Obsah (11)

§ 308§ 5§ 113§ 271§ 292§ 142§ 145§ 291§ 179§ 101§ 275

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Kersti Kerstna-Vaks Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht 6. oktoober 2010 kell 16.00, Tartu kohtumaja kantselei Tsiviilasja nu

§ 308reguleerib eluruumi üürilepingu alusel tasutud tagatisrahasse puutuvat.

Käesoleval juhul on tegemist äriruumi üürilepinguga ning pooltel oli õigus kokku leppida, et tagatisraha ei hoiustata krediidiasutuses ja sellelt ei arvestata intressi (

§ 5, § 275).

Seega tuleb kostjate taotlus nõude vähendamiseks tagatisrahalt arvestatava intressi võrra jätta rahuldamata.

1. Koos üürilepinguga sõlmis AS Tootal Kinnisvara Janek Lassi ja Karmen Venega käenduslepingud, mille kohaselt vastutavad Janek Lass ja Karmen Vene üürileandja ja OÜ Globalforce vahel 01.10.2008 sõlmitud üürilepingust tulenevate kohustuste kohase 3/7 täitmise eest OÜ-ga Globalforce solidaarselt, kumbki 200 000 krooni ulatuses. 04.05.2009 kokkuleppe p-i 5 kohaselt on hageja nõue OÜ Globalforce vastu tagatud Janek Lassi ja Karmen Vene käendustega. 09.10.2009 saatis hageja Janek Lassile ja Karmen Venele käenduslepingust tuleneva kohustuse täitmise nõude, paludes nõue täita hiljemalt 23.10.
2. Nõuded on saadetud tähitud kirjaga, mis on hagejale tagastatud hoiutähtaja möödumise tõttu. Käendajad ei ole kohustusi täitnud.
3. 23.12.2009 hagiavalduses palus OÜ T.R.E.C. mõista OÜ-lt Globalforce, Karmen Venelt ja Janek Lassilt enda kasuks välja põhivõla 210 217.25 krooni, viivise 23.12.2009 seisuga 270 953.58 krooni ning viivise 1% põhinõudelt alates 24.12.2009 kuni põhinõude täitmiseni. Hageja palus märkida otsuses, et kostjate vastutus on solidaarne ning Karmen Vene ja Janek Lassi vastutus on piiratud kummagi isiku puhul 200 000 krooniga. 05.01.2010 teatas hageja, et soovib kuni hagi esitamiseni arvestatud viivise väljamõistmist põhinõude, s.o 210 217.25 krooni ulatuses. Menetluskulud palus hageja jätta kostjate kanda (tlk 5-9, 54, 79-85). KOSTJATE VASTUS
4. Kostjad võtavad hagi osaliselt õigeks ja paluvad jätta menetluskulud poolte endi kanda.
5. Üürilepingu p-ide 4.2, 4.4, 4.5 kohaselt tekib tasumise kohustus arvete alusel. Hageja ei ole asjas esitanud ühtegi arvet ega ka tõendanud, et ta on OÜ-le Globalforce esitanud üüriarveid, kõrvalkohustuste arveid või viivisearveid.
6. 02.06.2009 seisuga on pooled tunnistanud, et OÜ-l Globalforce on hageja ees üürivõlg summas 86 501.37 krooni. Perioodi 01.06.–24.10.2009 eest on üür 02.06.2009 lisa nr 7 p-is 3 kokkulepitud määra kohaselt kokku 67 000 krooni (juuni 11 800 krooni, juuli 12 000 krooni, august 12 000 krooni, september 12 000 krooni, oktoober 9600 krooni). Õigeks ei saa lugeda 10.10.2009 arvet nr 171 summas 12 000 krooni, sest üürisuhe lõppes 24.10.2009 ja õiguspärane oleks teha kreeditarve 6 päeva osas summas 2400 krooni. Seega on üürikohustus kokku 153 501.37 krooni (86 501.37 + 67 000). Kostja on tasunud 16 800 krooni, mistõttu üürivõlg on 136 701.37 krooni.
7. Hageja ei ole esitanud kõrvalkulude suurust tõendavaid dokumente, mistõttu ei saa kostjad kõrvalkulude nõude kohta seisukohta esitada.
8. Viivisemäär on ebamõistlikult suur ja vastuolus heade kommetega. Kostjad peavad mõistlikuks viivisemääraks üürilepingu p-is 4.5 sätestatud 0,2% päevas. Välistatud ei ole käendajate osas

