271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
lg 1 järgi kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Seega, kuna uuele omanikule lähevad üle üksnes üürilepingust tulenevad üürileandja õiguse ja kohustused, tuleb käesolevas vaidluses tuvastada, kas hageja ja T. K. vahel oli sõlmitud just üürileping, mitte muule lepinguliigile vastav võlasuhe. Üürilepingu järgi kohustub üks isik (antud juhul võlgnik T. K.) teisele isikule (antud juhul hagejale ja tema abikaasale) andma teisele isikule üle asja (antud juhul kinnisasja) ja teine isik (antud juhul hageja ja hageja abikaasa) kohustub selle asja kasutamise eest tasuma ja lepingu lõppedes asja tagasi andma. Hageja on esitanud oma väite tõendamiseks käsitsi kirjutatud dokumendi, mis kannab pealkirja „Üürileping“, mille koostamise kuupäevaks on märgitud 10.09.2008 (I kd tlk 166-168pöördel). Nimetatud dokumendist nähtub, et T. K. ühelt poolt ning R. K. ja S. K. teiselt poolt on sõlminud lepingu tingimustel, mille kohaselt üürileandja annab ja üürnikud võtavad üürile XXX asulas 1930-ndatel aastatel ehitatud maja ja võrkaiaga piiritletud osa krundist, mis asub krundil (katastritunnis XXX pindalaga 5 353m², 100% maatulundusmaa) võrkaia sisse ja üürniku käsutusse jäävad ka kaks remonti vajavat abihoonet. Leping kehtib allakirjutamise hetkest ning kehtib tähtajalisena kuni 25.09.2023 (p 1.3). Üürnikud on kohustatud tasuma üüri kord kuus alates 26.09.2023, mille suurus vaadatakse üle ja lepitakse kokku vahetult enne lepingu lõppemist punktis 1.3 nimetatud tähtaja lõppemist (p 2.1). Lepingu punktis 2.4 on pooled leppinud kokku erikokkuleppe üüri tasumise osas ja tasaarvestuses arvestades, et üürnikud on tasunud üürileandja eest Vahtramäe kinnistul nii uue kui ka vana maja ehitus- ja remontööde eest (mõlema maja uute ahjude, kaminate, korstnate ja pliidi eest kokku 211 470 krooni, mõlema maja uue katuse eest 253 600 krooni, lisaks uued uksed, aknad jms) kokku 704 000 krooni, on pooled kokku leppinud, et üüri suuruseks on 3 900 krooni ühes kalendrikuus. Seega ei pea üürnikud tasaarvestuse korras maksma üüri enne 25.09.2023 ja üürnikud ei nõua üürileandjalt sisse võlga (tehtud kulutuste hüvitamist), vaid annavad lepingu allkirjastamisega nõusoleku tasaarvestamiseks. Kui üürnik tervislikest põhustest tingituna või muudel alustel peaks leping ennetähtaegselt lõppema, kuulub lepingus kasutamata perioodi eest tehtud ettemaks proportsionaalses osas tagastamisele (p 2.5). 10. Kostja on 10.09.2008 kuupäeva kandva üürilepingu ehtsuse vaidlustanud ning põhistanud seda sellega, et kuigi vaidlusalune täitemenetlus algatati juba 2016.aastal, ei maininud võlgnik kolme aasta jooksul kordagi üürilepingu olemasolu, isegi mitte ts.asjas nr 2-18-12168 oma 08.10.2018 vastuses, esitades selle alles 17.06.2019 seisukohtades. Kostja esitas 15.06.2021 taotluse esitatud üürilepingu suhtes ekspertiisi tegemist, tuvastamaks, kas 10.09.2008 dateeritud üürilepingu käekirjaline tekst ja allkirjad on kirjutatud dokumendil märgitud kuupäeval, s.o 10.09.2008 või hiljem. Eesti Kohtuekspertiisi Instituut teatas, et puudub väljatöötatud meetod tuvastamaks käsikirjalise lepingu kirjutamise aega (I kd tlk 197). Seega on kostja tuginenud sellele, et tegemist on näilise lepinguga, mis koostati eesmärgiga vältida väljatõstmist. Samuti on kostja leidnud, et hageja ei ole tõendanud üüriga tasaarvestatud kulude kandmist ehk tõendatud ei ole üüri tasumine (II kd tlk 48pöördel – 49). 11. Leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe (
Seadus ei sätesta üürilepingu sõlmimiseks kohustuslikku vormi, v.a kui soovitakse sõlmida tähtajalist eluaseme üürilepingut pikemaks kui üks aasta (
lg 1 tähenduses, et
lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Seega tasaarvestada saab nõuet, mis on juba olemas. Tasaarvestuse õiguse tekkimise ehk tasaarvestuse olukorra esmaseks eelduseks on, et kahe isiku ehk tasaarvestuse poolte vahel on vastastikused rahalised või muud samaliigilised nõuded. See tähendab, et kuna hageja on tõendanud, et hageja nõuded, sh T. K. nõuded üüritasu näol tekkisid alles tulevikus, ei ole tasaarvestatava olukorraga
lg 1 tähenduses.
