Obsah (4)

§ 654§ 53§ 442§ 445

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Maris Kuurberg Otsuse tegemise aeg ja koht 12. jaanuar 2024. a, Tallinn Kohtuasja number 2

) § 657 lg 1 p-ga 21 tuleb täiendada kohtuotsuse põhjendusi. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata.

§ 654

lg 22 alusel esitab ringkonnakohus otsuse kehtiva resolutsiooni terviklikus sõnastuses. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

1. Kõigepealt lahendab ringkonnakohus hageja 13.12.2023 taotluse 08.12.2023 kohtuistungi protokolli parandamiseks. Hageja esitas taotluse kohtuistungi protokolli parandamiseks selliselt, et sõnastada kohtuistungi protokollis kohtuotsuse täitmise kord järgnevalt: Kohustada kostjat andma resolutsiooni punktis 4.3 märgitud nõusolek ja tegema tahteavalduse tingimuslikult üksnes juhul, kui samal ajal hageja või kohtutäituri poolt hüvitatakse temale resolutsiooni punktis 4.2 sätestatud hüvitis 27 500 eurot või pakutakse hüvitist. Määrata kindlaks, et kostjalt saab resolutsiooni punktis märgitud tahteavaldusi nõuda kuue kuu jooksul praeguse kohtuotsuse jõustumisest ning pärast seda tähtaega kaotavad resolutsiooni punktid 4.1.-4.
2. õigusjõu. Kostja hinnangul ei ole hageja 13.12.2023 taotlus käsitletav protokolli parandamise taotlusena. Nimelt peab protokoll kajastama menetlustoimingu (antud juhul istungi) käiku ning protokollis tuleb kajastada kõik menetlusosaliste avaldused ja taotlused. Seega ei ole kostja hinnangul kohtuistungi protokoll ebaõige ja kajastab istungil avaldatut, mistõttu puudub alus selle parandamiseks. Ringkonnakohus nõustub kostjaga.

§ 53lg 2 alusel on menetlusosalisel õigus esitada protokolli parandamise taotlus.

Ringkonnakohus pakkus 08.12.2023 istungil pooltele sõnastada kohtuotsuse täitmise kord järgmiselt: Kohustada kostjat andma resolutsiooni punktis 4.3 märgitud nõusolek ja tegema tahteavalduse üksnes juhul, kui hageja on täitnud kohustuse tasuda kostjale resolutsiooni punktis 4.2 sätestatud hüvitis 27 500 eurot; Määrata kindlaks, et kostjalt saab resolutsiooni punktis märgitud tahteavaldusi nõuda kuue kuu jooksul praeguse kohtuotsuse jõustumisest ning pärast seda tähtaega kaotavad resolutsiooni punktid 4.1.-4.3 õigusjõu. Pooltel vastuväiteid sellise kohtuotsuse täitmise korra kohta istungil ei olnud. Samuti ei esitanud istungil hageja omapoolset alternatiivset sõnastust. Seega kajastab kohtuistungi protokoll tegelikult istungil avaldatut, mistõttu on hageja 13.12.2023 taotluse puhul tegemist kohtuistungi protokolli täiendamise taotlusena, mida aga ei saa

§ 53

lg 2 alusel arvestada ja hageja taotlus protokolli parandamiseks tuleb rahuldamata jätta.

