Obsah (5)

§ 3§ 6§ 8§ 4§ 13

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Indrek Parrest, Kersti Kerstna-Vaks Määruse tegemise aeg ja koht 20. oktoober 2023, Tartu Tsiviilasja number 2-23-11856 Tsiviilasi

§ 3

kohaselt luuakse eriomandid kokkuleppega.

§ 3

lg 1 kohaselt kinnisasja kaasomanikud võivad kokku leppida selles, et igal kaasomanikul tekib eriomand eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjal olevas või sellele ehitatavas hoones. Eeltoodust tuleneb, et eriomandi otstarve on muuhulgas üks kokkuleppe osa ja selle muutmiseks tuleks muuta ka esialgset eriomandi kokkulepet. Eriomandi otstarbe muutmiseks tuleb teha sellekohane kanne kinnistusraamatusse (

§ 3lg 1, lg 2).

2 KRS § 34¹ lg 1 kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Eriomandi kokkuleppe muutmise tõttu on puudutatud isikuteks, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne võiks kahjustada, kõik teised korteriomandite omanikud (KRS § 34¹ lg 1, lg 2 p 2). Kokkuleppe poolteks ja kande nõusoleku andjateks peavad olema kõik XXXXXXXX korteriomandite omanikud. MÄÄRUSKAEBUS

1. Avaldaja esitas määruskaebuse, millega palub tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna
2. augusti 2023 määruse nr 765042023 ja teha uus määrus, millega kohustada kinnistusosakonnal teha
3. juuli 2023 kinnistamisavalduses taotletud kanne. Kaebuse esitaja on seisukohal, et taotletud kannet on võimalik teha ning kandeavalduses ja lisatud dokumentides ei esine puudust, mis kannet takistaks. Notariaalne kokkulepe korter X eluruumi otstarbe kohta on juba olemas ja kinnistusosakonnale esitatud ja kehtib. Kanne mitteeluruumi kohta on tehtud
4. detsembril 2012 korter X omaniku digitaalselt allkirjastatud avalduse ja kasutusloa alusel. Ühtegi kinnistu omanikevahelist kokkulepet korter X otstarbe muutmiseks mitteeluruumiks ei ole sõlmitud.

§ 6

lg 3 registriosa I jao kanne eriomandi eseme otstarbe kohta (eluruum või mitteeluruum) ei ole konstitutiivne vaid formaalne kanne. Kanne ise ei tekita eriomandile eluruumi või mitteeluruumi otstarvet. Nimetatud kannet ei tehta kõigi korteriomanike notariaalselt tõestatud kokkuleppe ja kinnistu korteriomanike kui puudutatud isikute nõusolekute alusel. Korteri otstarbe saab kinnistusraamatusse kanda üksnes kooskõlas maa sihtotstarbega ja ehitise kasutusotstarbega, milline menetletakse haldusmenetluses ja peegeldatakse vastavalt kinnistusraamatus. Samuti ei muuda omanike kokkulepe ja I jao kanne võimalikuks korterit kasutada teisiti, kui haldusmenetluses määratletud kasutusotstarve.

