KOHTUMÄÄRUS Kohus Kohtunik Harju Maakohus Tallinna kohtumaja Karin Sonntak Kohtujurist Annika Iliste Määruse tegemise aeg ja koht 19. september 2023, Tallinn Tsiviilasja number 2-22-147412 Tsiviilasi

§ 186p 2).

Pooled vaidlevad ka viivisenõude üle. Puudutatud isik peab vajalikuks rõhutada, et sõltumata sellest, et korteriühistu arvetel sisalduvad nõuded on täielikult põhistamata ja tõendamata, siis puudutatud isik menetlusökonoomiast tulenevalt vastavaid vastuväiteid ei esitada. Ekslik ja pahatahtlik on avaldaja väide, et puudutatud isik on jätnud tasumata 2023.a jaanuarikuus esitatud arve nr 23011734 summas 275,81 eurot. Puudutatud isik on kõnealuse arve tasunud. Selle tõendamiseks puudutatud isik esitab kohtumaterjalide juurde arvamiseks Swedbank AS-i maksekorralduse.

§ 197

lg 1 on sätestatud, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma 2 kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist.

§ 197

lg 2 kohaselt lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti.

§ 198

kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele.

§ 186p-i 2 kohaselt lõpeb võlasuhe tasaarvestusega.

X tasaarvestab käesolevaga enda kahju hüvitamise nõude (tulevikus tekkivate kulude hüvitamiseks seoses puudutatud isiku korteris tehtavate ehitustöödega seotud kulud) summas 925,02 eurot avaldaja majandamiskulude nõuetega summas 517,34 eurot ja võimaliku viivisenõudega. Tasaarvestuse tulemusel lõppevad Tallinn, Mustamäe tee 173 korteriühistu nõuded puudutatud isiku vastu maksimaalselt 952,02 euro ulatuses. 07.11.