1. Ringkonnakohtu võimalused maakohtust erineva otsuse tegemiseks kaasomandi jagamise viisi osas on piiratud. Maakohtu valik kaasomandis oleva asja jagamiseks ühise omandi lõpetamisel on diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus ei peaks üldjuhul sekkuma. Diskretsiooniõiguse kasutamine ei või aga viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole piiramatu ning kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt RKTKo 10.04.2019, 2-17-11516, p 29 ja 26.04.2017, 3-2-1-1417, p 22). Seega tuleb ringkonnakohtul kostja apellatsioonkaebuse lahendamisel kontrollida, kas maakohus on ületanud kaasomandi jagamise viisi valikul diskretsiooniõiguse piire, otsustades sellise viisi kasuks, mis on kostjale või mõlemale kaasomanikule ebamõistlikult koormav või muudel põhjustel ebaõiglane.
2. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on kaasomandi jagamise viisi osas põhjendatud ja selle muutmiseks ei ole alust. Hageja palus jätta kinnisasi hageja ainuomandisse, hüvitades kostjale omandiõiguse kaotuse eest 27 500 eurot. Riigikohus on selgitanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teisele kaasomanikule nende osa rahas VVV maksma (vt 11 2-21-18369 RKTKo 10.05.2017, 3-2-1-39-17, p 13 teine lõik). Viidatud tingimused on käesoleval juhul täidetud. Kostja palus jagada kinnisasi reaalosadeks, hüvitades hagejale omandiõiguse kaotuse eest ja kulutuste tegemiseks 58 725 eurot (ringkonnakohtus suurendas kostja hüvitist 75 000 euroni). Maakohus lõpetas kaasomandi hageja taotletud viisil. Ringkonnakohtu arvates leidis maakohus põhjendatult, et sobivaim kaasomandi lõpetamise viis on kinnisasja tervikuna jätmine hageja ainuomandisse, mistõttu hageja hagi tuleb rahuldada ja kostja vastuhagi tuleb selle viisi osas jätta rahuldamata, kuid ringkonnakohus täiendab osaliselt selles osas maakohtu otsuse põhjendusi.
3. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega. Maakohus leidis põhjendatult, et kinnisasja ei saa reaalosadeks jagada, sest kinnistu moodustab ruumilise terviku, selle väärtus seisnebki eelkõige selles, et tegemist on tervikliku talukompleksiga. Samuti on seejuures oluline, et kostja soovitud viisil reaalosadeks jagamisel on vajalik ühele katastriüksusele teha märkimisväärsel määral investeeringuid, et seda saaks kasutada sihipäraselt. Maakohus arvestas kaasomandi lõpetamisel jagamise viisi otsustamisel põhjendatult poolte omavahelisi suhteid. Kinnisasja jagamine reaalosadeks ei ole mõistlik, kui poolte suhted on halvad. Tulenevalt

§ 654lg-s 6 sätestatust ringkonnakohus maakohtu põhjendusi ei korda.

Järgnevalt vastab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse väidetele ja esitab põhjenduste täiendused.

