RIIGIKOHUS HALDUSKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Menetlusosalised Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatam

) § 140 lg 1 p 2 alusel lubatud tunnistada detailplaneering osaliselt kehtetuks, kui planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Detailplaneeringu võib tunnistada osaliselt kehtetuks, kui on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist (

§ 140lg 2).

Vaidlusaluse DP puhul on need tingimused täidetud: kolmas isik on avaldanud soovi ja detailplaneering ei ole täielikult ellu viidud, samuti on detailplaneeringu terviklahenduse elluviimine jätkuvalt võimalik, sest kehtetuks tunnistamine puudutab vaid üht krunti 145-st. Vastustaja leidis, et kuivõrd vaidlusaluse detailplaneeringu alusel oleks võimalik veel täiendavalt ehitada (nt olemasoleva elamu laiendamine kuni maksimaalse lubatud ehitisaluse pinnani), siis pole detailplaneering ellu viidud. 6.2 Vaidlusalune DP kehtestati 12 aastat tagasi ning inimeste tarbimisvajadused ning linnaehituslik olukord on vahepeal muutunud. Kehtiv detailplaneering ei võimalda kolmanda isiku vajadustele vastava abihoone ehitamist. 6.3 Vaidlusaluse DP osaline kehtetuks tunnistamine ning ehitatud abihoone seadustamine ehitusteatise ja -projekti alusel on efektiivsem, kiirem ja vähem ressursse kulutav protsess, kui uue detailplaneeringu kehtestamine. 6.4 Vaidlusalune DP võimaldaks kolmandal isikul abihoone ühendada galeriiga, nagu oli varem plaanitud, ning sellise lahenduse puhul vastaks olukord detailplaneeringule, kuid riivaks naabrite, sh kaebajate, õigusi enam, sest sellega kaasneks täiendav ehitamine. Seega vaidlusaluse DP osaline kehtetuks tunnistamine ning olemasoleva abihoone seadustamine ehitusteatise ja -projekti alusel on rohkem naabrite, sh kaebaja, huvidega arvestav. 6.5 Olemasolev abihoone jääb vaidlusaluse detailplaneeringuga kehtestatud Postitalu tn 3 kinnistu hoonestusala sisse, seega ei takista selle olemasolu vaidlusaluse DP-ga planeeritud kinnistutevahelist haljastusvööndit. 7. Ormes Tooding esitas 3. märtsil 2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus otsuse nr 11 tühistada. 2

§ 140

lg 1 p 2 alusel pole vaidlusaluse DP osaline kehtetuks tunnistamine võimalik, sest see on ellu viidud: sellel on DP nõuetele vastav elamu ja haljastus ning seda on aastaid faktiliselt elamiseks kasutatud. Detailplaneeringu elluviimiseks ei saa lugeda üksnes maksimaalses lubatud mahus ehitamist. 8.3 Sellise täiendava hoone ehitamiseks, mille ehitamist detailplaneeringus ette ei nähtud, tuleb olemasolevat detailplaneeringut muuta

§ 140

lg 7 alusel, vastasel juhul ei ole tagatud kogu planeeringuala ruumiline terviklahendus. Vaidlusaluses detailplaneeringus on vaid kahel kinnistul nähtud ette kahe hoone ehitamine ning 126 kinnistul üksnes ühe hoone ehitamine. See tähendab, et planeeringuga sooviti luua ühe hoonega miljöö. 8.4 Edasise ehitustegevuse puhul on naabritel võimalike ehitusloa ja -teatiste menetluses oluliselt väiksem võimalus kaasa rääkida ja seega on naabrite, sh kaebaja, õigused nõrgemini kaitstud. 8.5 Vastustaja lubadus ka teiste sarnaste taotluste puhul vaidlusalune DP osaliselt kehtetuks tunnistada õõnestab veelgi enam planeeringuga ette nähtud õiguskindlust, et alal säilib kindlatele nõuetele 3

§ 140lg 2 piiranguga.

8.6 Detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine ei saa olla vahend õigusliku aluseta püstitatud hoone seadustamiseks.