1. a toimus Mustamäe tee 173, Tallinn elamu esimeses trepikojas veeavarii. Veeavarii sai alguse püstikust, mis asus korteriomandi nr xxxx esikus asuva seina taga. Olukorra likvideerimiseks ning veetarbimise taastamiseks avaldaja tellis avariid likvideerima AS-i ISS Eesti tehniku. Nimetatu nähtub tööde vastuvõtmise aktist nr 158685, mille tellija andmetes on tööde tellijaks märgitud Mustamäe tee 173 KÜ. Tehnik lõhkus seina ning tuvastas lekkekoha püstikul. AS ISS Eesti tööde vastuvõtmise akti nr 158685 tööde kirjelduses on sätestatud, et tehnik teostas soojaveepüstiku remondi ja fikseeris, et toru oli roostes. Püstiku remontimine nähtub pildilt, mille kohaselt on roostes koht paigatud. 16.12.
2. a vahetati korteriühistu poolt 1 ja 2 korruse torud st korteriomandi nr xxxx ja xxxx vahel olev püstiku osa. Nimetatu nähtub 17.12.2019.a avaldaja e-kirjast, mille kohaselt „Ühistu otsustas vahetada 1 ja 2 korruse torud. Eile vahetati Teie kortereid teenindav püstik 1 korrusel ja 2 korrusel.“ Hilisemalt vahetati ka korteriomandi nr xxxx ja xxxx vahel asuv püstiku osa. Püstiku vahetuse teostamiseks avati korteromandi nr xxxx esiku sein püstiku ulatuses. Enne seina avamist 06.12.2019.a puudutatud isik saatis avaldajale e-kirja, milles palus seisukohta: „Kas KÜ on nõus hüvitama seina avamise ja taastamise kulu lekke likvideerimiseks?“. 13.12.
3. a korteriühistu vastas: „Kinnitus on Sinu jaoks seadusega kinnitatud ja olemas. Ei saa aga kinnitada millal leian Töövõtja, kes seda väikest tööd teha võtab.“. Ülaltoodust nähtub, et korteriühistu kinnitas ja lubas, enne seina avamist puudutatud isikule, et seina avamise ja taastamise kulu hüvitab korteriühistu. Sõltumata eeltoodust korteriühistu on seniajani keeldunud kahju hüvitamisest. 04.11.2022.a e-kirjas korteriühistu annab teada: „Lühidalt – ühistu juhatus ei aruta ega rahulda Teie nõuet ega kompromissi.“ Ülaltoodud seina taastamise tööde kindlaksmääramiseks puudutatud isik tellis OÜ-lt After 7 hinnangu. 26.10.
4. a OÜ-lt After 7 hinnapakkumise nr 694/22 kohaselt läheb Mustamäe tee 173, Tallinn korteriomandi nr xxxx esiku seina taastamine maksma kokku 925,02 eurot. Ülaltoodust on puudutatud isikul tekkinud kahju summas 925,02 eurot, mille hüvitamise kohustus on avaldajal. KrtS § 12 lg 1, § 34 lg-te 1 ja 2 kohaselt korteriühistu eesmärgiks on mh korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemine sh majandamine. Korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus tähendab eelkõige korteriühistu kaudu täidetavat kohustust tagada korteriomandite kaasomandi osa eseme korrashoid, remont ning korteriomanditeks jaotatud ehitise säilitamine ja hoidmine korteriomanike määratud seisukorras. Sellest tulenevalt on korteriühistu kohustatud tagama kaasomandi eseme korrashoiu ja on õigustatud teostama korteriomanike kaasomandis oleva asja korrashoiu töid, sealhulgas antud juhul teostada õigeaegselt püstiku remontimise ja vahetamisega seotud seina taastamise remont. KrtS § 31 lg 1 p-i 3 järgselt korteriomanik on kohustatud võimaldama eriomandi eset kasutada teistel 3 isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Selle tõttu tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada. Ühise veesüsteemi vahetamisega seotud kulud on korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel. Seega tuleb kanda ühiselt kõigil korteriomanikel. Sellest järeldub, et korteris tehtavatest kaasomandi esemele suunatud ehitustöödest tingitud kulud sh seinaviimistluse korrastamine kulud tuleb kanda korteriomanikel ühiselt ehk korteriühistul. Puudutatud isiku hinnangul on korteriühistu rikkunud KrtS § 31 lg 1 p-s 3 sätestatud kohustust, mille kohaselt korteriühistu on kohustatud hüvitama eriomandi kasutamisel tekkinud kahju ning seetõttu on puudutatud isikule tekkinud kahju lõhutud seina taastamise kulude ulatuses. Puudutatud isikul on õigus nõuda kahju hüvitamist

§ 115

alusel.

§-de 101 lg 1 punkti 3 ja 115 lõike 1 järgi võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist, kui võlgnik on kohustust rikkunud.

§-i 100 järgi on kohustuse rikkumiseks ka võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine.

§ 127

lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega tuleb kahju hüvitada ulatuses, milles avaldaja kahjustada saanud korteriomaniku (puudutatud isiku) vara kahjustas s.o 925,02 euro ulatuses.

§ 127

lg 2 järgi ei hüvitata kahju ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Kahjustatud korteriomanikule hüvitatavaks kahjuks on eelkõige kahjustatud korteriomaniku korteriomandi eriomandi eseme ning tema ainukasutusse antud kaasomandi eseme senise seisundi taastamiseks mõistlikult vajalikud kulud (s.o ehitise osade parandamine, asendamine ja siseviimistlus). Selle sätte alusel hüvitatava kahju ärahoidmine on hõlmatud KrtS § 31 lg 1 p 3 ja § 34 lg 1 p 1 kaitse-eesmärgiga

§ 127lg 2 mõttes.