1. Käesoleval hetkel koosneb vaidlusalune kinnisasi kahest katastriüksusest – VVV katastriüksus (katastritunnusega KKK ja pindalaga 3,38 m2) ja MMM katastriüksus (katastritunnusega ÜÜÜ ja pindalaga 3,59 m2). VVV katastriüksusel paiknevad ehitusregistrisse kantud elamu, ait ja kelder ning ehitisregistrisse kandmata hooned – saun-kuur, kaks metsaonni, kuur ja käimla, samuti rajatistena puurkaev ja salvkaev. MMM katastriüksusel paiknevad ehitusregistris olevad saun, kuur ja laut-kuur ning ehitisregistrisse kandmata hooned – suvila, kuur, metsaonn ja käimla.
2. Ringkonnakohtu hinnangul ei võta asjaolu, et kinnisasi on katastriüksusteks jagatud, kohtult õigust ja ka kohustust hinnata maakorralduslikku võimalust kaasomandis oleva kinnisasja jagamiseks reaalosadeks. Riigikohus on selgitanud, et see, kas asja olemus võimaldab selle jagamist, hõlmab mh elukeskkonna ja maastiku omapära hoidmise, otstarbeka juurdepääsutee tagamise, kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimise ning teede, liinide, muude ehitiste ja maaparandussüsteemide otstarbeka kasutamise võimaluse hindamist (RKTKo 15.12.2003, 3-21-103-03, p 26). Kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid (vt lisaks eelpool viidatud Riigikohtu otsusele ka RKTKo 29.05.2012, 3-2-1-61-12, p 12). Seega on ringkonnakohtu hinnangul isegi siis, kui kinnisasjast on eraldi katastriüksused moodustatud, kohtul kaasomandi lõpetamisel vajalik hinnata maakorralduse nõuete täitmist. Maakorraldusseaduse (MaaKS) § 5 lg 2 näeb ette muuhulgas järgmised nõuded: kinnisasjale otstarbeka juurdepääsutee tagamine; kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju tagamine, lihtsate ja selgete piiride loomine ning looduslike piiride arvestamine; kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimine; teede, liinide, muude ehitiste ja maaparandussüsteemide otstarbekas rajamine ja kasutamine. MaaKS § 13 lg 4 järgi on kinnisasi jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust. Seega tuleneb ka MaaKS § 13 lõikest 4, et kui katastriüksused on juba moodustatud, tuleb hinnata, kas kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele on võimalik. Samuti tuleb arvestada maatüki olemust, mis hõlmab lisaks elukeskkonna ja maastiku omapära hoidmisele ka otstarbeka juurdepääsutee tagamise ning teede, liinide, muude ehitiste ja maaparandussüsteemide otstarbeka kasutamise võimaluse hindamist (vt ülalviidatud RKTKo 15.12.2003, 3-2-1-103-03, p 26). 12 2-21-18369
3. Kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimise osas on maakohus leidnud, et seda pole vaja kaaluda, kuna katastriüksusteks jagamisel on seda juba hinnatud. Seda maakohtu järeldust pole apellatsioonimenetluses vaidlustatud. Küll aga on vaidlus selle üle, kas on vajalik hinnata kinnistule juurdepääsu ja tehnovõrkude rajamise võimalust. Maakohus on ringkonnakohtu hinnangul põhjendatult jõudnud järeldusele, et kinnistu tehnilist seisukorda arvestades (sealhulgas tehnovõrkude ja juurdepääsutee puudumise tõttu) ei ole MMM katastriüksus eraldi kinnisasjana kasutatav. 49.
4. Eksperthinnangute kohaselt sõidukitega läbitavat juurdepääsuteed MMM katastriüksusele ei ole, on ainult VVV katastriüksusele (II kd tl 65-70, III kd tl 20-57). Samuti tuvastas maakohus paikvaatlusel, et kostja viidatud alternatiivse sissesõidutee puhul on tegemist kahe meetri laiuse pehme pinnasega metsarajaga (III kd tl 62). Seda kinnitavad ka hageja esitatud fotod (III kd tl 86). Kostja poolt esitatud foto alternatiivsest teest maakohtu poolt tuvastatut ei kummuta. Sellelt fotolt ei ole näha, et terves ulatuses oleks alternatiivne tee killustikuga kaetud ja võimaldaks seda sõidukitega kasutada (III kd tl 186). Pooled ei vaidle, et kõik tehnosüsteemid (vesi, elekter) asuvad VVV katastriüksusel. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et ainus toimiv pesemisvõimalus (saun) asub VVV katastriüksusel ja MMM katastriüksusel asuv saun ei ole sihipäraselt kasutatav. Samuti ei ole MMM katastriüksusel asuv suvila kasutatav elukohana. Suvila ei ole kantud ehitisregistrisse ja sellel puudub ehitus- ja kasutusluba. Lisaks ei ole suvila elektripaigaldis nõuetekohane ja spetsialisti hinnangul ei ole tegemist inimesele ja varale ohutu elektripaigaldisega (III kd tl 99-103). Samuti on ekspert leidnud, et suvila vahelagi ei ole piisava kandevõimega ja tegemist pole turvalise konstruktsiooniga (III kd tl 109-115). Antud juhul on nii VVV kui ka MMM katastriüksused kantud registrisse maatulundusmaana. Kuna lähtudes maakatastriseaduse § 182 lõikest 2 saab maatulundusmaad ka elamumaana kasutada, siis ei ole MMM katastriüksus eraldi kinnisasjana vastavalt sihtotstarbele käesoleval hetkel võimalik. 49.
