Obsah (7)

§ 230§ 424§ 423§ 235§ 162§ 174§ 168

2-22-5178 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Anu Uritam Otsuse tegemise aeg ja koht 28. september 2023, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-22-5178 Tsivii

§ 230lg 1 alusel tõendamata.

Hageja ei saa enda jaoks negatiivset asjaolu tõendada. Kostja ei ole teavitanud hagejat asja kasutamise takistamisest. Asjaolu, et kostja ise vabatahtlikult ei kasuta üürilepingut eset, ei vabasta kostjat üüri tasumise kohustusest. Kostja esitatud e-kirjad kajastavad vaid kostja enda seisukohti ja tegu on katsega tõendeid kunstlikult luau.

1. Hageja kontrollis täiendavalt kostja üürimakseid ning nõustus, et
2. a novembri üür on makstud. Sellega seoses vähendas hageja üüri tasumise nõuet
3. a novembri üüri ehk 540 euro võrra 3200 euroni ning sellelt arvestatud viiviste tasumise nõuet 199,80 euro võrra ehk 578 euroni. Hageja palus nõude vähendamist kohtul käsitleda hagi osalise tagasivõtmisena

§ 424lg 1 alusel.

Hageja palus mõista kostjalt hageja kasuks välja 3778 eurot, millest 3200 eurot on tasumata üür ning 578 eurot hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis. Hageja palus mõista kostjalt alates 09.04.2022 kuni kohtuotsuse tegemiseni hageja kasuks välja viivis kindla summana arvestatuna ning 0,25% päevas hageja põhinõudelt 3200 eurolt. Hageja palus mõista kostjalt alates kohtuotsuse tegemisele järgmisest päevast kuni kohtuotsuse täitmiseni hageja kasuks välja viivis 0,25% päevas hageja põhinõudelt 3200 eurolt.