§ 3

lg 1 kokkuleppe regulatsioon on suunatud kinnisasjast eriomandite tekitamisele (korteriomanditeks jagamisele), mitte eluruumi või mitteeluruumi otstarbe eristamisele. Kannet korteriomandi eluruumi või mitteeluruumi kohta on võimalik teha ehitise kasutusotstarbe järgi, mis määratletakse haldusmenetluses ehitus- ja kasutusloaga või ehitus- ja kasutusteatisega. Teised korteriomanikud ei ole kande mõttes puudutatud isikuks. I jao kandega eluruumi või mitteeluruumi kohta ei saa ega pea kaitsma teisi korteriomandite omanikke. AÕS § 74 lg 1 alusel sõlmitav kokkulepe ei ole otse kantav korteriomandite eluruumi või mitteeluruumi otstarbena kinnistusraamatu I jakku ning I jao kanne ise ei loo õigust korteri otstarbe kohta. AÕS § 74 lg 1 räägib, et kõigi kaasomanike kokkulepe on vajalik, et majanduslikku otstarvet oluliselt muuta. Antud kandemenetluses ei ole kindlasti tegemist terve kinnistu olulise majandusliku otstarbe muutmisega. AÕS § 74 lg 1 reguleerib kinnisasja, mitte korteriomandite, majandusliku otstarbe kokkulepet. Maa sihtotstarbe I jao kande näol ei ole tegemist kaasomanike kokkuleppe kui käsutuse alusel tehtava kandega, vaid haldusmenetlusest tuleneva maa kasutusotstarbe automaatkandega. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14 selgitanud, et haldusõiguslik luba (ehitusluba) annab loa ehitamiseks avaliku õiguse järgi, kuid see ei asenda kaasomanike nõusolekut AÕS § 74 mõttes. St reaalset ehitustegevust ei või läbi viia ilma teiste kaasomanikega vastava kokkuleppe saavutamiseta. Seega ei pea kaitsma ehitust lubavate haldusdokumentidega ega kinnistusraamatu I jao kande läbi teisi kaasomanikke, sest need kanded ei asenda 3 tsiviilõiguslikku kõigi omanike kokkulepet reaalseks ehitustegevuseks või kasutusviisi muutmiseks, mis annab omanikule õiguse viia läbi ehitustegevus või kasutusotstarbe muudatus. Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

1. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt. Maakohtu kandemäärus tuleb tühistada osas, milles avaldajat on kohustatud esitama kõigi korteriomanike nõusolekud ning puuduste kõrvaldamise tähtaja osas. Muus osas on maakohtu määrus seaduslik ja põhjendatud ning tuleb jätta muutmata (TsMS § 659, § 657 lg 1 p 2).
2. Kinnistusraamatust nähtuvalt on avaldaja korteriomandi, mille reaalosa hulka kuulub mitteeluruum X asukohaga Tartu maakond, XXXXXXX, omanik. Korteriomand koosneb XXXXXXXX mõttelisest osast kinnisasjast. Avaldaja palub parandada kanne kinnistusraamatus ning märkida korteri otstarbeks eluruum. Kanne mitteeluruumi kohta on tehtud
3. a korter X omaniku digitaalselt allkirjastatud avalduse ja kasutusloa alusel. Eriomandi otstarve on muudetud taas eluruumiks kasutusteatise alusel ning kantud ehitusregistrisse. Kohtunikuabi kohustas
4. augusti 2023 kandemäärusega avaldajat esitama kõigi korteriomandite omanike notariaalselt tõestatud kokkulepe korteriomandi nr XXXXXXX otstarbe muutmiseks (mitteeluruumist eluruumiks) ja nõusolekud kande tegemiseks.
5. Ringkonnakohus leiab, et kohtunikuabi määras avaldajale põhjendatult tähtaja kinnistamisavalduse puuduste kõrvaldamiseks KRS § 46 lg 3 järgi. KRS § 62¹ lg 1 kohaselt kanne parandatakse juhul, kui 1) kanne on tehtud ebaõige kandemääruse alusel; 2) kanne on muutunud ebaõigeks asjaõiguse kinnistusraamatuvälise ülemineku tõttu; 3) kanne on muutunud ebaõigeks kinnistusraamatusse kantud isiku isikuandmete muutumise tõttu. Avaldusest ei nähtu, et kanded oleks tehtud ebaõige kandemääruse alusel või et kanne oleks muutunud ebaõigeks asjaõiguse kinnistusraamatuvälise ülemineku tõttu. Avaldatust võib järeldada, et kinnistusregistri andmed soovitakse viia vastavusse ehitusregistri andmetega. Eriomandi koosseisu andmete ebaõigsus saaks põhineda eelkõige algse jagamistehingu ebaõigel kajastamisel kinnistusraamatus või hilisema kandemuudatuse ebaõigsuses. Andmete muudatus kanti ehitisregistrisse avaldaja enda algatusel ning tema koostatud dokumentatsiooni alusel, mille õigsuse eest vastutab avaldaja ise. Ehitisregistri andmete alusel ei saa muuta andmeid kinnistusraamatus. Korteriomandi registriosa I jakku kantavad andmed eriomandite kohta on eraõiguslikud ning need määratakse ja muudetakse kõigi korteriomanike kokkuleppel. Ehitisregistri andmetel on informatiivne ja statistiline tähendus (EhS § 61 lg 1). Ehitisregistri põhimääruse § 34 lg 1 järgi vastutab registrisse kantavate andmete õigsuse eest andmeandja ning vastutav töötleja ei ole kohustatud kontrollima esitatud andmete sisulist õigsust. Kinnistusraamatu registriosa I jakku "Kinnistu koosseis" kantud andmetel ei ole õigustloovat või seadusega kaitstud tähendust, see kehtib ka korteriomandi andmete kohta (Riigikohtu
6. veebruari 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 31). Seega hõlmab see ka

