) § 128 lg 2 p-le 2. Korraldusele lisatud seletuskirja kohaselt on keeldumise aluseks
Seletuskirja kohaselt puudub detailplaneeringu vastuolu Kiili valla üldplaneeringuga, kuid Kaljula DP on suures osas realiseeritud (sh on 15 elamut valmis ehitatud) ja taotlejal puudub õigustatud huvi selle olukorra muutmiseks. Piirkonna elanikud arvestavad kehtiva Kaljula DPga ja neil on õiguspärane ootus selle elluviimisele. Kaljula DP alale jäävate elamute omanikud on pöördunud valla poole murega, et elamute ehitamisega on ära kasutatud kogu detailplaneeringus lubatud ehitisealune pind, mistõttu ei ole võimalik rajada abihooneid, kuid alla 20 m2 suuruseid abihooneid võib tegelikult ehitada ka Kaljula DP alusel. Alates 2021. a aprillist on peetud taotlejaga läbirääkimisi
kohase halduslepingu sõlmimiseks, et leppida kokku transpordimaade võõrandamise tingimustes, kuid kokkulepet ei ole saavutatud. See, et avalikule teele juurdepääsu küsimus on lahendamata, on oluline argument, mille tõttu keelduda detailplaneeringu algatamisest (
Taotleja ettepanek ei vasta kvaliteetse ruumiloome nõuetele (vt võrkdiagramm). Taotletavas detailplaneeringus ületavad negatiivsed mõjud positiivseid. Elamumaade kasv rohealade arvelt, eesmärgiga tõsta elanike arvukust, ei ole põhjendatud, sest n-ö tühjalt seisev vaba maa on roheja puhkealana väärtus neile, kes seal elavad. Juba kehtestatud ja menetletavate detailplaneeringute elluviimine võib viia valla finantsraskustesse. Kaks kavandatud elamumaa sihtotstarbega krunti (pos 16 ja 17) asuvad kõrgepingeliini mõjualas. Selliste elamumaade moodustamine põhjustab põhjendamatult palju piiranguid ja üleliigseid tingimusi tulevasele maaomanikule täisväärtusliku elukeskkonna loomisel ja kasutamisel ning võib põhjustada tulevase elamumaa omaniku organismile otsest biofüüsikalist mõju. Üks kavandatud elamumaa sihtotstarbega krunt (pos 18) asub Sausti peakraavi mõjualas. Sausti peakraavi kaudu toimub Kiili valla loodeosast liigvee ärajuhtimine Vääna jõkke. Soovitav ei ole moodustada nimetatud asukohta elamumaa kinnistut ja vähendada Sausti peakraavi ehituskeeluvööndit. 6. Kaljula Arenduse OÜ esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse korralduse nr 218 tühistamiseks ja vastustaja kohustamiseks otsustada uuesti kaebaja 07.04.2021 ettepaneku üle 30 päeva jooksul, arvates kohtuotsuse jõustumisest. Korraldus nr 218 on vastuoluline. Korralduses ja seletuskirjas on viidatud erinevatele keeldumise alustele. Vastustaja möönab, et kaebaja taotletud detailplaneeringu lahendus oleks kooskõlas Kiili valla üldplaneeringuga, mis kajastab samuti ühiskondlikku kokkulepet. Seletuskirjas esitatud sündmuste kronoloogia on moonutatud, sh on sellest välja jäetud vastustaja nõue kolme kaebajale kuuluva transpordimaa kinnistu tasuta võõrandamiseks vallale detailplaneeringu algatamise eeltingimusena. Korraldus on kaalutlusvigadega. Vastustaja on taandanud avaliku huvi üksnes Kaljula DP alal asuvate kinnistute omanike soovile rajada olemasolevale hoonele lisaks kuni 20 m2 ehitisealuse pinnaga abihooneid, kuid ei ole välja selgitanud, kas elanikel võiks olla huvi suuremate abihoonete rajamise vastu. Välja ei ole toodud selget avalikku huvi, mis tingimata välistaks kaebaja taotletud detailplaneeringu algatamise või kehtestamise. Kaalutud pole avalikku huvi, mis toetaks kaebaja taotluse rahuldamist. Sellises olukorras tuleks algatada detailplaneeringu 3
lg 1 p 4).