1. 22.06.2023 seisukohtades viitas hageja, et üürilepingu sõlmimisel vaatas kostja üürilepingu eseme üle ja kinnitas, et tal ei ole üürilepingu eseme suhtes mingeid pretensioone. Üüripinnale võis talvel mõnevõrra lund sisse tuisata, sest üürile võtmise hetkel oli kostja teadlik, et uksed ei ole tihedad ja sellist asja võib talvel juhtuda. Igatahes ei saanud vähene lumi kuidagi olla selline oluline takistus, mis ei oleks võimaldanud üüripinda kasutada. Üürileandja käis parandamas elektrisüsteemi, mille oli tegelikult ära lõhkunud üürnik ise, ühendades juhtmed oma seadmete külge valesti. Kuivõrd tekkinud lühised kahjustasid juhtmestikku, harutoose jne, korraldas üürileandja elektrisüsteemi korrastamise, et olla kindel, et kõik õigesti tehtud saab.
2. Kostja fotodest ja videotest ei nähtu nende tegemise aeg. Hageja pidas tõendeid arusaamatuks, sest kostjal olid kõikide lukkude võtmed. Tõendid ei tõenda kostja väiteid, sest 4 videote ja fotode tegemisel ajal oli kostjal ligipääs olemas. Üksnes üürniku vara pandiõigusega koormamise faktist ei saa eeldada üüripinna kasutuse takistamist.
3. 19.03.2023 kutsus hageja tõesti kohale politsei, kuid sellele vaatamata viis kostja kogu oma vara üüripinnalt minema, rikkudes hageja pandiõigust. Vara äraviimise fakt ilma üürileandja loata kinnitab veelkord, et kostjal oli oma varale ligipääs olemas.
4. Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista kulud õigusabile. Hagejat esindas kuni 12.06.2023 vandeadvokaat Helmeri Indela, kelle ühe töötunni maksumuseks oli 120 eurot, millele lisandus käibemaks 20%. Alates 12.06.2023 esindas hagejat Amantese Õigusbüroo OÜ jurist Peeter Malve, kelle ühe töötunni maksumuseks on 100 eurot ilma käibemaksuta. Hagiavalduse esitamisel tasus hageja riigilõivu 665 eurot. Kliendiga kohtumiseks, hagi aluseks olevate asjaoludega tutvumiseks ja analüüsiks ning hagiavalduse koostamiseks kulus kokku 8 töötundi ehk 960 eurot, millele lisandus käibemaks, kokku 1152 eurot.
5. Kostja vastusega tutvumiseks ja analüüsiks ja 01.08.2022 arvamuse koostamiseks kulus 7,5 töötundi ehk 900 eurot, millele lisandus käibemaks, kokku 1080 eurot. Istungiks valmistumiseks kulus 2,5 tundi ehk 300 eurot, millele lisandus käibemaks, kokku 360 eurot. 29.03.2023 istungil osalemiseks kulus 0,8 tundi ehk 96 eurot ning koos käibemaksuga 115,20 eurot. Uuel esindajal kulus toimiku materjalidega tutvumiseks 1,5 tundi ja seisukoha esitamiseks 1,5 tundi, kokku 3 tundi ehk 300 eurot. Istungiks valmistumiseks ja sellel osalemiseks kulus 2 tundi ehk 200 eurot. Kokku on hageja menetluskulud 3842,20 eurot. Kulud on koos käibemaksuga, sest hageja ei ole käibemaksukohuslane ega saa tasutud käibemaksu tagasi arvestada. KOSTJA VASTUVÄITED
6. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja osundas, et üürilepingu kehtivuse ajal oli tal tekkinud võlgnevus summas 2960 eurot, mille kostja tasus hagejale
7. a detsembris. Võlgnevus sisaldas muuhulgas üüritasu novembrikuu eest. Seetõttu on alusetu nõuda kostjalt üüritasu alates 11.11.
9. Ajavahemiku detsembrist 2021 kuni märtsini 2022 puudub hagejal kostja vastu üürilepingust tulenev nõue. Detsembri seisuga oli üürileping lõppenud. Leping oli kehtivalt üles öeldud. Kostja viitas üürilepingu punktidele 3.4 ja 3.4.
10. Kostja saatis hagejale 16.11.2022 üürilepingu ülesütlemise avalduse sooviga öelda leping üles alates 30.11.
11. Kostja järgis lepingus ette nähtud ülesütlemise tähtaega.
12. Üüritud ruumidel tekkisid puudused, mis takistasid ruumide mõistlikku kasutamist talvisel perioodil. Üks näide kostja puudustest kajastub ülesütlemise avalduse teisel leheküljel. Kostja puuduse eest ei vastuta. Fotolt nähtub, et ruumide põrand on kaetud paksu lumekihiga. Kuna leping sõlmiti suvisel ajal, ei saanud kostja sellist puudust ette näha. Fotolt on näha, et lumega on kaetud ka põrandal seisvad asjad. Lumehange ümber on põrandal märg jälg. Kuna kostja hoidis ruumides erinevaid seadmeid, oli nende hoidmine sellistes tingimustes ebaturvaline. Puuduse tõttu oli ruumide sihtotstarbeline kasutamine takistatud. Kostja teavitas hagejat puudusest juba 26.01.
14. Kui kohus leiab, et kostjal eiolnud õigust tugineda lepingus ette nähtud ülesütlemise alusele, leidis kostja alternatiivselt, et leping on kehtivalt üles öeldud VÕS § 313 lg 1 alusel. Üürilepingu punktides 3.
15. kuni 3.4.2 ei olnud üürniku üürilepingu ülesütlemise erakorralised alused ammendavalt loetletud. Seega ei välista lepingu punktide sõnastus VÕS § 313 kohaldamist.
16. Kostjal oli mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks. Kostja 16.11.2022 avaldusest nähtub, et kostja ütles lepingu üles seoses oma maksejõuetusega. Maksejõuetusele viitab see, et kostja 5 tunnistas avalduses oma võlgnevust hageja ees. Kuna leping on kehtivalt üles öeldud alates 30.11.2021, on hageja nõuded alusetud. Hagi on vastuolus hea usu põhimõttega.
17. Hageja teostas kostja vara osas pandiõigust. Kostja esitas politseile kuriteo teate vara omastamise kohta ja tõi välja, et ei ole varale ligi pääsenud juba novembrist saadik, sest ligipääs üüripinnale oli takistatud. Kostja viitas VÕS § 296 lõikele 1 ja leidis, et ta ei pidanud maksma üüri või kõrvalkulusid aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada. Kui kohus leiab, et kostja ei ole üürilepingut kehtivalt üles öelnud, et saa ta nõuda üüritasu aja eest, mil üürilepingu eseme kasutamine oli takistatud. Hagi esitamine oli vastuolus hea usu põhimõttega, sest hageja teadis, et kostja on esitanud ülesütlemise avalduse, hageja on teostanud pandiõigust ja takistanud kostja ligipääsu üüripinnale.
18. 26.05.2023 seisukohtades leidis kostja viitega VÕS § 276 lõigetele 1 ja 2, et üüritud asi pidi vastama vähemalt keskmisele kvaliteedile. Kui lepingus asja seisundit täpsemalt kirjeldatud ei ole, tuleb seisundi hindamisel lähtuda asja kasutusotstarbest üldiselt. Üürilepingus puudus ruumide seisundi kohta kokkulepe, mistõttu pidid ruumid olema vähemalt keskmise kvaliteediga. Kostja on esitanud tõendid, et ruumide põrand oli kaetud paksu lumekihiga, mistõttu ei saanud garaažiboks ja majandusruum olla keskmise kvaliteediga, kui talvel tuli ruumidesse lumi sisse. Kostja ei esitanud ülesütlemise avaldust varem, sest üürileandja lubas kõik vead parandada suve jooksul. Hageja esindaja lubas korduvalt üürilepingu esemega seotud puudused kõrvaldada.
19. Kostja esitatud video tõendab üürilepingu eseme kasutamise takistamist ehk pandiõiguse teostamist. Üks video on tehtud 05.12.2021, teine 18.12.2021, kolmas 03.12.
20. 19.03.2022 soovis kostja oma asju garaažiboksist ja majandusruumist ära vedada, kuid talle kutsuti politsei põhjusel, et toimub ebaseaduslik valdusesse sissetungimine. Hageja takistas ega lubanud kostjal üüripinnale siseneda, mistõttu on alusetu nõuda üüri aja eest, mil kostja ei saanud üüripinda kasutada.
21. Kostja esitas ka fotod takistamise kohta. Esimene foto on tehtud 03.12.2021, teise on tehtud 15.12.
22. Fotolt nähtub, et hageja takistas kostjal territooriumil viibimist põhjusel, et kostjal oli võlgnevus.
23. 13.09.2023 istungil leidis kostja esindaja, et lepingus märgitud viivise määr on ebamõistlikult suur ning seetõttu tühine. Kostja sõlmis lepingu füüsilise isikuna ning hageja on äriühing.
24. Menetluskuludena palus kostja hagejalt välja mõista 1910,25 eurot, millele lisandub käibemaks. Koos käibemaksuga on hageja kulud õigusabile kokku 2292,30 eurot. Kostja pole käibemaksu kohustuslane. Kostja palus hagejalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt seadusjärgses määras. KOHTU PÕHJENDUSED
25. Arvestades hageja nõudeid ja kostja vastuväiteid ning hinnates kogumis kõiki tõendeid, leiab kohus, et hagi on põhjendatud ning kuulub rahuldamisele.
26. Pooled ei vaidle järmiste asjaolude üle: 1) hageja ja kostja sõlmisid 12.08.2020 üürilepingu, mille alusel üüris kostja hagejalt Jõgisoo külas Osvaldi 2 asuva garaažiboksi ja majandusruumi; 2) üürileping oli sõlmitud tähtajaga kuni 15.08.2022 ning selle alusel kohustus kostja hagejale igakuiselt tasuma üüri 800 eurot. 6
27. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on kostja vastu lepingu alusel tasumata jäänud üüri ja viivise nõue. Algses hagiavalduses leidis hageja, et kostjal on tema ees võlgnevus ajavahemiku eest 11.11.2021 kuni 31.03.2022 kokku summas 4517,80 eurot, millest 3740 eurot on põhinõue ja 777,80 eurot on viivis.
28. Kostja viitas pärast hagi menetlusse võtmist sellele, et ta tasus üürilepingu kehtivuse ajal tekkinud võlgnevuse hagejale
29. a detsembris. Muuhulgas tasus kostja võlgnevuse novembrikuu eest. Hageja nõustus, et kostja oli
30. a novembri üüri tasunud. Hageja vähendas nõuet 540 euro ja sellele arvestatud viivise 199,80 euro võrra. Eeltoodud osas võttis hageja nõude tagasi. Kostja nõude tagasivõtmisele vastuväiteid ei esitanud. 38.

