Obsah (4)

§ 12§ 14§ 13§ 9

KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus Tallinna kohtumaja Kohtunik Janek Väli Kohtumääruse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi 13. detsembril 2023.a, Tallinnas Menetlusosalised esindajad Mene

ei sätesta, et erikasutusõiguse alusel saaks korteriomaniku erikasutusse anda vaid osa, mis vastab korteri proportsionaalsele suurusele kinnistu üldpinnast. 1.

1. Puudutatud isikute vastuväited ja põhjendused
2. Puudutatud isikud on seisukohal, et esitatud avaldus on põhjendamatu ja rikub teiste kaasomanike õigusi. 2.
3. Avaldajad on fakte enda huvides moonutanud ja soovivad saada kõige paremat osa nii hoonest kui ka kinnistust enda kasutusse erikasutusõiguse alusel, lisaks veel ebaproportsionaalselt suures määras. Avaldajad ei ole usutavalt põhjendanud, miks tuleks neile määrata sellises ulatuses kaasomandi eseme osade erikasutusõigus ja miks on see just praegu ja näidatud ruumide ning parkimiskohtade osas vajalik. 2.
4. Puudutatud isiku R V väidetava tegevuse kirjeldamise osas on avaldajatel jäänud märkimata, et vaatamata väidetavatele korduvatele pöördumisetele politsei poole ja loetletud kõikvõimalike süüteoteadete esitamisele ei ole politsei R V kordagi karistanud. Tegelik olukord kinnistul on vastupidine. R V on samuti esitanud avaldusi politseile avaldajate osas, kuid käesolevas asjas ei oma esitatud avaldused politseile, mille tulemusena ei ole kellelegi karistust määratud, mingit sisulist või määravat tähtsust. 2.
5. Avaldajatele, kes on korterite 1 ja 5 omanikud, kuulub vastavalt 22% ja 15,5% (kokku 37,5%, so alla 2/5) kaasomandi mõttelisest osast. Seega oleks neil õigus saada erikasutusõigus maksimaalselt 37,5% senini ühiskasutuses olnud pööningust, keldrist ja parkimiskohtadest. Seega saab avaldajate kasutusse anda kokku 3, mitte neli parkimiskohta. Samas jääks lahendamata küsimus, kuhu pargivad külastajad. Puudutatud isikute nägemus on selline, et korteril l võiks olla 1 parkimiskoht, korteril 2/3 kaks parkimiskohta, korteril 4 üks parkimiskoht ja korteril 5 samuti 1 parkimiskoht. Ülejäänud parkimiskohad jääksid külaliste jaoks, kuna Pärnu mnt äärde ei saa enam uut liikluskorraldust arvestades parkida. 5 2.
6. 2.
7. 2.
8. Avaldaja 1 poolt taotletav keldriruum nr 16 on mõeldud selleks, et seal hoida kinnistu heakorratöödeks mõeldud tööriistu. See sobib selleks otstarbeks kõige paremini, on keldriuksele lähedal ning see oleks kõikide korteriomanike ühistes huvides kasutatav ruum. Anda see ühe kaasomaniku erikasutusse ei ole kuigi mõistlik. Ülejäänud ruumide osas tuleb läbi viia uus audit ja analüüsida, mis funktsiooni milline ruum hoones täidab ning kas ja kui, siis kuidas saab sellele erikasutusõiguse anda. Keldris on saun ja pesuköök, mida ei ole kuidagi võimalik kaasomanike vahel eriomandina õiglaselt jagada (üks kasutab sauna, teine pesukööki). Sama põhimõte puudutab ka pööningut. Asendiplaanil nähtav maakasutus samuti täies ulatuses ei sobi, sest märgitud alale jäävad teiste kaasomanike puukuurid (plaanil tähistatud H), mille ümberpaigutamine ei ole mõistlikult põhjendatav avaldajate huviga. Puukuur on rajatud puudutatud isikute poolt ja selle asukoht on arvestades kuuri kasutavate kaasomanike kõrget iga ja tervislikku seisundit, hetkel kõige optimaalsem. Küttepuid ei ole vaja kaugelt tuua. Puukuuri ümberpaigutamine seda olukorda muudab ning puude toomine võib osutuda märksa keerulisemaks väljakutseks kui seni. Kohtu seisukoht ja põhjendused
9. Kohus vaatab esitatud avalduse läbi tulenevalt TsMS § 475 lg 1 p-st 17 hagita menetluses. Vastavalt TsMS § 477 lg 1 vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Sama paragrahvi lg 5 kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti ning lg 7 järgi peab kohus kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel.
10. Kohus, tutvunud kohtule esitatud avalduse ja puudutatud isikute seisukohtadega, dokumentaalsete tõenditega ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et avaldus kuulub rahuldamisele osaliselt.
11. Avaldajad on esitanud avalduse erikasutusõiguse määramiseks kõigile korteriomanikele, kuid see ei ole õiguslikult võimalik (RK 2-19-43, p 14). Isik saab pöörduda kohtusse üksnes enda õiguste kaitseks ega saa nõuda erikasutusõigust teistele korteriomanikele (RK 2-195506, p 13). Puudutatud isikud ei ole esitanud nõudeid enda kasuks erikasutusõiguse määramiseks, vaid on palunud jätta avalduse rahuldama (tlk 204p, p 8), seetõttu ei saa rahuldada avaldust puudutatud isikute kasuks õiguste kindlaksmääramiseks. 6.

