Obsah (4)

§ 145§ 146§ 142§ 147

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Margo Klaar, Imbi Sidok-Toomsalu, Ele Liiv Otsuse tegemise aeg ja koht 08.02.2024, Tallinn Kohtuasja number 2-18-18020 Koht

) § 146 lg 2 teises lauses viidatud hagi aegumise pikendatud tähtaeg ei kohaldu. Maakohtu otsus

1. Maakohus jättis 01.02.2022 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud võrdselt hagejate kanda.
2. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt asus hagejate ostetud kinnisasjal elamu, mis oli pooleliolev ehitis. Lepinguga ei ole kooskõlas kostjate väide, justkui oleks tegemist ehitusmaterjaliga. Müügilepingust ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud aegumistähtaja lühendamises

§ 145lg 1 järgi.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 227 järgi algab aegumine asja 3 2-18-18020 üleandmisest ostjale ning

§ 146lg 1 järgi aeguvad müügilepingust tulenevad ostjate nõuded kolme aasta jooksul.

Kolmeaastane aegumistähtaeg lõppes 14.02.

1. Seega on hagejate nõue aegunud.
2. Asjas ei ole kohaldatav

§ 146lg 2 teine lause.

Nimelt ostsid hagejad kostjatelt poolelioleva elamuga kinnisasja. Kostjad ei vastuta ehitise valmimise eest, sest ehitise valmimine ja selle aeg ei sõltu kostjatest. Nimetatud aegumise tähtaega saaks kohaldada siis, kui kinnistu üleandmist oleks selle sama ehitise edasiehitamine toimunud kostjate kontrolli all (ehitavad ise lõpuni või on tellinud ehitamise teistelt isikutelt), mida kostjad küll pakkusid, aga milles pooled kokku ei leppinud.

1. Vaatamata sellele, et hagi jäi rahuldamata aegumise tõttu, käsitles maakohus õigusrahu huvides ka poolte ülejäänud väiteid.
2. Elamu fassaadivead on küll müügilepingu eseme puudused, kuid mitte varjatud puudused, mida hagejad ei saanud märgata lepingueseme ülevaatusel. Kostjate esitatud fotodelt nähtuvad fassaadi puudused - praod rõdu all ja seina peal. Fotod on tehtud oktoobris
3. Hagejad ostsid kinnistu koos ehitisega veebruaris
4. Seega pidid neile olema need samad fassaadil olevad puudused näha, sest hagejad pole väitnud, et nad pole ehitist üle vaadanud. Seda kinnitavad ka hagejate esitatud ja kostjate poolt neile 30.01.2014 e-kirjaga saadetud vastus ja hinnapakkumine, millest nähtuvad fassaadi parandamise tööd. HK arvamusest ja ütlusest järeldub, et fassaad, aga ka rõdul soojustusplaatide paigaldus, ei vastanud
5. a (kui seda tehti) nõuetele ja tekkinud vead on tingitud ehituslikest puudustest. Tunnistaja HK selgitas fassaadi puuduste põhjusi (ehk millest need on tingitud). See aga, et fassaadi puuduste põhjuseks olid ehituslikud vead, ei tee neid puuduseid märkamatuteks või varjatud puudusteks, sest vead olid näha ehitise ülevaatusel ja hagejad olid nendest teadlikud või pidid olema teadlikud. Kostjad ei ole rikkunud VÕS § 217 lg-st 1 ja lg 2 p-st 1 tulenevat kohustust müüa lepingutingimustele vastav asi. Elamu vastas lepingutingimustele, mistõttu ei saa hagejad nõuda kahju hüvitamist.
6. Hagejad selgitasid, et kostjad ei olnud nõus puudusi kõrvaldama ja täiendavat tähtaega polnud vaja anda ning hagejad esitasid kahjunõude VÕS § 115 lg 3 järgi. Kohus nõustus, et põhimõtteliselt on hagejatel sellisel alusel nõude esitamise õigus. Kuivõrd kostjad ei olnud nõus täitma hagejate nõudmisi, oli hagejatel õigus nõuda kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 3, § 127 lg-te 1 ja 3 järgi. Nii ei olnud neil enam vaja VÕS § 115 lg 2 ja § 114 järgi anda täiendavat tähtaega kostjatele kohustuse rikkumise lõpetamiseks. Mis puudutab kostjate väiteid, et hagejad ei ole esitanud kuludokumente selle kohta, kui suured fassaadi puuduste kõrvaldamise kulud tegelikult olid (maksedokumendi vm), siis see ei tähenda, et hagi ei saaks rahuldada. Nimelt võib kahju suurust tõendada ka hinnapakkumise või kalkulatsiooniga, mille hagejad on kohtule esitanud (Fassaadipartner OÜ pakkumine - kalkulatsioon 15.09.2017) ja mille kohaselt on kulud kokku 22 176 eurot. Nendel kõigil eeltoodud väidetel ei ole aga tähtust, sest kohus leidis, et kostjad pole lepingut rikkunud. Apellatsioonkaebus
7. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostjate kanda.
8. Maakohus kohaldas ebaõigesti aegumist