5. Eksperdid on leidnud, et finantsmajanduslikult on otstarbekam kasutada kinnisasja tervikuna, mitte eraldiseisvalt (II kd tl 65-70, III kd tl 20-57). Juurdepääsutee, tehnosüsteemide ja sanitaarruumi rajamine ning olemasoleva suvila renoveerimine seisneb oluliste kulutuste tegemises. Tehnosüsteemide, juurdepääsu tee ja elamiseks vajalike sanitaarruumide rajamine MMMl maksab ekspertide hinnangul kokku 51 000 eurot (III kd tl 20-57). Lisaks suvila elektripaigaldise nõuetekohaseks muutmiseks vajalikud tööd, mis hageja poolt esitatud Rematix OÜ hinnapakkumise kohaselt moodustab 31 789,20 eurot. 49.
6. Samuti leidis maakohus õigesti, et MMM katastriüksusele tehnovõrkude ja hoonete püstitamise võimalus (sealhulgas olemasolevale suvilale ehitus- ja kasutusloa saamine) võib olla piiratud tulenevalt sellest, et kinnisasi asub Lahemaa Rahvuspargi territooriumil Lahemaa piiranguvööndis. Lahemaa Rahvuspargi kaitse-eeskirja § 23 lg 2 p 2 kohaselt on Lahemaa piiranguvööndis ehitiste püstitamine lubatud kaitseala valitseja nõusolekul. Ehkki suvila osas on Keskkonnaamet vastanud, et selle saaks isegi seadustada (ehitus- ja kasutusluba saada), ei saa üksnes Keskkonnaameti arvamusest lähtuda, kuna ehitise seadustamiseks tuleb saada kohaliku omavalitsuse nõusolek (I kd tl 103-105). Keskkonnaameti hinnangul on täiendavate kommunikatsioonide rajamine loodust koormav, olles seega vastuolus kaitseala tasakaalustatud keskkonnakasutuse kaitse-eesmärgiga (II kd tl 107-111).
7. Nii nagu ringkonnakohus eelnevalt märkis, tuleb kinnisasja jagamisel tuleb arvestada ka maastiku omapära. VVV kinnisasi asub Lahemaa Rahvuspargi Lahemaa piiranguvööndis (II kd tl 107-111). Lahemaa Rahvuspargi kaitse-eeskirja § 18 lg 2 kohaselt on Lahemaa piiranguvööndi kaitse-eesmärk pärandkultuurmaastiku, sealhulgas pärandmaastiku, asustusstruktuuri, taluarhitektuuri, miljööväärtuste, ajaloolis-kultuurilise väärtusega hoonete 13 2-21-18369 ning loodusdirektiivi elupaigatüüpide, kaitsealuste liikide ja nende elupaikade kaitse. VVV kinnisasjal asuvate hoonete ja maastiku puhul on tegemist talukompleksiga (VVV arvatud juurde ehitatud suvila, millel ei ole ehitus- ega kasutusluba). Kinnisvaraeksperdid, Eesti Dendroloogiaselts, Eesti Vabaõhumuuseum, AB Artes Terrae maastikuarhitektid, Keskkonnaamet ja Hades Geodeesia OÜ on andnud hinnangu, et kinnisasja poolitamine ei ole hea lahendus ja see lõhuks ajaloolist tervikut. AB Artes Terrae maastikuarhitektide hinnangul esindab VVV talu näidet olulisest ajalooperioodist Eesti maastiku kujunemises, nimelt
8. a revolutsioonilist maareformi ja taluõue ajalooline struktuur tuleks säilitada (II kd tl 89-106). Arhitektuuriajaloolane EL on asunud seisukohale, et VVV talu peaks jääma üheks terviklikuks talukompleksiks koos kõigi ajalooliste hoonete ja tervikliku õuealaga ja seda ümbritseva kõrghaljastusega (dendropark). Tegemist on väärtuslike hoonetega, mis moodustavad omavahel selge ansambli (II kd tl 86-87). Seega antud juhul rikuks kostja soovitud viisil kinnisasja jagamine maatüki ajaloolisele talukompleksile omast olemust ning MaaKS § 5 lõikes 2 sätestatud kinnisasja terviklikkust.
9. Seega eeltoodust tulenevalt ei saa ka sellest, et kostja on pakkunud hagejale suuremat hüvitist (75 000 eurot), järeldada, et kinnisasja jagamine kostja soovitud viisil kaheks eraldiseisvaks kinnisasjaks oleks võimalik. Ehkki kostja pakutud hüvitis võiks eeldatavalt (juhul, kui selliste rajatiste ehitamiseks vajalikud nõusolekud saadakse) katta vajalikud kulutused juurdepääsutee, tehnosüsteemide ja sanitaarruumi rajamiseks, ei vastaks kostja soovitud jagamisviis kinnisasja terviklikkuse nõudele ega arvestaks maatüki olemust. Samuti eeldaks juurdepääsutee rajamine kostja märgitud alternatiivsel viisil või olemasoleva juurdepääsutee pikendusena VVV katastriüksusele servituudi seadmist, mis arvestades poolte suhteid, ei oleks mõistlik ja tooks kaasa täiendavaid vaidlusi.