§ 424

lg 1 sätestab, et hageja võib hagi kostja nõusolekuta tagasi võtta kuni eelmenetluse lõpuni. Kostja nõusolekul võib hagi tagasi võtta hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni. Nõude tagasivõtmise või nõuetest loobumise kohta tuleb kohtul võtta selge seisukoht. Kohus võib seisukoha nõude tagasivõtmise kohta võtta ka kohtulahendis. Kuna hageja on nõude osaliselt tagasi võtnud, jätab kohus

§ 423

lg 1 p 2 alusel läbi vaatamata hageja põhinõude 540 euro ja viivisenõude 199,80 euro ulatuses.

1. Hageja palus kostjalt üürilepingust tuleneva põhivõlgnevusena jätkuvalt välja mõista 3200 eurot. Kostja jättis üüri tasumata alates 01.12.2021 kuni 31.03.
2. Hageja esitas kostjale 14.03.2022 üürilepingu ülesütlemise avalduse ja võla tasumise nõude, milles ütles üürilepingu alates 01.04.2022 üles. Kostja ei ole 16.11.2021 avaldusega lepingut kehtivalt üles öelnud. Kostja ei ole tõendanud, et üürilepingu esemel olid selle kasutamist takistavad puudused. Puudustest ei ole kostja hagejat teavitanud. Vaatamata väidetavatele puudustele jaanuaris 2021 jätkas kostja üüritud ruumide kasutatmist. Kostja ei andnud hagejale aega väidetavate puuduste kõrvaldamiseks. Kostja väited tema maksejõuetuse tekkimise kohta on paljasõnalised. Tõendamata on ka kostja väited, et hageja takistas tal ruumide kasutamist.
3. Kostja leidis, et hagejal puudub tema vastu üüritasu nõue alates detsembrist 2021 kuni märtsini 2022, sest kostja oli üürilepingu kehtivalt üles öelnud 16.11.2022 avaldusega. Kostja saatis foto, millest nähtuvalt oli ruumide põrand kaetud paksu lumekihiga, milline olukord ei võimaldanud kostjal ruumides seadmeid hoida. Kostja teavitas hagejat puudustest juba 26.01.
4. Hageja lubas puudused suve jooksul kõrvaldada, kuid ei teinud seda. Lisaks ütles kostja lepingu üles, sest tal tekkis maksejõuetus. Alternatiivselt asus kostja väitma, et ta ei saanud hageja tekitatud takistuste tõttu alates novembrist üüritud pinda kasutada.
5. Kohus leiab, et kostja vastuväited ei võimalda jätta hageja nõuet rahuldamata, sest kostja vastuväited ei ole tõendatud.

