Obsah (12)

§ 120§ 316§ 334§ 111§ 12§ 276§ 271§ 76§ 335§ 127§ 113§ 162

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks Otsuse tegemise aeg ja koht 31. märts 2023, Tartu Tsiviilasja number 2

) § 120 lg 1 ja § 122 lg 1 järgi ning sellega tuleb lugeda üürilepingust tulenev üüri maksmise kohustus täidetuks. Seetõttu ei ole kostjal hagejale üürivõlgnevust, üürileping ei ole ülesütlemisega lõppenud ja kõik hageja nõuded jäävad rahuldamata. Küsimus, kellel on õigus hoiustatud rahale, tuleb lahendada uue operaatori (hageja) ja senise operaatori vahelises vaidluses. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 4. Hageja taotleb apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada. Hageja palub menetluskulud jätta kostja kanda. Hageja ei nõustu kohtu järeldusega, et kostjal oli õigus üür notari juures hoiustada.

§ 120lg-s 1 nimetatud eeldused ei ole täidetud.

AS C.H.P. nõuab kostjalt

1. aprillil 2019 sõlmitud kokkuleppe järgset tasu, mis ei ole hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu järgse üüriga võrreldes sama raha. 4 Asjaolu, et kostjale sai pärast hagejaga üürilepingu sõlmimist teatavaks, et Ülikooli tn 8a hoone senine operaator AS C.H.P. on pöördunud hoone omaniku vastu kohtusse seoses üürilepingu alusel tehtud investeeringute hüvitamise nõudega ning teostab tema suhtes hoone kinnipidamise õigust kuni investeeringute hüvitamiseni, ei takistanud kostja üürilepingust tuleneva üüri maksmise kohustuse täitmist. Maakohus on õigesti märkinud, et käesolevaks ajaks on vaidlus Ülikooli 8a omandiõiguse üle lõppenud. Tsiviilasi nr 2-16-9491 lõppes
2. oktoobril 2019 jõustunud Tartu Maakohtu
3. augusti 2019 otsusega, millega kohus jättis AS C.H.P. hagi rahuldamata. Kuna sellega lõppesid ka asjaolud, mis õigustasid maakohtu hinnangul üüri hoiustamist, oleks kohus pidanud hagi osaliselt rahuldama ja mõistma kostjalt hageja kasuks välja tasumata üüri alates
4. oktoobrist
5. Hageja märgib, et menetlusdokumendi ringkonnakohtule esitamise kuupäeva seisuga on hageja viivisenõue muutunud sissenõutavaks. Kostja võlgneb hagejale ajavahemiku
6. maist 2019 kuni
7. märtsini 2020 eest üürivõlana 87 221,31 eurot, millele lisandub sissenõutavaks muutunud viivis.
8. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Kostja palub menetluskulud jätta hageja kanda. EELNEV KOHTUMENETLUS
9. Tartu ringkonnakohus jättis
10. märtsi
11. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega, pidamata vajalikuks neid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-i 654 lg 6 järgi korrata.
12. Riigikohus tühistas
13. märtsi 2021 hageja kassatsioonkaebuse alusel ringkonnakohtu otsuse ning saatis tsiviilasja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Riigikohus leidis, et kohtud kohaldasid valesti

§ 120

lg-t 1 ja andsid tuvastatud asjaoludele väära õigusliku hinnangu, kui asusid seisukohale, et praegustel asjaoludel on viidatud sätte eeldused täidetud. Riigikohus selgitas, et asja uuel läbivaatamisel tuleb arvestada, et kuna kostja üüri tasumise kohustus ei olnud notari juures hoiustamisega täidetud, oli kostjal hagejale üürivõlgnevus, mis annab hagejale aluse üürileping üles öelda (vt

§ 316

ja üürilepingu lisa E p 9.1) ning nõuda kostjalt üürilepingu eseme üleandmist (vt

§ 334lg 1 ja üürilepingu lisa E p 4.6.1).