10. Ringkonnakohus ei nõustu kostja väitega, et poolte vahelised suhted võimaldavad vastavalt jagatud katastriüksustele kahe eraldi kinnisasja kasutamist. Maakohus leidis põhjendatult, et poolte vahelised suhted on konfliktsed. Maakohtul polnud sellisele järeldusele jõudmiseks vajalik hinnata hageja poolt kostjale
11. a saadetud kirju, vaid sai järeldada poolte halba läbisaamist ka sellest, mida maakohus nägi ja tajus menetluses. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kogu menetluse ajal, sealhulgas paikvaatlusel ja kohtuistungitel tegelesid mõlemad pooled teineteise süüdistamisega. Olukorras, kus kostja soovitud kinnisasja reaalosadeks jagamise tulemusel jääks majade (suvila ja elumaja) vahele kõigest 10 meetrit ja piir poolitaks taluõue ning hageja peaks kasutama MMM katastriüksusele pääsemiseks VVV katastriüksusel asuvat sissesõiduteed, on poolte kokkupuuted vältimatud ja sagedased. Lisaks puuduks elamiseks vajalik privaatsus. Sellises olukorras tekib paratamatult erimeelsusi ja ka konfliktseid olukordi. Riigikohus on selgitanud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest (vt nt RKTKo 09.05.2006, 3-2-1-45-06, p-d 19 ja 20). Kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust, saab kohus kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega (RKTKo 29.05.2012, 3-2-1-61-12, p 12). Ringkonnakohtu hinnangul ei oleks poolte suhteid ja senist läbisaamist arvestades kostja poolt pakutud jagamise viis kaasomanike huvides, kuna koormaks kaasomanikke uute võimalike vaidlustega.
12. Kostja väitel ei hakka keegi tarasid ja hekke rajama, talu jääb endisele kohale alles ning kogu F puude-põõsaste kollektsioon ja rajatud dendropark säilib. Samuti tagab kostja kõigile talusse sissepääsu. Ringkonnakohus tunnustab kostjat sellise positiivse, avatud ja lahendusi otsiva pakkumise eest, kuid märgib, et kahjuks teeb elu omad korrektiivid ja näiteks juhul, kui vahetuvad omanikud, ei pruugi uute omanike arusaam kinnisasja kasutamisest olla varasematega samasugune. Kohus peab kaasomandit lõpetades arvestama seda, et jagatud 14 2-21-18369 kinnisasju oleks võimalik ka tulevikus sellisena kasutada. Seega üksnes ühe poole lubadustele kinnisasja reaalosadeks jagamist rajada ei saa.
13. Samuti ei oleks kostja pakutud jagamise viis õiglane hageja suhtes, kes peaks suurema kaasomandi osa omanikuna (hageja kaasomandiosa on 69/80 mõttelist osa kaasomandist) ja talu pikaajaliselt kasutanud F ja C lapsena vanemate kodust loobuma ja saama endale kinnisasja osa, kus ei ole elumaja ning kus puuduvad igasugused tehnosüsteemid ja kommunikatsioonid ning juurdepääs.
14. Maakohus leidis, et 22.07.2017 kavatsuste protokolli ei saa pidada eellepinguks, millest tuleks õiguslikult siduvaid õiguseid ja kohustusi, ning vorminõude järgimata jätmise tõttu on see tühine. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 tähenduses kinnisasja omandama või võõrandama kohustava tehinguna tuleb mõista igasugust võlaõiguslikku kohustust, mis on kasvõi kaudselt suunatud sellele, et muuta konkreetse kinnisasja senist kuuluvust (omandit) ehk tuua kaasa kinnisasja omandi üleminek seniselt omanikult uuele omanikule (RKTKo 14.06.2023, 2-20-14179/52, p 12.2). Ringkonnakohus nõustub, et kavatsuste protokoll, mis määras kindlaks poolte õigused ja kohustused seoses kinnistu jagamise tulemusel tekkinud uute kaasomandi osade üleandmise tehingutega ning servituudilepingutega (kavatsuste protokolli p iii), on käsitletav tehinguna, mis on kaudselt suunatud kinnisasja omandi üleminekule ühelt kaasomanikult teisele. Seega on maakohtu järeldus sellise tehingu vorminõude järgimata jätmise tõttu tühisuse osas õige, kuid maakohus jättis seejuures siiski vastamata kostja peamisele väitele seoses selle kavatsuste protokolliga – et hageja ei ole käitunud hagiavaldust esitades kostja kui teise kaasomaniku suhtes heas usus.