§ 230

lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega tuli kostjal tõendada, et ta esitas nõuetekohase ja põhjendatud lepingu ülesütlemise avalduse või et hageja takistas tal üüritud pinna kasutamist, kuigi kostja nõudis takistuste kõrvaldamist. 42. Kohus leiab, et kostja kohtumenetluses esitatud vastuväited on vastuolulised, mis ei suurendada nende usutavust.

§ 235

näeb ette, et väite põhistamine on kohtule väite põhjendamine selliselt, et põhjenduse õigsust eeldades saab kohus lugeda väite usutavaks. Vastuolulisi tõendamata väiteid saa kohus usutavateks lugeda. Kostja on väitnud, et tal puudus kohustus võlgnevust tasuda, sest ta oli üürilepingu kehtivalt üles öelnud. Muuhulgas põhistas kostja ülesütlemist sellega, et üüritud pinnal esinesid selle kasutamist takistavad puudused. Vastuolus eelnevaga väitis kostja samaaegselt, et ta küll soovis üüritud pinda kasutada, kuid ei saanud seda teha hagejast tulenevate takistuste tõttu. Kummagi väite tõendamiseks kostja 7 tõendeid ei esitanud.

1. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Eeltoodust tuleneb, et üürilepingut üles öelda sooviv pool peab tõendama selleks mõjuva põhjuse olemasolu. Mõjuva põhjuse hindamisel tuleb arvestada mõlema poole huve. VÕS § 313 lg 2 järgi on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel.
2. VÕS § 314 lg 1 sätestab, et kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Eeltoodust tuleneb, et üldjuhul peab üürnik andma üürileandjale mõistliku tähtaja selleks, et viimane kõrvaldaks üüritud asja kasutamise takistuse.
3. VÕS § 319 lg 1 sätestab, et kui kuulutatakse välja üürniku pankrot, võib üürileandja nõuda tulevase üüri, kõrvalkulude ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude maksmise tagatist. Üürileandja peab andma tagatise andmiseks mõistliku tähtaja. Tähtaja andmise teade peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Seadus ei näe ette, et üürnik võiks üürilepingu ette teatamata ennetähtaegselt üles öelda pelgalt siis, kui tema enda hinnangul on ta maksejõuetu ehk tal puuduvad vahendid või soov kokku lepitud üüri tasuda.
4. Riigikohus on leidnud, et VÕS § 313 lg 1 alusel tuleb kohtul kaaluda, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli olemas mõjuv põhjus (RK TKo 3-2-1-84-10, p 10). Poole tuginemine majanduskasvule või langusele ei ole tavapäraselt selliseks objektiivseks põhjuseks, mis võimaldaks nõuda üürilepingu ülesütlemist (samas, p 11). Seega ei too üleüldise majandusliku olukorra muutumine reeglina üürnikule kaasa õigust leping ühepoolselt lõpetada.
5. Kohus selgitas kostjale 29.03.2023 toimunud eelistungil (toimiku lk 74-76), et kui üürileping öeldi üles majanduslikel põhjustel, tuleb seda tõendada. Kohus selgitas, et kuna üüritud ruumid ei olnud eluruumid, tuleb kostjal põhistada ja tõendada, millistele nõuetele ruumid vastama pidid, kuid ei vastanud. Kohus osundas, et esmalt oleks üürnikul tulnud nõuda puuduste kõrvaldamist. Kohus samuti selgitas kostjale vajadust tõendada väidet, et ta ei saanud ruume kasutada hagejast tulenevate takistuste tõttu. Vaatamata kohtu selgitustele kostja oma vastuväiteid sisuliselt ei tõendanud.
6. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja ja kostja sõlmisid 12.08.2023 üürilepingu (toimiku lk 3-9), mille alusel kostja üüris Jõgisoo külas aadressil Osvaldi 2 asuva garaažiboksi ja majandusruumi. Üleantavate ruumide seisundi üldkirjeldus tuli lepingu järgi märkida üleandimisaktis, mida aga pooled ei koostanud. Lepingu punktis 2.
7. kinnitas kostja üürnikuna, et ta on teadlik ruumide seisukorrast ega oma nende osas mingisuguseid pretensioone. Lepingu allkirjastamisega lugesid pooled ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimalikuks. Seega ei nähtunud lepingust, et pooled oleksid kokku leppinud mistahes erilistes tingimustes, millistele pidi üüritud garaažiboks või majandusruum vastama. Muuhulgas ei lepitud kokku, et ruumid pidid olema alati varustatud erinevate kommunaalteenustega või olema soojapidavad või ilmastikukindlad. Kostja ei saa ruumidele esitatavaid nõudeid põhistada omal äranägemisel, sest tegemist ei olnud eluruumiga, kus kommunaalteenuste olemasolu ja ilmastikukindlust võib tavapäraselt eeldada.
8. Lepingu punkti 3.1 järgi oli leping sõlmitud tähtajaga kuni 15.08.