reguleerib eluruumide üüritasude tasaarvestamise erisusi, mille lõike 1 järgi elu- või äriruumi üürnik võib talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. Viidatud normist tuleneb samuti, et üürileandjal oli õigus tasaarvestada tulevikus sissenõutavat üürinõuet üürniku suhtes juba sissenõutavaks muutunud nõudega, mis võib tuleneda asjal parenduste tegemisest, kusjuures ka siis saab tasaarvestada parendusteks kantud summat, mitte orienteeruvat summat nagu lepingus on tunnistaja sõnul kajastatud. Tuginedes eeltoodule ning arvestades, et hageja ning tunnistaja, kes on ise andnud selgitusi poolte tahte kohta lepingu p-s 2.4 sisu osas ning selgitanud, et hageja kavatses alles hakata seal nimetatud tööde tegemiseks kulutusi tegema, ei ole antud kokkulepe vaadeldav ka tasaarvestusena
Kohtu hinnangul ei saanud hageja 10.09.2008 seisuga tasaarvestada ka X FIE 15.05.2008 sularahaarve nr 19 summas 217 940 krooni, s.o 13 928,90 euro ulatuses kinnisasja parendamiseks kantud kulu üüritasuga, sest leping hakkas kehtima alles 10.09.2008, kuid arve esitati juba 15.05.2008, s.o ajal, kui hageja, tema abikaasa S. K. ja T. K. vahel ei olnud üürilepingut sõlmitud, kuid nad valdasid vaidlusalust kinnisasja juba 2002.aastast. Kokkuvõtvalt, kuigi hagejatel võis olla asja valdus ning nad elasid aadressil XXX, ei ole hageja toonud kohtu ette asjaolusid, mis tõendavad üüri tasumist asja kasutamise eest. 12. Nagu kohus juba eelnevalt tõi välja, on kostja vaidlustanud lepingu sõlmimise 10.09.2008 ehk sisuliselt väitnud, et tegemist on näiliku tehinguga. Lepingu allkirjastamise aega ei olnud võimalik ekspertiisiga tuvastada (I kd tlk 197). TsÜS § 89 lg 1 sätestab, et näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. 6 Kohus asub seisukohale, et asjas esitatud tõendid kogumis annavad alust arvata, et tegemist on näiliku lepinguga, sest: - Harju Maakohtu menetluses on kostja hagi T. K., S. K. ja R. K. vastu kahju hüvitamise nõudes. Arvila OÜ tugineb oma nõudes asjaolule, et T. K., S. K. ja R. K. on vallanud Arvila OÜ kinnisasja ilma õigusliku aluseta (ts.asi nr 2-18-12168; I kd tlk 162-163). Viidatud tsiviilasjas esitas T. K. vastuse hagile juba 08.10.2018, kuid 10.09.2008 sõlmitud üürilepingule ei viidatud ega lisatud vastusele (I kd tlk 171 p 6). Ts.asjas 2-18-12168 esitati üürileping alles 17.06.2019 seisukohtades. - Esimest korda mainiti ja esitati üürileping alles 31.05.2019 (I kd tlk 9), kuigi T. K. võlgade sissenõudmiseks oli algatatud täitemenetlus juba 2016.aastast (täiteasi 008/2016/2014) ning kinnistut, mida täitemenetluse käigus enampakkumisel võõrandati üüris väidetavalt T. K. ema. - Üürilepingus tekst ja tunnistaja ütlused lepingus nimetatud tööde teostamise aja ja maksumuse osas on erinevad - lepingus järgi on märgitud kulud nimetatud summades juba kantud, tunnistaja sõnul kajastasid märgitud summad orienteeruvat töödele kuluvat maksumust tulevikus. - Tunnistaja sõnul olid asusid vaidlusalusele kinnisasjale hageja ja S. K. juba 2002.aastal, kuid väidetav leping sõlmiti alles 10.09.2008, mis hakkas kehtima allkirjastamise hetkest. See tähendab, et enne 10.09.2008 elas nn üürileandja ema koos hagejaga vaidlusalusel kinnisasjal tasuta. Tunnistaja sõnul ei olnud tema soov üürilepingut sõlmida, seda soovis hageja. Eluliselt ei ole usutav, et pärast kuute
lg 1 alusel lähevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale, mis tähendab, et muu hulgas hagejal oli isiklik huvi, et teda ei saaks vaidlusaluselt kinnisasjalt täitemenetluse nr 008/2019/750 raames välja tõsta. Tuginedes eeltoodule on seega kohus seisukohal, et üürilepinguga, mis kandis 10.09.2008 kuupäeva koostamise ja allkirjastamisega, soovisid lepingus märgitud isikud jätta muljet tehingust, mis takistab täiteasjas nr 008/2019/750 kinnisasja valduse kostjale üleandmise, mistõttu on tegemist näiliku tehinguga. Näilik tehing on tühine, mistõttu jätab kohus hagi rahuldamata.
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.