lg-s 3 sätestatud vastustaja kohustus tagada, et planeeringualalt oleks juurdepääs avalikult kasutatavale teele, ei tähenda, et juurdepääsuks vajalikud kinnistud peaks olema enne detailplaneeringu algatamist vastustaja omandis. Vastustaja delegeeris oma kohustuse kaebajale ning kaebaja nägi detailplaneeringu algatamise ettepaneku seletuskirjas ette planeeringualale jäävate transpordimaa sihtotstarbega kinnistute tasuta võõrandamise vastustajale. Põhjendus, et detailplaneeringu algatamisest tuleb keelduda elektriliini läheduse tõttu, ei ole asjakohane. Kaebaja planeeringulahenduse kohaselt ulatub elamukruntidele pos-ga 16 ja 17 elektriliini 25 m laiune kaitsevöönd, kuid mitte liin ise, sh jääb ehitusala kaitsevööndist väljapoole. Sama liini kaitsevööndisse on juba esitatud mitmeid elamuid. Ka Sausti peakraavi ehituskeeluvöönd ei ole alus keelduda detailplaneeringu algatamisest, sest kruntide ehitusala ei asu kraavi kaitsevööndis (vt looduskaitseseaduse § 38 lg 1, veeseaduse § 118 lg 2 p 3, maaeluministri 10.12.2018 määruse nr 64 „Eesvoolu kaitsevööndi ulatus ja kaitsevööndis tegutsemise kord“ § 3). Korraldus on oluliste põhjendamispuudustega, sh ei ole võimalik kontrollida kvaliteetse ruumiloome võrkdiagrammi koostamise aluseks olevate andmete õigsust ja võimalikku koormust vastustaja eelarvele. Põhjendusi ei ole täiendatud ka pärast kaebaja ärakuulamist. Vastustaja viivitas kaebaja taotluse lahendamisega enam kui aasta, kuigi otsus tulnud teha 30 või mõjuval põhjusel 90 päeva jooksul (
Vastustaja on asunud kaebajat õigusvastaselt survestama transpordimaade tasuta võõrandamiseks, et vältida nende omandamise menetlust kooskõlas kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusega. Vastustaja laiendas omaalgatuslikult planeeringuala, hõlmates sinna ka 1860 m2 suuruse Kaljula tee T1 kinnistu, mille kohta kehtib Kiili Vallavolikogu 13.08.2002 otsusega nr 37 kehtestatud detailplaneering. Kaebajat ei ole koheldud võrdselt teiste isikutega. Vastustaja on tegutsenud vastuoluliselt ja sõnamurdlikult.
lg 2 p-des 2 ja 3 sätestatud eeldused detailplaneeringu algatamisest keeldumiseks ei ole täidetud. Kaebaja pole keeldunud teede ja tehnorajatiste rajamisega seonduvate kulude kandmisest, mida tõendab sõlmitud haldusleping. Pealegi on Kaljula DP alal teed koos tänavavalgustusega juba välja ehitatud ning rajatud on ka tehnorajatised, v.a elektrivõrgu liitumispunktid uutele kruntidele, kuid nendega seoses ei teki vastustajale kulusid. Puudub ülekaalukas avalik huvi, mis välistaks detailplaneeringu algatamise. Puuduvad andmed avalikkuse vastuseisu kohta. Piisav pole paljasõnaline viide elanike õigustatud ootusele Kaljula DP elluviimiseks, sest
lg 2 p-le 2, kuid seletuskirjas
Korralduses nr 218 oleks pidanud märkima mõlemad õiguslikud alused, kuid see viga üksinda ei too kaasa vaidlustatud haldusakti tühistamist (haldusmenetluse seaduse § 58). Kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda tema planeeringu algatamise taotluse rahuldamist, kuid ta on õigustatud nõudma, et haldusorgan kaaluks õiglaselt erinevaid õiguslikke hüvesid. Vaidlust ei ole selle üle, et kaebaja ettepanek uute kruntide moodustamiseks (eskiislahenduse pos 16–18) on kooskõlas Kiili valla üldplaneeringuga. Olemasolevate kruntide puhul (eskiislahenduse pos 01–15) suurendatakse ehitisealust pinda kuni 300 m2-ni, mis pole samuti Kiili valla üldplaneeringuga vastuolus. Kaljula tee seitsme kinnisasja