Lahendades hageja nõuet üürilepingu eseme tagastamiseks, tuleb ringkonnakohtul analüüsida ka kostja sellekohaseid vastuväiteid, mis jäid hindamata seetõttu, et kohtute seisukoha järgi sai üüri hoiustamisega notari juures lugeda kostja üüri tasumise kohustuse hageja vastu täidetuks. Seejärel tuleb esitatud tõendite ja poolte väidete alusel lahendada ka hageja rahalised nõuded (nõue üürivõlgnevuse ja pärast üürilepingu lõppemist keskmisele turuhinnale vastava üüri saamiseks, lisandub viivis). MENETLUSOSALISTE RINGKONNAKOHTUS SEISUKOHAD ASJA UUEL ARUTAMISEL

1. Hageja leidis, et ringkonnakohus peab arvestades Riigikohtu juhiseid käesoleva asja uuesti läbi vaatama. Ringkonnakohtul tuleb esitatud tõendite ja poolte väidete alusel lahendada hageja rahalised nõuded (nõue üürivõlgnevuse ja pärast üürilepingu lõppemist keskmisele turuhinnale vastava üüri saamiseks, lisandub viivis). 5 Kokku võlgneb kostja hagejale ajavahemiku
2. mai 2019 kuni
3. märts 2020 eest üürivõlana 87 221,31 eurot, millele lisandub viivis.
4. Kostja leidis, et maakohtu otsis tuleb jätta muutmata ja hagi rahuldamata, sest nõude eeldused ei ole täidetud. Alternatiivselt tuleks hageja üürinõude rahuldamisel määrata kindlaks otsuse täitmise viis ja kord selliselt, et hageja on õigustatud nõudma üürinõude 11 107,48 eurot välja
5. mai 2019 notariaalakti alusel notar Tiit Sepa poolt hoiustatud summadest. Kõik menetluskulud tuleb jätta hageja kanda. Kostja väidab, et hageja ei ole kunagi täitnud oma allüürilepingu järgseid kohustusi, sest tal puudus üürieseme (kaudne) valdus. Sel põhjusel on kostja õiguspäraselt keeldunud üüritasu maksmisest

§ 111lg 1 alusel (st maksnud üüritasu notari hoiukontole, mitte otse hagejale).

Kui hagejale ei ole mitte kunagi kuulunud üürieseme kaudset valdust, ei ole hagejal ka üürieseme valduse tagastamise nõuet ega valduse tagastamise viivitamisest põhjustatud kahju hüvitamise nõuet kostja vastu. Seega on hageja teise ja kolmanda nõude lahendamiseks vajalik esmalt tuvastada, kellele kuulus ja kuulub üürieseme kaudne valdus ning hageja esimese nõude lahendamiseks vajalik tuvastada, kas kostjal oli õigus keelduda üüritasu maksmisest. Sisuliselt samas küsimuses on kolmanda isiku ja Viavara OÜ vahel vaidlus tsiviilasjas nr 2-15-19207, kus kolmas isik vaidleb üüripinna omanikuga kinnipidamisõiguse õiguspärasuse üle. Kui hagejale ei kuulunud üürilepingu kehtivuse ajal üürieseme kaudset valdust, siis (olgugi, et see ei mõjuta üürilepingu kehtivust;

§ 12

lg 1) ei saanud hageja täita oma üürilepingu järgseid kohustusi kostja ees, mis tähendab, et kostja on õigustatult keeldunud üüritasu maksmisest hagejale. Samuti puudub sellisel juhul hagejal valduse tagastamise ja valduse tagastamise viivitamisest põhjustatud kahju hüvitamise nõue kostja vastu. 10. Ringkonnakohus kaasas kostja taotlusel menetlusse kolmanda isikuna kostja poolel AS-i C.H.P. Kolmas isik märkis, et üüripinna otsese valduse andis kostjale üle just kolmas isik, mitte hageja, ning seda oluliselt enne hageja ja kostja vahelise üürilepingu sõlmimist. Seega ei ole hageja saanud täita kostja ees

§ 276

lg-st 1 tulenevat üüripinna valduse üleandmise kohustust ja kostja saaks eelduslikult juba sel põhjusel keelduda hagejale üüri maksmisest. Samuti ei ole hageja täitnud üürilepingu lisast D tulenevat kommunaalteenuste osutamise kohutust (kommunaalteenuseid on osutanud kolmas isik ja kostja on nende eest kolmandale isikule tasunud). Kolmas isik leiab, et rahuldamata tuleks jätta hageja nõue kohustada kostjat andma ruumide valdus üle hagejale. Hageja ei tohi saada ruumide valdust, sest kolmas isik teostab ruumide suhtes kinnipidamisõigust (

§ 334lg 3).

