KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtunikud Eesistuja Janar Jäätma, liikmed Monika Laatsit ja Villem Lapimaa Otsuse tegemise aeg ja koht 30. november 2022, Tallinn Haldus

§ 124lg 2 teise lause kohaselt on detailplaneering lähiaastate ehitustegevuse alus.

Nähtuvalt

§ 140lg-st 1 peab seadusandja lähiaastateks orienteeruvalt viit aastat.

Kaebajal ei ole õigustatud ootust, et 13 aastat tagasi kehtestatud DP jääb naabri krundil igaveseks kehtima. Abihoone seadustamiseks ei ole vaja uut detailplaneeringut (või projekteerimistingimusi). Abihoone mõõdud, nii nagu need tuvastati järelevalvemenetluses, eeldavad vaid ehitusteatise esitamist (koos ehitusprojektiga). Kui kolmas isiku esitab ehitusteatise, siis selles menetluses hinnatakse taotletud hoone sobivust ja nõuetekohasust. Abihoone on kooskõlas Haabersti linnaosa üldplaneeringuga; 4) kaebajal ei ole subjektiivset õigust määrata, kuidas tema naaber peab oma omandit kasutama ja elu korraldama. Isikul ei ole linnas õigustatud ootust, et keskkond tema ümber püsib muutumatuna; 5) kaebaja pole lähemalt selgitanud väidet, et kolmanda isiku abihoone on juba neli aastat riivanud tema omandiõigust, privaatsust ja elukeskkonda. Maa-ameti geoportaali väljavõtte põhjal pole subjektiivsete õiguste rikkumine usutav. Kaebaja hirm, et Postitalu 3 omanikul avaneb detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise järgselt võimalus püstitada enda kinnistule ka 3

§ 125

lg 2 p-dele 1 ja 2 koostada detailplaneering; 6) arusaamatuks jääb kaebaja nõue, et kohus kohustaks vastustajat tegema teostusmõõdistuse Postitalu tn 3 üksikelamu ja abihoone osas. Vajalikud mõõdistused teeb kolmas isik ise tulevase uue ehitusteatise ja kasutusteatise menetluses; 7)

ei nõua, et väiksemahulise ehitise püstitamiseks tuleb koostada detailplaneering. Kõnealune abihoone ei ole ehitusloakohustuslik, vaid oma väikese mahu tõttu üksnes ehitusteatisekohustuslik.

§ 125

lg 1 kohaselt tuleb detailplaneering koostada ehitusloakohustusliku, mitte ehitusteatisekohustusliku hoone püstitamiseks. Vanade detailplaneeringute kehtetuks tunnistamine ei ole pretsedent, vaid seadusega lubatud tegevus. Detailplaneering on üksnes lähiaastate ehitustegevuse alus, mitte igavene dokument. Samuti ei ole midagi ebaseaduslikku omaniku soovis oma olemasolevat elamut laiendada, kui üldplaneering seda võimaldab.