1. Tallinna linn esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada halduskohtu otsus ja teha asjas uus otsus, millega jäetakse kaebus rahuldamata.
2. Tallinna Ringkonnakohus tegi
3. novembril 2022 otsuse, millega rahuldas apellatsioonkaebuse ning tühistas halduskohtu otsuse ja tegi asjas uue otsuse, millega jättis kaebuse rahuldamata. 10.1 Otsuse põhjenduste järgi on kaebus esitatud kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks ning seega pole vaja otsustada, kas

§ 141

alusel on võimalik esitada populaarkaebus detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise vaidlustamiseks. 10.2 Halduskohus on vääralt sisustanud mõistet „elluviimine“, mis ei tähenda üksnes detailplaneeringu alusel lõpuleviidud ehitustegevust. DP elluviimine on ühtlasi DP-st tulenevate nõuete jätkuv järgimine. Samuti tuleb

§ 140

lg 1 sisustamisel lähtuda

§ 141

lg-s 2 sätestatust, seega kui terviklahenduse elluviimine on võimalik, siis pole oluline, et DP tunnistatakse kehtetuks osas, mille alusel on juba ehitustegevus lõppenud. 10.3 Postitalu tn 3 kinnistu osas vaidlusaluse DP kehtetuks tunnistamine ei muuda ruumilist terviklahendust, sest krundipiire ei muudeta ning vaidlusalune DP ei näinud kehtestamisel ette olemasoleva õigusliku aluseta abihoone lammutamist. 10.4 Isikul ei ole õigustatud ootust, et teise isiku kinnistu suhtes kehtiks detailplaneering täielikult muutumatuna.

§ 140

lg 2 sätestab piirangu detailplaneeringu osaliseks kehtetuks tunnistamiseks ning otsusega nr 11 on sellest piirangust kinnipeetud. 10.5 Kaebaja väited omandi ja eraelu rikkumise kohta jäävad üldsõnaliseks ning ei ole usutav, et abihoone püsima jäämisega kaebaja neid õigusi rikutakse, eriti kuivõrd Postitalu nt 3 kinnistul asus abihoone juba enne vaidlusaluse DP kehtestamist. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 11. Kaebaja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsus ning jätta jõusse halduskohtu otsus. 11.1 Kaebaja leiab, et kohtud on asjas nr 3-20-2247 järeldanud, et

§ 140

lg 1 p 2 mõtteks ei ole ulatuslikest ehitusõiguslikest minetustest tulenevate ehitusprojektist kõrvalekaldumiste tagasiulatuv legaliseerimine. 11.2 Otsus nr 11 on õigusvastane, sest

§ 140

lg 1 p 2 alusel detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise aluseks ei saa olla üksnes omaniku soov, vaid peab esinema ka avalik huvi, mida praegusel juhul ei ole. Samuti ei saa väita, et tegemist on olukorraga, kus kolmas isik soovib detailplaneeringu elluviimisest loobuda, selle asemel soovib kolmas isik ehitusõigust laiendada. 4

§ 140

lg 1 p 2 alusel on lubatav ka siis, kui plaanitud ehitis on suures osas või täielikult valminud. Kuigi viidatud asjas ei olnud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine õiguspärane, on käesoleva vaidluse asjaolud oluliselt erinevad. DP osaline kehtetuks tunnistamine ei muuda praegu ruumilist lahendust ja kaebaja huve on otsuse nr 11 vastuvõtmisel piisavalt kaalutud. Aastatel 2020 ja 2021 on vastustaja teinud vähemalt kaheksa sarnast otsust detailplaneeringu osaliseks kehtetuks tunnistamiseks, et võimaldada üldplaneeringuga kooskõlas oleva abihoone püstitamine. Seega on otsus nr 11 levinud halduspraktikaks. Kaebajal ei ole saanud järelikult olla tekkinud õiguspärast ootust, et vaidlusalune DP kunagi ei muutu. Kui arvestada vaidlusaluse DP-ga hõlmatud ala suurust, siis ei oleks

§ 140

lg 7 alusel vaidlusaluse DP muutmine proportsionaalne kolmanda isiku eesmärgi suhtes. 13. Kolmas isik leidis vastuses kassatsioonkaebusele, et

§ 126

lg 4 p 12 tuleb mõista nii, et vaidlusalune DP-ga sätestatud lubatud hoonete arv puudutas üksnes ehitusloakohustuslikke hooneid, mida püstitatud abihoone ei ole.