Kinnipidamisõiguse osas toimub kohtuvaidlus kolmanda isiku, hageja jt vahel tsiviilasjas nr 2-15-19207. Seetõttu ei saa kohus kohustada kostjat tagastama üüripinna valdust hagejale, sest sellise otsusega rikutaks kolmanda isiku kinnipidamisõigust. Kinnipidamisõigus annab kolmandale isikule Ülikooli 8a ja selles asuvate ruumide valdamise õiguse (kinnipidamisõigus

§ 334

lg 3 kohaselt tähendabki sisuliselt seda, et üürnik jätkab asja valdamist ega tagasta seda omanikule). Kolmandale isikule arusaadavalt puudub poolte vahel vaidlus selle üle, et kolmas isik on Ülikooli 8 ja 8a hoonete valdaja ja kolmas isik ei ole kinnistute omanikule (Viavara OÜ) valdust üle andnud kinnipidamisõiguse teostamise tõttu. Hageja pole kunagi olnud Ülikooli 8a valdaja ja talle ei saa tagastada midagi, mida tal pole kunagi olnudki. 6 RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

1. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, milles maakohus jättis hagi täielikult rahuldamata ja jaotas menetluskulud. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel ise uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt, mõistab kostjalt hageja kasuks välja üürivõla 11 107, 48 eurot, üürivõlalt arvutatud viivise seisuga
2. veebruar 2023 7975, 40 eurot ja edasiulatuva viivise kuni kohtuotsuse täitmiseni 20 % põhivõlalt (11 107, 48 eurot) aastas; kahjuhüvitise (kasutuseelise) perioodil
3. august 2019 –
4. märts 2020 76 113, 83 eurot ja viivise kahjuhüvitiselt seisuga
5. veebruar 2023 48 406, 21 eurot. Viivise kogusumma ei tohi ületada põhivõla suurust. Ringkonnakohus määrab kostja taotlusel kindlaks ka kohtuotsuse täitmise korra ning jaotab menetluskulud. Maakohtu otsus jääb muutmata osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja allüürilepingu lõppemise järgse üürieseme valduse tagastamise nõude. Hageja apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
6. Asjas puudub vaidlus, et poolte vahel oli
7. jaanuaril 2019 sõlmitud (all)üürileping. Hageja õigus sõlmida kostjaga allüürileping ja anda üüriese kostja kasutusse põhines hageja ja kinnistu Ülikooli 8a omaniku Viavara AS-i kokkuleppel. Üürilepinguga kohustus kostja maksma hagejale üüri 5307,22 eurot kuus (lisandub käibemaks), lisaks maksis kostja hagejale tagatisrahana kahe kuu üüri 12 737,33 eurot. Kostja ei ole lepingu alusel hagejale üüri tasunud, vaid hoiustas üüriraha

§ 120lg 1 alusel notari ametikontol.

Hageja ütles üürilepingu alates 21. augustist 2019 üüri mittetasumise tõttu

§ 316alusel üles.

Kostja nõustub, et pooltevaheline üürileping lõppes

1. augustil 2019 ja tugineb üürieseme kasutamise jätkumisel kolmanda isikuga sõlmitud üürilepingule. Hageja on esitanud kostja vastu kolm nõuet: 1) allüürilepingu järgne üürinõue; 2) allüürilepingu lõppemise järgne kahjuhüvitise nõue; 3) allüürilepingu lõppemise järgne üürieseme valduse tagastamise nõue.
2. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on üüri hoiustamisega üüri maksmise kohustuse täitnud (esimene nõue). Ringkonnakohus leiab, et kostja ei ole hoiustamisega

§ 120alusel täitnud oma kohustust tasuda hagejale lepingu alusel üüri.

Seejuures lähtub ringkonnakohus Riigikohtu juhisest, et üürileandja isik ei saanud olla kostjale

§ 120

lg 1 mõttes ebaselge ning kostjal ei olnud alust hoiustada lepingu järgi tasumisele kuulunud üüri notari juures. Seda seisukohta ei muuda kinnisasja omaniku ja kolmanda isiku (senine operaator) vahel toimunud kohtuvaidlus ega sellega seotud asjaolud. Vaidlusaluse üürilepingu kehtivust ega pooltele sellest tulenevaid kohustusi ei mõjutanud asjaolu, kas hagejal oli üürilepingu eseme valdus (vt selle kohta nt Riigikohtu

1. oktoobri
2. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-9519/78, p 28), kas vaidlusalusele kinnisasjale (hoonele) oli seatud senise operaatori kasuks keelumärge (vt selle kohta nt Riigikohtu
3. mai
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-09, p 13), ega see, kas senine operaator teostas vaidlusaluse kinnistu (hoone) suhtes kinnipidamisõigust.