1. Kolmas isik taotleb vastuses kaebuse rahuldamata jätmist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) abihoone on vaidlusaluses asukohas olnud alates
2. a-st. Viimase asukoht oli määratud linna kinnitatud ehitusprojektis ja abihoone oli vajalik, sest ehitusprojekt majas abiruume ette ei näinud. Abihoone ehitas arendaja. Toonane leping nägi ette ehitise seadustamist, kasutuslubade hankimist, kinnistute liitmist jm. Selgus, et pankrotistunud arendaja oli mitmed asjad tegemata jätnud.
3. a-l muudeti millegipärast DP-d ning seletuskirja oli lisandunud lause, et kruntidele võib ehitada ainult ühe hoone. Ka Tallinna Linnavalitsus on möönnud, et ühe hoone nõude sattumine detailplaneeringu seletuskirja oli linnaplaneerijate tollase alltöövõtja tööõnnetus, sest DP muudatus algatati pelgalt arenduspiirkonna kinnistu piiride muutumise kajastamiseks. Juba
4. a-l oli pea pooltel kruntidel mitu hoonet; 2) kolmas isik tuli naabritele vastu ja langetas abihoone katuse omaalgatuslikult veel 75 cm madalamale. Kolmandal isikul oli
5. a alguses valida, kas esitada uus teatis ja ehitada galerii või taotleda detailplaneeringu osalist tühistamist. Kuna naabrid väitsid asjas nr 3-17-2823, et galerii neile ei meeldi (ja kolmanda isiku hoov on veel rohkem ehitisi täis), otsustas kolmas isik detailplaneeringu osalise tühistamise kasuks; 3) kohus on asjas nr 3-17-2823 selgelt öelnud, et kaebajal ei ole subjektiivset õigust korraldada naaberkrundi maakasutust. Postitalu tn 3 kinnistul detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine ei muuda abihoonet automaatselt seaduslikuks. Detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine ei riku naabrite subjektiivseid õigusi, sest ainuke muudatus on see, et lubatud hoonete arv on kaks, mitte üks. Postitalu tn 3 kinnistu detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamine ei sea naabreid ebavõrdsesse olukorda. Iga maaomanik võib esitada avalduse enda maal detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks; 4) abihoone ja eluhoone maht ja suurused on eelnevates asjades läbi analüüsitud. Hetkel on tegemist seadustamise protsessiga ning täpne kontrollmõõdistus tehakse kasutusloa käigus.
6. Tallinna Halduskohus rahuldas
7. jaanuari
8. a otsusega kaebuse ja tühistas vaidlustatud otsuse, keeldus kaebuse nõude muutmisest ning mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulu 1715 eurot. Halduskohus esitas kokkuvõtlikult järgmised põhjendused: 1) samasse detailplaneeringualasse hõlmatud kinnistuomanik saab nõuda DP-st kinnipidamist, sh vaidlustada detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist. Detailplaneeringu muutmine ning kehtetuks tunnistamine võib riivata näiteks samasse detailplaneeringualasse jäävate kinnistuomanike õigust võrdsele kohtlemisele. Kaebaja esitas kaebuse enda subjektiivsete õiguse kaitseks. Kaebeõiguse eelduseks ei ole selle tuvastamine, kas ning kuivõrd rikub kavandatav muudatus naabrusõigusi (päikesevalguse varjamine, tuleohutus vms). Seetõttu pole 4

§ 140lg 1 p-le 2 ja lg-le 2.

Õige ei ole tugineda

§ 140lg 1 p-le 2, kuna detailplaneering on Postitalu 3 kinnistu osas ellu viidud.

Detailplaneeringu lahenduse kohaselt on Postitalu tn 3 krundi sihtotstarbeks määratud elamumaa. Krundile on detailplaneeringuga lubatud ehitada üks maapinnast kuni 10 meetri kõrgune kahekorruseline üksikelamu, krundi lubatud hoonetealune pind on määratud 200 m². Ehitisregistri andmetel asub Postitalu tn 3 kinnistul olemasolev üksikelamu. Samuti on rajatud Postitalu tn 3 kinnistule haljastus ning kinnistut on kasutatud elamiseks. Detailplaneeringu ellu viimine ei tähenda detailplaneeringuga maksimaalselt lubatud ehitusmahtude realiseerimist. Detailplaneeringu eesmärgiks ei ole kehtestada täpsed parameetrid, mille järgi tuleb ehitada, vaid piirväärtused, mida ei tohi ületada. Kui huvitatud isik otsustab ehitada lubatud mahtudest väiksema elamu, ei tähenda, et ta pole detailplaneeringut

§ 140

lg 1 p 2 mõttes ellu viinud; 5)

seletuskirjas (571 SE, Riigikogu XII koosseis) on märgitud järgmist: „Tuleb rõhutada, et elluviidud detailplaneeringut ei saa kehtetuks tunnistada, vaid muutmise soovi korral tuleb koostada uus detailplaneering. Elluviimise all saab mõista eeskätt detailplaneeringu alusel toimingute tegemist, nt ehitusloa saamiseks taotluse esitamist.“ Seega ei saa ellu viidud detailplaneeringut kehtetuks tunnistada, vaid seda tuleb muuta. Kui detailplaneeringuga ette nähtud krundi ehitusõigust soovitakse muuta sellisel viisil, et võimaldada kinnistule täiendava hoone ehitamist, on tegemist detailplaneeringu muutmisega, mitte selle (osaliselt) kehtetuks tunnistamisega. Detailplaneeringu muutmiseks tuleb koostada uus sama planeeringuala hõlmav detailplaneering (

§ 140lg 7).