9. Lepingu punkti 3.4 8 järgi oli üürnikul õigus 10 päevase kirjaliku etteteatamisega leping erakorraliselt üles öelda, kui ruumil tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea kõrvaldama omal kulul ning mis oluliselt takistab ruumi sihtotstarbelist kasutamist tingimusel, et üürileandja pole talle selleks antud poolte omavahelise kokkuleppelise aja jooksul puudust või takistust kõrvaldanud. Kostja väitis, et ta teavitas hagejat ruumides esinenud puudustest ja viimane lubas need kõrvaldada, kuid vastavad kostja väited jäid tõendamata.
10. Lepingu punkti 3.2.3 järgi oli üürileandjal õigus leping 7 päevase kirjaliku etteteatamisega üles öelda, kui üürnik ei ole tasunud üürisummat või kõrvalteenuseid vastavalt üürileandja esitatud arvele 15 päeva jooksul tasumise tähtajast arvates. Seega oli hagejal õigus üürileping üles öelda, kui kostja ei tasu tähtaegselt kokku lepitud üüri. Lepingu punkti 6.
11. järgi tuli kostjal tasuda üüri 800 eurot kuus. See tuli tasuda lepingu punkti 6.
12. järgi 10.-ndaks kuupäevaks iga järgneva kuu eest. Lisaks üürile tuli üürnikul punkti 6.3 tasuda ruumidega seotud kõrvalkulude eest. Iseenesest ei vaidlusta kostja asjaolu, et tal oli lepingu alusel üüri tasumise kohustus.
13. 14.03.2022 saatis hageja kostjale üürilepingu ülesütlemise avalduse (toimiku lk 10-12), milles viitas, et kostjal on alates 11.11.2021 tekkinud võlgnevus 3740 eurot. Sellest 540 eurot oli võlgnevus
14. aasta novembri eest ning 3200 eurot ajavahemiku 01.12.2021 kuni 31.03.2022 eest. Hageja teatas, et ütleb lepingu üles alates 31.03.
15. Hageja palus kostjal tasuda võlgnevuse ning viivise lepingujärgses määras. Teenuseosutaja Zone kinnituse kohaselt jõudis ekirja teel saadetud avaldus kostjani (toimiku lk 13). Kostja ei ole antud avaldusele vastu vaielnud. Menetluse kestel viitas kostja vaid sellele, et ta on tasunud üürivõlgnevuse novembrikuu eest. Kostja esitas kohtule maksekorralduse hagejale 2960 euro tasumise kohta 15.12.2021 (toimiku lk 33). Muus osas ei ole kostja väitnud ega tõendanud, et ta oleks hagejale teinud täiendavaid makseid. Kui kostjal ei olnud õigust üürilepingut kehtivalt üles öelda, lasus kostjal kohustus üüri tasuda sõltumata sellest, kas tal oli või ei olnud soovi ruume faktiliselt kasutada. Üürivõlgnevuse tekkimise tõttu oli omakorda hagejal õigus leping üles öelda ning nõuda võlgnevuse tasumist.
16. 16.11.2021 saatis kostja hagejale e-kirja teel kahju nõude ja lepingu ülesütlemise avalduse (toimiku lk 34-37). Esimeses avalduses leidis kostja, et 26.01.2021 toimunud elektrisüsteemi rikke tõttu hävisid kostjale kuulunud seadmed. Kostja leidis, et rikkest oli hagejat teavitatud. Kostja nõudis kahju hüvitamist. Kohtumenetluses kostja enam elektrisüsteemi rikkele kui ruumides esinenud puudusele ei tuginenud. Vaidlus puudub selle üle, et kostja jätkas ruumide kasutamist kuni novembrini 2021 ning seega ei olnud tegemist ruumide kasutamist takistanud puudusega.
17. 16.11.2021 saadetud ülesütlemise avalduses leidis kostja, et seoses tema maksejõuetusega ei suuda ta üüri maksta ja lõpetab lepingu erakorraliselt 30.11.2021, et üürivõlg ei suureneks. Samas viitas kostja avalduses, et ruumidel esines puudusi, millest üürnik ei olnud teadlik. Puudused olevat olnud üürileandjale teada ja likvideerimata
18. jaanuarist. Avaldusele oli lisatud foto ruumist, kus põrandal oli lumi. Millisest ruumist oli foto tehtud ja millal, tõenditest ei nähtu. Samuti ei ole foto alusel võimalik järeldada, millisel põhjusel lumi põrandal oli ehk kas tegu oli lume läbisaju, mõne süsteemi rikkega või oli lumi ruumis hoopis seetõttu, et uks oli jäänud avatuks.
19. Kostja ei põhistanud ega tõendanud menetluse käigus, et tal oleks tõepoolest 16.11.2021 tekkinud maksejõuetus, mis oleks olnud erakorraline ja oleks mõlema poole huvisid arvestades hinnatav mõjuva põhjusena üürilepingu ülesütlemisel. Kostja väide jäi paljasõnaliseks, mistõttu ei saa kohus lugeda eeltoodud põhjust mõjuvaks põhjuseks lepingu ülesütlemisel.
20. Asjas kogutud tõenditest ei nähtu, et kostja oleks
21. aasta jaanuaris teavitanud hagejat mõnest ruumides esinevast puudusest, mille eest kostja ei vastutanud ja mille tõttu oli ruumide 9 põrandal lumi. Needki kostja väited on jäänud paljasõnalisteks ning on vastuolus väitega, et 26.01.2021 tekkis hoopis elektrisüsteemide rike. Kostja ei ole esitanud kohtule ühtegi tõendit, millest saaks järeldada, et ta teavitas hagejat
