← Eesti

2-21-19325/63

Obsah (14)§ 217§ 109§ 158§ 221§ 222§ 223§ 1491§ 153§ 5§ 160§ 138§ 149§ 87§ 137

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-21-19325 Otsuse kuupäev Tartu, 13. märts 2024 Kohtukoosseis Eesistuja Vahur-Peeter Liin, liikmed Ants Kull ja Kaupo Paa

) §-s 8 ja § 53 lg-s 3 seatud eesmärgile sissenõudja nõue võimalikult suures ulatuses rahuldada. 1.

  1. Kostja I müüs vara liiga madala hinnaga ja ebatavalisel viisil. On ebaselge, millest lähtudes määras kostja I alghinnaks 5000 eurot. Hageja palus määrata kaasomandi osa alghinnaks 15 000 eurot. Kostja I ei avaldanud müüdava kaasomandi osa kohta oksjonikeskkonnas ühtegi fotot, kogu müügiprotsess piirdus üksnes väljaandes Ametlikud Teadaanded enampakkumise teate avaldamisega.
  2. Kostja I palus jätta hagi rahuldamata. Kostja I ei soovi kustutada hüpoteeki kostja VI kaasomandi osalt, vaid ainult kostja V kaasomandi osalt. Kui hageja ei nõustunud vara hinnaga, oleks ta pidanud

§ 217lg 1 kohaselt esitama kaebuse.

Kaasomandi osa on müüdud avalikul enampakkumisel ja seega ei ole vara müüdud ebatavalisel viisil. Ostuhind on tasutud. Hageja oli teadlik ühe kaasomaniku vastu täitemenetluse alustamisest. Sellele vaatamata esitas hageja korteriomandi kui tagatisvara tervikuna realiseerimiseks täitemenetluse algatamise avalduse teisele kohtutäiturile. 2.

  1. Kostja II teatas, et jätab vaidluse kohtu lahendada. 2.
  2. Kostja III vaidles hagile vastu. Kostja I on teatanud, et hüpoteek kustutatakse kostjale V kuuluvalt korteri osalt. Hageja ise oma tegevusega tekitas olukorra, et korteri osa müüdi eraldi teises täitemenetluses. 2.
  3. Kostja IV palus jätta hagi rahuldamata. Kostja IV on pandiõigust kehtivalt teostanud. 2.
  4. Kostjad V ja VI ei esitanud hagile vastust. 2.
  5. Kostja VII palus hagi rahuldada. Kostjal I ei ole võimalik kustutada hageja hüpoteeki kostja VI kaasomandi osalt. Kostja müüs vara liiga madala hinnaga. 2.
  6. Kostja VIII leidis, et asja on võimalik lahendada kompromissiga. Kostja VIII ei soovinud asja lahendamises aktiivselt osaleda. 2.
  7. Kostja IX nõustus hagiga.
  8. Viru Maakohus jättis
  9. detsembri
  10. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohus jättis kostjate I, III ja IV menetluskulud hageja kanda, ülejäänud kostjate menetluskulud nende endi kanda ning hageja menetluskulud tema enda kanda. Maakohus mõistis kostjate I, III ja IV kulud põhjendatud ulatuses hagejalt välja ning kostjate I ja III menetluskuludelt viivise alates kohtuotsuse jõustumisest kuni nõude täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Maakohus tühistas Viru Maakohtu
  11. detsembri
  12. a hagi tagamise määruse alates kohtuotsuse jõustumisest. 3.
  13. Tõendatud ei ole hageja väide, et tal puudus teave selle kohta, kas kostja IV on korteriühistu pandiõigust kehtivalt teostanud. Asjaolu, et korteriühistu nõue koosnes majandamiskuludest, on tõendatud kostja I poolt hagejale edastatud korteriühistu arvetega, kliendikaardiga ja tõendiga nõude suuruse kohta. 3.
  15. augusti
  16. a kinnisvara arestimise aktis on välja toodud edasikaebe kord. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et hageja oleks vaidlustanud kohtutäituri
  17. augusti
  18. a toimingut, sh ½ kaasomandi osa hinda. 3