§ 12

lg 2 sätestab, et korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. 6.1.

§ 14

lg 1 sätestab, et korteriomanike kokkuleppega võib anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse (edaspidi erikasutusõigus), kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega.

§ 13

lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid käesolevas seaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab.

§ 13

lg 2 alusel kohaldatakse korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks vajalike tahteavalduste nõudmisele ning muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele käesoleva seaduse §-s 9 sätestatut. 6.2.

§ 9

lg 2 sätestab, et iga korteriomanik võib teiselt korteriomanikult nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui: 6 1) olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega; 2) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

§ 9

lg 5 järgi on eriomandi kokkuleppe muudatuse kandmiseks kinnistusraamatusse vajalik asjassepuutuva piiratud asjaõiguse omaja kui kinnistusraamatuseaduse tähenduses puudutatud isiku nõusolek. Korteriomanik võib asjassepuutuva piiratud asjaõiguse omajalt nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui piiratud asjaõiguse omaja õigustatud huve ei kahjustata muudatusega ülemääraselt.

1. Avalduse kohaselt soovivad avaldajad korteriomanikena nõuda teistelt korteriomanikelt vajalikke tahteavaldusi korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, mille kohaselt reguleeritakse kaasomandis oleva: 1) hoovis parkimisega seotud küsimused 2) pööningu kasutamisega kord 3) keldriruumide kasutamine 4) hoovis teatud alade avaldaja ainukasutusse andmine 5) hoovialal puukuuride asukohad.
2. Riigikohtu tsiviilkolleegium on asjakohases kohtupraktikas varem selgitanud, et „korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid

-s sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (

§ 13lg 1).

Selline kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul, kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku (puuduva) tahteavalduse andmist

§ 13

lg 2 kohaselt

§ 9lg 2 alusel (vt Riigikohtu 7.

aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-1815391/41, p 11). Korteriomanike vahelise kokkuleppe liigiks on mh ka erikasutusõiguse kokkulepe (

§ 14

), mis annab korteriomanikule ainuõiguse vallata ja kasutada lisaks eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke täielikult või osaliselt välistavalt. Eeltoodust tulenevalt selleks, et avaldust erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamiseks rahuldada, peavad olema täidetud

§ 9

lg 2 p-des 1 ja 2 toodud eeldused, st olemasoleva olukorra säilitamine peab olema kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohus peab

§ 9

lg 2 kohaldamisel hindama kõiki asjaolusid ja tegema kaalutlusotsustuse avaldaja soovitud erikasutusõiguse kasuks või kahjuks (vt nt Riigikohtu 7. detsembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-195506/43, p 15). Arvestades, et

-s sätestatud korteriomandi erikasutusõiguse regulatsioon on erinormideks AÕS-s sätestatud kinnisasja kasutuskorra regulatsiooni suhtes (vt ka Riigikohtu

1. aprilli
2. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 10), siis on kolleegiumi arvates asjakohane lähtuda erikasutusõiguse määramisel diskretsiooniõiguse teostamisel ka põhimõtetest, mis kehtivad kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra määramisel. Eelnev tähendab, et lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajaduse korral tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (vt nt Riigikohtu
3. veebruari
4. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10, p 12).“ (RK 2-19-43, p 11).
5. Kohus selgitas menetlusosalistele kohalduvat õigust ja juhtis tähelepanu olulisematele asjaoludele asjas ärakuulamiseks toimunud istungitel 12.11.2021 (tlk 133-134p) ja (tlk 170171p). Samuti korraldas kohus vaatluse 05.04.2023 hoones ja kinnistutel (protokoll tlk 1547 159p). Pooled olid asja arutamisel istungitel ühel meelel praktiliselt kõiges, v.a. parkimise ja puukuuridega seonduvas. 9.
7. Korteriomanditeks jaotatud kinnisasja puhul toimub korteriomandite koosseisu kuuluvate kaasomandi osade kasutamine korteriomanike kokkuleppel. Kui mõni korteriomanik ei ole nõus kokkulepet sõlmima, saab pöörduda kohtu poole kohustamaks teisi korteriomanikke andma tahteavaldus vastava kokkuleppe sõlmimiseks

§ 9lg 2 alusel.