See on põhjendatud nõue, kuna ehitusõiguse muutmine ühe kinnistu osas võib mõjutada kogu planeeringuala terviklikku lahendust.

§ 124

lg 2 kohaselt on detailplaneeringu eesmärgiks just planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine. Kuigi ka õigusakti kehtetuks tunnistamine on õigusakti muutmise üheks viisiks, tuleb siiski lähtuda juriidilistele terminitele seadusega antud tähendusest; 6) detailplaneering ei kaota kehtivust, kui see on ellu viidud. Detailplaneeringuga määratletud ehitusõiguse tingimused kehtivad planeeringualale püstitatud ehitise suhtes üldiselt, mitte üksnes ehitiste esmakordsel püstitamisel (Riigikohtu halduskolleegiumi

1. novembri
2. a otsus asjas nr 3-3-1-63-10, p-d 5 ja 9). DP seletuskirja kohaselt on detailplaneeringualas 145 krunti, planeeritava maa-ala suuruseks on 20,4 ha-d. Lubatav hoonete arv 126 kinnistul on üks ning kahel kinnistul kaks. See asjaolu kinnitab, et DP andja on pidanud vajalikuks üsnagi suurel maa-alal kehtestada kõigile kinnistutele ühetaolised ehitustingimused, üksnes väheste 5

§ 141

ei anna kaebeõigust DP kehtetuks tunnistamise otsuse vaidlustamiseks avalikes huvides; 2) halduskohus on ekslikult tuginenud

seletuskirjale. Halduskohtu viidatud lause pole asjakohane, kuna ehitusõigust saab anda ka projekteerimistingimustega (

§ 125

lg 5); 3) praeguses asjas pole tegemist

§ 125lg 1 juhtumiga ja DP koostamine pole nõutav.

Abihoone ehitusalune pind on 30,3 m2, mistõttu pole see ehitusloakohustuslik, vaid piisab ehitusteatisest. Sellise hoone püstitamiseks ei ole DP-d vaja. Selle hoone tarvis DP nõudmine 6

§ 125lg-ga 1.

Halduskohtu seisukoht, et tarvis on DP-d, rikub kolmandate isikute omandiõigust; 4) alale on kehtestatud uus üldplaneering, mis ei takista abihoonete ehitamist, kui ettenähtud hoonestustiheduse näitajad on täidetud. DP kehtestamisest on möödunud 14 aastat (

§ 140lg 1 p 1).

Mida rohkem DP kehtestamisest on möödunud, seda väiksem on DP asjakohasus; 5)

§ 140

lg 1 p 2 sõnastus ei välista detailplaneeringu osa kehtetuks tunnistamist; 6)

§ 140lg 1 p 2 kaitseb kinnistu omanikku, mitte naabrite õigusi.

Naabril pole õigust nõuda, et kord kehtestatud DP-st igavesti kinni peetaks; 7) DP kehtetuks tunnistamine ei ole ebaseadusliku ehitise seadustamiseks õige viis, kui seadustamist vajav hoone on ehitusloakohustuslik. Abihoone pole ehitusloakohustuslik hoone; 8) kui kinnistul DP-d pole, rakendab vastustaja kaalutlusõigust. Kui DP-d ei ole, peab hoone vastama üldplaneeringule (EhS § 12 lg 2). Hoone vastaks üldplaneeringule. Hoonestustihedus oleks 0,18 ja tagatud oleks haljastuse nõutud osakaal. Ehitusalune pind 200 m2 jääks samaks; 9) DP eesmärgiks oli planeerival maa-alal krundipiiride täpsustamine. DP eesmärgiks ei olnud planeeringuala kruntidele hoonete lubatud arvu määramine. DP osaline kehtetuks tunnistamine ei takista planeeringu terviklahenduse elluviimist – krundijaotus on endiselt võimalik; 10) kuna DP põhijoonisel vastavas tabelis on Postitalu tn 3 kinnistule ette nähtud justkui üks hoone, kuigi joonis ise näitab kinnistul kahte hoonet, tuli õigusselguse huvides kõnealune DP Postitalu tn 3 osas siiski kehtetuks tunnistada; 11) hoonete arv ei olnud märgitud selleks, et tasakaalustada erinevaid huve. DP näol oli tegemist maakorraldusliku DP-ga, korrastamaks kruntide piire; 12) Postitalu tn 3 kinnistul on juba varasemalt eksisteerinud teine abihoone sisuliselt samal positsioonil aastast

