p 32). Apellatsiooniastmes ei ole vaidlust ka maakohtu tuvastatu üle, et hageja sai üüritud pinna kostjalt tagasi 21.12.2020 7 2-21-4681 (maakohtu otsuse p 37). Kuna hageja neid asjaolusid vaidlustanud ei ole, siis lähtub ringkonnakohus maakohtu tuvastatust.
7. Ringkonnakohus käsitleb järgnevalt esmalt apellatsioonkaebuse väiteid, mis puudutavad hageja põhinõude ja viivisenõude osaliselt rahuldamata jätmist. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme õigesti ega rikkunud menetlusnorme. Samuti hindas maakohus tõendeid õigesti. Maakohtu otsuse põhjendav osa vastab TsMS § 442 lg-s 8 sätestatule. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
8. Esiteks ei nõustu hageja maakohtu tuvastatuga, et üürilepingu p-s 5.3 sätestatud leppetrahvi nõue oli

§ 334lg 4 kohaselt tühine.

Poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 5.3 nägi ette, et „üürniku poolt lepingu objekti tähtaegselt vabastamisega viivitamise korral tasub üürnik lisaks üüri, kommunaal- ja muude teenuste eest tasumisele üürileandjale ka leppetrahvi 10% (kümne protsendi) ulatuses kuu üürisummast iga viivitatud päeva eest“ (tl 6).

§ 334

lg 4 (kuni 14.01.2021 kehtinud redaktsioonis) sätestas, et tühine on kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Kuna käesoleval juhul oli leppetrahv ette nähtud 06.11.2018 sõlmitud üürilepingus, st kokku lepitud enne üürilepingu lõppemist, siis on see tingimus tühine ning maakohus on õigesti, sh viidates asjaomasele õiguskirjandusele, asunud seisukohale, et üürilepingu p 5.3 alusel ei saa hageja kostjalt leppetrahvi nõuda. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6). Ringkonnakohus lisab, et sama tõlgendust on korduvalt kinnitanud ka Riigikohus, kes on selgitanud, et

§ 334

lg 4 järgi on tühised enne üürilepingu lõppemist sõlmitud kokkulepped, mille alusel tekib üürnikul mis tahes varaline kohustus, mis ei ole üür, kõrvalkulud või võimalik kahjuhüvitis ning seega välistab

§ 334

lg 4 nt poolte leppetrahvi kokkulepped (vt RKTKo 17.06.2015, 3-2-1-6515, p 11; RKTKo 16.05.2011, 3-2-1-34-11, p 13). Kuigi

§ 334

lg-t 4 on alates 14.01.2021 muudetud, ei oma see muudatus käesolevas asjas õiguslikku tähendust ega ole kohaldatav hageja ja kostja vahel olnud üürisuhtele. 42. Teiseks on hageja vaidlustanud maakohtu tõendite hindamise klaasikahjustuste osas. Hageja väidab, et eelkõige tõendab klaasikahju 30.12.2020 üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akt (tl 24), aga ka hageja esitatud fotod (tl 26–29). Esiteks nõustub ringkonnakohus maakohtuga, et kohtule esitatud fotodelt ei ole näha, milles seisnevad klaasikahjustused (defektid). Mis puudutab 30.12.2020 üleandmis-vastuvõtmise akti, siis on selles märgitud, et „ukseklaasidel on defektid“. Arvestades, et kostja allkirja sellel aktil ei ole, aktis endas ei ole täpsustatud, milles defektid seisnevad ning defekte väidetavalt tõendavatelt fotodelt defekte näha ei ole, ei saa ringkonnakohus asuda maakohtust erinevale seisukohale, et klaasikahjustused ei ole tõendatud, st kahjunõude esimene eeldus (et üüritud asi oleks kahjustatud,

§ 334lg 2) ei ole täidetud.