Kuna korteriomanikud ei ole jõudnud kinnisasja kaasomandi kasutamises kokkuleppele, on avaldajad pöördunud kohtusse, et asendada teiste korteriomanike tahteavaldused korteriomanike kokkuleppe sõlmimise kohta ning kinnistusraamatu kande tegemiseks. Kohtu hinnangul ei jäta asja materjalid kahtlust selles, et korteriomanike vahel esinevad pikemaajalised ja ületamatud erimeelsused kaasomandi eseme kasutamise üle, eelkõige elamu keldri ja hoovis parkimiskohtade kasutamise osas, samuti puudutatud isikute väidetava ahistava ja kiusliku käitumise üle avaldajate akende taga hoovis ning kinnisasja korrashoiutööde tegemise osas. 10.

1. Sellest annavad mh kinnitust menetlusosaliste endi poolt menetlusdokumentides läbivalt esitatud väited, argumendid ja vastastikused süüdistused. Sellest annavad tunnistust avaldajate nõuded puudutatud isikutele (tlk 28-34), avaldajate ja nende perekonnaliikmete korduvad süüteoteated, avaldused ja e-kirjad Politsei- ja Piirivalveametile, selle teatised väärteomenetluste alustamise kohta ja vastused (tlk 3859), videotest (e-toimikus dtl 92 ja 93). Samuti ka puudutatud isikute poolt 18.01.2021 ja 10.06.2021 menetlusdokumentides ja nende lisades (tlk 96-107; tlk 115-111 ja lk 128, videod e-toimikus dtl 199-204). 10.
2. Kohus ei võta käesolevalt seisukohta ega analüüsi, kas ühe korteriomaniku süüdistused teise suhtes on põhjendatud või tõendatud, kuid sellest saab teha järelduse, et avalduse lihtsalt rahuldamata jätmine ja olemasoleva olukorra säilitamine ei ole jätkusuutlik ega kooskõlas hea usu põhimõttega. 10.
3. Puudutatud isikud on menetluses esitanud ka ise omapoolse nägemusi kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise tingimuste kohta (vt puudutatud isikute esitatud plaan parkimiskohtade kohta tlk 82; 18.01.2021 menetlusdokument), kuigi ei ole kohtumenetluses esitanud enda nõuet (vt ka tlk 80p, p 5). Suurte erimeelsuste tõttu ei ole korteriomanikel õnnestunud sõlmida korteriomanike kokkulepet kaasomandisse kuuluva asja kasutamise osas ning olemasoleva olukorra säilitamine on ilmselgelt vastuolus hea usu põhimõttega. 10.
4. Kohtu hinnangul on osaliselt täidetud

§ 9

lg 2 p 1 nimetatud eeldus muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste nõudmiseks. Kohus käsitleb seda vajadusel täpsemalt ka allpool iga nõude analüüsi juures. 10.