1. Riigikohus tegi pooltele kompromissiettepaneku, mille järgi oleks abihoone seadustatud, kuid kolmas isik oleks maksnud kaebajale abihoonest tuleneva õiguste riive talumise eest ühekordse hüvitise. Menetlusosalised kokkuleppeni ei jõudnud. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kaebaja kassatsioonkaebus tuleb rahuldada. Kolleegium tühistab ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni punktid 2 ja 3 materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu ja jätab jõusse halduskohtu otsuse, millega kohus rahuldas kaebuse. Kolleegium asendab halduskohtu otsuse põhjendused praeguse otsuse põhjendustega (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 230 lg 1 ja lg 5 p 4).
3. Kaebaja soovib, et tühistataks vastustaja otsus, millega tunnistati DP osaliselt kehtetuks. Vastustaja tunnistas DP osaliselt kehtetuks

§ 140lg 1 p 2 alusel.

Seega on kaebuse lahendamiseks vaja esmalt vastata küsimusele, kas selle sätte kohaldamiseks vajalikud tingimused on praegusel juhul täidetud. Teiseks on vaja vastata küsimusele, kas vastustaja on DP osalisel kehtetuks tunnistamisel järginud

-st tulenevaid piiranguid ning haldusmenetluse seadusest (HMS) tulenevaid menetlus- ja vorminõudeid. Viimasena jagab kolleegium menetluskulud. 17. Kolleegium on otsuses nr 3-20-2247/53 (punkt 18) leidnud, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei ole

§ 140

lg 1 p 2 alusel välistatud ka siis, kui ehitis on suures osas või täielikult valmis ehitatud. Seega oli vaidlusaluse DP kehtetuks tunnistamine

§ 140

lg 1 p 2 alusel põhimõtteliselt võimalik, ehkki kolmanda isiku elamu on täielikult valmis ehitatud. 18. Tulenevalt

§ 140

lg-st 2 pidi vastustaja otsuse nr 11 vastuvõtmisel veenduma, et vaidlusaluse DP osaliselt kehtetuks tunnistamise järel on jätkuvalt võimalik vaidlusaluse DP terviklahenduse elluviimine ja säilimine. Kolleegium ei nõustu vastustaja käsitlusega, mille kohaselt seisneb selle planeeringu terviklahendus vaid haljasvööndites või maakorralduses. Vaidlusaluse DP seletuskirjast tuleneb, et praeguse planeeringu terviklahendusena tuleb vaadelda iseäranis paljudest elamukruntidest koosnevas piirkonnas võrdlemisi ühtsetest põhimõtetest lähtuvate ehitustingimuste 5

§ 140lg-s 2 sätestatud piiranguga kooskõlas.

20. Kolleegium on haldusasjas nr 3-20-2247/53 (punkt 19) leidnud, et detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamisel on vaja kaaluda: (

1. a)seadusest ja üldplaneeringust tulenevaid nõudeid; (
2. b)kehtetuks tunnistamise eesmärki, mis peab olema legitiimne ja kooskõlas kaalutlusõigust andva volitusnormi eesmärgiga (praegusel juhul

§ 140lg 1 p-ga 2) ning (c) naabrite huvi detailplaneeringu kehtima jäämise suhtes.

21. Kuigi abihoone ei ole olemuslikult vastuolus aedlinna miljööga, nii nagu seda on kirjeldatud ÜP seletuskirjas, siis ei ole abihoone kooskõlas vaidlusaluse DP-ga hõlmatud alal esineva miljööga, kus suhteliselt väikestel kruntidel on valdavalt lubatud püstitada vaid üks hoone. Seega on abihoone vastuolus ehitise ümbruskonda sobivuse põhimõttega (EhS § 13 lg 1,

§ 125lg 5 p 1).

22. Otsuses nr 3-20-2247/53 (punkt 22) järeldas kolleegium, et kuivõrd vastustaja peamine siht detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamisel oli senise ebaseadusliku ehitustegevuse tagasiulatuv seadustamine, siis oli ka muid aspekte arvestamata too otsus kaalutlusveaga.