§ 146

lg 1 alusel ja jättis kohaldamata

§ 146lg 2.

Lisaks eeltoodule ei hinnanud kohus kõiki asjas esitatud tõendeid, rajas puuduste hindamisel otsuse ainult eksperdi poolt kohtuistungil antud ütlustele, jättis hindamata puuduste 4 2-18-18020 sisustamisel kostjate poolt esitatud hinnapakkumised ja jättis hindamata hagejate poolt koos hagiavaldusega esitatud ekspertiisi. Viidatud rikkumised on tinginud maakohtu otsuses ebaõiged järeldused.

1. Hagejad ostsid ehitustööde lõpetamisjärgus oleva elamu, seejuures vaidlusalune fassaad, mille puuduste kõrvaldamisega seotud kulude hüvitamist hagejad nõuavad, oli ehitatud kostjate poolt ning eelduslikult pidi vastama kõigile ehitusnormidele, mistõttu on maakohtu järeldus ebaõige, justkui ei vastutaks kostjad fassaadi puuduste eest seetõttu, et hagejad viisid ehitustööd (s.o siseviimistluse ja küttesüsteemi paigaldamise) ise lõpuni. Kogu fassaad on rajatud tehnoloogiliselt valesti, sest fassaadi soojustamisel kasutatud soojustusmaterjal on kinnitatud ebaõigesti. Lisaks fassaadile on rajatud ebaõigesti ka hüdroisolatsioon. Kostjad vastutavad fassaadi puuduse eest, sest see puudus oli olemas kinnistu juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üle minemisel. Valminud osas eeldasid ostjad, et nad ostavad uusehitise, mis ei vaja renoveerimist, vaid osaliselt ehitustööde lõpetamist. Hagejad pidid paigaldama küttesüsteemi ja lõpetama siseviimistlustööd.
2. Võttes arvesse, et hagejate nõude aluseks on ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue, on hagejate hinnangul asjakohane

§ 146lg-s 2 märgitud viieaastase aegumistähtaja kohaldamine.

Seega oleks nõue aegunud 16.02.2019 juhul, kui hagejad ei oleks pöördunud enne aegumist hagiavaldusega kohtusse. Juhul kui aegumistähtaja kulgemist ei saa lugeda alates elamu valduse üleandmisest 16.02.2014, hakkas aegumistähtaeg kulgema peale küttesüsteemi paigaldamist ja termograafiauuringu tegemist, milliste tegemise tähtaegades on pooled kokku leppinud. Lepingu p 5.5 tuleb tõlgendada selliselt, et elamu loeti valminuks peale küttesüsteemi paigaldamist ning termograafia uuringu tegemist. Sisuliselt leppisid pooled kokku elamu valmimise lõpptähtajas.