1. Kohus järgnevalt analüüsib esitatud nõudeid ja seda, kas taotletud muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Pööningu kasutusega seonduv nõue
2. Avaldajad on taotlenud, et kinnistul asuva elamu pööning jääks kõikide kaasomanike kaasvaldusesse ja -kasutusse ning eluruumi nr 4 omanik kohustub võimaldama teistele kaasomanikele takistamatu juurdepääsu pööningule (tlk 5, p 2.3.1.7). Puudutatud isikud on sellega 12.12.2021 istungil nõustunud (tlk 134, 00:22:19). Samuti on korteriomandi nr 4 omanik, puudutatud isik R V kinnitanud 16.06.2023 istungil, et pööningu ühiskasutuse 8 vastu pole neil (puudutatud isikutel – kohtuniku märkus) midagi (tlk 171 ja pöördel, 00:53:49-00:59:40). 11.
3. Kohus vaatlusel tuvastas, et pööningule sissepääsemiseks tuleb kõigepealt minna sisse kolmandal korrusel asuvast uksest, mille taga on esik. Sellest uksest otse on eraldi sissepääs korterisse nr 4 ja esikus vasakule pöörates on uks pööningule (tlk 158p, fotod 29-31). Sama nähtub hoone plaanist (tlk 10). Avaldajate sõnul ei kuulu pööningu sissepääsu esine ruum korteriomandi nr 4 eriomandi koosseisu nähtuvalt invertariseerimise aktist (tlk 171, 00:45:38), seega on tegemist kaasomandis oleva ruumiga. 11.
4. Kohus leiab, et selles osas tuleb avaldajate nõue jätta rahuldamata, kuivõrd sisuliselt ei taotle avaldajad mingit muudatust võrreldes kehtiva õigusliku ja faktilise korraga. Pööning on nagunii juba kõikide omanike ühiskasutuses ning ühelgi korteriomanikul pole õigust selle kasutamiseks takistusi teha. Kohtu hinnangul puudub avaldajatel selles osas õiguskaitsevajadus avalduses taotletud viisil. Hoovi alade avaldajate ainukasutusse andmisega seonduv nõue
5. Eluruum nr 1 omanikuks olev avaldaja on taotlenud, et tema ainuvaldusse ja -kasutusse jääb kinnistu õuealal eluruumi nr 1 köögiakna esine maa-ala, mis on tähistatud avalduse lisaks nr 8 oleval plaanil rohelise värviga ja märkega „W“. Puudutatud isikud on sellega 12.12.2021 istungil nõustunud (tlk 134, 00:21:48). 12.
6. Seega leiab kohus, et selles osas tuleb avaldaja nõue rahuldada ning erikasutusõiguse kokkuleppega jätta Tartu maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud korteriomandi, mille reaalosaks on eluruum nr 1, igakordse omaniku ainuvaldusse ja kasutusse kinnistu õuealal eluruumi nr 1 köögiakna esine maa-ala, mis on tähistatud määruse lisaks nr 1 oleval plaanil rohelise värviga ja märkega „W“. 12.
7. Kohus vaatlusel tuvastas, et tegemist on piiratud alaga vahetult korteri nr 1 akna all, mida aktiivselt ei kasutata (tlk 155, fotod 9-10). Avaldaja on põhistanud, et sellelt alalt on tema akent väljastpoolt kahjustatud (pandud akna ette puuplaat, tlk 34; lastud aknale musta spreivärvi, tlk 35), siis on põhjendatud sellise tegevuse takistamiseks jätta see ala korteri 1 igakordse omaniku ainukasutusse. Sellega on kohtu hinnangul ka täidetud

§ 9lg 1 p 1 nimetatud tingimus.

Kuna puudutatud isikud on sellise korraldusega nõustunud ega mingit hüvitist taotlenud, ei kahjustata sellega ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