omanikud on pöördunud Kiili valla poole sooviga rajada paarismajade juurde abihooneid. Õige on kaebaja viide, et 30.11.2020 kirjas pidas vastustaja võimalikuks lahendada see probleem detailplaneeringu algatamise (muutmise) kaudu. Korralduse nr 218 seletuskirja p-s 9.4 (lk 13) leidis vastustaja, et alla 20 m2 hooneid võib planeeringualale ehitada, olenemata Kaljula DP-s määratud hoonete arvust jm tingimustest, kuid ei võtnud seisukohta suuremate kui 20 m2 abihoonete rajamise võimalikkuse kohta. Detailplaneeringu positiivsed ja negatiivsed mõjud on kajastatud seletuskirja p-s 9.2, kuid seal ei ole hinnatud, kas kohalike elanike heaolu väheneb määral, et kaebaja taotletud detailplaneeringu realiseerimine (sh kolme elamumaa kinnistu rajamine) on võimatu. Vastustaja on välja toonud, et elamumaade kasv rohealade arvelt ei ole põhjendatud, sest vabad rohe- ja puhkealad on väärtuseks kohalikele elanikele ja olemasolevate ja planeeritavate detailplaneeringute elluviimine võib viia kohaliku omavalitsuse finantsraskustesse (seletuskirja p 9.3). Samas ei nähtu, et vastustaja oleks kaebajale selliseid asjaolusid menetluse käigus ette heitnud. Asja materjalide hulgas on 25.05.2021 haldusleping nr 8-15/80-21 (ei nähtu, kas see on ka allkirjastatud) detailplaneeringu koostamise ja selle täitmise tingimuste kohta. Pärast läbirääkimisi leidis vastustaja esindaja 18.06.2021, et arendajal tuleb teealused kinnistud tasuta ja tingimusteta üle anda. Kaebaja nõustus seda tegema pärast detailplaneeringu kehtestamist ja vaidlustamistähtaja möödumist. Vastustaja edastas 19.07.2021 kaebajale detailplaneeringu algatamise dokumendid, sh detailplaneeringu algatamise korralduse eelnõu. Seejärel selgitas valla esindaja, et tagamata on juurdepääsuteed ning tegi ettepaneku saavutada selles kokkulepe. Vastustaja pidas 04.02.2022 seisukohas võimalikuks jätkata detailplaneeringu algatamise menetlusega, kuid edastas 12.04.2022 kaebajale arvamuse avaldamiseks detailplaneeringu algatamisest keeldumise korralduse eelnõu. Kaebaja palus 19.04.2022 kirjas algatada detailplaneeringu menetlus, tulenevalt 25.05.2021 sõlmitud halduslepingus nr 8-15/80-21 kokkulepitud tingimustest ja 19.07.2021 edastatud detailplaneeringu algatamise korralduse eelnõust. Samas kirjas tõi kaebaja välja, et vastustajal ei ole õigust nõuda täiendavate läbirääkimiste objektiks olevate transpordimaa kinnistute tasuta võõrandamist Kiili vallale. Korralduse nr 218 seletuskirja lk-l 21 on vastustaja leidnud, et kohalikul omavalitsusel on võimalik juurdepääsutee küsimus lahendada läbirääkimiste vormis enne detailplaneeringu algatamist ning kui avalikule teele juurdepääsu küsimus on lahendamata, siis on see oluliseks argumendiks, mille alusel võib keelduda detailplaneeringu algatamisest. Eespool toodud kirjavahetusest ja tõenditest nähtub, et vastustajal ei olnud õiguslikke või faktilisi takistusi detailplaneeringu algatamiseks, mh korralduse nr 218 seletuskirjas toodud põhjustel. Vaidlust tekitas üksnes asjaolu, et kaebaja ei olnud nõus võõrandama vastustajale 5
lg 1 p-dest 4, 17 ja 20 ning § 126 lg-st 2 tulenevalt lahendatakse detailplaneeringuga avalikule teele juurdepääsu küsimus, kuid see ei pea toimuma enne detailplaneeringu algatamist. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust, et avalikule teele juurdepääsu rajamine on võimalik ning kaebaja on nõus asjaomased teede alused kinnistud vallale tasuta üle andma.