1. Maakohus omistas hagejatele ehituseksperdi teadmised, mille kohaselt oleksid hagejad pidanud elamu rõdu alusel fassaadi osal oleva prao alusel järeldama, et kogu elamu fassaad (mida oli 320 m2) on rajatud ebaõigesti, seejuures pidid ilma eriteadmisi omamata fotol nähtava vee valgumise jälgedest järeldama, et fassaadi krohvi alune soojustusmaterjal on paigaldatud ebaõigesti, et ebaõige on ka krohvi paksus ja valesti on rajatud hüdroisolatsioon. Fotodel nähtavate fassaadi kahjustuste hindamisel tuleb arvesse võtta ka kostjate poolt elamu müümisel tehtud hinnapakkumist, milles kostjad avaldavad, et fassaadi korrastamise eelduslik kulu on 300 eurot. Eeltoodu valguses ei saanud hagejad elamu ülevaatamisel mitte kuidagi järeldada, et renoveerida tuleb kogu elamu fassaad (sh hüdroisolatsioon), sealhulgas tuleb uuesti kinnitada tüüblitega kogu elamu ulatuses fassaadi soojustusplaadid. Maakohus ei hinnanud varjatud puuduste osas seisukoha kujundamisel hagile lisatud ekspertiisi, millest nähtub, et suur osa puudusi (ehitustehnilisi puudusi) said ostjatele teatavaks alles peale fassaadi ja rõdu avamist. Seetõttu ei saanud selliste puuduste esinemine olla kuidagi nähtav elamu ülevaatuse ajal enne müügilepingu sõlmimist. Vastustajate seisukoht
2. Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Menetluse käik
3. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 21.12.2022 otsusega maakohtu otsuse osaliselt ja tegi tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt, mõistis kostjatelt hagejate kasuks 5 2-18-18020 solidaarselt välja 1873,20 eurot ning jaotas sellele vastavalt ka menetluskulud. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata.
4. Kostjad esitasid kassatsioonkaebuse, milles palusid ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsus.
5. Riigikohus tühistas 06.06.2023 otsusega ringkonnakohtu 21.12.2022 otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Kassatsiooniastmes vaidlesid pooled selle üle, kas käesoleval juhul on müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusest tulenevate nõuete aegumistähtaeg

§ 146

lg 1 kohaselt kolm aastat või

§ 146lg 2 teise lause kohaselt viis aastat.

27. Riigikohus selgitas, et

§ 146

lg 2 esimese lause kohaldamisala on laiem kui üksnes uue ehitise lõpuni valmisehitamine ning selle puudustest tulenevad nõuded. Viieaastane aegumistähtaeg kohaldub ka juhul kui töövõtulepingu esemeks oli mõni ehitusetapp (nt tehnosüsteemi paigaldus, siseviimistluse teostamine vms), juurdeehitus, renoveerimine vms. VÕS § 651 lg 1 järgi hakkab aegumistähtaeg kulgema kokkulepitud töö (nt ehitise osa või juurdeehituse) valmimisest või kui tellija on kohustatud töö vastu võtma, siis töö vastuvõtmisest või vastuvõetuks lugemisest.

§ 146

lg 2 teine lause ei sätesta viieaastast aegumistähtaega, vaid pikendab

§ 146

lg-s 1 sätestatud kolmeaastast aegumistähtaega maksimaalselt kuni viie aastani ehitise valmimisest. Aegumise vastuväite lahendamiseks tuleb ringkonnakohtul tuvastada, millal valmis vaidlusalune ehitise osa, mille puudustele hagejad tuginevad.

1. Ringkonnakohus andis 13.06.2023 pooltele võimaluse esitada tulenevalt Riigikohtu otsusest asjaolusid ja tõendeid. Kostjate taotluse tõendite vastuvõtmiseks rahuldas ringkonnakohus 03.01.2024 määrusega. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
2. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus hagi rahuldamata jätmise kohta on lõppjäreldusena õige, kuid muuta tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 järgi maakohtu otsuse põhjendusi. Hagejate apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
3. Pooled sõlmisid 17.02.2014 müügilepingu, millega kostjad müüsid hagejatele Keilas Hommiku tn 9 asuva kinnistu, mille oluliseks osaks oli lõpuni ehitamata elamu.
4. Hagejate väitel oli elamu fassaad, sh soojustus, ja rõdu hüdroisolatsioon ehitatud nõuetele mittevastavalt, mistõttu ei vastanud müüdud asi lepingutingimustele ja kostjad on rikkunud müügilepingut. Puudustest said hagejad teada
5. aastal. Kostjate lepingurikkumise tõttu on hagejatele tekkinud kahju fassaadi ümberehitamisega tekkivate kulude kandmisest. Kostjad vaidlesid hagile vastu, väites, et hagejad olid teadlikud elamu seisukorrast, fassaaditööd olid tehtud vastavalt nõuetele ja hagejate nõue on aegunud.
6. Ringkonnakohtu arvates on maakohus õigesti hagejate nõude kvalifitseerinud VÕS § 217 lg 1 p 2, § 218 lg 1 ja § 115 lg 3 järgi. Maakohus jättis hagi rahuldamata seetõttu, et hagi on esitatud pärast aegumistähtaja lõppu ja kostjad keeldusid seetõttu põhjendatult oma kohustuse täitmisest (

§ 142lg 1).

33. Ringkonnakohus tuvastab esmalt, kas hagejate nõue on aegunud. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejate nõude aegumisele kohaldub

§ 146

lg 1, nagu leidis maakohus, või

§ 146lg 2 teine lause, ja mis ajast hakkas aegumine kulgema.