1. Seetõttu võib öelda, et kaks erinevat abihoonet on samal positsioonil olnud juba aastakümneid ning seda on varem talutud. Seega ei ole tegemist sedavõrd tugevalt avalikku huvi või naabrite õigusi rikkuva otsusega. Aedlinna miljööd analüüsiti
2. a üldplaneeringu p-s 4.4.
3. Ei saa öelda, et abihooned ei sobi aedlinna; 13) ebavõrdset kohtlemist ei kaasne. Iga isik saab ise taotleda DP kehtetuks tunnistamist teda puudutavas osas.
4. Kaebaja taotles vastuses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) halduskohtu otsus on seaduslik; 2) halduskohus selgitas õigesti, et DP-st kinnipidamine on subjektiivselt kaitstav õigus. Kui lubatakse ehitada, võib see rikkuda naabri õigusi. Kaebaja ei pöördunud kohtusse avalike huvide kaitseks; 3) vastustaja arutluskäik selle kohta, et abihoone ehitamiseks pole detailplaneeringut vaja, pole praeguses asjas asjakohane. DP nägi ette nõude, et kinnistule on lubatud üks hoone; 4) DP-d ei saa kehtetuks tunnistada põhjusel, et detailplaneering on lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Kui asjaolude muutuvad, siis tuleb DP-d detailplaneeringuga muuta ja vaadata asja ruumiliselt; 5) kuna DP on ellu viidud, on kaebajal õigus nõuda, et järgitakse DP lahendust; 6) kui ehitusõiguse küsimus tuleks lahendada üldplaneeringu alusel, oleksid need tingimused liiga üldised ja ohtu võib sattuda DP terviklahendus. Väljakujunenud miljööd ei saa mõjuva põhjuseta muuta; 7) vastustaja viited elamu ja abihoone brutopindade summale (184 m2) on tõendamata. Vastustaja pole seda üle mõõtnud; 8) määrav pole, et elamu ja abihoone kokku jäävad 200 m2 piiridesse. Kinnistule soovitakse lubada teine hoone; 9) vastustaja seisukoht, et DP-ga siiski sooviti lubada kinnistule kaks hoonet, on eksitav. Kui samas asukohas on olnud väiksem kuur, ei õigusta see umbes 60 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga 7

v.r § 3 lg 2 p 1); 2) kaebaja lammutas

1. a-l seaduslikult püstitatud, kuid amortiseerunud hoone ja ehitas samasse kohta olemuslikult sarnase abihoone; 3) DP eesmärgiks oli maa-alal maakorraldustoimingute tegemine ja krundipiiride täpsustamine. DP-ga ei muudetud ehitusõigust ega hoonestustingimusi. Viimati märgitud tingimused tulid varem koostatud detailplaneeringutest, mille alusel väljastati ehitusluba elamu ja abihoone püstitamiseks. DP põhijoonisel näidatud hoonete arv oli pelgalt olemasoleva olukorra kirjeldus, mitte soov luua 145 krundiga homogeenset ala, nähes igale elamumaa krundile ette ainult ühe hoone. DP põhijooniselt on näha, et ligi 10% kruntidel oli (seaduslik, vähemalt Postitalu 3) abihoone (krundid 10, 16, 44, 47, 59, 67, 70, 79, 103, 107, 109, 125 ja 127). DP ei näinud ette nende likvideerimist. Postitalu tn 3 ei ole DP ala üksik enklaav; 4) kohus laiendas DP õigusjõudu lubamatult. DP alal oli miljöö, kus osadel elamumaa kruntidel on ajalooliselt olnud abihooned. DP jõud ei ole igavene. Tegemist on lähiaastate kavandiga. Miljöö ei ole subjektiivse õigusena kaitstav. Kuna hoone on vaidlusaluses asukohas olnud aastaid, siis ei mõjuta see miljööd ega kahjusta kaebaja õigusi; 5) kohus sisustas DP muutmise vajadust valesti. Abihoone asus õiguslikul alusel viidatud asukohas
2. a-st. Abihoone ümberehitus ei mõjuta DP terviklahendust. Vaidlusalusesse kohta abihoone püstitamine ei ole ehitusloakohustuslik (abihoone mõõdud: 5,5 m × 5,5 m). Kuna ehitusluba pole hoone rajamiseks tarvis, pole tarvis ka detailplaneeringut; 6)

§ 140lg 1 p 2 laieneb praegusele olukorrale, kuna DP-d ei ole tarvis muuta.