(9)2-21-19325 3.
  2. novembri
  3. a vara enampakkumise aktis on avalduste ja märkuste all kirjas, et „AS LHV Pank kasuks seatud hüpoteegi kanne kuulub kustutamisele pärast edukat enampakkumist“. Kuna tegemist on kostjale V kuuluva ½ kaasomandi osa enampakkumisega, siis ei saa avalduste all märgitust välja lugeda seda, et hüpoteek tuleb kustutada ka kostjale VI kuuluvalt ½ kaasomandi osalt. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna
  4. detsembri
  5. a kandemäärusega anti kohtutäiturile tähtaeg esitatud kinnistamisavalduse puuduste kõrvaldamiseks. Määruses on märgitud, et kohtutäitur palub kustutada hüpoteek vaid kostjale V kuuluvalt kaasomandi osalt. Seega ei ole hageja tõendanud oma väidet, et kohtutäitur on asunud hageja kasuks seatud hüpoteeki kustutama kogu korteriomandilt. 3.
  6. Hageja ei ole viidanud seaduse sätetele, millel põhineb tema väide, et kinnisasi tulnuks müüa tervikuna, kuna sellisel juhul oleks ka müügihind olnud suurem. Hagejal oli võimalus ühineda kostja II avalduse alusel kostja V vastu algatatud täitemenetlusega ja esitada avaldus kogu kinnisasja võõrandamiseks mitte teisele kohtutäiturile, vaid kostjale I. Hagejal ei olnud alust eeldada, et kostja I peab tema teate peale tühistama juba väljakuulutatud enampakkumise. 3.
  7. Kuna hageja ei ole vaidlustanud arestimise aktis märgitud alghinda ja hinnapakkumise on teinud ainult üks ostja, siis ei ole leidnud kinnitust hageja väide, et kaasomand on võõrandatud liiga madala hinnaga. Liiga madala hinnaga oleks olnud tegemist juhul, kui kaasomandi osa oleks müüdud arestimisaktis märgitust madalama hinnaga. 3.
  8. Kaasomand on võõrandatud avalikul enampakkumisel

§-s 153 ettenähtud korras, st tavalisel viisil. Seega ei ole hageja tõendanud, et kaasomand oleks võõrandatud ebatavalisel viisil. Samuti ei ole hageja esitanud tõendeid selle kohta, et kostja III on kostja V või tema ema lähikondne (ühised ärisuhted ei muuda isikuid lähikondseteks).

  1. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada. Maakohus pidanuks kontrollima korteriühistu pandiõiguse kehtivust. Kostja IV kui korteriühistu ei ole esitanud nõuetele vastavat täitedokumenti. Maakohus jättis tähelepanuta, et kostja I esitas kaks erinevat kandeavaldust, millest ühe alusel on kannete tegemine kinnistusraamatus peatatud (
  2. novembri
  3. a avaldus) ja teise jättis registriosakond rahuldamata (
  4. detsembri
  5. a täiendav avaldus).
  6. novembri
  7. a kinnistamisavalduses palus kostja I kustutada hageja hüpoteegi tervikuna ning
  8. detsembril 2021 täiendavas kinnistamisavalduses palus ta hüpoteegi kustutamist üksnes kostjale V kuuluvalt kaasomandi osalt. Kuna kinnistusraamatus on tegemata kanded
  9. novembri
  10. a avalduse alusel, on selge, et kostja I taotleb hüpoteegi kustutamist korterilt tervikuna. Hageja esitas koos apellatsioonkaebusega kinnistusraamatu väljavõtte korteriomandi kohta tõendamaks, et kostja I täiendav kinnistamisavaldus jäeti rahuldamata ja selle alusel ei ole kandeid tehtud. Ühishüpoteek kustutatakse vaid siis, kui müüdud on kõik kinnisasjad, millele on ühishüpoteek seatud. Vara on müüdud ebamõistlikul viisil ja liiga madala hinnaga. Vara tulnuks müüa tervikuna.
  11. Kostja I vaidles hageja apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata. Pahatahtlik on hageja väide, et kuulutus on avaldatud fotodeta ja ainult väljaandes Ametlikud Teadaanded. Kuulutus avaldati koos fotodega ka oksjonikeskkonnas. Kostja II jättis asja kohtu otsustada. Kostja III vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Kostja IV palus jätta kaebuse rahuldamata. Kui hageja leiab, et korteriühistul ei ole pandiõigust, on tal õigus vaidlustada kostja I koostatud jaotuskava