lg 1 p-st 4 ja lg-st 2 tuleneb, et koostatavas detailplaneeringus tuleb määrata detailplaneeringu kohustuslike hoonete ja rajatiste toimimiseks vajalike ehitiste, sh tehnovõrkude ja -rajatiste ning avalikule teele juurdepääsuteede võimalik asukoht, samuti otsustada servituutide vajadus jms küsimused. Sellega tekib kindlus, et detailplaneering on realiseeritav. Siinsel juhul ei ole kaebaja keeldunud oma kohustuste täitmisest, mistõttu ei kohaldu
Õigusaktidega ei ole paika pandud, millises detailplaneeringu menetlemise etapis on kaebaja kohustatud teed vallale võõrandama. Kuigi kaebaja ei olnud nõus teede aluseid kinnistuid vallale tasuta üle andma enne detailplaneeringu kehtestamist, ei saanud jätta sellel põhjusel detailplaneeringut algatamata. Ainuüksi eeltoodud põhjustel on vaidlustatud korraldus õigusvastane ja tuleb tühistada, mistõttu pole vaja hinnata muid kaebuses toodud väiteid.
Halduskohtu otsus ei ole nõuetekohaselt põhjendatud. Olulised asjaolud on jäänud hindamata. Vastustaja keeldus detailplaneeringu algatamisest, sest ei pea õigeks muuta Kaljula tee 5, Kaljula tee 14 ja Kaljula tee 17 kinnistute sihtotstarvet üldkasutatavast maast elamumaaks. Kiili vald ja kaebaja ei ole sõlminud halduslepingut nr 8-15/80-21 detailplaneeringu koostamise ja selle täitmise tingimuste kohta. On tavapärane, et vallavalitsus kollegiaalse organina otsustab teisiti, võrreldes kaebajaga läbirääkimise pidanud ametnikuga. Halduskohtu otsusest ei selgu, et kuidas oleks õige teostada planeerimisdiskretsiooni kollegiaalorgani tasandil. Kaljula tee ja lähipiirkonna elanikel on õiguspärane ootus, et ellu viiakse kehtiv detailplaneering (vt ka
Pole põhjendatud, et õiguspäraselt kehtestatud detailplaneeringu alusel kindlaksmääratud maakasutus muudetakse intensiivsemaks üldkasutatava maa arvelt. Kaebaja majanduslikke huve ei ole jäetud tähelepanuta, vaid neid on nõuetekohaselt kaalutud. Juurdepääsuteede aluseks olevate kinnistute üleandmise küsimus ei olnud eraldiseisvalt detailplaneeringu algatamisest keeldumise alus. 11. Kaljula Arenduse OÜ palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jäädes varasemate seisukohtade juurde. Halduskohus ei jätnud vastustaja seisukohti tähelepanuta. Taotletud detailplaneeringu koostamise eesmärgiks ei ole üldkasutatava maa sihtotstarbega Kaljula tee 5 kinnistu sihtotstarbe muutmine elamumaaks. Kaebaja esitatud planeeringulahenduse kohaselt säilib Kaljula tee 5 kinnistu senine sihtotstarve. Planeeringu koostamise üheks eesmärgiks on Kaljula tee 14 (sihtotstarve üldkasutatav maa) ja Kaljula tee 16 (sihtotstarve tootmismaa) kinnistute jagamine üheks looduslikuks haljasalamaa krundiks, üheks transpordimaa krundiks ja kaheks elamumaa krundiks ning Kaljula tee 17 kinnistu sihtotstarbe muutmine üldkasutatavast maast 6
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 12. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. 13.
lg 2 p 2 sätestab, et detailplaneeringut ei algatata, kui on ilmne, et algatatava planeeringu elluviimine tulevikus ei ole võimalik, eelkõige kui planeeringu koostamise korraldajal puudub võimalus detailplaneeringukohaste avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse või avalikes huvides olevate tehnorajatiste ehitamise kohustuse täitmiseks vajalike kulude kandmiseks ning detailplaneeringust huvitatud isik keeldub selliseid kulusid kandmast.
lg 2 p 3 kohaselt ei algatata detailplaneeringut, kui selleks on muu avalikul huvil põhinev põhjus. Tegemist on alternatiivsete detailplaneeringu algatamata jätmise alustega. 14. Vaidlustatud korraldust nr 218 ja selle seletuskirja koostoimes hinnates tugines vastustaja sisuliselt mõlemale tsiteeritud õiguslikule alusele neid selgelt eristamata. Selliseid täpsustusi ei ole vastustaja esitanud ka kohtumenetluses. Apellatsioonkaebuses pidas vastustaja detailplaneeringu algatamisest keeldumisel määravaks argumenti, et ta ei pea õigeks muuta Kaljula tee 5, Kaljula tee 14 ja Kaljula tee 17 kinnistute sihtotstarvet üldkasutatavast maast elamumaaks. Samuti märgib vastustaja, et kaebajaga ei olnud sõlmitud halduslepingut nr 815/80-21 detailplaneeringu koostamise ja selle täitmise tingimuste kohta ning juurdepääsuteega seonduv ei olnud detailplaneeringu algatamisest keeldumisel määrav. 15.