§ 442

lg 8 paneb kohtule kohustuse anda hinnang kõigile poolte esitatud faktilistele väidele ning kui kohus mõne väitega ei nõustu, peab kohus seda otsuses põhjendama. Kohus ei saa jätta poolte väiteid põhjendamatult kõrvale, vaid peab otsust tehes ütlema, millise järelduse ta esitatud faktide kohta tõendeid hinnates teeb, seletades, miks ühel või teisel asjaolul ei ole asja lahendamisel tähtsust (RKTKo 11.02.2016, 3-2-1-171-15, p 13).

§ 654

lg 5 esimese lause järgi peab kohus võtma põhjendatud seisukoha poolte kõigi esitatud faktiliste ja õiguslike väidete suhtes, muu hulgas seletama lühidalt, miks üks või teine asjaolu ei oma asja lahendamisel tähtsust (RKTKo 15.11.2017, 2-15-18987, p 12). Ringkonnakohus saab maakohtu rikkumise kõrvaldada, kostja väitele vastata ja sellekohaste põhjendustega maakohtu otsust täiendada. 55.

1. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et käesolevas asjas on määrava tähtsusega 22.07.2017 kavatsuste protokollist nähtuvad tahteavaldused. 22.07.2017 kavatsuste protokoll nägi ette VVV kinnistu jagamiseks neli erinevat viisi, millest kõik nägid ette eraldi katastriüksuste moodustamise (kas kaheks või kolmeks katastriüksuseks), kuid millest ühelgi juhul ei nähtud ette elumaja ümbritseva maaüksuse (praegusel juhul VVV katastriüksuse) hagejale kuulumist (I kd tl 82-86). Samas ei saa sellest, et kavatsuste protokolli kohaselt ei avaldanud hageja soovi saada osa VVV kinnistust ning sellel asuvast elumajast, järeldada, et käesoleval ajal kaasomandi lõpetamisel ei saaks hageja nõuda kavatsuste protokollis märgitust teisel viisil kaasomandi lõpetamist. Protokolli p 8 nägi ette, et protokoll kehtib viis aastat (kuni 21.07.2022) ning juhul, kui selleks ajaks selgub, et protokollis nimetatud tegevuste elluviimiseks on vajalik lisaaega, pikendatakse protokolli kehtivusaega hageja ühepoolse otsusega. Samas protokolli punktis on lisaks sätestatud, et juhul, kui kinnistu jagamine protokollis kajastatud viisidel ei ole ilmselgelt mõistlikult võimalik, on hagejal ühepoolselt õigus protokoll koheselt lõpetada. Kui hageja sellist soovi avaldab, siis ei ole teistel hageja vastu mingisuguseid nõudeid tulenevalt protokolli lõpetamisest (I kd tl 82-86). 55.
2. 23.05.2019 on koostatud kavatsuste protokolli lõpetamise kokkulepe, mille kohaselt on protokoll loetud lõpetatuks alates 23.05.2019 (II kd tl 62-63). Nimetatud lõpetamise kokkulepe 15 2-21-18369 on hageja poolt saadetud 23.05.2019 teistele kaasomanikele (Q, R ja kostja) (II kd tl 61) ning selle on allkirjastanud Q ja F 23.05.2019 (II kd tl 64). Seega on ringkonnakohtu hinnangul hageja avaldanud tahet ühepoolselt protokoll lõpetada. Hagejal oli kavatsuste protokolli kohaselt ainuõigus otsustada, kas selles sätestatud tegevustega jätkata või need lõpetada. Sellises olukorras ei saa hageja poolt kohtusse hagiavalduse esitamist (nõudega saada kinnisasja ainuomanikuks) pidada teiste osaliste suhtes hea usu põhimõttega vastuolus olevaks käitumiseks. Riigikohus on selgitanud, et hea usu põhimõtte üks eesmärke on tõkestada õiguse