§ 109kohaselt. 4

(9)2-21-19325 Kostja V, VI ja VII ei vastanud apellatsioonkaebusele. Kostja VIII vastuse kohaselt oli jaotuskava järgi kostja VIII nõude rahuldamise ulatus 0%, kostja ei soovi olla kaasatud hagi aktiivsesse menetlusse. Kostja IX nõustus apellatsioonkaebusega. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
  1. Tartu Ringkonnakohus jättis
  2. juuni
  3. a otsusega maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäid hageja kanda. Maakohus mõistis hagejalt kostjate I, III ja IV kulud põhjendatud ulatuses välja, samuti kostjate I ja III menetluskuludelt viivise alates kohtuotsuse jõustumisest kuni nõude täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. 6.
  4. Ringkonnakohus jättis tsiviilasja materjalide juurde võtmata hageja apellatsioonkaebusele lisatud kinnistusraamatu väljavõtte korteriomandi kohta. Hageja soovis sellega tõendada, et kostja I täiendav kinnistamisavaldus on jäetud rahuldamata ja selle alusel ei ole kandeid tehtud. Praeguses asjas ei ole vaidluse ese hüpoteegikande õiguspärasus. Seega ei ole esitatud tõend asjakohane tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 238 lg 1 mõttes ja sellel ei ole asja lahendamisel tõenduslikku tähendust. Samuti jättis ringkonnakohus asja materjalide juurde võtmata kostja I apellatsioonkaebuse vastusele lisatud kuvatõmmise oksjonikeskkonnas avaldatust. Kostja I oleks saanud selle tõendi esitada maakohtus. Kostja I kinnitas vastuses apellatsioonkaebusele, et talle olid teada hagis toodud väited, mis seondusid oksjonikeskkonnas avaldatuga. 6.
  5. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa hageja esitatu põhjal (kostja V ema ja kostja III on omavahel seotud Taleksa Usaldusühingu kaudu, milles kostja V ema on usaldusosanik ning kostja III täisosanik) pidada enampakkumisel osalenud kostjat III võlgniku (kostja V) lähikondseks. 6.
  6. Kohtutäituril oli KrtS § 44 lg-te 1 ja 2,

§ 158

lg 1 alusel õigus enampakkumise järel esitada kinnistamisavaldus hüpoteegi kustutamise taotlusega ning maakohtule kustutamisavalduse esitamise puhul (menetlusosalised ei ole tuginenud sellele, et hüpoteek oleks kustutatud) ei ole tegemist enampakkumise olulise tingimuse rikkumisega. Enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõue ei ole praegusel juhul sobiv õiguskaitsevahend, et vaidlustada kinnistusraamatus hüpoteegikande kustutamist. Seadusandja selge soov on olnud korteriühistu nõude eelistamine muudele nõuetele, sh pandiga tagatud nõuetele. Jääb arusaamatuks, miks hageja, olles vaidlusalusest täitemenetlusest teadlik, esitas teisele kohtutäiturile avalduse algatada täitemenetlus. 6.4. Hageja ei saa vaielda vastu kostja IV nõude suurusele. Jaotuskava kohaselt on hageja sissenõudja, kelle nõue on võlgniku kinnisasja müügist laekunud ostuhinnast osaliselt rahuldatud. KrtS eelnõu seletuskiri juhib tähelepanu sellele, et hüpoteegipidaja, kes on täitemenetluses sissenõudja, ei saa võla suurusele vastu vaielda ka sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi kaudu, sest see võimalus on ainult võlgnikul (

§ 221

) ja kolmandal isikul (

§ 222), mitte aga sissenõudjal.

6.

  1. Maakohus on õigesti leidnud, et kostja I ei pidanud võõrandama enampakkumisel asja tervikuna. Maakohus on ka põhjendatult juhtinud hageja tähelepanu sellele, et hagejal oli võimalus ühineda täitemenetlusega ja esitada avaldus kogu korteriomandi võõrandamiseks. 6.
  2. Ringkonnakohus nõustus hagejaga selles, et seadus ei seo

§ 223lg 1 järgse hagi esitamist asjaoluga, kas täitemenetluse osaline on või ei ole vaidlustanud arestimise akti. Kinnisasja arestimise 5

(9)2-21-19325 aktis on nimetatud võlgniku ja sissenõudja kinnisasja hindamise vaidlustamise kord, vaidlustamine toimub kohtutäituri otsuse peale kaebuse esitamisega. 6.7. Hageja ei ole enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks esitatud nõuet kinnisasja liiga madala alghinnaga võõrandamise kohta tõendanud. Hageja ja kostja I vahelisest kirjavahetusest tuleneb üksnes hageja ettepanek ½ kaasomandi osa väärtuse määramiseks. Hageja väited selle kohta, et kostja I tegevus oli enampakkumise läbiviimisel

§ 223lg 1 mõttes ebatavaline, ei ole tõendatud.