Hoone ei ole ehitusloakohustuslik. DP kehtetuks tunnistamise menetluses kuulas vastustaja puudutatud isiku ära. Edasised suunised tulevad üldplaneeringust. Võimalikud mõningased kaalutlusvead ei mõjutanud asja tulemust (HMS § 58). Abihoone asus Postitalu tn 3 kinnistul juba siis, kui kaebaja kinnistu ostis. DP ei näinud ette Postitalu tn 3 abihoone likvideerimist. Kaebaja subjektiivseid õigusi ei rikutud, kuna Y sooviks on ehitada olemuslikult sarnane abihoone vana seadusliku abihoone asemele kohta, kus abihoone on olnud ligi 20 aastat. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 12.

1. Ringkonnakohus võtab HKMS § 62 lg 2 ja § 198 lg 3 alusel asja õigeks lahendamiseks toimikusse vastustaja apellatsioonkaebusega esitatud järgmised tõendid: 1) Haabersti linnaosa üldplaneeringu maakasutusplaan; 2) üldplaneeringu põhikaart „Hoonestuskõrgused ja tihedused“; 3) üldplaneeringu põhikaart „Roheline võrgustik“; 4) Tallinna Linnavalitsuse
2. novembri
3. a korraldus nr 1848-k, millega kehtestati DP, sh põhijoonis; 5) DP seletuskiri. 8

§ 140lg 1 p-le 2 ja lg-le 2.

1. Vastustaja väidab, et halduskohus pole kaebajate õiguste rikkumist tuvastanud, vaid otsuses on esitatud põhjendused avaliku huvi kaitseks. 14.
2. Riigikohtu praktika kohaselt ei anna

§ 141

kaebeõigust detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse vaidlustamiseks avalikes huvides. Viidatud lahendis ei võtnud Riigikohus seisukohta küsimuses, kas populaarkaebuse võib esitada sellise otsuse vaidlustamiseks, millega planeering tunnistatakse kehtetuks osaliselt (Riigikohtu halduskolleegiumi 28. mai 2020. a määrus asjas nr 3-19-1627, p 11). Ringkonnakohtu praktika kohaselt saab isik detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise otsust

§ 141

kohaselt vaidlustada nii enda subjektiivsete õiguste kui ka avalike huvide kaitseks (Tallinna Ringkonnakohtu 11.11.2019 määrus nr 3-191434, p-d 10–14). Kuna kaebaja esitas kaebuse enda õiguste kaitseks, ei ole praeguses asjas oluline küsimus, kas ta saaks kaebusega kaitsta ka avalikke huve. 14.

1. Halduskohus asus seisukohale, et sama detailplaneeringualaga hõlmatud kinnistu omanik saab nõuda DP osalist kehtetuks tunnistamist, kuna see võib riivata võrdset kohtlemist. Ringkonnakohtu hinnangul puudub isikul võrdsusõiguse alusel õigus nõuda, et kõikide isikute kinnistul oleks ehitusõigus lahendatud ühesuguselt. Detailplaneering on topeltmõjuga haldusakt, mis annab huvitatud isikule võimaluse kinnistut arendada, kuid teisalt seab sellele piirangud. Detailplaneering võib olla keeruliste arutelude tulemusena sündinud erinevaid huve tasakaalustav kompromiss. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise tagajärjel kaovad planeeringus sätestatud piirangud, mistõttu võib selline otsus riivata naabrite õigusi. See ei tähenda, et detailplaneeringut ei tohiks põhjendatud juhul ja pärast asjakohaste huvide kaalumist kehtetuks tunnistada. Puudutatud isikutel on aga õigus pöörduda sellise otsuse õiguspärasuse kontrollimiseks halduskohtusse (vt Riigikohtu halduskolleegiumi
2. mai
3. a määrus asjas nr 3-19-1627, p 13). Kaebeõigust detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse vaidlustamiseks ei tule jaatada mitte võrdse kohtlemise argumendil, vaid sellel alusel, et DP-s reguleeriti kruntidel lubatud hoonete arvu. Arvestades vaidlusaluste kinnistute suurusi (umbes 1000 m2), võib kinnistutel asuvate hoonete hulk omada mõju naabritele. DP võis seega 9