6 2-18-18020 34.

§ 146

lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat.

§ 146

lg-s 1 sätestatud aegumistähtaeg on üldine tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg. Vastavalt Riigikohtu selgitusele

§ 146

lg 2 teine lause ei sätesta poolelioleva elamu müümisel viieaastast aegumistähtaega, vaid pikendab

§ 146

lg-s 1 sätestatud kolmeaastast aegumistähtaega maksimaalselt kuni viie aastani ehitise valmimisest.

§ 147

lg 1 järgi aegumistähtaeg algab nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti ja lg 2 sätestab, et nõue muutub sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Vaidlust ei ole, et

§ 146

lg-s 1 sätestatud üldine aegumistähtaeg hakkab kulgema müügilepingu sõlmimisest.

§ 146

lg 2 teist lauset tuleb tõlgendada koosmõjus sama sätte esimese lausega ja viieaastane aegumistähtaja kulgemine algab tööde valmimisest, mille puudustele hagejad tuginevad.

1. Hagejad väitsid, et kehtivatele nõuetele mittevastavalt oli ehitatud elamu soojustussüsteem, mis koosneb elamu soojustusest, sh fassaadi soojustus, ja küttesüsteemist, mis paigaldati hagejate poolt pärast müügilepingu sõlmimist. Hagejate arvates soojustusplaatide elamule paigaldamine ei oma aegumise seisukohalt tähendust. Kostjate väitel olid vaidlusalusteks töödeks elamu fassaaditööd, sh krohvimine ja soojustuse paigaldamine, ning rõduukse juures hüdroisolatsiooni paigaldamine. Ringkonnakohus nõustub kostjatega, et ehitustööde etapiks, mille puudustele hagejad tuginevad, on elamu fassaaditööd, sh soojustuse paigaldamine terve fassaadi ulatuses ja hüdroisolatsiooni paigaldamine rõduukse juures. Eelviidatud tööd olid hõlmatud fassaadi ehitamisega: elamu väliskonstruktsioonile paigaldati soojustusmaterjal ja hüdroisolatsioon ja seejärel krohviti kogu elamu. Ebaõige on hagejate väide, et fassaadi viimistlust ja selle soojustuse nõuetele vastavust ei saa kontrollida enne küttesüsteemi paigaldamist. Hagejad ei ole tuginenud sellele, et elamu ei pea sooja, mis oleks tuvastav pärast elamu küttesüsteemi tööle hakkamist, vaid sellele, et fassaadi soojustus on kinnitatud seinale ja hüdroisolatsioon on rõduukse juures paigaldatud ebaõigesti. Hagejad ei ole esile toonud, et fassaadi soojustuse ebaõige paigaldus mõjutaks elamu soojapidavust.
2. Eeltoodut arvestades tuleb ringkonnakohtul tuvastada, millal valmisid elamu fassaaditööd, sh soojustuse paigaldamine, rõduukse juures hüdroisolatsiooni paigaldamine ning elamu krohvimine. Juhindudes Riigikohtu otsusest andis ringkonnakohus pooltele võimaluse asjaolude ja tõendite esitamiseks seonduvalt vaidlusaluste töödega. Kostjad on vastuses hagile esile toonud, et enne müügilepingu sõlmimist oli pooleliolev krohvitud hoone seisnud ca 8 aastat ilma kütmata. Hoones oli tegemata siseviimistlus ning paigaldamata küttesüsteem ja vaheuksed. Kostjate väitel ehitati elamu fassaad koos soojustusega valmis
3. aastal ja pärast seda enam fassaaditöid ei tehtud. Hagejad ei ole väitnud, et vaidlusalused tööd oleksid tehtud muul ajal, kuid nad väidavad, et kostjad ei ole tõendanud
4. aastal tööde tegemist.
5. Tulenevalt tunnistajate OG, kes tegi elamu Hommiku tn 9 juures fassaaditöid, ja VP, kes elab vaidlusaluse elamu naabruses, ütlusest tehti fassaaditööd juulis ja augustis
6. VP avaldas, et elamut ehitati veel septembris 2007, kuid pärast seda enam kostjad elamut edasi ei ehitanud. Fassaadi ehitamist
7. aastal tõendab ka kostjate esitatud foto dateeringuga 17.07.2007, millelt on näha, et hoone ümber on tellingud ja toimub ehitamine (II kd, tl 181). Kostjate esitatud Google Maps juuli 2011 tänavavaate fotost on tuvastatav, et elamu fassaad oli valmis ehitatud (II kd, tl 181 pöördel). Eeltoodud tõendite põhjal tuvastab ringkonnakohus, et elamu fassaaditööd oli valmis hiljemalt septembri lõpuks 2007.