Hageja ei ole tõendanud, et ostuhuvilistel ei olnud võimalik müügiesemega tutvuda. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 7. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes tühistada ringkonnakohtu otsuse ja maakohtu otsuse ning uue otsusega hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi uueks lahendamiseks madalama astme kohtule. Hageja märkis oma menetluskulude suuruseks kassatsiooniastmes 1750 eurot (lepingulise esindaja tasu 1650 eurot ja riigilõiv 100 eurot) ja sellele kuni täitmiseni lisanduva seadusjärgse viivise. Kaebuse kohaselt on praeguse vaidluse kõige olulisem küsimus see, kas kostjal I oli õigus taotleda hageja hüpoteegi kustutamist. Vaidlus on selle üle, kas kostjal IV kui korteriühistul oli kehtiv pandiõigus. Õige ei ole ringkonnakohtu seisukoht, et hageja kui sissenõudja ei saa seada kahtluse alla korteriühistu pandiõigust. Hageja arvates ei olnud kostjal IV pandiõigust. Kohaldada tuleb

§ 1491lg-t 4, kuid korteriühistu dokumendid ei vasta selle sätte nõuetele.

Seega ei saa hüpoteeki kustutada. Kostja I esitas enampakkumise akti alusel kaks vastuolulise sisuga kinnistamisavaldust:

  1. novembri
  2. a kinnistamisavalduses palus kostja I kustutada hageja hüpoteegi tervikuna ning
  3. detsembril 2021 esitatud täiendavas kinnistamisavalduses palus ta hüpoteegi kustutamist üksnes kostjale V kuuluvalt kaasomandi osalt. Kuna
  4. detsembri
  5. a avaldus on jäänud rahuldamata ning tegemata on kanded
  6. novembri
  7. a avalduse alusel, siis on registriosakonna menetluses üksnes viimati nimetatud avaldus, milles täitur taotleb hüpoteegi kustutamist kogu korteriomandilt. Ühishüpoteek kustutatakse aga vaid siis, kui müüdud on kõik kinnisasjad, millele ühishüpoteek on seatud (Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-38-17). Vara on müüdud ebamõistlikul viisil ja liiga madala hinnaga. Ühe kaasomandiosa mõttelise osa müük eraldi teisest kaasomandi osast on enampakkumise läbiviimise korra oluline rikkumine. Riigikohus on eeldanud, et kui korteriomandi mõttelised osad müüakse eraldi menetlustes, on tegemist hüpoteegipidaja huvide kahjustamisega (lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-38-17). Enampakkumist ei viidud läbi viisil, mis tagaks parima võimaliku müügitulemuse (müüdi ainult üht mõttelist osa, kuulutusse ei lisatud fotosid). Seda väidet tõendab asjaolu, et enampakkumise võitjaks osutus võlgniku lähikondne. Hageja on selgitanud, et kostja I ei avaldanud oksjonikeskkonnas ühtegi fotot ja müügiprotsess piirdus enampakkumise teate avaldamisega väljaandes Ametlikud Teadaanded. Seega ei saanud ostuhuvilised müügiesemega tutvuda. See on vastuolus

§ 153lg-ga 2.

8. Kostja I vaidleb hageja kassatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata. Kostja I ei taotle hüpoteegi kustutamist tervelt korteriomandilt. Hageja ei ole vaidlustanud jaotuskava. Enampakkumine oli nõuetekohane. Kostja I märkis oma menetluskulude suuruseks kassatsiooniastmes lepingulise esindaja tasu 250 eurot, mille palus hagejalt välja mõista koos hagejale kohustuse panemisega tasuda kuni täitmiseni nimetatud summalt seadusjärgset viivist. Kostja II teatas, et on nõus jätma asja lahenduse Riigikohtu otsustada. 6