§ 12

lg 1 järgi ei mõjuta lepingu kehtivust asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu või lepingupoolel ei olnud lepingu sõlmimise ajal õigust käsutada lepingu esemeks olevat asja või õigust. Seega tuleb ka niisuguste asjaolude esinemise korral poolel oma lepingujärgseid kohustusi täita. Samuti ei ole kostja üüri hoiustamise õiguse üle otsustamisel tähendust sellel, et hageja ei osutanud kostjale vaidlusalusel üüripinnal kommunaal-, hooldus- ja remonditeenuseid. Ringkonnakohus leiab, et poolte vahel 26. jaanuaril 2019 sõlmitud üürileping kehtis kuni 21. augustini 2019, mil hageja ütles üürilepingu üles. Üürilepingu kohaselt leppisid pooled kokku üüris 5307, 22 eurot kuus, mille kostja pidi hagejale tasuma arve alusel jooksva kuu 1. kuupäevaks. Tegemist on üürniku kohustusega

§ 2717 järgi.

Pooled ei vaidle üüri suuruse üle.

§ 76lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.

Hageja esitas kostjale üüriarveid ja on õigustatud nõudma kohustuse täitmist. Kostjal ei olnud õigus keelduda kehtiva üürilepingu alusel üüri tasumisest

§ 111

alusel seetõttu, et üürileandja ei täitnud oma üürilepingust tulenevaid kohustusi (ei andnud kostjale üle üüripinna valdust ega osutanud kommunaalteenuseid kooskõlas lepingu lisaga D). Lepingu sõlmimisel oli mõlemale poolele teada, et kostja oli üürieseme otsene valdaja juba aastast 2010, samuti ei nõudnud kostja lepingu kehtivuse ajal hagejalt tema üürilepingu järgsete kohustuste täitmist kommunaalteenuste osutamisel. Kostja tasus lepingu kehtivuse ajal talle kolmanda isiku poolt esitatud arveid kommunaalteenuste eest. Sellega aktsepteeris kostja, et kommunaalteenuseid osutas talle teise üürilepingu alusel kolmas isik.

§-le 111 tuginevad vastuväited esitas kostja hagejale esmakordselt pärast üürilepingu lõppemist (I kd lk 115). Kostja ei ole vaielnud vastu hageja väitele (I kd lk 112), et mängukoha kasutamise õigusliku alusena esitas kostja Maksu- ja Tolliametile ja Tartu linnavalitsusele just hagejaga sõlmitud üürilepingu. Kuivõrd kostja ei ole oma üürilepingu järgseid kohustusi üüri tasumisel täitnud, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista üürivõlg lepingu lõppemise aja 21. augusti 2019 seisuga 11 107,48 eurot. 14. Hageja nõuab kostjalt lepingu lõppemisele järgnenud aja eest üüri kahjuhüvitisena 22. augustist 2019 kuni 31. märtsini 2020 76 113, 83 eurot. Hageja tugineb

§ 334

lg-le 1, mille kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama üürileandjale. Kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürnik

§ 335

kohaselt nõuda viivitatud aja eest kahjuhüvitisena kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Asjas puudub vaidlus, et kostja ei ole üürieset pärast üürilepingu lõppemist hagejale tagastanud. Riigikohus on selgitanud, et

§ 335

sätestab võimaluse nõuda üldjuhul üürilepingu eseme tagastamisega viivitamisel kahjuhüvitisena lepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Tegemist on seaduses sätestatud lihtsustatud kahjuhüvitise nõudega juhuks, kui üürnik rikub oma kohustust lepingu ese lepingu lõppemisel tagastada. (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-13, p 11). Nõudeõigus kehtib niikaua, kuni eset ei ole tagastatud, kui väljaandmisest keeldumine ei vasta üürileandja huvidele. Üürileandja ei pea soovima eset kasutada, piisab, kui ta soovib seda tagasi (põhimõtteline soov on piisav).