22. a jaanuaris mõnest konkreetsest ruumis esinenud puudusest ning palus hagejal puuduse kõrvaldada. Kostja ei ole tõendanud üürilepingu punktis 3.4.1 märgitud asjaolude esinemist.
23. Asjas esitatud tõenditest nähtub, et 26.01.2021 oli kostja saatnud hagejale e-kirja (toimiku lk 38), kus leidis, et elektrisüsteem on amortiseerunud ja keskmise boksi katus lekib. E-kirja saatmise hetkel oli elektrisüsteem lakanud töötamast, mille tõttu olevat lõpetanud töötamise üks kostja seade. Koos e-kirjaga saatis kostja video, mida kohtule esitatud ei ole. Ruumidesse tunginud lund kostja e-kirjas ei maini, kuigi kostja enda väidete kohaselt olevat vastav puudus ilmnenud juba varem.
24. Hageja vastas kostja avaldusele 02.12.2021 (toimiku lk 39-41) ega nõustunud lepingu ülesütlemisega. Hageja viitas oma kirjas, et üürileandja võib nõude tagamiseks rakendada pandiõigust. Lisaks viidati kirjas, et üürileanda võib enda kohustuste täitmisest keelduda, kuni üürnik täidab oma kohustused üürileandja ees. Seoses elektrikatkestusega selgitas hageja, et see oli tingitud harukarbi lühisest, mis omakorda oli tingitud üürniku enda tegevusest, sest üürnik oli harukarbi valesti ühendanud. Kostja ei ole kohtumenetluses tõendanud vastupidist. Üürilepingu ülesütlemise avalduses ei ole kostja elektrisüsteemi rikkele tuginenud.
25. Eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et kostja ei ole 16.11.2021 avaldusega üürilepingut kehtivalt üles öelnud. Kostjal puudusid mõjuvad põhjused üürilepingu ülesütlemiseks. Kostja ei ole tõendanud ruumides selliste puuduste olemasolu, milliste eest oleks hageja vastutanud, millistest kostja teavitas hagejat, kuid milliseid hageja kokku lepitud aja jooksul ei kõrvaldanud. Kostja väidetav maksejõuetus on jäänud tõendamata. Kuna kostja 16.11.2021 avaldus üürilepingut ei lõpetanud, kehtis leping edasi ning kostjal tuli hagejale tasuda üüri.
26. Kostja on menetluses vastupidiselt muudele väidetele leidnud, et ta ei saanud ruume kasutada hagejast tingitud takistuste tõttu. Millised olid need hageja tekitatud takistused ruumide kasutamisel, millal kostja hagejat neist teavitas ja millise tähtaja andis takistuste kõrvaldamiseks, ei ole kostja välja toonud ega tõendanud.
27. Asjas esitatud tõenditest nähtub, et Politsei Põhja prefektuuri töötaja saatis kostjale 04.03.2023 e-kirja (toimiku lk 42). E-kirjast nähtub, et kostja oli esitanud politseile avalduse oma vara omastamise kohta. Politsei palus saata kostjal üürileping ja selgitada, milline oli selle alusel tekkinud võlgnevus. Kostjal paluti esitada omastatud asjade loetelu ja selgitus, kas ta on esitanud hageja seaduslikule esindajale nõude asjade tagastamiseks. Kostja vastas samal päeval (toimiku lk 42) ja väitis, et hageja on ise tunnistanud üüripinnalt esemete äraviimist, mille kohta on ka tunnistaja. Kostja nõustus, et tegu on tsiviilvaidlusega. Seega ei nähtu esitatud tõenditest, et kostja oleks hagejale ette heitnud ruumide kasutamise takistamist.
28. Kostja soovis üüritud pinnalt ära viia talle kuuluvaid esemeid ning selleks hageja talle luba ei andnud, sest võlgnevuse tõttu rakendas hageja üürileandja pandiõigust. Üürileandja pandiõiguse rakendamist ei saa samastada üüritud eseme kasutamise takistamisega. VÕS § 307 lg 1 sätestab, et kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Üürileandja võib oma pandiõiguse teostamiseks kasutada omaabi. Seega oli hagejal iseenesest õigus takistada kostjal talle kuuluvate esemete äraviimist üüritud ruumidest.
29. Täiendavalt esitas kostja kohtule kolm videot (kättesaadavad kohtute infosüsteemi vahendusel), millest nähtuvad ustele kinnitatud tabalukud. Kas kostjal olid nende tabalukkude võtmed või mitte, videotest järeldada ei saa. Filmitud on ka väraval asuvat tabalukku, mis 10 väravast sisenemist ei takistanud. Kohus ei saa ainuüksi videote alusel nõustuda kostja väitega, et hageja takistas alates
30. a novembrist kuni üürilepingu kehtivuse lõpuni kostjal ruumide kasutamist.
31. Kostja esitas foto, mille ta pealkirjastas „tõkestamine“ ja mis oli kostja väiteil tehtud 15.12.2021 (toimiku lk 82). Fotolt nähtuvad paar värava juurde pargitud sõidukit. Kohus ei saa ainult pargitud sõidukitest teha järeldusi, et kas kostjal esinesid ruumide kasutamiseks takistused, milles need seisnesid ning millised sõidukid kellele kuulusid. Hageja osundas, et fotolt nähtuv hall sõiduk oli samasse asukohta pargitud juba pikemat aega, sest sõiduki all ei olnud lund. Kohus osundab, et poolte vahel sõlmitud üürileping ei näinud ette, et kostjal oleks pidanud olema ligipääs üüritud ruumidele nimelt sõiduki abil. Samuti ei saa esitatud fotost järeldada, et kostja oleks palunud hagejal tagada ruumidele ligipääs, kuid hageja seda ei võimaldanud.