§ 113

lg 1 III lause kohaselt kohalduva viivise vähendamine

§ 113

lg 8, § 162 ja riigikohtu 14.01.2009 lahendi tsiviilasjas nr 3-2-1-120-08 p 12 kohaselt. 13. OÜ Globalforce tasus üürilepingu sõlmimisel tagatisraha 42 174.15 krooni, raha oli üürileandja valduses 01.08.2008 – 04.05.2009.

§ 308lg 2 ja Ts

ÜS § 87 alusel on üürilepingu p-is 4.3 sätestatud kokkulepe tagatisrahalt intressi mittearvestamise kohta seadusega vastuolus ja tühine. Hageja on kohustatud vähendama oma nõuet tagatisrahalt arvestatava keskmise intressi võrra (tlk 68-73). KOHTUISTUNG

1. 15.09.2010 kohtuistungil jäid hageja esindajad oma nõude juurde, palusid asja sisuliselt arutada ning hagi rahuldada. Kostjad kohtuistungile ei ilmunud ega teatanud ka mõjuvast põhjusest istungile ilmumata jätmiseks (tlk 144-145). KOHTU SEISUKOHT
2. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et AS Tootal Kinnisvara ja OÜ Globalforce sõlmisid 01.10.2008 üürilepingu, mille kohaselt AS Tootal Kinnisvara andis ja OÜ Globalforce võttis üürile XXX Tartus asuval kinnisasjal paiknevas ehitises äriruumid ja sisustusesemed 4/7 tähtajaga kuni 30.09.2018 (tlk 16-20, 23-30). Lepingu p-ide 4.2 ja 4.4 kohaselt kohustus üürnik tasuma üürileandjale üüri ja kõrvalkulude eest üürileandja esitatud arvete alusel. Üüri suuruse sätestas lepingu p 4.1.

§ 271

sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 292

lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. 16. Samuti ei ole poolte vahel vaidlust selle üle, et AS Tootal Kinnisvara ning Karmen Vene ja Janek Lass sõlmisid 01.10.2008 käenduslepingud, mille kohaselt Karmen Vene ja Janek Lass vastutavad 01.10.2008 üürilepingust ja selle kõigist (ka tulevikus sõlmitavatest) lisadest tulenevate üürniku rahuliste kohustuste täitmise eest OÜ-ga Globalforce solidaarselt. Kumbki käendaja vastutab võlgnetava summa ulatuses, kuid mitte rohkem kui 200 000 krooni tasumise eest (tlk 40, 41).

§ 142

lg 1 sätestab, et käenduslepinguga kohustub käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest.

§ 142

lg 3 kohaselt võib käendus olla piiratud tähtaja või rahasummaga, samuti võib see olla seotud muu tingimusega.

§ 145

lg 1 kohaselt vastutavad põhivõlgnik ja käendaja kohustuse rikkumise korral võlausaldaja ees solidaarselt, kui käenduslepinguga ei ole ette nähtud, et käendaja vastutab üksnes juhul, kui võlausaldaja ei saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada.

§ 145lg 2 kohaselt vastutab käendaja käendatava kohustuse eest täies ulatuses.

Ta vastutab ka kohustuse rikkumisest tulenevate tagajärgede, eelkõige viivise ja leppetrahvi maksmise ning kahju hüvitamise eest, samuti lepingust taganemise või lepingu ülesütlemisega seotud kulude hüvitamise eest. Võla põhivõlgnikult sissenõudmisega seotud kulude hüvitamise eest vastutab käendaja, kui talle anti sissenõudmise kavatsusest õigeaegse teatamisega võimalus neid kulusid vältida. 17. Kinnistusraamatu väljavõte kinnitab, et AS Tootal Kinnisvara on võõrandanud XXX Tartus asuva kinnistu OÜ-le T.R.E.C. (tlk 14).