§ 140lg 1 p-i 2 ja lg-t 2 (vt ka Riigikohtu halduskolleegiumi 28.

detsembri 2021. a otsus asjas nr 3-17-2023, p 19 jj). 15.

§ 140

lg 1 p 2 sätestab, et detailplaneeringu või selle osa võib kehtetuks tunnistada, kui planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Detailplaneeringu võib tunnistada osaliselt kehtetuks, kui on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist (

§ 140lg 2).

15.

1. Detailplaneeringu terviklahenduse elluviimise tagamine on eelviidatud seadusesättest tulenevalt detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise kohustuslik eeldus (Tallinna Ringkonnakohtu
2. novembri
3. a määrus asjas nr 3-19-399, p 17). 15.2.

seletuskirjas on viidatud normide alusel detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise kohta märgitud, et kui detailplaneering on ellu viidud, ei saa seda kehtetuks tunnistada, vaid detailplaneeringu muutmise soovi korral tuleb koostada uus detailplaneering. Detailplaneeringu elluviimise all saab mõista eeskätt detailplaneeringu alusel toimingute tegemist, nt ehitusloa taotluse esitamist. Detailplaneeringu osalisel kehtetuks tunnistamisel peab olema tagatud planeeringu terviklahenduse jätkuv elluviimine (planeerimisseaduse eelnõu 571 SE seletuskiri, lk 179–180).

1. Vaidlustatud otsuse kohaselt tingisid DP osalise kehtetuks tunnistamise järgmised asjaolud: 1) DP lahenduse kohaselt on Postitalu tn 3 krundi sihtotstarbeks määratud elamumaa, krundile on lubatud ehitada üks maapinnast kuni 10 m kõrgune 2-korruseline üksikelamu ja krundi hoonestusalune pind on 200 m2; 2) kinnistul asub üksikelamu ja ilma õigusliku aluseta püstitatud abihoone (5,4 m × 5,4 m = 29,2 m2; kõrgus maapinnast 4,7 m); 3) kui DP tunnistatakse osaliselt kehtetuks, siis on ehitusteatise menetluses võimalik kaaluda abihoone sobivust ja seeläbi see seadustada; 4) DP kehtestati umbes 12 aastat tagasi. Tänaseks on muutunud inimeste tarbimisvajadused ja linnaehituslik olukord; 5) uue DP koostamine on ressursimahukas ja ajakulukas eeskätt olukorras, kui suurendada tuleb kinnistule lubatud hoonete arvu abihoone jaoks; 6)
2. aprillil 2017 kehtestatud üldplaneering võimaldab kavandada kinnistule suurema ehitusaluse pinnaga hooneid kui DP. Üldplaneeringu kohaselt võivad alal paikneda kuni 2korruselised ühe või kahe korteriga elamud, ala maksimaalne lubatud hoonestustihedus on 0,3, planeeringuala haljastus peab olema vähemalt 30%. Abihoone ehitamine vastaks üldplaneeringu tingimustele; 7) DP ei ole Postitalu kinnistu osas täies ulatuses realiseeritud; 8) DP osaline kehtetuks tunnistamine ei avalda mõju kehtima jäävale lahendusele, selles osas on DP-s kavandatu ellu viidav; 9) abihoone püstitamine DP hoonestusalasse ei muuda DP terviklahenduse põhimõttelist elluviimist, milleks on elamugruppide sisemised omavahel ühendatud haljasvööndid, ega riku DP-ga ettenähtud haljastustingimusi; 10) DP oleks võimaldanud ühendada hooned galeriiga, kuid kahe eraldi hoone lubamine võimaldaks õhulisema ja avaramate vaadetega lahendust. 10

§ 140

lg 1 p 2 alusel DP-d osaliselt kehtetuks tunnistada, kuna DP oli ellu viidud, sest Postitalu tn 3 kinnistule oli ehitatud üksikelamu, rajatud haljastus ning kohta kasutati elamiseks. Halduskohtu hinnangul ei tähenda DP elluviimine maksimaalselt lubatud ehitusmahtude realiseerimist. Halduskohus lisas, et kui kinnistule soovitakse lubada teise hoone ehitamist, tuleb muuta DP-d (

§ 140lg 7).