32. Teiselt kostja esitatud fotolt (toimiku lk 83) nähtub tabalukk, kuid sellest ei saa kohus järeldada, kas kostjal oli või ei olnud võti luku avamiseks. Hageja leidis, et kostjal olid olemas tabalukkude võtmed. Sisuliselt ei vaidle pooled selle üle, et kuigi hageja soovis kasutada üürileandja pandiõigust, viis kostja vaatamata hageja vastuseisule oma esemed üüritud pinnalt ära. Seega sisuliselt oli kostjal ligipääs ruumidele olemas.
33. Eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et kostja ei ole esile toonud ega tõendanud ühtegi asjaolu, mis võimaldaks kohtul nõude tema vastu rahuldamata jätta. Kostja ei ole tõendanud, et tal esines mõni mõjuv põhjus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, mistõttu kostja 16.11.2021 avaldus üürilepingut erakorraliselt ei lõpetanud. Kostja ei ole tõendanud, et ta alates 16.11.2021 ei saanud üüritud ruume kasutada hagejast tuleneval põhjusel. Ainuüksi asjaolu, et kostja ei soovinud ise ruume kasutada, ei vabastanud teda üüri tasumise kohustusest. Hageja soov kohaldada tasumata üüri tõttu pandiõigust ei tähenda seda, et kostjal oleksid esinenud takistused üüritud ruumide kasutamiseks. Selliste takistuste tegemist ei ole kostja tõendanud ning selliste takistuste kõrvaldamise vajadusest ei ole kostja hagejat teavitanud.
34. Kuivõrd kostja ei ole põhistanud ega tõendanud vastuväiteid hageja nõudele, kuulub hageja nõue rahuldamisele. Kostjalt tuleb hageja kasuks üürilepingust tuleneva põhivõlgnevusena välja mõista 3200 eurot. Kuivõrd hageja põhinõue kuulus rahuldamisele, kuulub rahuldamisele ka viivisenõue. VÕS § 113 lg 1 näeb ette, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.
35. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu punkti 7.1 kohaselt oli kokku lepitud viivise määr 0,25% päevas. Kostja viivitas üüri tasumisega, mistõttu on ta kohustatud tasuma viivist. Hageja palus kostjalt välja mõista hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisena 578 eurot ja alates 09.04.2022 sissenõutavaks muutuva viivise määraga 0,25% päevas põhinõudelt 3200 eurolt. Ekslik on kostja esindaja viimasel istungil avaldatud seisukoht, et kuna kostja sõlmis lepingu füüsilise isiku ehk tarbijana, on kokku lepitud viivise määr ebamõistlikult suur ja tühine. Kostja vastavad vastuväited on põhistamata.
36. Seadus ei näe ette, et mistahes füüsiliste isikutega sõlmitud lepingutes ei ole lubatud kokku leppida viivise määras, mis on seaduses sätestatud määrast kõrgem. Kohus ei saa kostja asemel asuda ise otsima asjaolusid, millest tulenevalt peaks kokku lepitud viivisemäär olema ebamõistlikult suur ja seetõttu tühine. Seadus näeb üksnes tarbijakrediidilepingute puhul VÕS §-s 415 lõikes 1 ette, et selliste lepingute puhul ei või tarbijalt nõuda seaduses sätestatuga võrreldes kõrgemat viivist. Üürilepingute osas seadus seesugust piirangut ette ei näe. Lisaks ei 11 saa kohus ainuüksi tulenevalt asjaolust, et kostja sõlmis lepingu füüsilise isikuna, järeldada, et tegu on tarbijalepinguga. Üüritud ruum ei olnud eluruum ning kostja kasutas ruume oma majandustegevuses vajalike seadmete hoidmiseks. Seega on kostja paljasõnaliselt väitnud, et ta sõlmis lepingu tarbijana.
37. Eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et kohaldamisele kuulub lepingus kokku lepitud viivisemäär. Hagiavalduse esitamise ajaks tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista sissenõutavaks muutunud viivisena 578 eurot. Ajavahemikus 09.04.2022 kuni otsuse tegemise päevani 28.09.2023 oleks sissenõutavaks muutunud viivis lepingus kokku lepitud määra 0,25% päevas alusel põhinõudelt 3200 eurolt 4304 eurot. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud ega väitnud, et tema kahju tulenevalt tasumisega viivitamisest oleks suurem, kui põhinõude suurusele vastav viivis. Seetõttu leiab kohus, et hageja edaspidi sissenõutavaks muutuva viivise nõue kuulub rahuldamisele kuni summani, mis võrdub põhinõudega. Kogumis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista sissenõutavaks muutunud viivisena 3200 eurot. 70.