kuritarvitamist, kusjuures õiguse kuritarvitamine võib mh seisneda vastuolulises käitumises. Vastuoluline käitumine on etteheidetav ja vastuolus hea usu põhimõttega nt olukorras, kus isikule luuakse usaldusel põhinev ettekujutus õigusest, mida tal tegelikult ei ole (vt RKTKo 17.02.2016, 3-2-1-169-15, p 11). Antud juhul ei esine hageja käitumises vastuolulisust, kuna hageja võis vastavalt protokollile ühepoolselt selle lõpetada isegi siis, kui osad protokollis ettenähtud toimingud on teostatud. Teistel kaasomanikel ei saanud sellest tulenevalt tekkida ootust, et protokollis kavandatud toimingud lõpuni teostatakse ja kaasomand ühel kavatsuste protokollis kirjeldatud viisil lõpetatakse.
3. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna kostja tehtud investeeringud alust teistsuguseks lahenduseks ja kaasomandi lõpetamiseks selle jagamisega reaalosadeks kostja soovitud viisil. Kaasomanik peabki kaasomandis olevat asja korras hoidma ja selle jaoks kulutusi tegema, vastavalt temale kuuluva osa suurusele (AÕS § 75 lg 1). Seega isegi juhul, kui kostja lootis kinnisasja jagamist kavatsuste protokollis märgitud viisidel, ei saaks üksnes kulutuste tegemisest kaasomandi osale ühe või teise kaasomandi jagamise viisi kasuks otsustada.
4. Seega on eeltoodust tulenevalt maakohus põhjendatult, arvestades poolte konfliktseid suhteid, kinnistu tehnilist seisukorda, eelkõige juurdepääse ja tehnovõrkudega liitumist, poolte panuseid ning kinnistu kultuurilist väärtust (talukompleks ja taimekollektsioon), leidnud, et kinnisasja jagamine reaalosadeks ei ole õiglane ega otstarbekas.
5. Ringkonnakohtu hinnangul vajab parandamist maakohtu otsuse resolutsiooni osa, milles maakohus on kohustanud kostjat esitama kinnistusosakonnale kinnistamisavaldus VVV ja MMM kinnisasja osas omanikukande muutmiseks (resolutsiooni p 4.3). AÕS § 641 kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks on KRS § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Asjaõiguslepinguga lepivad pooled kokku, et kostja osa kinnisasjast läheb hageja omandisse. Kinnistusraamatu kannete tegemine eeldab tahteavaldust, millega antakse nõusolek, et senine kanne, mille kohaselt kinnisasi on poolte kaasomandis, kustutatakse ja tehakse hageja kohta ainuomaniku kanne. Tahteavalduseks, mille kostja peaks andma selleks, et hageja saaks kinnisasja ainuomandi, on tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatus sellekohaste kannete tegemiseks (vt ka RKTKo 29.05.2013, 3-2-1-42-13, p 12). Ringkonnakohus täiendab maakohtu otsuse resolutsiooni otsustusega, mille kohaselt kohustatakse kostjat andma nõusolek kaasomandis oleva kinnisasja jagamiseks selliselt, et kinnisasi jääb hageja ainuomandisse. Ringkonnakohtu hinnangul puudub ka vajadus kohustada kostjat esitama kinnistamisavaldus, kuna kande tegemiseks on vajalik KRS § 341 kohaselt puudutatud isiku nõusolek, kelleks käesoleval juhul on KRS § 341 lg 2 p 2 kohaselt kostja.
6. Ringkonnakohus selgitas pooltele 08.12.2023 toimunud kohtuistungil, et kaasomanikul on võimalik taotleda kohtult, et