1. Eluruum nr 5 omanikuks olev avaldaja on taotlenud, et tema ainuvaldusse ja -kasutusse jääb kinnistu õuealal avalduse lisaks nr 8 oleval plaanil (tlk 60) oranži värviga tähistatud maaala, so kinnistu oluliseks osaks oleva hoone (ehitisregistri koodiga: xxx) korteri nr 5 sissepääsuks olev trepimade ja sissepääsu esine ala. Avaldaja põhjendab seda sellega, et eelviidatud maa-ala kasutab vaid korteri nr 5 omanik ning sellega oleks võimalik vähendada/välistada tulevikus korteriomanik R V´u poolset ebaseaduslikku tegevust (avalduse p 1.5.). Puudutatud isikute esitatud plaanist (tlk 82) nähtuvalt on nad sellega nõustunud osaliselt, kuna avaldaja taotletava ala sisse jääb ka puudutatud isikute kasutuses olev puukuur (tlk 80).
2. Kohus vaatlusel tuvastas, et kinnistu loodenurgas asub puudutatud isikute kasutuses olev kuur (tlk 155, foto 11 ja 12), Majal on sissepääs ka põhjapoolses küljes, sissepääs on maapinnalt trepiga mõni aste kõrgemale, trepi all olev ruum on täidetud prügiga (foto 1316). Hoone plaanist nähtub, et tegemist on sissepääsuga ainult korterisse nr 5 (tlk 9). Vaatluse protokollist ja maa-ameti kaardi väljavõttest (tlk 17) nähtub, et tegemist on kitsa maa-alaga (5 m hoone seinast piirini), mis aktiivses kasutuses ei ole. Avaldaja sõnutsi 9 prügistatakse tema sissepääsutrepi all olevat ruumi ning ta saaks seda takistada, kui see ala määrata tema ainukasutusse. Puudutatud isik on väitnud, et avaldaja ise prügistab seda ruumi. Seetõttu leiab kohus, et kui see ala oleks antud ühe isiku ainukasutusse, võiks see ära hoida ka korteriomanike vastastikuseid süüdistusi selles osas, kes seda prügistab. 14.
3. Kohus leiab, et põhjendatud on rahuldada avaldaja taotlus osaliselt selliselt tema ainukasutusse antavalt alalt jääks välja puudutatud isikute kasutuses olev kinnistu loodenurgas asuv puukuur, kuid oleks hõlmatud avaldajate kasutuse olev kinnistu täiesti nurgas asuv puukuur. Avaldaja ei ole pakkunud puudutatud isikutele puukuuri kasutamise lõpetamise eest midagi vastu, mistõttu kahjustaks selline muudatus ülemääraselt puudutatud isikute huve. 14.
4. Seega leiab kohus, et selles osas tuleb avaldaja nõue rahuldada osaliselt ning erikasutusõiguse kokkuleppega jätta Tartu maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud korteriomandi, mille reaalosaks on eluruum nr 5, igakordse omaniku ainuvaldusse ja -kasutusse kinnistu õuealal korteri nr 5 sissepääsuks olev trepimade ja sissepääsu esine ala, mis on tähistatud määruse lisaks nr 1 oleval plaanil oranži piirjoonega ja viirutatud ja märkega „Q“. 14.
5. Kohus vaatlusel tuvastas, et tegemist on piiratud alaga vahetult korteri nr 5 sissepääsu ees ja akna all, mida aktiivselt ei kasutata. Prügistamise takistamiseks on põhjendatud jätta see ala korteri 5 igakordse omaniku ainukasutusse. Kuna puudutatud isikud on sellise korraldusega (kohtu poolt määratavas ulatuses) nõustunud ega mingit hüvitist taotlenud, ei kahjustata sellega ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Keldri kasutusega seonduv nõue
6. Avaldajad on taotlenud, et korteriomanike ainukasutusse jääksid keldriruumid avalduse lisaks nr 1 oleval plaanil (tlk 8p) järgmiselt: 1) 2) 3) 4) eluruum nr 1 omanikule keldriruum pindalaga 8,9 m², mis on tähistatud numbriga 16; eluruum nr 5 omanikule keldriruum pindalaga 9,7 m², numbriga 15; eluruum nr 2/3 omanikule keldriruum pindalaga 11,6 m², numbriga 9; ja eluruum nr 4 omanikule keldriruum pindalaga 14,8 m², numbriga
7. 15.
8. Kohus vaatlusel tuvastas, et (tlk 156-158), et keldriruumid on renoveerimata ning pesuköök ja saun välja ehitamata. Keldriruumi nr 16, mida taotleb enda ainukasutusse korteri nr 5 omanik, valdamise korra üle toimub vaidlus ja selle ruumi kasutamist takistab uksele erinevate isikute (eeldatavalt erinevate korteriomanike) poolt pandud tabalukk (seega ei saa üks isik (ühe luku paigaldaja) seda ruumi kasutada ilma teiseta (teise luku paigaldajata). Ruumid on osaliselt kasutuseta, osaliselt kasutusel asjade ladustamiseks. 15.
9. Avaldajate väitel on tema väljapakutu ka keldriruumide osas väljakujunenud kasutuskord (tlk 173p, 3.5), puudutatud isikud ei ole sellele väitele vastu vaielnud, kuid leidnud, et ruum nr 16 peaks olema ühiskasutuses otstarbekusest tulenevalt (tlk 80, ülal). Samuti on puudutatud isik leidnud, et keldris olevat sauna ja pesukööki ei ole kuidagi võimalik kaasomanike vahel eriomandina õiglaselt jagada (üks kasutab sauna, teine pesukööki) (tlk 80, 3 lõik). 15.2.
10. 16.06.2023 istungil tegi kohus pooltele seal arutatu põhjal kompromissi korras ettepaneku jagada keldriruumide kasutus järgmiselt: avaldajate ainukasutusse jääksid ruumid nr 8, 9 ja 15; ruumid nr 10-13 jääksid puudutatud isikute ainukasutusse; ruum nr 16 ja koridoriruumid nr 7, 6, 14 ja 17 jääks ühiskasutusse. Kaasomaniku ainukasutusse määratud ruumides tehtavad kulud jäävad selle kaasomaniku kanda ja teiste vastu nõudeõigus puudub (tlk 171, 00:39:45). Avaldajate poolt selliselt 10 väljapakutud kompromissettepanek (tlk 184p, p 3.4) puudutatud isikutele siiski ei sobinud, soovides ka ruumi nr 9 endale määramist (tlk 187, p 5). Sellega ei olnud nõus avaldajad (tlk 192p, p 3.2), mistõttu ei õnnestunud kokkuleppel seda reguleerida. 15.
11. Kohtu hinnangul on põhjendatud ruumide ainukasutus avaldajate osas kindlaks määrata. 15.3.
12. Kohtu hinnangul on tõendatud avaldaja väide, et väljakujunenud kasutuskorra kohaselt kasutas korter 1 keldriruumi 16, korter 2/3 ruumi 9, korter 4 ruumi 8 ja korter 5 ruumi
13. Sellele vaatamata on mingil hetkel tekkinud korteriomanike vahel (eelkõige korteri 4 ja korteri 1 omanike vahel) vaidlus selles, et korteri 4 arvates oleks ruumis 16 otstarbekas hoida maja ja hoovi heakorratöödeks mõeldud tööriistu jms. 15.3.
14. Riigikohus on selgitanud, et kui üks korteriomanik soovib saada erikasutusõigust ning teine korteriomanik vaidleb sellele vastu, peab kohus hindama, kas selline vastuvaidlemine on heauskne. See tähendab, et kui teise korteriomaniku vastuväited ei ole heauksed, siis võibki olla tegemist