lg 1 sätestab, et planeerimisalase tegevuse korraldaja võib detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikuga sõlmida halduslepingu planeeringu koostamise või planeeringu koostamise tellimise üleandmiseks. Planeerimisalase tegevuse korraldaja ei või halduslepinguga üle anda planeeringu koostamise korraldamist ja planeeringu koostamisel vajalike menetlustoimingute tegemist.
lg 1 järgi on planeeringu koostamise korraldaja kohustatud oma kulul välja ehitama detailplaneeringukohased avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvad rajatised, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatised, kui planeeringu koostamise korraldaja ja detailplaneeringust huvitatud isik ei ole kokku leppinud teisiti.
lg 2 sätestab, et planeeringu koostamise korraldaja võib detailplaneeringust huvitatud isikuga sõlmida halduslepingu, millega huvitatud isik võtab kohustuse
lg-s 1 nimetatud detailplaneeringukohaste ja planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalike ning sellega funktsionaalselt seotud rajatiste väljaehitamiseks või väljaehitamisega seotud kulude täielikuks või osaliseks kandmiseks.
lg 2 p-s 2 peetaksegi peaasjalikult silmas
16. Ringkonnakohus ei nõustu vastustajaga, et Kiili vald ja kaebaja ei ole sõlminud halduslepingut nr 8-15/80-21 kaebaja taotletud detailplaneeringu koostamise ja selle täitmise 7
lg 1) ning ehitada omal kulul välja detailplaneeringu kohased rajatised (
Asja materjalide juures ei ole tõendeid selle kohta, et pooled oleksid kõnealuse halduslepingu lõpetanud või seda muutnud, järgides lepingu p-des 9 ja 10 ettenähtud tingmusi. Vastustaja esitas pärast 25.05.2021 halduslepingu allkirjastamist kaebajale detailplaneeringu algatamise eeldusena täiendavaid tingimusi, mis sisuliselt seisnesid nõudes anda planeeringualale jäävate teede alused kinnistud vastustajale tasuta üle juba enne detailplaneeringu algatamist. Pooled arutasid mitmeid erinevaid variante, kuid ei sõlminud uut halduslepingut, samuti ei saavutanud kokkulepet 25.05.2021 halduslepingu mõne konkreetse punkti muutmises (vt kirjavahetus kaebuse lisades 3–6, dtl 139 jj). 17. Vastustajal on iseenesest õigus, et
lg 1 p-dest 4, 17 ja 20 ning § 126 lg-st 2 tulenevalt peab detailplaneeringuga lahendama ka avalikule teele juurdepääsu küsimused, sh määrama avalikule teele juurdepääsuteede võimaliku asukoha, vajaduse seada servituut või määrata tee avalikuks kasutamiseks ning vajaduse omandada avalikes huvides juurdepääsuteede alused kinnistud või seada neile sundvaldus. See tagab, et detailplaneeringu kohustuslike hoonete rajamisel vaadeldakse planeeritavat ala tervikuna ega jäeta lahendamata neid aspekte, mis on nimetatud hoonete toimimiseks vältimatult vajalikud. Sellega tekib kindlus, et detailplaneering on realiseeritav (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 12.02.2021 otsus nr 3-20-945, p 19). Õigusaktidest ei tulene siiski kohustust leppida neis küsimustes kokku juba enne detailplaneeringu algatamist. 18. Vastustaja ei ole veenvalt ära näidanud, et kaebajaga eespool nimetatud kokkulepete saavutamine ja sellega ka kaebaja taotletud detailplaneeringu elluviimine tulevikus oleks võimatu. Kaebaja võttis endale 25.05.2021 halduslepingu nr 8-15/80-21 alusel rahastamise kohustuse vastustaja poolt sel ajal soovitud mahus, kooskõlas
§-dega 130 ja
Ka kaebaja ja vastustaja vahel pärast 25.05.2021 halduslepingu allkirjastamist toimunud kirjavahetusest saab järeldada, et just see küsimus oli vastustaja jaoks detailplaneeringu algatamisest keeldumisel määrav (vt kaebuse lisa 3, dtl 139 jj).
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.