§ 291

lg 1 näeb ette, et kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Poolte vahel ei ole vaidlust, et 01.10.2008 üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused on läinud üle OÜ-le T.R.E.C (tlk 6, 15, 69).

§ 179

lg 3, § 167 lg 1 kohaselt lähevad sellisel juhul uuele võlausaldajale üle ka nõude tagamiseks antud nõudega seotud tagatised ja kõrvalkohustustest tulenevad õigused, mis ei ole lahutamatult seotud loovutaja isikuga ja on üleantavad. 04.05.2009 sõlmisid AS Tootal Kinnisvara, OÜ T.R.E.C. ja OÜ Globalforce, keda esindasid juhatuse liikmed Janek Lass ja Karmen Vene, kokkuleppe, mille p-i 5 kohaselt on OÜ Globalforce üürilepingust tulenevad kohustused tagatud Janek Lassi ja Karmen Vene käendustega ja üürileandja pandiõigusega (tlk 37).

1. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et ei põhivõlgnik ega käendajad ole täinud oma lepingutest tulenevaid kohustusi hageja ees nõuetekohaselt. Hageja leiab, et kostjatel on tasumata üür ja kõrvalkulud kokku summas 210
2. 25 krooni (tlk 8). Kostjad leiavad, et üürinõue on põhjendatud 136 701.37 krooni ulatuses, kõrvalkulude kohta ei ole kostjad seisukohta esitanud (tlk 71).
3. Arvetest, põhivõla arvestusest ja hageja seisukohast nähtuvalt on hageja esitanud OÜ-le Globalforce
4. a aprilli kuni oktoobri eest üüriarveid kokku summas 157 301.37 krooni ning kõrvalkulude arveid kokku summas 73 717.25 krooni, seega kokku arveid 231 018.62 krooni ulatuses, millest kostjal on tasutud 20 801.37 krooni ja tasumata 210 217.25 krooni (tlk 81, 86-99, 100, 102). Kostjad ei ole väitnud ega tõendanud, et nad oleksid hagejale tasunud rohkem kui 20 801.37 krooni. Hageja arvestus ja nõue on kooskõlas ka üürilepingu 02.06.2009 lisa nr 7 p-is 4 toodud kinnitusega, et üürnik võlgneb
5. a aprilli ja mai eest üüri summas 86 501.37 krooni, 5/7 samuti
6. a mai kõrvalkulud, mille tasumise tähtaeg ei ole lisa nr 7 sõlmimise ajaks saabunud (tlk 36). Hageja seisukohast, 06.04.2009 ja 18.05.2009 arvetest ning võlaarvestustest nähtub, et lisa nr 7 sõlmimise seisuga oli hageja esitanud
7. a aprilli ja mai üüriarved kokku summas 97 501.37 krooni, OÜ Globalforce oli tasunud selleks ajaks kokku 11 000 krooni ning üürivõla jääk oli 31.05.2009 seisuga tõepoolest 86 501.37 krooni (tlk 80, 90, 91, 100, 102).
8. a juuni kuni oktoobri eest pidi OÜ Globalforce tasuma hageja esitatud arvete kohaselt üüri kokku 59 800 krooni ning 2009.a mai kuni oktoobri kõrvalkulude eest hageja esitatud arvete kohaselt kokku 73 717.25 krooni (tlk 8689, 92-99), kuid on alates 01.06.2009 tasunud vaid 9800 krooni (tlk 102) ning võlgneb 123 717.25 krooni. Kokku on võla suurus seega 210 217.25 krooni.
9. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja ütles üürilepingu üles ja lepingu kehtivuse viimaseks päevaks oli 23.09.2009 (tlk 38-39, 42, 43). Hageja on esitanud OÜ-le Globalforce arve nr 171 oktoobri üüri kohta summas 12 000 krooni. Kohus nõustub hagejaga, et põhjendatud ei ole
10. a oktoobri eest nõutava üüri vähendamine seoses sellega, et üürileping lõppes enne kuu lõppu (tlk 81). Üürilepingu 08.05.2009 lisa nr 6 p-iga 2 muutsid hageja ja OÜ Globalforce alates 01.05.2009 üürilepingu p-i 4.1 ning uue sõnastuse kohaselt oli üüri suuruseks kogu üüritud pinna kohta ühes kuus 25 000 krooni, millele lisandub käibemaks (tlk 34-35). Üürilepingu 02.06.2009 lisa nr 7 p-is 2 leppisid hageja ja OÜ Globalforce kokku, et
11. a juuni eest maksab üürnik üüri 10 000 krooni, millele lisandub käibemaks. Lisa nr 7 p-i 3 kohaselt võivad pooled
12. a juuli ja augusti eest tasumisele kuuluvate üürisummade osas sõlmida üürilepingu p-is 4.1 sätestatud üürimäärast erinevaid kokkuleppeid ning kokkulepped kehtivad juhul, kui need on sõlmitud hiljemalt üüri arvestamise ja tasumise kuule eelneva kuu
13. päevaks (tlk 36). Kohtule esitatud materjalidest ei nähtu, et pooled oleksid leppinud kokku, et OÜ-l Globalforce on õigus tasuda madalamat üüri ka teiste kuude eest. Kuna sellest hoolimata on hageja nõudnud kokkulepitust väiksemat üüri, ei ole põhjendatud
14. a oktoobri üüri täiendav vähendamine.
15. Hageja on esitanud koos 19.03.2010 seisukohaga kohtule nii üüriarved kui kõrvalkulude arved, samuti kõrvalkulude aluseks olevad dokumendid. Kostjad on saanud kätte kohtu teate selle kohta, et hageja seisukohad koos lisadega saab kätte kohtu kantseleist (tlk 142). Pärast arvete ja alusdokumentide kättesaamist ei ole kostjad täiendavaid seisukohti ega vastuväiteid esitanud, mistõttu tuleb asuda seisukohale, et kõrvalkulude suuruse kohta neil vastuväited puuduvad. Arvestades, et põhivõlgnik on üürilepingu lisades teatud ulatuses võlga tunnistanud ning teinud ka makseid, ei saa pidada õigeks kostjate väidet, et hageja ei ole põhivõlgnikule arveid esitanud (tlk 70). 22.