§ 9

lg 2 p-s 1 sätestatud juhtumiga, mille kohaselt tuleks avaldus erikasutusõiguse saamiseks rahuldada. Kolleegiumi arvates võib sellise olukorraga, kus korteriomaniku vastuvaidlemine erikasutusõiguse määramisele ei pruugi olla heauskne, olla tegemist nt siis, kui vastuväite esitanud korteriomanikul on ka endal võimalik avaldusega sarnast erikasutusõigust taotleda ja avaldaja on sellega nõus. Seejuures erikasutusõiguse määramist ei takista iseenesest asjaolu, et teised korteriomanikud ei soovi erikasutusõigust saada. Hea usu põhimõttega võib olla vastuolus või teiste korteriomanike huve ülemäära kahjustav aga näiteks see, kui erikasutusõigust taotlev korteriomanik ei kohustuks sellega teistele korteriomanikele midagi vastu andma olukorras, kus teistel korteriomanikel puudub võimalus neile kuuluvale kaasomandi mõttelisele osale vastavat erikasutusõigust saada. Kolleegium jääb varasema seisukoha juurde, et selliseks n-ö vastutasuks võibki olla erikasutusõigust taotleva korteriomaniku teistele korteriomanikele nõusoleku andmine kokkuleppe sõlmimiseks, millega saaksid kõik korteriomanikud endale erikasutusõigused (vt Riigikohtu