§ 140

lg 1 p 2 eesmärgiks ei ole sedavõrd ulatuslike planeeringust kõrvalekaldumiste hilisem seadustamine, nagu tolles asjas esines. Otsuse nr 11 punktis 2.2 on selge sõnaga öeldud, et kolmanda isiku eesmärk vaidlustatud DP osalisel kehtetuks tunnistamisel on Postitalu tn 3 kinnistul oleva abihoone seadustamine, ning punktis 2.20 mainitakse esimese osalise kehtetuks tunnistamise tagajärjena abihoone seadustamise võimalikkust ehitusteatise esitamisega. Järelikult on ka praeguses asjas vastustaja peamine motiiv vaidlusaluse DP osaliselt kehtetuks tunnistamisel senise ebaseadusliku ehitustegevuse tagasiulatuv seadustamine.

1. See motiiv on toonud endaga igal juhul kaasa olulise kaalutlusvea. Juhul, kui pidada kõrvalekallet DP-st ja piirkonna hoonestuslaadist oluliseks, ei tohi abihoone seadustamiseks kasutada vaidlusalust meedet – detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist. Seevastu, kui kõrvalekalle osutub ebaoluliseks, on abihoone võimalik seadustada kasutusloa või -teatisega, ilma et enne seda oleks tarvis detailplaneeringut kehtetuks tunnistada ja selle asemel projekteerimistingimusi kehtestada ja sellega kaasnevalt ümbruskonnas DP-ga reguleeritud õigussuhteid destabiliseerida (otsus nr 3-20-2247/53, p 26). Ehitusjärelevalveasutusel on HMS § 53 lg 1 p 3 ja lg 2 p 2 alusel võimalik kaaluda kasutusloale või -teatisele lisatingimuse lisamist, kui abihoone seadustamine tooks ilma selleta naabri õigustele kaasa ülemäärase riive. Lisatingimusega on võimalik seada ehitise kasutamise õiguse tekkimine sõltuvusse nt naabrile ühekordse hüvitise maksmisest riive talumise eest.
2. Kolleegiumi hinnangul on ainus ehitusõiguslik minetus praegusel juhul kahe hoone püstitamine, kuigi vaidlusalune DP nägi ette vaid ühe hoone püstitamist. Ehkki kaebaja on väitnud, et abihoone olemasolu takistab vaidlusaluse DP-ga planeeritud haljasvööndi elluviimist, siis kolleegium selle väitega ei nõustu. Vaidlusaluse DP seletuskirja järgi oli samal maa-alal varem kehtinud planeeringuga nähtud ette elamugruppidesse omavahel ühendatud sisemised haljasvööndid. Vaidlusaluse DP kehtestamisega ei nähtud ette haljastuse lisamist ega eemaldamist, samuti mitte elamugruppide 6

§ 6

p 5 järgi on hoonestusala planeeringus määratud krundi piiritletud osa, kuhu võib püstitada ehitusõigusega lubatud hooneid ja rajatisi. Abihoone asub vaidlusaluse DP-ga määratud hoonestusala sees, järelikult ei ole võimalik sinna samal ajal kavandada haljastusvööndit, sest vastasel juhul poleks võimalik sinna enam hooneid püstitada ja see läheks vastuollu hoonestusala mõttega.

1. Kuigi Postitalu tn 3 kinnistul on ühe hoone asemel püstitatud kaks, ei saa seda kõrvalekallet pidada sama ulatuslikuks, kui esines haldusasjas nr 3-20-2247/
2. Tolles asjas oli hoone, mida sooviti detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamisega seadustama asuda, 99 m2 suurema ehitisaluse pinnaga (ligi 50% rohkem detailplaneeringuga lubatust). Praeguses asjas planeeringust kõrvalekalde hindamisel on kolleegiumi arvates teiste kaalutluste kõrval (elamu ja abihoone ehitisalune pind ei ületa planeeringuga lubatut; abihoone jääb planeeringuga lubatud hoonestusala sisse) oluline hinnata kõrvalekalde mõju naabrite huvidele.
3. Kolleegium leiab, et naabrite huvidega pole otsuse nr 11 tegemisel vajalikul määral arvestatud ning ringkonnakohus on selle küsimuse analüüsimisel eksinud. Vastustaja on otsuse nr 11 punktis 3.37 kirjutanud, et kuivõrd vaidlusaluse DP osalist kehtetuks tunnistamist on taotlenud omanik endale kuuluva kinnistu osas, siis „kaalutlusõiguse teostamisel puudub täiendav vajadus põhjalikumalt analüüsida kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust“. Selline käsitlus on ekslik, sest jätab õigusvastaselt tähelepanuta Postitalu tn 3 naabrite, sh kaebaja, ning kolmanda isiku huvide omavahelise suhte. HMS § 64 lg 4 sätestab, et kui haldusakt tunnistatakse kehtetuks ühe isiku kasuks ja teise isiku kahjuks, lähtutakse sätetest, mis reguleerivad haldusakti kehtetuks tunnistamist isiku kahjuks. Kolleegiumi püsiva praktika järgi on detailplaneering topeltmõjuga haldusakt (vt nt määrus nr 3-19-1627/28, p 13), mis ühelt poolt annab isikule võimaluse kinnistut arendada, aga teiselt poolt kaitseb naabrite huve, et ehitustegevus toimub planeeringuga ette nähtud tingimustel. Järelikult on