§ 101

lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 näevad ette, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Eeltoodut arvestades on põhjendatud mõista solidaarselt kostjatelt hageja kasuks välja üür ja kõrvalkulud kokku summas 210 217.25 krooni. 23. Hageja palub mõista kostjatelt välja viivise 23.12.2009 seisuga 210 217.25 krooni ning 1% põhinõudelt alates 24.12.2009 kuni põhinõude täitmiseni (tlk 8). Kostjad leiavad, et viivis on ebamõistlikult suur, vastuolus heade kommetega ning kõne alla võiks tulla käendajate osas viivise vähendamine. Viivisearvestust kostjad vaidlustanud ei ole (tlk 72).

§ 113

lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. TsMS § 367 kohaselt võib viivisnõude esitada koos põhinõudega selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtule mitte kindla summana, vaid protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Üürilepingu p-i 4.5 kohaselt maksab üürnik maksete mitteõigeaegsel tasumisel viivist 0,2% päevas tasumata summalt iga tasumisega viivitatud päeva eest (tlk 17). Lisa nr 6 p-is 5 muutsid hageja ja OÜ Globalforce 6/7 üürilepingu p-i 4.5 ning uue sõnastuse kohaselt kohustub üürnik tasuma üürileandjale viivist 0,5% tähtaegselt tasumata summalt päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest esimesel 10 päeval ja 1% päevas alates viivituse