1. detsembri
2. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506/43, p 15) (vt RK 2-19-43, p 13). 15.3.
3. Tlk 8 olevalt plaanilt nähtub, et iseseisvate keldriruumidena on kasutatavad ruumid nr 8, 9, 15 ja
4. Ruumid 10-13 on pesuköögi ja sauna ruumid. Ruumid 6, 7, 14 ja 17 on keldri koridorid. Puudutatud isikud on vaielnud vastu pesuruumi ja sauna määramisele kellegi korteriomaniku ainukasutusse ning avaldajad pole seda ka taotlenud. Seega on põhjendatud määrata keldriruumide kasutus vastavalt väljakujunenud korrale selliselt, et eluruumi 1 omanikust avaldaja ainukasutuses oleks keldriruum 16 ja eluruumi 5 omanikust avaldaja ainukasutuses oleks keldriruum
5. Avaldajad on pakkunud ainukasutusõigust ka puudutatud isikutele, mida saab pidada vastusoorituseks. 15.3.3.
6. Kohtu hinnangul ei ole heauskne puudutud isikute vastuväide selles osas, et ruumi 16 peaks kasutama kõigi kaasomanike poolt ühiselt maja ja kinnistu heakorratööriistade hoiustamiseks. Puudutatud isikud ei ole selgitanud, mis tööriistad need on, kui palju neid on ja miks neid pole võimalik mujal hoida. Keldris on kohtu hinnangul piisavalt pinda leida selleks mujal kohti, seejuures ei pea see toimuma pesuköögis, vaid näiteks tupikuga lõppevas koridoris ruumis 14, kus on esmasel hinnangul võimalik vastav pind soovi korral rajada. Põhjendatud ei ole selleks võtta ära keldriruumina kasutatav ruum ühelt korteriomanikult. 15.
7. Seega kuulub avaldajate avaldus selles osas rahuldamisele. Tartu maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud korteriomandi, mille reaalosaks on eluruum nr 1, igakordse omaniku ainuvaldusse ja -kasutusse jääb kinnistu oluliseks osaks olevas 11 hoones (ehitisregistri koodiga: xxx) keldrikorrusel paiknev keldriruum pindalaga 8,9 m², mis on tähistatud määruse lisaks nr 2 oleval plaanil numbriga
8. Tartu maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud korteriomandi, mille reaalosaks on eluruum nr 5, igakordse omaniku ainuvaldusse ja -kasutusse jääb kinnistu oluliseks osaks olevas hoones (ehitisregistri koodiga: xxx) keldrikorrusel paiknev keldriruum pindalaga 9,7 m², mis on tähistatud määruse lisaks nr 2 oleval plaanil numbriga
9. Parkimiskohtade määramisega seonduv nõue
10. Avaldajad on taotlenud, et kinnistu õuealal sõidukeid parkida vaid alal, mis on tähistatud avalduse lisaks nr 8 (tlk 60) oleval plaanil sinise värviga ning kinnistule sõidukitega juurdepääsuks tohib kasutada vaid ala, mis on tähistatud plaanil kollase värviga. Selline parkimiskord on nende hinnangul põhjendatud, et välistada selles osas edaspidi korteriomanike vahelised vaidlused ja korteri nr 4 omaniku poolsed võimalikud kuritarvitused. Lisaks on taotletud iga korteriomandi ainukasutusse kaks vastavalt tähistatud parkimiskohta lisaks 8 oleval plaanil. Puudutatud isiku nägemus on selline, et korteril l võiks olla 1 parkimiskoht, korteril 2/3 kaks parkimiskohta, korteril 4 üks parkimiskoht ja korteril 5 samuti 1 parkimiskoht ja need asuks tlk 82 plaanil näidatud asukohtades. 16.
11. Kohus vaatlusel tuvastas (tlk 156-158), et Pärnu mnt poolt on ainus sissepääs kinnistule, vasakule pöörates viib kruusa- ja pinnase seguga kaetud tee kinnistu lõunaküljes olevate kuurideni (fotod 1-4). Kinnistu lõunaküljel kuuride ees kuni kinnistul kasvavate puude jooneni asub kruusa ja pinnase seguga kaetud ja osaliselt maasse uputatud äärekividega ääristatud plats, millel pargib vaatluse hetkel valge kaubik (foto 5, 6). 16.
12. Kohtu hinnangul on avaldajad tõendanud, et korteriomandi nr 4 omanik on parkinud oma sõidukit korteriomandi nr 5 akende alla ning mujale kinnistu õuealale selliselt, et teistel kaasomanikel ei ole olnud võimalik oma sõidukitega ei kinnistu õuealalt väljuda ega kinnistule pääseda, sh on korteriomandi nr 4 omanik oma sõidukit parkinud selliselt, et sissepääs korterisse nr 5 on takistatud (dtl 37; 127). Sellest tulenevalt on põhjendatud avaldajate nõue, et parkimiskord oleks reguleeritud. 16.
13. Kohtu hinnangul on mõistlik ja otstarbekas, kui parkimine kinnistul toimub ühes selleks ettenähtud kohas. Kõnealune kinnistu on pikliku ristküliku kujuga ning selle lõunaservas asuvate kuuride ees on olemas sõidukite parkimiseks sobilik plats nii kuju kui ka pinnakatte poolest. Platsini viib sõidukite poolt kasutatav tee. Vaatluse ajal nimetatu alal ka üks kaubik reaalselt parkis, mis ilmestab, et parkimine seal on võimalik. Samuti on mõistlik, et samal ajal hoovi muid alasid sõidukite parkimiseks ei kasutata, eriti, kui see võib takistada ühe korteriomaniku poolt oma korteri kasutamise (sellesse sisenemist). 16.
