Obsah (5)

§ 14§ 38§ 30§ 17§ 22

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja Määruse tegemise aeg ja koht 26. oktoober 2023, Tartu Tsiviilasja number 2-22-11982 Tsiviilasi

) § 20 lg 1 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 20 lg 3 järgi oli korteriomanikel õigus kutsuda üldkoosolek ise kokku, puudutud isik 4 oli juba

1. mai
2. a e-kirjas taotlenud juhatuselt korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumist, mille päevakorras oleks juhatuse liikmete ennetähtaegne tagasikutsumine ning uue juhatuse valimine. Nõutud päevakorraga koosolekut juhatus hoolimata taotlusest kokku ei kutsunud. Samuti võisid korteriomanikud kutsuda ise üldkoosoleku kokku seetõttu, et avaldajate ametiaeg KÜ juhatuse liikmetena oli juba
3. juuliks 2022 lõppenud. Korteriomanike õigust kutsuda ise kokku üldkoosolek ei välista see, et avaldajad olid juba ise uue üldkoosoleku toimumisajaga
4. augustil 2022 välja kuulutanud. Selle koosoleku päevakorda ei olnud lisatud küsimusi, mille üle otsustamiseks kutsuti kokku
5. juuli 2022 üldkoosolek. Koosoleku kokkukutsumise korda ei ole seega rikutud.
6. juuli 2022 üldkoosoleku päevakorras oli kaks punkti. Esimese punktina oli kirjas „KÜ XX juhatuse liikme valimine, mille all ka „ühistu sidevahendite täpsustamine“ ning teise punktina oli kirjas „jooksvad küsimused“, mille all ka „kaasomandisse kuuluvate ruumide vabastamisest (
7. juulil 2022 vastuvõetud otsuse nö uuesti kinnitamine)“ ning „muud tekkivad küsimused“. Maakohus tuvastas, et KÜ põhikirja punkti 7.1.
8. kohaselt valitakse juhatus üldkoosoleku poolt ametisse üldkoosoleku poolt määratud ajaks. Sellega ei ole ette nähtud juhatuse volituste tähtaega, vaid on antud üldkoosolekule volitus igakordselt määrata, missuguseks ajaks juhatus valitakse. Samas ei tulene MTÜS § 28 lg-st 11, et juhatuse liikme volituste tähtaega saaks määrata pikemana kui kolm aastat muul viisil kui põhikirjas. Järelikult sai korteriomanike üldkoosolek MTÜS § 28 lg 11 sätestatu kohaselt otsustada juhatuse liikme valimise maksimaalselt kolmeks aastaks. Seega on
9. juuli
10. a üldkoosoleku otsus, millega kinnitati KÜ juhatuse liikmeks viieks aastaks Reet Kõvask, tühine osas, milles juhatuse liikme volituste tähtaeg ületab kolme aastat. Muus osas, s.t osas, milles KÜ juhatuse liikmeks valiti Reet Kõvask kolmeks aastaks, on otsus kehtiv. Õige on see, et koosolekul hääletades ei saa otsustada kaasomandi eseme kasutamise üle. Selleks on vaja

§ 14lg 1 kohaselt korteriomanike kokkulepet.