Seega ei pea kohus hindama ega saa hinnata muid asjaolusid, sh seda, kas kahjustused on tekitanud kostja või võisid need ilmneda muul kui üürilepingu kehtivuse ajal, ega kahju suurust. Ringkonnakohus ei nõustu hageja väitega, et kostja ei ole klaasikahjustuste olemasolule vastu vaielnud. Kostja vaidles vastu hageja hagile tervikuna.

1. Arvestades, et ringkonnakohus ei muuda maakohtu otsust leppetrahvi ja klaasikahjustuste eest hüvitise välja mõistmata jätmise osas, ei ole alust leppetrahvilt ega klaasikahjult viivist arvutada. 8 2-21-4681
2. Hageja apellatsioonkaebuse kolmas etteheide on, et maakohus on hagi rahuldamisel nõudesummad valesti arvutanud. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga. Hageja nõudis kostjalt maakohtus 4020 eurot. Maakohus luges põhjendatuks rahuldada hageja nõue, mis tulenes järgmistest maksmata arvetest ja neile lisanduvast hagi esitamise seisuga (23.03.2021) arvestatud viivistest: novembri 2020 üür 1091,17 eurot ja seonduv viivis 752,91 eurot (01.11.2020 makseteatis nr 01112020, tl 18); detsembri 2020 üür 21 päeva eest 822,95 eurot ja viivis 345,64 eurot (01.12.2020 maksteatis nr 01122020, tl 21); detsembri 2020 vesi ja elekter 15,78 eurot ja viivis 6,08 eurot (01.01.2021 makseteatis nr 01022021, tl 23); üüritud ruumide seinakahjustuste hüvitis 432 eurot ja viivis 6,48 eurot (tl 30, 31). Apellatsioonastmes ei ole vaidlustatud viivisemäära ega selle arvutamist, samuti ei ole hageja vaidlustanud maakohtu otsuse järeldust, et kostja vabastas üüritud ruumi 21.12.2020, st et detsembrikuu üür tuleb kostjalt välja mõista 21 päeva ulatuses. Eeltoodust arvestades on maakohus õigesti mõistnud kostjalt välja 3473,01 eurot, millest 2361,90 on põhinõue ja 1111,11 eurot viivised.
3. Eeltoodust tulenevalt ei ole alust hageja apellatsioonkaebuse rahuldamiseks osas, milles see oli esitatud hagi osalise rahuldamata jätmise peale.
4. Ringkonnakohus nõustub aga hagejaga, et maakohus on rikkunud diskretsiooniõigust, kui jättis TsMS § 163 lg 1 alusel menetluskulud kummagi poole enda kanda. Kuigi nimetatud sätte alusel võib kohus hagi osalise rahuldamise korral jätta menetluskulud poolte kanda võrdsetes osades, siis ringkonnakohtu hinnangul ületas maakohus käesoleval juhul tal olevat diskretsiooniõigust. Arvestades, et maakohus rahuldas hagi kostja FlowerWood OÜ suhtes 86% ulatuses (3473,01 * 100 / 4020), ei jäänud hagi poolenisti rahuldamata, vaid rahuldati suuremas osas. Ringkonnakohus leiab, et sellisel juhul tuleks menetluskulud jagada võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega (TsMS § 163 lg 1 teine alternatiiv). Eeltoodust tulenevalt tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni p 4 ning jagab maakohtus kantud menetluskulud järgimiselt. Hageja kanda jääb 14% kostja menetluskuludest ning kostja kanda jääb 86% hageja menetluskuludest. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine ringkonnakohtus
5. Arvestades, et ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse üksnes menetluskulude jaotuse vaidlustamise osas ega rahulda apellatsioonkaebust hagi osalise rahuldamata jätmise peale, peab ringkonnakohus õiglaseks jätta apellatsiooniastmes kantud menetluskulud hageja kanda (TsMS § 171 lg 1).
6. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist (TsMS § 174 lg 4). (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Maris Kuurberg Indrek Soots Neve Uudelt 9