§ 335

alusel nõude esitamisel ei pea hageja tõendama kahju hüvitamise nõude eeldusi, sh varalist diferentsi

§ 127lg 1 tähenduses.

Tegemist on oma sisult kasutuseelise hüvitamise nõudega, mis on eraldiseisev lepinguline nõue ja asendab lepingust tulenevat üüritasunõuet. Asjaolu, et kostja on sõlminud sama üürieseme kasutamiseks teise üürilepingu kolmanda isikuga, ei anna alust hageja nõude rahuldamisest keeldumiseks. Kahjuhüvitist (kasutuseelist) saab nõuda kuni üürieseme valduse tagastamiseni sõltumata üüri maksmisest kolmandale isikule, kuivõrd kostja on rikkunud hagejaga sõlmitud üürilepingut (vt Riigikohtu

1. oktoobri 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-16-9519 p 37). Asjatundja arvamuse kohaselt on nõutaval perioodil kohalikule keskmisele turuhinnale vastav üür 8662 eurot (ilma käibemaksuta), mille osas pooltel vaidlus puudub. Kostja ei ole vaidlustanud hageja nõude arvutamise aluseid. Hageja on piiranud oma nõuet perioodiga kuni
2. märts
3. Arvestades eeltoodut mõistab ringkonnakohus kostjalt hageja kasuks välja perioodil
4. august 2019 –
5. märts 2020 kahjuhüvitisena (kasutuseelis) 76 113, 83 eurot.
6. Kuivõrd kostja on oma lepingulisi kohustusi rikkunud, võib hageja nõuda kostjalt ka viivist

§ 113alusel kuni kohustuse täitmiseni.

Ringkonnakohus leiab, et viivise nõudmise eeldused on täidetud. Üürilepingu p-s 3.

1. on pooled leppinud kokku viivisemääras 20% per annum viivitatud summalt päevas. Hageja on 8 arvestanud
2. veebruari 2028 seisuga üürivõlalt 11 107, 48 eurot viivist 7975, 40 eurot ja kahjuhüvitiselt 76 113, 83 eurot viivist 48 406, 21 eurot (II kd lk 141). Kostja ei ole viivise arvestusele vastuväiteid esitanud. Kostja leiab, et viivisenõue kuulub

§ 162

lg 1 alusel vähendamisele nullini, sest tekkinud ebaselges olukorras on kostjalt viivise nõudmine ebaõiglane (II kd lk 121). Hageja ise on piiranud viivisenõuet põhivõlgnevuse suurusega. Ringkonnakohus leiab, et kostja ei ole esile toonud selliseid asjaolusid, mis annaksid alust viivise suuremas ulatuses vähendamiseks

§ 162lg 1 alusel.

Kostja on sõlminud kaks kehtivat üürilepingut samale üüriesemele, mistõttu võttis kostja ise oma äritegevuses riski, et peabki tasuma üüri kahe lepingu alusel üheaegselt. Samuti on kostja deponeerinud ainult ühekordse tasumisele kuuluva üüri. Kuivõrd kostja ei ole hageja ees lepingu kehtivuse ajal üüri tasumise kohustust täitnud, peab kostja tasuma ka viivist, mis ei ole võrreldes täitmata kohustuse suuruse ja viivituses oldud ajaga võrreldes ebamõistlikult suur. Kostja taotlus viivise vähendamiseks tuleb jätta rahuldamata. Kostjalt tuleb välja mõista üürivõlalt 11 107, 48 eurot seisuga