§ 6lg 3 sätestatult andmeid korteriomandi otstarbe kohta.

4 Ringkonnakohus on seisukohal, et avaldajal ei ole alust taotleda kinnistusraamatu kande parandamist, kuna ei esine alust KRS § 62 kohaldamiseks, s.t tuvastatav ei ole kinnistusraamatu kande ebaõigeks muutumine.

1. Avaldaja on määruskaebuses juhtinud tähelepanu, et notariaalne kokkulepe korter X eluruumi otstarbe kohta on juba olemas. Kinnisasi jagati korteriomanditeks omanikupoolse notariaalselt tõestatud
2. aprilli 2007 avaldusega (ühepoolne kokkulepe) (notar Anne PriksToom toiming nr 1587 p 4.4.9), mille alusel avati ka korteriomand elu- ja mitteeluruumile nr X. KRS § 35 lg 1² sätestab, et kui dokument asub kinnistustoimikus, ei ole seda vaja uuesti esitada. Kinnistamisavalduses tuleb märkida selle dokumendi asukoht. Praegusel juhul ei märkinud avaldaja kinnistamisavalduses, et eriomandi muutmise kokkulepe on olemas. Avaldaja on alles määruskaebuses öelnud, et tema meelest on nõutav kokkulepe juba olemas. Dokumendi asukohale on aga viidatud vaid osaliselt ning ei ole märgitud, millises kinnistustoimikus viidatud dokument asub.
3. Korteriomanditeks jagamise
4. aprilli 2007 avalduses on väljendatud soovi jagada kinnistu korteriomanditeks ning tegemist on notariaalselt tõestatud avaldusega. Ringkonnakohtu hinnangul saaks avaldust kehtiva seaduse mõttes lugeda

§ 8sätestatud jagamisavalduseks.

Kehtiv seadus võimaldab jagada omand kaasomandi osadeks selliselt, et igale kaasomandi osale vastab eriomand eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjal olevas või sellele ehitatavas hoones. Kehtiv seadus ei näe aga ette võimalust moodustada eriomandit otstarbega elu- ja mitteeluruum, mis avati

1. aprilli 2007 avalduse alusel. Avaldaja on määruskaebuses öelnud, et vastavalt
2. aprilli 2007 kinnistamisavaldusele lisatud plaanile oli ainuke mitteeluruum panipaik keldrikorrusel. Ülejäänud ruumid olid eluruumid ja tänase

käsitluse järgi on korteri teenindamiseks olevad abiruumid ka eluruumid, st tegemist 100% eluruumiga. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Korteriomanditeks jagamise avalduses paluti avada korteriomandi registriosa korterile nr X otstarbega elu- ja mitteeluruum. Jagamisega määrati kindlaks selle eriomandi ese ja sisu. Vaidlust ei ole, et jagamise avaldus oli korrektselt vormistatud ning jagamine on kinnistusraamatusse kantud. Seega on korteriomandid tekkinud ning eriomandi esemed kindlaks määratud, sõltumata nende kajastumisest ehitisregistris. Kuna algses korteriomanditeks jagamise avalduses määrati eriomandi eseme otstarbeks elu- ja mitteeluruum, siis ei ole selle muutmine eluruumiks võimalik ühe korteriomaniku avalduse alusel. Eriomandi eseme otstarbe muutmiseks on vaja kõigi korteriomanike kokkulepet. 9. Kandetaotluse järgi soovib avaldaja parandada korteriomandi otstarvet ning kanda kinnitusraamatusse eriomandi eseme otstarbena eluruum. Avaldaja seisukoha järgi on kanne eriomandi eseme kohta formaalne ja seda on võimalik teha ehitise kasutusotstarbe järgi, mis määratletakse haldusmenetluses ehitus- ja kasutusloaga või ehitus- ja kasutusteatisega. Ringkonnakohus on tsiviilasjas nr 2-23-1355 asunud seisukohale, et kaasomandi eseme ajakohastamisel võib olla mõju teistele korteriomanikele ning eriomandi otstarbe muutmise korral on tegemist kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemisega, milleks on vaja kõigi korteriomanike kokkulepet. Eriomandi eseme otstarbe muutmine on eriomandi kokkuleppe muudatus, kuna eriomandi otstarve on eriomandi kokkuleppe sisu osa tulenevalt