§ 140

lg 1 p 2 ja kinnistu omaniku taotluse alusel detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine HMS § 64 lg-s 4 sätestatud juhtum.

1. HMS § 67 lg 1 sätestab, et isiku kahjuks haldusakti kehtetuks tunnistamist otsustades arvestab haldusorgan peale HMS § 64 lg-s 3 sätestatu ka isiku usaldust, et haldusakt jääb kehtima, avalikku huvi ja haldusaktiga koormatud isiku huvi, et haldusakt tunnistataks kehtetuks. HMS § 64 lg 3 sätestab, et kaalutlusõiguse teostamisel tuleb arvestada haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsaid asjaolusid.
2. HMS § 67 lg-s 1 sätestatud isiku usalduse kaitse põhimõte kohaldub kõigile isikutele, kelle õigusi ja huve haldusakt puudutab, st praegusel juhul tuleb DP kehtetuks tunnistamisel arvestada ka naabrite, sh kaebaja, huvidega. Kolleegium on haldusasjas nr 3-20-2247/53 (punkt 23) järeldanud, et lähtumine üksnes teatud kaalutlustest – detailplaneeringu kehtestamise aeg, muutunud tarbimisvajadused ja linnaehituslik olukord, osaliselt kehtetuks tunnistamist taotlenud omaniku soov – ei arvesta vajalikul määral naabrite huvidega. Kolleegium jääb selle järelduse juurde. Otsuse nr 11 vastuvõtmisel on lähtutud sarnastest kaalutlustest ja nende sisustamisel on vastustaja jäänud sama pinnapealseks. Järelikult ei ole otsuse nr 11 andmisel Postitalu tn 3 naabrite, sh kaebaja, huvidega arvestatud vajalikul määral. 7

§ 126

lg 4 p 2 tuleb mõista selliselt, et detailplaneeringus määratakse kindlaks üksnes ehitusloakohustuslike hoonete arv. See väide ei ole praeguse vaidluse (otsuse nr 11 õiguspärasus) lahendamisel asjakohane ega õige. Sellist seost ehitusloa taotlemise kohustuse ja krundi ehitusõiguse vahel ei tulene ühestki õigusnormist. Detailplaneeringu ülesanne on planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine. Terviklahendus peab hõlmama kõik planeeringuala hooned.

1. Kuna kaebus rahuldatakse, jäävad kaebaja menetluskulud vastustaja kanda ja kolmanda isiku kulud jäävad tema enda kanda (HKMS § 108 lg-d 1 ja 8). Vastustaja on
2. oktoobri menetlusdokumendis leidnud, et kaebaja on menetluskulude taotlemisega jäänud hiljaks, sest esitas need alles oma
3. oktoobri vastusega ja mitte algse
4. oktoobri seisukohaga. Kolleegium leiab, et kuivõrd see ei põhjustanud menetluse viibimist, siis ei takista osutatud asjaolu kaebaja taotluse rahuldamist (HKMS § 51 lg 4).
5. Halduskohtu menetluskulude jaotus jääb jõusse. Apellatsiooniastmes taotles kaebaja 2100 euro suuruste menetluskulude väljamõistmist. Kassatsiooniastmes koosnevad kaebaja menetluskulud riigilõivust 50 eurot ja õigusabikuludest 2604 eurot (koos käibemaksuga). Kolleegium mõistab kaebaja kasuks vastustajalt välja kokku menetluskulude katteks 4754 eurot. (allkirjastatud digitaalselt) 8