1. veebruar 2023 viivisena 7975, 40 eurot ja kahjuhüvitiselt 76 113, 83 eurot seisuga
2. veebruar 2023 viivisena 48 406, 21 eurot, samuti edasiulatuv viivis kuni kohtuotsuse täitmiseni 20 % põhivõlalt. Viivise kogusumma ei tohi ületada põhivõla suurust.
3. Kostja taotleb üürivõla ja viivise osas hagi rahuldamise korral määrata otsuses kindlaks kohtuotsuse täitmise kord ja määrata, et hageja on õigustatud üürinõude ja viivise välja nõudma
4. mail 2019 notariaalakti alusel notar Tiit Sepa poolt hoiustatud summadest (II kd lk 121). TsMS § 445 lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva. Ringkonnakohus leiab, et kostja taotlus otsuse täitmise korra kindlaks määramiseks tuleb rahuldada. Kostja on esitanud menetluses notariaalakti, mille kohaselt on kostja
5. mail 2019 hoiustanud notar T. Sepa juures allüürilepingu täitmiseks igakuiselt kuni võlausaldaja selgumiseni notarikontole 5307, 22 eurot, millele lisandub käibemaks, mis kuulub väljamaksmisele hageja ja kolmanda isiku poolt ühiselt esitatud notariaalselt kinnitatud avalduse alusel avalduses märgitud isikule, või jõustunud kohtulahendi alusel kohtulahendis märgitud isikule. Ringkonnakohus ei nõustu hageja vastuväitega taotluse rahuldamisele (II kd lk 129). Kuivõrd kostja hoiustas raha notari juures tagasivõtmatult tingimusega, et väljamakse võib toimuda jõustunud kohtulahendi alusel kohtulahendis märgitud isikule, siis võimaldab kostja soovitud täitmise kord kohtuotsust täita notari juures hoiustatud raha arvel. Tegemist ei ole kohtuotsuse täitmise kohustuse panemisega kolmandale isikule, nagu hageja ekslikult leiab. Täitmine toimub kostja arvel.
6. Ringkonnakohus leiab, et kuigi

§ 334

lg 5 sätestab üürniku kohustuse üürilepingu lõppemisel üüriese üürileandjale välja anda, puudub käesolevas asjas õiguslik alus hageja kolmanda nõude rahuldamiseks ning kostja kohustamiseks tagastada üürieseme valdus hagejale. Valduse tagastamise nõude rahuldamata jätmisel ei ole tähtsust asjaolul, kes ja millal kostjale üürieseme valduse andis. Kolmas isik on avaldanud, et ta teostab kinnistu omaniku AS Viavara suhtes kinnipidamisõigust