§ 3lg 1.

Ringkonnakohtu hinnangul on eriomandi eseme otstarbe muutmine toiming, mille tegemiseks on vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe. Eeltoodu on asjakohane ka käesolevas menetluses ja ringkonnakohus jääb selle seisukoha juurde. 5 10. Avaldaja on määruskaebuses märkinud, et teised korteriomanikud ei ole kande mõttes puudutatud isikuteks, st I jao kandega eluruumi või mitteeluruumi kohta ei saa ega pea kaitsma teisi korteriomandite omanikke. Eriomandi otstarve on osa eriomandi eseme määratlemisest

§ 4

lg 1 järgi ning eriomandi kokkuleppe osa tulenevalt

§ 3

lg 1.

§ 6

lg 3 kohaselt kantakse registriosa I jakku lisaks kinnistusraamatuseaduse § 13 lõikes 1 nimetatud andmetele eriomandi eseme number või muu tähis, eriomandi eseme otstarve (eluruum või mitteeluruum), kaasomandi mõttelise osa suurus ja teiste korteriomandite kinnistute numbrid. Seejuures kantakse andmed eriomandi eseme kohta vaid konkreetse eriomandi registriosa I jakku ja teiste korteriomandite registriosades neid andmeid ei kajastata. Tegemist ei ole

§ 13

sätestatud eriomandi sisu kokkuleppega, mis eriõigusjärglase suhtes kehtivuse omamiseks eeldaks kande tegemist kõikidesse korteriomandite registriosadesse ning vajaks seetõttu kõigi korteriomanike nõusolekut. Riigikohus on selgitanud, et juhul kui korteriomanike kokkuleppega antakse mingi õigus teiste korteriomanike arvel ühe korteriomandi omanikule, tuleb kokkulepe kajastada kõikide nende korteriomandite registriosades, mille õigusi kokkuleppega kitsendatakse, st kõikide kokkuleppega puudutatud korteriomanike registriosades (Riigikohtu

1. aprilli 2021 määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391, p 13). Käesoleval juhul aga sellist õigust eriomandi omanikule ei anta. Kui omanikud sooviksid täpsemalt kehtestada, mida eriomandites teha võib (muu kokkulepe eriomandi sisu kohta), peaks see kajastuma kõikides eriomandi registriosades. Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb eeltoodust, et sellise kande tegemiseks, kus kanne eriomandi otstarbe muutmiseks tehakse vaid muudetava korteriomandi registriosa I jakku, ei ole vaja kande tegemiseks kõigi korteriomanike nõusolekut. Küll aga on kande tegemise eelduseks kõigi korteriomanike kokkulepe selle eriomandi otstarbe muutmiseks. Eeltoodud põhjendustel tuleb kohtunikuabi määrus tühistada osas, milles avaldajat on kohustatud esitama kõigi korteriomanike nõusolekud. Maakohus määras puuduste kõrvaldamise tähtajaks
2. augusti 2023, mis on praeguseks hetkeks möödunud. Ringkonnakohus määrab puuduste kõrvaldamise uueks tähtajaks 30 päeva alates käesoleva määruse jõustumisest.
3. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, siis jäävad kaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldajate kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja Indrek Parrest Kersti Kerstna-Vaks 6