KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus Kohtunik Ants Mailend Määruse tegemise aeg 24.01.2022 Tsiviilasja number 2-21-19660 Tsiviilasi X X ja Y Yi avaldus Tallinn, Kiili tn 20 korteriühistu vastu 29.06.2021

§-le

1. Selle sätte kohaselt saadetakse korteriomanikele hääletussedelid ja ettenähtud ajapiirides antud häälte kohta koostab ühistu juhatus hääletusprotokolli.
2. Hääletamisest anti korteriomanikele avaldajate väitel teada 05.06.2021 ja hääletamise tähtpäevaks määrati 14.09.2021 (X 06.07.2021 avalduse p 1, dtl 2; Yi 15.08.2021 avalduse p 1.2, dtl 72). See vastas

§ 21lg-s 2 sätestatud etteteatamisajale.

Hääletamise ajal kehtinud ühistu põhikirja p 5.6 reguleeris üldkoosoleku kokkukutsumist. Nimetatud säte ei puuduta otsuste tegemist koosolekut kokku kutsumata (dtl

1. Kohus selgitas seda juba 20.09.2021 määruses, dtl 633).
2. Hääletusprotokolli koostamine on juhatuse kohustus. Seadus ei näe ette, et protokolli koostaja tuleb valida korteriomanike otsusega. Protokollis ilmnevaid probleeme on juhatusel õiguslikult võimalik kõrvaldada protokollis muudatuste tegemisega. Käesoleval juhul on ühistu juhatus seda teinud. Protokolli muudetud tekst allkirjastati ühistu juhatuse liikmete Z Zi ja S S poolt 20.12.2021 (ühistu 20.12.2021 avalduse lisa 8, dtl 742). Otsuste kehtivuse üle otsustamisel tuleb aluseks võtta protokolli nimetatud tekst.
3. Avaldajad väitsid põhjendatult, et protokolli esialgses versioonis ei vastanud korteriomanike otsuste sõnastus (ühistu 31.08.2021 avalduse lisa, dtl 536 – 543) hääletussedelite sõnastusele (dtl 551). Protokolli parandatud versioonis on nimetatud puudus kõrvaldatud.
4. Ühistus on 72 korteriomanikku. Parandatud protokolli kohaselt on otsuste poolt antud 41 kuni 50 häält. Elamu renoveerimist ja selleks pangalt krediidi võtmist puudutavate otsuste tegemiseks oli vaja kõigist korteriomanikest üle poole poolthääli arvestusega, et poolt hääletanud korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandi osadest (

§ 9lg 3, § 36 ja 39).

Otsustatud renoveerimistööd on elamu tavapärasest valitsemisest selgelt ulatuslikumad. Laenu otsustati võtta kuni 1 004 000 eurot. Ühistu kulud olid äriregistrile esitatud 2020.a majandusaasta aruande kohaselt 66 172 eurot ja kohustused seisuga 31.12.2020 kokku 36 308 eurot. Renoveerimistööd on otsustatud 44 korteriomaniku poolthäälega (otsused 2 ja 2.1, dtl 745). Laenu võtmise poolt hääletas 41 korteriomanikku (otsus 3, dtl 746).