Põhjusliku seose tuvastamisel tuleb juhinduda conditio sine qua non põhimõttest, mille järgi ajaliselt eelnev sündmus loetakse hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud. Tegevusetuse korral saab kasutada asendamismeetodit, mille abil asendatakse ärajäänud tegevus mõtteliselt ning vaadatakse, kas kahju oleks siis jäänud olemata (vt Riigikohtu 8. jaanuari 2013.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173- 12, p 18). Puudutatud isiku hinnangul on avaldaja käitumise ja puudutatud isiku korteriomandile tekkinud kahju (esiku seina lõhkumise näol) vahel põhjuslik seos (

§ 127lg 4).

Kui püstik ei oleks vett läbilasknud ega korteriühistu ei oleks otsustanud püstikut vahetada, ei oleks ka puudutatud isikule kahju tekkinud seina lõhkumise näol. Lähtuvalt eeltoodust puudutatud isik on seisukohal, et seina kahjustamise kõrvaldamise kulu summas 952,02 eurot, on puudutatud isikul õigus avaldajalt nõuda ning avaldaja vastutab tekkinud kahju eest. Puudutatud isiku nõude saab kvalifitseerida

§ 115lg 1 alusel esitatava kahju hüvitamise nõudena.

Tegemist on sisuliselt otsese varalise kahju hüvitamise nõudega, kusjuures nõude sisuks on puudutatud isiku poolt tulevikus kantavate kulutuste (

§ 128lg 3) hüvitamine.

Kohtumääruse põhjendused

1. Kohus, tutvunud avalduse ning lisatud tõenditega, leiab, et avaldus kuulub osaliselt rahuldamisele. 4
2. Kohtule 13.03.
3. a esitatud avalduses palub avaldaja puudutatud isikult välja mõista võlgnevuse 793,15 eurot, millele lisandub viivis 11,69 eurot arve nr 23011734 tasumisega viivitamise eest. Puudutatud isik ei ole korrektselt tasunud Mustamäe tee 173, Tallinnas asuva korteri majandamis- ja kommunaalkulude võlgnevuse eest perioodil september
4. a kuni jaanuar
5. a (dtl 69, 70).
6. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 järgi kohus lahendab hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõue kohustada korteriomandid võõrandama.
7. Kohus on tuvastanud, et X on Mustamäe tee 173, Tallinnas asuva korteri nr xxxx omanik. Puudutatud isik ei eita arvete nr 22091734, 22101734 ja 22111734 tasumata jätmist, kuid põhjendab seda asjaoluga, et elamu teises trepikojas 07.11.
8. a toimunud veeavarii tagajärgede likvideerimise tõttu on temal tekkinud kahju hüvitamise nõue korteriühistu vastu summas 925,02 eurot (dtl 86). Arve nr 23011734 summas 275,81 eurot on puudutatud isikul tasutud, selles osas on avaldaja nõue puudutatud isiku hinnangul ekslik.
9. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 41 lg 2 kohaselt, kui korteriomanike kokkuleppe või korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse selgumist, määratakse majanduskavas kindlaks ainult ülejäänud kulude suurus. KrtS § 40 lg 2 sätestab, et korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.
10. Avaldaja nõude aluseks olev avaldaja poolt osutatud teenus seisneb järgnevates: vesi, vee soojendamine, üldvesi, üldelekter, prügivedu, soojusenergia, hooldusteenus, remondifond, raamatupidamine, muru niitmine (dtl 65). Puudub vaidlus selles, et puudutatud isik on eelpool nimetatud teenused saanud, kuid jätnud kahetsusväärselt nende eest osaliselt tasumata.
11. Kohtule on esitatud tõendid selle kohta, et avaldaja on koostanud ja esitanud puudutatud isikule arved. Puudutatud isik on jätnud arved tasumata. Avaldaja möönab, et
12. a jaanuarikuu eest esitatud arve on tegelikkuses tasutud ning 275,81 euro ulatuses on avaldaja ekslikult puudutatud isiku vastu võlgnevuse ja viivise tasumise nõude esitanud.
13. Korteriühistu liikme ning korteri omanikuna tarbib puudutatud isik maja hooldusteenust, prügivedu, samuti on puudutatud isik kohustatud tasuma remondikulud. 5 Iga keskmiselt mõistlik isik saab kohtu hinnangul aru, et tarbitud teenuste eest tuleb ka tasuda. Arvete tasumata jätmisega suurendab puudutatud isik nende korteriühistu liikmete kohustusi, kes enda arveid korteriühistule korrektselt tasuvad. Eeltoodust tulenevalt on avaldaja nõue õiguslikult põhjendatud, mistõttu kuulub puudutatud isikult avaldaja kasuks väljamõistmisele võlgnevus kokku summas 517,34 eurot.
14. Puudutatud isik on teinud menetlusliku tasaarvestuse avalduse. 07.11.
15. a toimus Mustamäe tee 173, Tallinn elamu esimeses trepikojas veeavarii. Veeavarii sai alguse püstikust, mis asus korteriomandi nr xxxx esikus asuva seina taga. 16.12.
16. a vahetati korteriühistu poolt 1 ja 2 korruse torud st korteriomandi nr xxxx ja xxxx vahel olev püstiku osa. Püstiku vahetuse teostamiseks avati korteromandi nr xxxx esiku sein püstiku ulatuses. Ülaltoodud seina taastamise tööde kindlaksmääramiseks puudutatud isik tellis OÜ-lt After 7 hinnangu. 26.10.
17. a OÜ-lt After 7 hinnapakkumise nr 694/22 kohaselt läheb Mustamäe tee 173, Tallinn korteriomandi nr xxxx esiku seina taastamine maksma kokku 925,02 eurot. Ülaltoodust on puudutatud isikul tekkinud kahju summas 925,02 eurot, mille hüvitamise kohustus on avaldajal. Puudutatud isiku hinnangul on korteriühistu rikkunud KrtS § 31 lg 1 p-s 3 sätestatud kohustust, mille kohaselt korteriühistu on kohustatud hüvitama eriomandi kasutamisel tekkinud kahju ning seetõttu on puudutatud isikule tekkinud kahju lõhutud seina taastamise kulude ulatuses. Puudutatud isikul on õigus nõuda kahju hüvitamist