§ 162lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuivõrd kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.

§ 174

lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.

§ 174

lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. 71. Küll aga nähtub asjas esitatud menetlusdokumentidest, et pärast hagi esitamist võttis hageja nõude osaliselt tagasi.

§ 168

lg 2 sätestab, et hageja kannab menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui menetlus lõpetatakse määrusega ja

§ 168

lõigetest 3–5 ei tulene teisiti.

§ 168

lg 5 näeb ette, et kui hageja loobub hagist või võtab selle tagasi seetõttu, et kostja on pärast hagi esitamist tema nõude rahuldanud, kannab kostja hageja menetluskulud. Antud juhul oli kostja nõude osaliselt rahuldanud enne hagi esitamist, mitte pärast seda. Seega tuleb tagasi võetud nõuete osas jätta menetluskulud hageja enda kanda.

1. Hageja võttis tagasi oma põhi- ja viivisenõudest kokku 16,4% ulatuses. Arvestades tagasi võetud nõude ulatust, tuleb hageja menetluskuludest jätta 16,4% hageja enda kanda ning 83,6% kostja kanda.
2. Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista kulud õigusabile. Hagejat esindas kuni 12.06.2023 vandeadvokaat Helmeri Indela, kelle ühe töötunni maksumuseks oli 120 eurot, millele lisandus käibemaks 20%. Alates 12.06.2023 esindas hagejat Amantese Õigusbüroo OÜ jurist Peeter Malve, kelle ühe töötunni maksumuseks on 100 eurot ilma käibemaksuta. Hagiavalduse esitamisel tasus hageja riigilõivu 665 eurot. Kokku on hageja menetluskulud koos käibemaksuga 3842,20 eurot.
3. Kohus leiab, et hageja lepinguliste esindajate kulud on üle paisutatud istungiteks valmistumise osas. 29.03.2023 eelistung kestis 40 min ning sellel ei esitanud hageja uusi väiteid ega tõendeid. Kohus leiab, et mõistlik aeg istungiks valmistumiseks sai olla mitte 2,5 tundi, vaid 1 tund. Ebavajalik kulu oli 180 eurot, millele lisandub käibemaks ja kokku 216 eurot. 13.09.2023 istungil ei esitanud hageja samuti uusi väiteid ega tõendeid. Seetõttu leiab kohus, et mõistlik aeg istungiks valmistumiseks ja sellel osalemiseks ei olnud 2 tundi, vaid 1,5 tundi. Ebavajalik kulu oli seega 50 eurot. Kogumis on hageja kulud üle paisutatud 266 euro ulatuses.
4. Muus osas on hageja kulud põhjendatud ning mõistlikud. Kogumis on hageja kulud põhjendatud 3842,20 eurot – 266 eurot = 3576,20 euro ulatuses. Kuivõrd kostja kanda tuleb jätta hageja menetluskuludest 83,6%, tuleb kostjalt hageja kasuks menetluskuludena välja mõista 12 2989,70 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik 13