1. juuli
2. a üldkoosolekul võeti vastu ka otsus, mille kohaselt „KÜ XX juhataja saadab korter nr 2 omanikule, Silvi Babenkole nõudekirja, milles muuhulgas annab teada, et Silvi Babenko peab kõigi korterite kaasomandisse kuuluvad ruumid: rulliruum ja saun/pesuköök, isiklikest asjadest 4 vabastama hiljemalt
3. augustiks 2022 ja siis ruumid KÜ XX juhatajale üle andma/ ette näitama (et juhataja saaks teisi korteriomanikke üldkoosoleku otsuse täitmisest teavitada).“ Selle otsusega ei ole otsustatud kasutuskorra üle ega määratud ka osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse. Vastupidi, üldkoosolekul otsustati, et osa kaasomandi esemest tuleb ühel korteriomanikul oma ainukasutusest tagasi anda kõigi korteriomanike kasutusse. KÜ ei ole kehtestanud otsuses nimetatud ruumide osas kasutuskorda ning ei ole neid ka andnud korteriomanike kokkuleppega puudutatud isiku 6 erikasutusse. Seega kuuluvad nimetatud ruumid kõigi korteriomanike ühiskasutusse, mida kinnitati ka
4. juuli
5. a üldkoosoleku otsusega. Seega ei ole rikutud nimetatud otsuse vastuvõtmisel KÜ põhikirja ega ka seadust. Väited Reet Kõvaski sobimatuse kohta KÜ juhatuse liikme kohale on asjakohatud, nagu ka väited selle kohta, kuidas oleks ühistu juhtimine otstarbekam Menetluskulud jättis maakohus vaidluse eset ja menetluse tulemust silmas pidades menetlusosaliste endi kanda. MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
6. Avaldaja 1 (kaebaja) esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega avaldus tervikuna rahuldada. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus ekslikult leidnud, et
7. juuli
8. a üldkoosolekul ei otsustatud kaasomandi kasutamise üle. Otsustati, et keldriruumide kasutusotstarve tuleb ümber muuta ja rajada sinna saun või pesuruum. Selliseks otsustuseks on vaja korteriomanike kokkulepet ja seda ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames. Keldrit kasutatakse lähtuvalt väljakujunenud tavast. Keldris on igale korteriomanikule oma keldriruum ja puudutatud isik 6 ei ole midagi omavoliliselt hõivanud. Seega ei olnud alust otsustada, et ta peab selle ruumi vabastama. Juhatuse liikme valimisel on rikutud põhikirja ja seaduse nõudeid. KÜ põhikirja järgi saab korteriomanikku üldkoosolekul esindada üksnes ühistu liige või tema esindaja, kes peab samuti ühistu liige olema. Praegu esindas mitut korteriomanikku Reet Kõvask, kes ei olnud korteriühistu liige. Samuti võisid koosolekut juhatanud ja protokollinud Reet Kõvask ja Olev Kaasiku esindada üksnes hääletamiseks, aga mitte üldkoosoleku läbiviimiseks.
9. Puudutatud isikud 2–5 vaidlevad määruskaebusele vastu ja paluvad jätta see rahuldamata.
10. Avaldaja 2 nõustub kaebuse põhjendustega ja leiab, et üldkoosoleku otsused tuleks tühistada. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
11. Ringkonnakohus leiab, et kuigi avaldaja on määruskaebuses palunud tühistada maakohtu määruse tervikuna, on ta samas märkinud, et vaidlustab maakohtu määruse osas, milles tuvastati
12. juuli
13. a korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtivus. Seega on kaebuse sisust arusaadav, et avaldaja vaidlustab maakohtu määrust osas, millega jäeti tema avaldus rahuldamata ja jaotati menetluskulud. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määruse 5 põhjendatust ja seaduslikkust tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 651 lg 1 alusel osas, milles maakohus jättis avalduse rahuldamata (s.o maakohtu resolutsiooni p 3 osaliselt ja p-e 4–6). Maakohtu määrus on seega TsMS § 456 lg 4 teise lause ja § 463 lg 2 alusel jõustunud osas, milles maakohus tuvastas
14. juuli
15. a korteriomanike üldkoosoleku otsuste tühisuse (resolutsiooni p 2) ja
16. juuli
17. a üldkoosoleku otsuse, millega valiti viieks aastaks KÜ juhatuse liikmeks Reet Kõvask, tühisuse osas, milles Reet Kõvaski juhatuse liikme ametiaeg ületab kolme aastat (resolutsiooni p 3 osaliselt).
18. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus on vaidlustatud osas seaduslik ja põhjendatud ning tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel muutmata. Määruskaebus jääb rahuldamata. Ringkonnakohus järgib maakohtu määruse põhjendusi ega korda neid (TsMS § 654 lg 6 ja § 659). Vastusena määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
19. Kaebaja leiab, et
20. juuli
21. a üldkoosolekul otsustati kaasomandi kasutamise üle, milleks on vaja

§ 38lg 1 järgi korteriomanike kokkulepet.

Ringkonnakohus avaldajaga ei nõustu.