§ 115alusel.

(dtl 86). 10.

§ 197

lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti (

§ 197lg 2 I lause).

11. Tasaarvestuse õigus tekib ja tasaarvestus on võimalik alates ajahetkest, mil tasaarvestava poole (teise poole vastu suunatud) nõude täitmise tähtaeg on saabunud (nõue on sissenõutav) ja teisel poolel on nõue tasaarvestava poole vastu. Nõue, mida tasaarvestatakse, peab

§ 197

lg 1 kohaselt olema täidetav ehk teisel poolel peab olema õigus täita nõudele vastav kohustus tasaarvestavale poolele (RKTKo 28.09.2011, 3-2-1-60-11, p 28;

I komm

§ 200

lg 4, mille kohaselt ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid (vt RKTKo 15.06.2021, nr 2-19-15657, p 12 ja selles viidatud lahendid). 12.

§ 127

lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Puudutatud isik nõuab avaldajalt kahju hüvitamist vastavalt OÜ After 7 26.10.

1. a. hinnapakkumisele (dtl 99), mis hõlmab põranda katmist, ettevalmistustööd, koristamist, materjali tassimist, 6 püstaku augu kinniehitamist, seina pahteldamist, seinte värvimist, põranda liistude demontaaži ja montaaži, kinnistutarvikuid ja abivahendeid, transporti ja varustustasu ning prügivedu, kokku summas 925,02 eurot.
2. Avaldaja vaidleb kahju hüvitamise nõudele ja tasaarvestusavaldusele vastu. Algselt oli püstikut katvad seinaosad ehitatud selliselt, et seina saaks avada viisil, mis võimaldab selle ka sulgeda ilma lisakuludeta. Püstiku näol on küll tegemist kaasomandi osaga, mille korrashoiu eest vastutab ühistu, kuid kui korteriomanik ehitab püstiku juurdepääsu kapitaalselt kinni, siis ei saa ühistu kontrollida torustiku seisukorda ega hooldada ilma eriomandi osa kahjustamata. Puudutatud isik on tellinud hinnapakkumise peaaegu aasta pärast veeavariid, seejuures korteriühistule ei ole sellest teatatud ega kooskõlastatud tööde maksumust (dtl 127).
3. KrtS § 31 lg 1 p 3 esimese lause kohaselt on korteriomanik kohustatud võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Viidatud sättest tuleneb mh korteriomaniku kohustus taluda selliste ehitustööde tegemist tema korteriomandi eriomandi pinnal, mis on vajalikud nii kaasomandi eseme tavapäraseks korrashoiuks või remondiks (KrtS § 35 lg 2 p 1), sellest suurema ümberkorralduse tegemiseks (KrtS § 38 lg 1) kui ka kaasomandi eseme ajakohastamiseks (KrtS § 39). Samasisuline kohustus on tuletatav ka KrtS § 12 lg-st 2, mille kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. KrtS § 31 lg 1 p 3 esimeses lauses sätestatu kohaldub analoogia alusel ka olukorrale, kus korteriomanik valdab kaasomandisse kuuluvat hoone pinda kas teiste korteriomanikega kokkuleppel või erikasutusõiguse (KrtS § 14) alusel ning selle pinna kasutamine on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks või remondiks, sellest suurema ümberkorralduse tegemiseks või ajakohastamiseks (Riigikohtu otsus tsiviilasjas 22111317 p 12.1). 15.

§ 115

lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.

1. Kohtu hinnangul ei ole puudutatud isik esitanud käesoleval juhul tõendeid, millest nähtuks, et tal on õigus nõuda avaldajalt OÜ After 7 hinnapakkumises märgitud ulatuses kahju hüvitamist. TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Oma kahjunõude tõendamiseks on puudutatud esitanud hinnapakkumise ja fotod (dtl 112-114). Kohtu hinnangul ei tõenda hinnapakkumine ja fotod seda, et puudutatud isik on saanud 925,02 euro ulatuses kahju, mille avaldaja peaks talle hüvitama. Hinnapakkumiselt nähtub, et selles sisalduvad tööd, mis on vajalikud sanitaarremondiks üldiselt. Avaldajal puudub kohustus hüvitada puudutatud isikule remondikulusid, mis ei seondu vaidlusaluse püstikuga. Hinnapakkumises sisaldub püstiku augu kinniehitamise kulu 200 eurot, kuid kohtu hinnangul ei pea avaldaja tasuma puudutatud isikule seina kinniehitamise kulu olukorras, kus tegemist on püstikuga, millele juurdepääs peaks olema tagatud ning millele juurdepääsu on puudutatud isik otsustanud kinni ehitada. Kohus nõustub avaldajaga selles, et KrtS § 31 lg 1 p 3 tulenevalt on avaldajal võimatu hooldada püstikut 7 eriomandi osa kahjustamata kui omanik on püstikut katva seina kapitaalselt kinni ehitanud ning hinnapakkumiselt nr 694/22 nähtuvalt teeb seda uuesti.
2. Kohtu hinnangul ei ole käesoleval juhul täidetud tasaarvestuse õiguse tekkimise eeldused, s.t. avaldajal on sissenõutavaks muutunud nõue puudutatud isiku vastu, kuid puudutatud isikul ei ole nõuet, millega tasaarvestust teostada. Menetluskulude jaotus
3. TsMS § 477 lg 1 kohaselt hagita asja vaatab kohus läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdses osas, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus rahuldas käesoleval juhul avaldaja nõude osaliselt. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Karin Sonntak kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 20.12.2023 kohtumäärusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 19.09.2023 kohtumäärus. 8