(9)2-21-19325 Kostja IV leiab, et kassatsioonkaebust ei saa rahuldada. Kostja IV jäi varem esitatud seisukohtade juurde. Isegi kui asuda seisukohale, et kostjal IV ei olnud pandiõigust, ei ole see enampakkumise kehtetuks tunnistamise alus – hagejal oli õigus vaidlustada jaotuskava. Kostja IV märkis oma menetluskulude suuruseks kassatsiooniastmes lepingulise esindaja tasu 240 eurot. Kostja VII pidas kassatsioonkaebust põhjendatuks. Kostjal VIII puudusid vastuväited asja menetlusse võtmise kohta. Kostja IX nõustus kassatsioonkaebusega. Ülejäänud kostjad ei esitanud kassatsioonkaebusele vastust. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
  1. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi kohaldamata jätmise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Hageja kassatsioonkaebus rahuldatakse.
  2. Praeguses asjas vaieldakse kassatsiooniastmes peamiselt selle üle, kas kostja I korraldatud enampakkumisel rikuti selle olulisi tingimusi. Hageja väidab, et olukorras, kus kostja I müüs enampakkumisel vaid kostjale V kuulunud korteriomandi mõttelise osa, ei saa kustutada korteriomandile tema kasuks seatud ühishüpoteeki. Teise peamise väitena leiab hageja, et kostja IV kui korteriühistu kasuks ei ole kehtivalt tekkinud seadusjärgset pandiõigust, kostjal IV puudub ka sundtäidetav nõue. 11.

§ 223

lg 1 kohaselt võib täitemenetluse osaline enampakkumise akti kättetoimetamisest alates 30 päeva jooksul esitada kohtule hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, kui vara on müüdud isikule, kellel ei olnud õigust seda osta, või kui enampakkumine toimus tühise arestimise alusel või rikuti teisiti enampakkumise olulisi tingimusi. Hageja kui hüpoteegipidaja on täitemenetluse osaline

§ 5lg 3 tähenduses.

12. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohtadega, et

§ 223

lg 1 hagi ei ole sobiv õiguskaitsevahend ja et hageja ei saa vastu vaielda kostja IV (korteriühistu) nõude suurusele. Seejuures on ringkonnakohus jätnud tähelepanuta ühishüpoteegi kustutamise erisused tulenevalt sellest, kas tegemist on kostja V või kostja VI kaasomandiosaga.

  1. AÕS § 359 lg 1 järgi võib ühe hüpoteegiga koormata mitut kinnisasja ning sellisel juhul vastutab iga kinnisasi kogu hüpoteegiga tagatud nõude eest. AÕS § 359 lg 11 kohaselt loetakse ühishüpoteegi suhtes kinnisasjaks ka kaasomaniku mõtteline osa kinnisasjas. Kolleegium nõustub hagejaga, et nimetatud sätete alusel on võimalik hageja kasuks seatud hüpoteek lugeda ühishüpoteegiks; ühishüpoteek võib tekkida sama kinnisasja kaasomandi osade koormamisel.
  2. Kohtute tuvastatud asjaoludel esitas kostjale I kui kohtutäiturile täitmisavalduse kostja II, seda ainult kostja V vastu. Täitemenetluses teatas kostja IV, et soovib kasutada KrtS §-st 44 tulenevat korteriühistu pandiõigust. KrtS § 44 lg 2 kohaselt kohaldatakse korteriühistu pandiõigusele seadustes esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut. Riigikohus on selgitanud, et täitemenetluses kehtib hüpoteegiga tagatud kinnisasja müümisel üldiselt põhimõte, et kui kinnisasi müüakse esimesel (eespoolsemal) järjekohal asuva hüpoteegipidaja nõude alusel, siis järjekohas tagapool asuvad õigused lõpevad pakkumise parimaks tunnistamisega (

§ 158

lg 3) ja need kustutatakse kinnistusraamatust kohtutäituri avalduse alusel (

§ 160lg 1). Seega, kui korteriühistust sissenõudja kasuks on tekkinud pandiõigus, lõpeb esimesele 7