1. Avaldajate poolt esitatud väited (Yi 18.10.2021 avalduse p 2.2, dtl 656 ja X 18.10.2021 avalduse p 11, dtl 709) teatud osade korteriomanike häälte ebaõige arvestamise kohta on alusetud. Korterite x x, x, x, x ja x hääli ei ole poolthäälte hulka arvestatud. Korteri x omanik on kinnitanud tema hääletussedeli õigsust (ühistu 20.12.2021 avalduse lisa 9, dtl 760). Hääletussedelile pole märgitud nime, kuid on märgitud isikukood, mis ühtib kinnistusraamatusse kantud omaniku isikukoodiga (dtl 393). Avaldaja Yi kahtlus allkirja võltsimise kohta (10.01.2022 avalduse p 2.8, dtl 873) on paljasõnaline ja mingisuguseid põhjendusi esitatud pole. Korter x omanik A A perekonnanimi on muudetud A. Hääletussedelile märgitud isikukood ühtib kinnistusraamatusse kantud omaniku isikukoodiga. Poolthääle on seega andnud korteri omanik (ühistu 31.08.2021 avalduse lisa 3, dtl
2. Vt ka 02.12.2021 ärakuulamise protokolli lk 3, dtl 727). Korteri xx omanik on kinnitanud tema hääletussedeli õigsust (ühistu 20.12.2021 avalduse lisa 10, dtl 811). Hääletussedelile pole märgitud nime, kuid on märgitud isikukood, mis ühtib kinnistusraamatusse kantud omaniku isikukoodiga (dtl 368). Avaldaja Yi kahtlus allkirja võltsimise kohta (10.01.2022 avalduse p 2.8) on paljasõnaline, mingisuguseid põhjendusi selle kohta kohtule esitatud pole. Korteri xx omanik on kinnitanud tema hääletussedeli õigsust (ühistu 20.12.2021 avalduse lisa 11, dtl 812; dtl 353). Korteri xx omanikuna hääletussedeli allkirjastanud E E-E (dtl 334) ei olnud otsuse tegemisel veel täisealine, kuid tema ema on otsuse heaks kiitnud (ühistu 20.12.2021 avalduse lisa 13, dtl 815-817), mistõttu hääl on antud kehtivalt (perekonnaseaduse § 120 lg 1). Korteri xx nimel hääle andnud R R on segitanud, et tegi seda pärimisõigust omava isikuna (ühistu 20.12.2021 avalduse lisa 14, dtl 818; dtl 308). Isik on nüüdseks kantud ka korteri ainuomanikuna kinnistusraamatusse, mistõttu hääl on antud kehtivalt. Korteri xx nimel on hääletatud otsuste 2 ja 3 vastu ning otsuse 2.1 poolt (dtl 152) ja nii on see ka protokollitud. Pole põhjust arvata, et hääletussedelit ei ole allkirjastanud korteriomanik M, kelle nimi ja isikukood on hääletussedelil allkirja juures ära märgitud.
3. Otsuse p 2 poolt hääletanud korteriomanikele kuulub xxx/xx kaasomandi osadest. Otsuse p 2.1 poolt hääletanud korteriomanikele kuulub xxx/xxx kaasomandi osadest. Otsuse p 3 poolt hääletanud korteriomanikele kuulub xxx/xxx kaasomandi osadest.
4. Eespool (p 15-17) selgitatu kohaselt on hääletas otsuste 2, 2.1 ja 3 poolt enam kui pool elamu korteriomanikest, kellele kuulub enam kui pool kaasomandi osadest.
5. Jättes kõrvale selle, et avaldajate faktiväited korteriomanike häälte ebaõige arvestamise kohta on eespool selgitatu kohaselt alusetud, on need põhjendused ka õiguslikult asjakohatud. Avaldajad ei saa tugineda sellele, et teiste isikute kaas- või ühisomandis oleva korteriomandi omanik tegutses teise omaniku nõusolekuta või et teise korteriomaniku esindajana hääletamisel osalenud isikul puudus esindusõigus. Sellele saaks tugineda ainult vastavate korteriomandite omanikud ise. Hääletamisel osalenud isikute esindusõiguse olemasolu peab tegema kindlaks ühistu juhatus ja selle kontrolli tulemused tuleb protokollida (