14. Seega on kohtu hinnangul tulenevalt käesoleva vaidluse asjaoludest kohustada puudutatuid isikuid andma nõusolek sõlmida tahteavaldus korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, mille kohaselt tohib kinnistu õuealal sõidukeid parkida vaid alal, mis on tähistatud määruse lisaks nr 1 oleval plaanil sinise piirjoonega ja sinisega viirutatud. 16.4.
15. Kohtu hinnangul ei ole võimalik rahuldada avaldaja nõuet selles osas, et määrata kindlaks kaheksa parkimiskohta ja anda iga korteriomaniku ainukasutusse kaks kohta. Avaldaja esitatud plaanil on näidatud parkimiskohti ka alale, mida täna parklana ei kasutata. Selleks tuleks parklat laiendada alles laiendada ehk vähendada korteriomanike ühiskasutuses olevat hooviala. Puudutatud isikud ei ole sellega nõustunud. Avaldajad ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, et parkla laiendamata 12 jätmine oleks hea usu põhimõttega vastuolus ja ei piiraks ebamõistlikult puudutatud isikute huve. Üksnes asjaolu, et ka puudutatud isikud saaksid kumbki kaks parkimiskohta rajatavas parklas (mille vastu nad ise huvi üles näidanud ei ole) ei kompenseeri nende õiguste ebamõistlikku riivet. Avaldajad ei ole oma avalduses ette näinud, kes ja mis vahenditest peaks selle parkla üldse rajama. Pooled ei vaidle, et määruses märgitud alale mahub parkima igast korterist üks auto. Kohtul ei tekkinud vaatlusel ega avaldaja poolt esitatud plaani (sh tlk 169) analüüsimisel veendumust, et kaheksa autot ka avaldaja näidatud laiendatud maa-alal probleemideta parkima mahuks. Menetlusosalistel on täiendavates parkimiskohtades võimalik omavahel kokku leppida. 16.4.
16. Kuna kohtule ei ole koos nõudega esitatud plaani, millel oleks olemasolevat olukorda arvesse võttes näidatud ära võimalikud konkreetsed parkimiskohad, mida määrata konkreetse korteriomaniku ainukasutusse, siis kohus ise neid kohti ka ei otsusta ega määra. 16.
17. Kohtu hinnangul pole aga põhjendatud ühtlasi sõlmida kokkulepe, et kinnistule sõidukitega juurdepääsuks tohib kasutada vaid avaldaja poolt kollase värviga tähistatud ala. Arvestades käesolevas määruses näidatud parkimisala ja kinnistul olemasolevaid teid, pole parkimisalale muud moodi võimalikki saada, kui avaldaja näidatud plaanil kollasega tähistatud ala kaudu. Selle täiendav reguleerimine määrusega ei ole otstarbekas. Ei saa realistlikuks pidada võimalust, et parkimisalale saamiseks hakkaks korteriomanikud sõitma üle muru, kus teed pole. 16.
18. Seoses parkimisala määramise kokkuleppeks nõusoleku taotlemisega ei ole asjakohased puudutatud isikute vastuväited selles osas, kui palju avaldajad kinnistul tegelikult elavad. Kaasajal on mõistlik eeldada, et linnas elades ja ruumi olemasolul kuulub korteriomandi juurde võimalus vähemalt ühte autot parkida. (Puu)kuuride alaga seonduv nõue
19. Avaldajad on taotlenud kokkuleppe sõlmimist nii, et kinnistu õuealal tohib (puu)kuure hoida vaid alal, mis on tähistatud avalduse lisaks nr 8 oleval plaanil punase värviga. Nimetatud ala asub kinnistu lõunapiiril. Puudutatud isik sellega ei nõustu, kuna üks nende poolt kasutatav kuur asub ka kinnistu loodenurgas. 17.
20. Kohus vaatlusel tuvastas (tlk 156-158), et kinnistu lõunaküljel asuvad praegu kuurid (tlk 154p, foto 5). Samuti asub puudutatud isikute kasutatav kuur kinnistu loodenurgas (tlk 155, fotod 11-12). 17.
21. Kohtu hinnangul ei ole avaldajate vastav nõue põhjendatud. Avaldajad ei ole selgitanud, milles seisneb kõiki asjaolusid arvestades olemasoleva olukorra säilitamise vastuolu hea usu põhimõttega. Avaldajate nõude rahuldamiseks ei piisa lihtsalt avaldajate soovist, et kuurid asuksid vaid kinnistu lõunapiiril, kuigi väljakujunenud olukorras vähemalt üks kuur asub mujal. 17.
22. Seega tuleb nimetatud avaldajate nõue jätta rahuldamata. Menetluskulud
23. TsMS § 172 lg 1 esimese lause kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, 13 väite või tõendi. Kohus leiab, et olukorras, kus antud menetlus toimus kõigi korteriomanike huvides ja nii avaldajad kui puudutatud isikud esitasid menetluses osaliselt põhjendamatuid nõudeid ja väiteid, tuleb menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. 18.
24. Sellest tulenevalt puudub vajadus analüüsida poolte esitatud menetluskulude nimekirju ja menetluskulusid kindlaks määrata. /allkirjastatud digitaalselt/ Janek Väli Kohtunik 14