(9)2-21-19325 järjekohale seatud hüpoteek pärast korteriomandi edukat enampakkumisel müümist ja hüpoteek tuleb kinnistusraamatust kustutada (vt RKTKm 28.01.2020, 2-19-6210/26, p 14; RKTKm 16.03.2020, 2-19-9046/10, p 14). Praeguse asja erisus on aga see, et hageja kasuks on sisse kantud ühishüpoteek, mitte tavaline hüpoteek, ning kostja I müüs enampakkumisel vaid kostjale V kuuluva ½ mõttelise osa korteriomandist. 15. Kolleegium leiab, et müüdud asja koormavate asjaõiguste lõppemine, sh kui see on märgitud enampakkumise kuulutuses ja aktis, on üks enampakkumise olulistest tingimustest. Nimelt võib asjaolu, kas kinnisasja koormavad asjaõigused lõppevad või jäävad püsima, mõjutada oluliselt kinnisasja müügihinda. Seega oli hagejal kui hüpoteegipidajal ka õigus esitada

§ 223

lg 1 järgne hagi, kui kostja I oli enampakkumise aktis märkinud, et hüpoteek tuleb pärast kostja V osa müümist kinnistusraamatust kustutada. Kuna müüdud asja koormava hüpoteegi püsimajäämine või kustutamine on seotud otseselt sellega, kas täitemenetlusega ühinenud korteriühistul on rahaline nõue võlgniku vastu (vastasel korral ei oleks tekkinud ka korteriühistu pandiõigust ja hageja ühishüpoteek jääks püsima, sest kostja II täitmisnõue ei põhinenud mh

§ 158

rakendamist võimaldaval hüpoteegil, vaid kohtulahendil), siis võib hageja kui hüpoteegipidaja esitada

§ 223järgses hagis ka vastuväiteid korteriühistu rahalisele nõudele.

Ringkonnakohtu vastupidine seisukoht on ekslik ja see on alus tühistada ringkonnakohtu lahend. Kuna ringkonnakohus ei ole vastanud hageja apellatsioonkaebuse väidetele selle kohta, et kostja IV ei olnud esitanud nõuetekohast täitedokumenti rahalise nõude kohta, siis asja uuel läbivaatamisel tuleb võtta nende väidete kohta seisukoht. Kolleegium märgib, et teistsugusele järeldusele ei anna alust asuda ka see, et üldjuhul on sobiv õiguskaitsevahend sissenõudjate vaidluste lahendamiseks täitemenetluses täidetavate nõuete suuruse üle

§ 109

järgne jaotuskava vaidlustamise hagi (vt ka RKTKm 28.01.2020, 2-19-6210/26, p 17). Kuigi selle hagiga saab sissenõudja vaidlustada raha jagamist sissenõudjale, kel täitemenetluses nõuet ei ole, ei saa selle hagiga saavutada hüpoteegipidaja hüpoteegi püsimajäämist. Nimelt mõjutab hüpoteegi püsimajäämine ka enampakkumisel asja ostnud isiku õigusi, mistõttu ei saa seda küsimust lahendada menetluses, kuhu teda kaasatud ei ole. Seetõttu on olukorras, kus hüpoteegipidaja soovib, et tema hüpoteek jääks püsima, sobiv õiguskaitsevahend enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi. Enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi menetlusse on kaasatud kõik isikud, kelle õigusi hüpoteegi püsimajäämine või kustutamine puudutab. 16. Kolleegium märgib ka seda, et kui müüakse vaid üks ühishüpoteegiga koormatud kinnisasi (või kinnisasja mõtteline osa), siis tuleb hüpoteek sellelt kinnisasjalt

§ 158

lg 3 esimese lause eelduse olemasolul kustutada, kuid teistele kinnisasjadele jääb hüpoteek üldjuhul püsima (vt RKTKm 10.05.2017, 3-2-1-38-17, p 22 koostoimes p-ga 17), st sõltumata kostja IV pandiõiguse olemasolust ei ole õiguslikku alust kustutada hüpoteeki kostja VI kaasomandiosalt. Saades kohtutäiturilt

§ 160

lg 1 järgse avalduse ostja kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmiseks ja keelumärke ja lõppevate õiguste kustutamiseks, peab kinnistusosakond kontrollima, kas avalduses taotletu vastab avaldusele lisatud enampakkumise aktist nähtuvatele asjaoludele, sh kas õigused, mille kustutamist taotletakse, koormavad enampakkumisel võõrandatud kinnisasja (mõttelist osa). Seega kui kohtutäitur esitab ekslikult avalduse hüpoteegi kustutamiseks kinnisasjalt, mida täitemenetluses ei müüdud, ei ole see alus enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, vaid tegu on küsimusega, mis lahendatakse registrimenetluses. Kui hüpoteek siiski ekslikult kustutatakse, on hüpoteegipidajal võimalik taotleda TsMS § 600 lg 1 ja kinnistusraamatuseaduse § 621 lg 1 p 1 ja § 631 lg 1 alusel kande parandamist. 8