1. päevast (tlk 34). Arvestades mh suuremas viivisemääras kokkuleppimise asjaolusid (kaasnes üüri alandamine ja täiendavad tasumise tähtajad), ei nõustu kohus kostjatega, et viivisemäär on ebamõistlikult suur ja heade kommetega vastuolus. 14.06.2005 otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-66-05 (p 18) leidis riigikohus, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel tuleb põhivõlast suuremat viivisenõuet põhjendada võlausaldajal, kui võlgnik nõuab viivise vähendamist ja viivist on arvestatud rohkem kui seadusjärgses suuruses; sel juhul peab võlausaldaja tõendama kahju olemasolu suuremas ulatuses. Käesolevas asjas nõuab hageja lõppkokkuvõttes viivist põhivõlast suuremas ulatuses ning viivist on arvestatud rohkem kui seadusjärgses suuruses. Hageja ei ole tõendanud kahju olemasolu põhivõlast suuremas ulatuses. Lähtudes eeltoodust, kostjate taotlusest ning riigikohtu seisukohast, leiab kohus, et viivis tuleb välja mõista üksnes põhivõla, s.o 210 217.25 krooni ulatuses ning viivis protsendina põhinõudest alates hagi esitamisest tuleb jätta välja mõistmata. Hageja palus kostjatel 09.10.2009 avaldustes tasuda võla hiljemalt 23.10.2009 ning hoiatas, et maksmata jätmise korral pöördub ta kohtusse ja nõuab ka viivist (tlk 38-39, 42, 43). Üürilepingu p-i 4.5 kohaselt toimub viivise tasumine üürileandja poolt esitatud viivisearvete alusel (tlk 17). Hageja esitas pärast hagi esitamist viivisearve summas 210 217.25 krooni (tlk 101), kostjad ei ole viivist maksnud ka pärast arve esitamist.
2. Kohus nõustub hagejaga, et kostjate taotlus nõude vähendamiseks tagatisrahalt arvestatava intressi võrra tuleb jätta rahuldamata. Üürilepingu p-i 4.3 kohaselt kohustub üürnik tasuma üürileandjale tagatisrahana 42 174.15 krooni ning tagatisrahalt ei arvestata intressi (tlk 16).

§ 308, mille 2.

lõike kohaselt peab üürileandja hoiustama tagatisraha krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga, kehtib üksnes eluruumi üürilepingu puhul. Käesoleval juhul on tegemist äriruumi üürilepinguga, mistõttu ei ole intressi mittearvestamise kokkulepe

§ 275või Ts

ÜS § 87 alusel tühine ja hageja nõuet ei tule tagatisrahalt arvestatava intressi võrra vähendada.

1. Eeltoodut arvestades tuleb mõista solidaarselt kostjatelt hageja kasuks välja põhivõlg 210 217.25 krooni ja viivis 210 217.25 krooni, kusjuures kummagi käendaja vastutus on piiratud 200 000 krooniga.
2. Arvestades TsMS § 165 lg-t 3, § 163 lg-t 1 ja hagi rahuldamise ulatust, leiab kohus, et menetluskulud tuleb jaotada järgmiselt: hageja tasutud riigilõiv tuleb jätta solidaarselt kostjate kanda; muudest hageja menetluskuludest tuleb jätta 10% hageja enda kanda ja 90% solidaarselt kostjate kanda; kostjate menetluskulud tuleb jätta nende endi kanda. Arvestades käenduslepingus sätestatud piirsummat, on kostjate Karmen Vene ja Janek Lassi vastutus menetluskulude ja väljamõistetud võlasumma ees kokku piiratud kummagi kostja puhul 200 000 krooniga.
3. TsMS § 445 lg 2 alusel tuleb jätta kohtulahendi täitmist tagava abinõuna jõusse 06.01.2010 määrusega (tlk 57-59) kohaldatud hagi tagamine abinõu (kostjate arvelduskontode arestmine Eesti krediidiasutustes kokku 420 434.50 krooni ulatuses hageja kasuks, kusjuures Karmen Vene kontod kokku mitte üle 200 000 krooni ja Janek Lassi kontod kokku mitte üle 200 000 krooni). Kohtunik 7/7