Halduskohus lisas, et DP seletuskirja kohaselt on detailplaneeringualas 145 krunti, planeeritava maa-ala suuruseks on 20,4 ha-d, lubatav hoonete arv 126 kinnistul on üks ning kahel kinnistul kaks. Viimati esile toodud asjaolud kinnitasid halduskohtu hinnangul seda, et DP kehtestaja pidas vajalikuks suurel maa-alal kehtestada kõigile kinnistutele ühetaolised ehitustingimused, üksnes väheste eranditega. 18. Ringkonnakohus ei jaga halduskohtu seisukohta, et DP osaline kehtetuks tunnistamine oli vastuolus

§ 140lg 1 p 2 ja lg-ga 2 põhjusel, et DP oli ellu viidud.

Halduskohus on omistanud põhjendamatult suure tähenduse mõistele „elluviimine“. Esmalt mõistetakse

§ 6

p 11 kohaselt planeeringu elluviimisena tegevust, mille eesmärgiks on planeeringus sätestatu realiseerimine, ning planeeringulistest nõuetest kinnipidamise tagamist. Seega ei tule planeeringu elluviimisena käsitada üksnes detailplaneeringu alusel lõpetatud ehitustegevust, vaid see hõlmab endas ka detailplaneeringust tulenevate tingimuste järgimist kogu selle aja vältel, millal detailplaneering kehtib. Detailplaneeringu eripäraks on asjaolu, et see ei ammendu pärast seda, kui see on ehitusõiguse mõttes realiseeritud (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 30. novembri 2010. a otsus asjas nr 3-3-1-63-10, p 9). Kehtivast detailplaneeringust tulenevaid õigusi ja kohustusi on võimalik realiseerida korduvalt ja erineval ajal (nt hoone hävimisel see uuesti ehitada või realiseerida detailplaneering ehitusõiguse osas algul väiksemas mahus ja hiljem suuremas). Teiseks ei sätesta

§ 140lg 2 sõnaselget keelunormi.

Näiteks pole viidatud norm sõnastatud selliselt, et detailplaneeringu võib tunnistada osaliselt kehtetuks üksnes juhul, kui seda pole asutud realiseerima või ellu viima. Kolmandaks tuleb

§ 140lg-t 2 analüüsida tervikuna.

Viidatud sättes on kasutatud lausekonstruktsiooni: „kui on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine“. Sättes on rõhutatud terviklahenduse elluviimise tagamist. Normi kohaselt on oluline, et pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist oleks tagatud just toimiv planeeringu terviklahendus, sõltumata sellest, kas tegemist on lõpetatud ehitustegevusega või mitte. Seega on küsimus selles, kas detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamise tulemusena on detailplaneeringu terviklahendus jätkuvalt tagatud. Otsustada tuleb, millist rolli omab kehtetuks tunnistatav osa kogu ülejäänud planeeringulahendusele. Eespool tehtud järeldust ei muuda asjaolu, et

seletuskirjas oli märgitud lause, mis lubaks järeldada vastupidist (vt käesolev otsus, p 15.2). Seletuskiri saab olla üksnes tõlgendamist abistav argument, kuid normi sõnastus ja normide süstemaatiline tõlgendamine ei luba järeldada, et

§ 140lg 2 oleks sätestatud halduskohtu antud tõlgenduses keelunormina.

19.

ei ava planeeringu terviklahenduse mõistet. Küll aga avab seadus planeeringu põhilahenduse mõiste. Tegemist on planeeringu olulise osaga, mis tagab planeeringuga kavandatu elluviimisel lahenduse tervikliku toimimise (

§ 6p 14).