(9)2-21-19325 Küll aga ei ole registrimenetluse olemusest tingituna võimalik selles sisuliselt kontrollida seda, kas täitemenetluses esitatud nõue, mida tagas müüdud kinnisasja koormavast hüpoteegist järjekohalt eespool asuv õigus, on põhjendatud või mitte. Tegemist on sisulise õigusvaidlusega, mida formaliseeritud registrimenetluse raames ei saa lahendada. 17. Lisaks leiab kolleegium, et ringkonnakohus on rikkunud otsuse põhjendamise kohustust. Otsuses ei ole esitatud seisukohta hageja väite kohta, et kostja I ei avaldanud müügikuulutuses fotosid kinnisasjast.

§ 153

lg 2 viimase lause kohaselt avaldab kohtutäitur Interneti-kuulutuses ka fotod kinnisasjast. Kolleegiumi hinnangul ei pruugi fotode avaldamata jätmine olenevalt asjaoludest tingimata tähendada enampakkumise oluliste tingimuste rikkumist, kuid menetlusosaliste asjakohaste väidete kohta tuleb võtta seisukoht. 18. Vastuseks hageja väidetele, et kostjatele V ja VI kaasomandina kuuluv korteriomand tulnuks müüa tervikuna, märgib kolleegium järgmist. Korteriomandi mõtteliste osade eraldi müümine ei tarvitse üldjuhul anda sellist tulemust, mis vastaks sissenõudja ja ka võlgniku huvile (vt ka RKTKm 10.05.2017, 3-2-1-38-17, p 17). Siiski ei ole ühe kaasomandiosa mõttelise osa eraldi müümine enampakkumise oluliste tingimuste rikkumine. Kostjal I ei olnud võimalik müüa korteriomandit tervikuna, sest talle oli esitatud täitmisavaldus vaid kostja V vastu, kellele kuulus ½ mõttelist osa korteriomandist.

§ 138

lg 2 lubab sissenõude pöörata ka kinnisasja osale, kui see on kaasomaniku mõtteline osa. Kostja I tegevusel kostja V osa müümisel oli seega õiguslik alus. Kostjal I ei olnud õiguslikku alust lõpetada täitemenetlus pärast seda, kui hageja oli esitanud täitmisavalduse kohtutäitur T. Afanasjevale. Samuti ei saanud kohtutäitur T. Afanasjeva hageja täitmisavalduse alusel arestida ega müüa korteriomandit tervikuna, sest see hõlmanuks ka kostjale V kuuluva kaasomandi osa arestimist ja müümist, kuid selle oli arestinud ja müüki korraldas juba kostja I. Kolleegiumi hinnangul võinuks kõne alla tulla täitemenetlusega ühinemine

§ 149

lg 4 alusel, mille järel tulnuks kostjal I arestida lisaks kostjale V kuuluvale mõttelisele osale ka kostjale VI kuuluv mõtteline osa, st kokkuvõttes korteriomand tervikuna. Vara tervikuna müümist oleks kõige tõhusamalt võimaldanud aga see, kui hageja oleks esitanud täitmisavalduse samuti kostjale I. 19. Kolleegium juhib tähelepanu asjaolule, et kui võlgnik või sissenõudja ei ole vaidlustanud arestimisaktist nähtuvat (kinnis)asja hinda, kaotab ta

§ 217

lg 6 kohaselt vähemalt üldjuhul õiguse esitada hinna kohta vastuväiteid

§ 223lg 1 järgse hagiga (vt lähemalt RKTKo 28.09.2011, 3-2-1-69-11, p 13).

Samuti viitab kolleegium sellele, et täitemenetluses toimuval avalikul enampakkumisel ei ole keelatud pakkumisi esitada isikutel, kes võivad olla võlgniku lähikondsed (vt

§ 87

, mis kehtib

§ 137kaudu ka kinnisasja enampakkumisel).

Seega on hageja väited ostja ja võlgniku lähikondsuse kohta asjakohatud. 20. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel madalama astme kohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt) 9

(9)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.