1. juuli
2. a üldkoosoleku protokolli kohaselt otsustati, et KÜ juhatus saadab puudutatud isikule 6 nõudekirja, milles annab teada, et viimane peab teatud kaasomandisse kuuluvad ruumid vabastama (päevakorra p-s 2 vastu võetud otsus). Sõltumata sellest, kas sellist otsust tuleb tõlgendada korteriomaniku hoiatamisena võimalikest tagajärgedest, mis saabuvad kaasomandisse kuuluvate ruumide vabastamata jätmisel, või otsusena õigusvastase kaasomandi eseme kasutamise lõpetamiseks, saab sellise otsuse teha tavapärase valitsemise raames (vt RKTKm 18.10.2023 2-21-9042/57, p-d 12–15.3). Kaebaja ei tugine sellele, et puudutatud isikule 6 oleks antud kaasomandisse kuuluvate keldriruumide osas erikasutusõigus

§ 14

lg 1 mõttes või et nende ruumide osas oleks varem sõlmitud kasutuskorra kokkulepe. Seega on keldriruumide kasutamine korteriomanike vahel reguleerimata ning neid võivad eelduslikult kasutada kõik korteriomanikud. 10. Kui üks korteriomanik kasutab kaasomandi eset seadusevastaselt või reguleerimata juhtudel korteriomanike huvide vastaselt, võib sellise tegevuse lõpetamist nõuda iseenesest iga korteriomanik (

§ 30

lg 2) või korteriühistu (

§ 30

lg 4) ja selleks ei ole vaja tingimata sellekohast üldkoosoleku otsust (vt ka RKTKm 7.12.2021 2-19-5506/43, p 17). Kui korteriomanikud otsustavad siiski sellise otsuse üldkoosolekul vastu võtta, siis on tegemist reguleerimata küsimusega, mille saab teha

35 lg 1 alusel häälteenamusega. Seega on maakohus õigesti leidnud, et päevakorra p-s 2 vastu võetud otsus kehtib. 11. Kaebaja tugineb määruskaebuses sellele, et juhatuse valimise otsus on tühine seetõttu, et selle tegemisel on rikutud põhikirja ja seaduse nõudeid. KÜ põhikirja järgi saab korteriomanikku üldkoosolekul esindada vaid tema abikaasa, täisealine perekonnaliige, korteri kaasomanik või teine ühistu liige. Seetõttu ei saanud kaebaja hinnangul Reet Kõvask korteriomanikke üldkoosolekul esindada. Maakohus on õigesti leidnud, et selline põhikirjapunkt on seadusega vastuolus ja selle asemel tuleb kohaldada seaduses sätestatut (

§ 17lg 2 teine lause).

1. juuli
2. a üldkoosoleku toimumise ajal kehtinud

§ 22

lg 5 ei andnud võimalust selliselt piirata korteriomaniku õigust esindaja määrata. 1. veebruaril 6 2023 jõustunud

§ 22

lg 5 muudatusega, millega lisati lause selle kohta, et põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust määrata esindaja, ei muudetud seletuskirja järgi kehtivat õiguslikku olukorda, vaid suurendati õigusselgust (641 SE seletuskiri, lk 15).

1. Samuti leiab kaebaja, et koosolekut juhtinud ja protokollinud Reet Kõvaskil ja Olev Kaasikul ei olnud selleks volitust, sest volikirjade järgi võisid nad korteriomanikke esindada vaid hääletustoiminguteks. Kaebaja on ekslikul seisukohal, sest seadus ei näe ette piirangut, et üldkoosolekut võiksid juhtida või protokollida üksnes korteriühistu liikmed. Üldkoosoleku juhataja ja protokollija ei esinda oma ülesandeid täites otseselt ühtegi korteriomanikku, vaid üksnes juhatavad ja protokollivad üldkoosolekut. Seega on neil õigus üldkoosolekut protokollida ja juhatada sõltumata sellest, kas korteriomanik on volikirjas enda esindamist üldkoosolekul millegagi piiranud.
2. Eelnevast tulenevalt tuleb maakohtu määrus jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 järgi avaldaja kanda. Teised menetlusosalised ei ole ringkonnakohtule esitanud menetluskulude nimekirja ja asja materjalidest nähtuvalt ei ole neist keegi kasutanud ka õigusabi, mistõttu kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. (allkirjastatud digitaalselt) 7