Viidatud normist võib järeldada, et kui muudetakse põhilahenduse olemust, siis muutub ka ruumiline terviklahendus.

1. Ringkonnakohtu hinnangul DP kehtetuks tunnistamine Postitalu tn 3 kinnistu osas ei muuda DP ruumilist terviklahendust. DP olulist osa, mida on tarvis DP-ga kavandatu elluviimiseks, pole muudetud. 20.
2. Detailplaneeringu eesmärk oli täpsustada planeeritaval maa-alal krundipiire. Paljudel juhtudel koosnes krunt mitmest maatükist ja hooned paiknesid mitmel katastriüksusel. Samuti koosnesid tänava maa-alad ning puhkealad paljudest eri katastriüksustest. Planeeringuga nähti 11

§ 140

lg 1 p 2 ja lg 2 keelasid DP osaliselt kehtetuks tunnistamast, kuna DP oli ellu viidud. Kaebaja toob välja ka selle, et tal oli õigustatud ootus sellele, et väljakununenud hoonete arv ei muutuks. Samuti rikutakse võrdse kohtlemise põhimõtet, kuna ühele kinnistule on lubatud rajada teine hoone, kuid tõenäoliselt teistele kinnistutele seda teha ei lubataks. Kaebaja toob üldsõnaliselt välja, et vaidlusalune abihoone on riivanud kaebaja omandiõigust, privaatsust ja elukeskkonda juba enam kui 4 aastat. Ringkonnakohtu hinnangul ei võimalda kaebaja esitatud need väited järeldada vaidlustatud otsusega kaebaja õiguste rikkumist. 23.1. Isikul ei ole õiguspärast ootust sellele, et teise isiku kinnistu osas kehtiks DP tervikuna edasi. Kaebaja ootust, et DP kehtiks tervikuna edasi, kaitseb

§ 140lg 1 p 2.

Kuna praegusel juhul DP osaline kehtetuks tunnistamine oli kooskõlas

§ 140lg 1 p 2 ja lg-ga 2, ei saa ka kaebaja õiguspärast ootust olla rikutud.

23.

1. Võrdse kohtlemise nõue ei tähenda seda, et kõikidel kinnistutel peaksid ehitusõigust puudutavad küsimused olema otsustatud ühetaoliselt. Kui kaebaja soovib enda kinnistule kavandada lisaks eluhoonele ka abihoonet, on kaebajal õigus esitada vastustajale taotlus, mille menetlemisel tuleb vastustajal arvestada asjaoluga, et astutud on samme kaebaja naaberkinnistule abihoone lubamiseks (HMS § 4 lg 2). Seal saab kaebaja tugineda võrdsusõigusele. 23.
2. Kaebaja pole tõendanud omandiõiguse ja eraelu rikkumist. Tegemist on üldsõnalise väitega. Selgusetuks jääb, kuidas kaebaja omandiõigus ja tema eraelu kahjustub, kui kolmanda isiku kinnistul asub vaidlusalune abihoone. Kuna puuduvad täpsemad selgitused ja tõendid selle kohta, kuidas kaebaja õigustele väidetav negatiivne mõju ilmneb, ei saa järeldada nende õiguste rikkumist. Üksnes asjaolu, et kaebajale ei meeldi see, et naaberkinnistul asub abihoone, pole õiguste rikkumise jaatamiseks piisav. Seejuures toob vastustaja õigesti välja, et nii DP põhijoonise positsioonilt 59 kui ka Maa-ameti ortofotodelt on nähtav (fotode kohta vt dtl 364), et vaidlusaluses kohas asus abihoone juba enne DP kehtestamist. DP põhijoonisel pole abihoonet märgitud sellise hoonena, mis oleks tulnud likvideerida. Kuna vaidlusaluses kohas on abihoone asunud juba enne DP kehtestamist, seda enam ei saa kaebaja õiguste rikkumist jaatada üksnes tema üldsõnalise väite alusel. 23.
3. Kaebajal ei ole subjektiivset õigust sellele, et kogu DP alal oleks teatud liiki miljöö, hoolimata sellest, et tema kinnistu on DP alaga hõlmatud. Samuti ei saa kaebaja enda õiguste kaitseks esitatud kaebuses nõuda, et avalikke huve oleks õigesti kaalutud. 13