§ 21

). Võimalikud eksimused võivad tuua kaasa koosoleku otsuste kehtetuse vajalike tahteavalduste (poolthäälte) puudumise tõttu. Käesoleval juhul on vaidlusaluste otsuste hääletusprotokolli ja selle osaks olevate hääletussedelite alusel võimalik teha kindlaks, milliste korterite omanikud on loetud hääletamisel esindatuks. Korteriomanikud, kes tegelikult esindatud ei olnud, oleksid saanud oma esindatust vaidlustada. Käesolevas vaidluses ei esine olukorda, kus pole võimalik teha kindlaks, kelle häälte kaudu on otsused tehtud. Sellise probleemi esinedes võiks igal korteriomanikul olla õigus tugineda tema hääle arvestamise ebaõigsusele. Hääletusprotokollis fikseeritud osalemise ebaõigsusele saab aga tugineda ainult isik, kelle osalemine või esindusõigus on valesti tuvastatud. Ei saa olla mõistlikku õigustust selleks, et korteriomanikud saaksid vaidlustada korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtivust teiste korteriomanike esindamise väidetavatele puudustele tuginedes. Vastupidine seisukoht võimaldaks koosolekute läbiviimise pahauskset takistamist ja otsuste kehtivuse pahauskset vaidlustamist. Avaldajad tuginevad teiste korteriomanike õiguste väidetavale rikkumisele olukorras, kus need teised korteriomanikud ise oma õiguste rikkumisele ei tugine ja selle vastu õiguskaitset ei otsi. TsMS § 3 lg 1 sätestab, et kohus menetleb tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. TsMS § 3 lg 2 võimaldab seaduses ettenähtud juhul pöörduda kohtusse ka teise isiku või avalikkuse eeldatava seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks, aga korteriomaniku ja korteriühistu ning korteriomanike omavahelistes suhetes seadus sellist õigust ette ei näe. 20. Avaldajate väited ebapiisava teabe saamisest otsuste tegemiseks on kontrollimatuseni ebamäärased. Kohus selgitas seda 21.10.2021 määruses (dtl 710). Ühistu esitas 31.08.2021 avaldusega kohtule andmed korteriomanikele otsuste tegemiseks kättesaadavaks tehtud teabe kohta (avalduse p 2.2, dtl 528). Sellele järgnevalt avaldajad oma põhjendusi ei täpsustanud. 21. Avaldaja Yi arvamus renoveerimistööde rahastamiseks kavandatud vahendite ülemäärasusest ning rahastamisel temale langeva osa koormavusest isikliku maksevõime seisukohalt, ei anna alust teiste korteriomanike poolt õiguspäraselt hoone renoveerimise ja selle rahastamise kohta tehtud otsustuste vaidlustamiseks. Vastupidine seisukoht muudaks

§ 9lg 3, § 36 ja 39 sätted sisutühjaks.

Kui avaldaja Yi jaoks on korteriomanikuks olemine kõnealuses elamus liiga kulukas, tuleb tal vahetada elukohta. Avaldaja vähene maksevõime ei saa piirata enamust moodustavaid korteriomanikke õiguspäraselt teostamast oma otsustusõigust elamu renoveerimiseks.

1. Muud avaldajate esitatud põhjendused on kontrollimatuseni ebamäärased.
2. Kokkuvõttes on kohus arvamusel, et vaidlustatud otsused on 20.12.2021 protokollis kajastatud kujul õiguspärased ja nende tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks puudub alus.
3. Ühistu tuginemine 10.08.2021 koosolekule on asjakohatu.

§ 29lg-st 2 järelduvalt ei kohaldu Ts

ÜS § 38 lg 5 korteriühistute suhtes (vt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu 462 SE seletuskiri, lk 57). Vaidlusaluste otsuste uuesti kinnitamine ei võta õigust esialgsete otsuste kehtetuks tunnistamise nõudmiseks. Seega ei menetle kohus selle koosoleku kohta esitatud tõendeid (ühistu 31.08.2021 avalduse lisad 4-6, dtl 422-520, 567578). Vaatamata kohtu märkusele 21.10.2021 määruses pole ühistu selgitanud, mis tähendust omavad asjas detsembris 2020 tehtud otsuste kohta esitatud tõendid. Neid tõendeid kohus ei menetle (ühistu 18.10.2021 avalduse lisa, dtl 704-705).

1. Juhindudes TsMS § 172 lg-st 1, peab kohus õiglaseks jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Avaldused jäävad küll rahuldamata, kuid vaidlustatud otsuste esialgses protokollis ilmnesid olulised puudused, mille ühistu kõrvaldas alles kohtumenetluse käigus. Lisaks tuleb arvesse võtta, et ühistu on esitanud asjakohatuks osutunud tõendeid (vt p 24 eespool) ja põhjustanud sellega avaldajatele asjatut koormust.
2. 17.08.2021 määrusega kohaldatud esialgne õiguskaitse kehtib selle määruse kohaselt kuni käesoleva tsiviilasja lahendamiseni. Käesoleva määruse jõustumisel lõpeb ka 17.08.2021 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse meetme kehtivus. /allkirjastatud digitaalselt/ Ants Mailend kohtunik Osaliselt tühistatud TRK lahendiga.