§ 334

lg 3 alusel ja on algatanud selles osas kohtuvaidluse tsiviilasjas nr 2-15-

1. Tartu Maakohtu otsusega tsiviilasjas nr 2-19-3805 kohaldas maakohus hagi tagamise abinõuna kinnistu asukohaga Ülikooli 8 a Tartus osas käsutuskeeldu kinnistusraamatusse kandmisega kolmanda isiku kasuks. Kohtutäitur on
2. aprillil 2019 kinnistut arestides tuvastanud, et Ülikooli 8a hoones asuvaid ruume kasutavad erinevad üürnikud, sh Olympic ja ruumid jäävad aktis nimetatud isikute valdusesse ja kasutusse, kes jätkavad kohtutäituri loal kinnisasjade ja nende vastavate osade valdamist ja kasutamist (I kd lk 97-100). Kostja ja kolmanda isiku vahelise üürilepingu kehtivust ei mõjuta asjaolu, kas kolmandal isikul oli õigus üürieset 9 käsutada (TsÜS § 12 lg 1), samuti see, et kinnipidamisõigust teostav isik ei või kinnipidamise eset kasutada. Kuigi kostja ja kolmanda isiku vaheline üürileping ei seo iseenesest hagejat ja sellest ei tulene hagejale kohustusi, annab kolmanda isikuga sõlmitud üürileping kostjale üürieseme jätkuva kasutamise õiguse koosmõjus kolmanda isiku poolt teostatava kinnipidamisõigusega. Kolmanda isiku poolt kinnistu omaniku suhtes teostatav kinnipidamisõigus on siduv ka hagejale kui omaniku nimetatud operaatorile. Kostja vastu üürieseme tagastamise nõude rahuldamine ei tagaks ka hagejale üürieseme valduse üleminekut. Õiguslik vaidlus kolmanda isiku kinnipidamisõiguse üle lahendatakse tsiviilasjas nr 2-15-19207 ja selle ajani on kolmanda isiku õigused kinnipidamisõiguse teostamisel kaitstud hagi tagamise määruse alusel seatud käsutuskeelu ja selle täitmiseks läbi viidud täitetoimingutega. Hageja märkis ringkonnakohtu istungil, et tema sooviks ei ole kostja lahkumine, vaid kostja poolt üüri tasumine.
3. Kooskõlas TsMS § 173 lg-ga 3 tuleb maakohtu otsust muuta ka menetluskulude jaotuse ja väljamõistmise osas. Ringkonnakohus rahuldab hagi osaliselt. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral võib kohus jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Käesolevas asjas on hageja esitanud kolm nõuet, millest ringkonnakohus rahuldab kaks. Seega tuleb poolte menetluskuludest kõigis kohtuastmetes jätta 70 % kostja kanda ja 30 % hageja kanda. TsMS § 167 lg 1 kohaselt iseseisva nõudeta kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele niivõrd, kuivõrd vastaspool kannab menetluskulud vastavalt TsMS
4. peatüki neljandas jaos sätestatule. Seega tuleb kolmanda isiku menetluskulud jätta ringkonnakohtus 30 % ulatuses hageja kanda ja ülejäänud osas kolmanda isiku enda kanda. TsMS § 174 lg 4 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. (allkirjastatud digitaalselt) Andra Pärsimägi (allkirjastatud digitaalselt) Triin Uusen-Nacke (allkirjastatud digitaalselt) Kersti Kerstna-Vaks Riigikohtu 20.12.2023 lahend RESOLUTSIOON
5. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu
6. märtsi
7. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-4997 osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata Tartu Maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata osaühingu Scoft Vara nõude anda talle üle Tartus Ülikooli 8a asuva hoone esimesel korrusel asuva äriruumi 1 (pindalaga 425 m2) ja keldrikorrusel asuva äriruumi 2 (pindalaga 40,5 m2) valdus, samuti menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada osaühingu Scoft Vara üüriruumide valduse üleandmise nõue ja kohustada OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i andma 10 osaühingule Scoft Vara üle Tartus Ülikooli 8a asuva hoone esimesel korrusel asuv äriruum 1 pindalaga 425 m2 ja keldrikorrusel asuv äriruum 2 pindalaga 40,5 m
8. Jätta osaühingu Scoft Vara menetluskulud kõigis kohtuastmetes OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i kanda ning OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i ja aktsiaseltsi C.H.P. menetluskulud nende endi kanda. Jätta Tartu Ringkonnakohtu
9. märtsi
10. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-4997 muutmata osas, millega ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja tegi selles osas uue otsuse ning rahuldas hageja üürinõude, kahjuhüvitise (kasutuseeliste) nõude ja viivisenõude.
11. Rahuldada osaühingu Scoft Vara kassatsioonkaebus.
12. Jätta OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i kassatsioonkaebus rahuldamata.
13. Jätta aktsiaseltsi C.H.P. kassatsioonkaebus rahuldamata.
14. Kohtuotsuse resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine: 5.
15. Rahuldada hagi. 5.
16. Mõista OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-ilt osaühingu Scoft Vara kasuks välja üürivõlg 11 107 eurot 48 senti,
17. veebruari
18. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 7975 eurot 40 senti, samuti viivis 20% aastas üürivõlalt (11 107 eurot 48 senti) alates
19. märtsist 2023 kuni kohtuotsuse täitmiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui põhivõlg. 5.
20. Mõista OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-ilt osaühingu Scoft Vara kasuks välja kahjuhüvitis (kasutuseelised) 76 113 eurot 83 senti,
21. veebruari
22. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 48 406 eurot 21 senti, samuti viivis 20% aastas kahjuhüvitiselt (76 113 eurot 83 senti) alates
23. märtsist 2023 kuni kohtuotsuse täitmiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui põhivõlg. 5.
24. Kohustada OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i andma osaühingule Scoft Vara üle Tartus Ülikooli 8a hoone esimesel korrusel asuva äriruumi 1 (pindala 425 m2) ja keldrikorrusel asuva äriruumi 2 (pindala 40,5 m2) valdus. 5.
25. Määrata kohtuotsuse täitmise kord kindlaks järgmiselt: OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-ilt osaühingu Scoft Vara kasuks resolutsiooni p-des 5.2 ja 5.3 välja mõistetud raha tuleb osaühingule Scoft Vara välja maksta nende summade arvel, mille OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS hoiustas
26. mai
27. a notariaalakti alusel notar Tiit Sepa juures. Kui notar 21 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest kohtuotsust ei täida, on osaühingul Scoft Vara õigus nõuda kohtuotsuse sundtäitmist kohtutäituri juures. 5.
28. Jätta osaühingu Scoft Vara menetluskulud kõigis kohtuastmetes OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i kanda. 5.
29. Jätta OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i ja aktsiaseltsi C.H.P. menetluskulud kõigis kohtuastmetes nende endi kanda. 5.
30. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist. 11