§ 445

lg 1 järgi määrataks kindlaks otsuse täitmise tähtaeg, mille kestel saab otsust omandamise osas täita. See aitab vältida potentsiaalselt ebaõiglast olukorda, kus omandama õigustatud kaasomanik saab oma suva järgi viivitada teisele 16 2-21-18369 kaasomanikule hüvitise maksmisega. Kui kohus on otsuse täitmise tähtaja kindlaks määranud, kaotab lahend pärast selle tähtaja möödumist õigusjõu ning kaasomanikul on võimalik esitada uus kaasomandi lõpetamise nõue (vt ka RKTKo 22.03.2023, 2-19-18320, p 15.2). Ringkonnakohus küsis kohtuistungil pooltelt, et juhul, kui ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse kaasomandi lõpetamise viisi osas muutmata, siis, kas pooled soovivad taotleda kohtult, et

§ 445

lg 1 järgi määratakse kindlaks otsuse täitmise tähtaeg, mille kestel saab otsust omandamise osas täita. Samuti pakkus ringkonnakohus VVV otsuse resolutsiooni sõnastuse selle jaoks. Pooled nõustusid istungil ringkonnakohtu poolt pakutud sõnastusega. Samas esitas hageja 13.12.2023 kohtuistungi protokolli parandamise taotluses taotluse sõnastada kohtuotsuse täitmise kord järgnevalt: Kohustada kostjat andma resolutsiooni punktis 4.3 märgitud nõusolek ja tegema tahteavalduse tingimuslikult üksnes juhul, kui samal ajal hageja või kohtutäituri poolt hüvitatakse temale resolutsiooni punktis 4.2 sätestatud hüvitis 27 500 eurot või pakutakse hüvitist. Määrata kindlaks, et kostjalt saab resolutsiooni punktis märgitud tahteavaldusi nõuda kuue kuu jooksul praeguse kohtuotsuse jõustumisest ning pärast seda tähtaega kaotavad resolutsiooni punktid 4.1.-4.

1. õigusjõu. Vaatamata sellele, et hageja 13.12.2023 taotlus ei ole käsitletav protokolli parandamise taotlusena, nõustus kostja hageja taotlusega, mis puudutab kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramist hageja 13.12.2023 menetlusdokumendis taotletud viisil. Seega määrab ringkonnakohus poolte soovi arvestades kohtuotsuse täitmise viisi tähtaja osas hageja 13.12.2023 taotluses märgitud viisil.
2. Pooled on avaldanud, et menetluskulud jäävad apellatsioonimenetluses poolte endi kanda sõltumata sellest, kas apellatsioonkaebus rahuldatakse või mitte. Seega jätab ringkonnakohus apellatsioonimenetluse kulud poolte endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Vallo Kariler (allkirjastatud digitaalselt) Kaija Kaijanen (allkirjastatud digitaalselt) Maris Kuurberg 17