§ 146

lg 2 teise lause järgi hakkas seega fassaadiga seonduvate ehitustööde osas aegumistähtaeg kulgema hiljemalt oktoobri algusest 2007 ja müügilepingu sõlmimise ajaks 17.02.2014 oli vaidlusaluste tööde osas

§ 146lg-s 2 sätestatud 5-aastane aegumistähtaeg möödunud.

Eeltoodut arvestades 7 2-18-18020 ei pikenenud hagejate nõude esitamiseks

§ 146

lg-s 1 sätestatud aegumistähtaeg § 146 lg 2 järgi ja maakohtu järeldus hagejate nõude aegumise kohta 14.02.2017 on õige.

1. Ringkonnakohtu istungil väitsid hagejad, et nende nõudele aegumise kohaldamine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostjad käitusid müügilepingu sõlmimisel ja sellele eelnenud läbirääkimistel pahauskselt, varjates elamu puudusi ja püüdes näidata elamut paremas seisukorras olevana, kui see tegelikult oli. Hagejad rõhutasid, et tunnistajate ütlustest selgus, et kostja I oli ehitusettevõtja, mistõttu ta pidi teadma, et elamu ei ole ehitatud normidele vastavalt. Kostjad hagejate väitega ei nõustunud.
2. VÕS § 6 lg 1 sätestab, et võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt ja lg 2 kohaselt võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Ringkonnakohus leiab, et käesolevas tsiviilasjas ei ole esile toodud asjaolusid, millest saaks järeldada, et kostjad oleksid käitunud hagejate suhtes hea usu põhimõtte vastaselt ja varjanud teadlikult ehitise vigasid. Sellest, et kostja I on olnud ehitusalal ettevõtja, hagejate poolt soovitud järeldust teha ei saa. Hagejad heitsid kostjatele ette, et fassaadi soojustusplaadid olid kinnitatud ilma tüübliteta, kasutades ainult kinnitussegu, ja kostja I oleks pidanud olema teadlik õigest tehnoloogiast. Ringkonnakohus märgib puutuvalt soojustusplaatide paigaldamist, et juhendis on lubatud alla 7 m kõrguste elamute puhul soojustusmaterjal kinnitada ilma tüübliteta (II kd, tl 14), mistõttu ei saa kostjale I ette heita, et tema isikuna, kes oli teadlik ehitusnormidest, pidi teadlik olema väidetavalt ebaõigesti paigaldatud soojustusest. Lisaks on ekspert MP kinnitanud, et soojutusplaadid on kinnitatud viisil, mis tagavad elamu fassaadi püsivuse (II kd, tl 5 pöördel). Eeltoodut arvestades ei saa kostjatele ette heita teadlikkust väidetavast fassaadi soojustuse ebaõigest paigaldamisest ja selle varjamisest, mistõttu ei ole kostjad käitunud hea usu põhimõttega vastuolus ja aegumist hagejate nõudele ei saaks kohaldada.
3. Kuna hagejate nõue on aegunud, siis ei ole vajalik tuvastada kahju hüvitamise nõude täpseid asjaolusid ja seda, kas nõue oleks põhjendatud, juhul kui see ei ole aegunud. Kuigi maakohus on poolte väiteid vaidlustatud otsuses käsitlenud ja pooled on need ka vaidlustanud, ei pea ringkonnakohus menetlusökonoomilistest kaalutlustest lähtudes vajalikuks hagejate väidetele vastata, kuna hagi jääb rahuldamata seoses aegumisega. Menetluskulude jaotus
4. Maakohus on menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 1 järgi õigesti jätnud võrdsetes osades hagejate kanda. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb TsMS § 171 lg 1 järgi apellatsioonimenetluse kulud jätta samuti võrdsetes osades hagejate kanda. Riigikohus ei ole käesolevas asjas tehtud otsuses menetluskulusid jaganud, mistõttu tuleb need jagada ja ka seal kantud kulud jätta võrdsetes osades hagejate kanda. Kuna maakohus ei määranud kindlaks menetluskulude rahalist suurus, siis ei tee seda ka ringkonnakohus. TsMS § 177 lg 2 järgi määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist.
5. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt) 8