Obsah (4)

§ 172§ 53§ 641§ 571

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Margit Jäätma, Indrek Parrest Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 12. märts 2024 Tsiviilasja number 2-23-7612 Tsiviilasi Alliklepa

) § 53 lg 1 järgi ainult seaduses ettenähtud andmed. Kande tekst peab muuhulgas sisaldama kinnistatud asjaõiguse sisu (kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 24 p 1). Reaalservituudiga kohustatud ja õigustatud isikud ning kinnistusraamatusse kantava õiguse sisu on sätestatud

§ 172lõikes 1.

Kinnistamisavalduse p-s 6.4 soovitakse muuta kinnistusregistri registriosa nr 3672902 kolmandasse jakku kande nr 8 all sisse kantud reaalservituudi kannet, lisades reaalservituudi kandesse viite

1. juuli
2. a lepingu punktile 3.
3. Reaalservituudi kandes soovitakse viidata lepingu punktile, millega kindlaksmääratud teeniva kinnistu omanikel on õigus nõuda reaalservituudi lõpetamist ja kinnistusraamatust kustutamist juhul, kui valitseva kinnistu omanikuks ei ole enam ja seal toimuvat arendustegevust ei kontrolli enam kindlaksmääratud isik.

§ 172

lg 1 järgi on reaalservituudi õigussuhtes kohustatud isikuks teeniva kinnisasja igakordne omanik ning õigustatud isikuks valitseva kinnisasja igakordne omanik. Seadus ei näe ette, et teeniva ja valitseva kinnisasja omanike ring on määratletud. Talumiskohustus on seega seotud kinnisasjade igakordsete omanikega. Kokkuleppeid, mis ei saa olla reaalservituudi sisuks, ei saa kinnistusraamatusse kanda. Kinnistamisavaldus ei sisalda KRS § 42 lõikes 2 sätestatud tingimust, et ühte kannet ei tehtaks teist kannet tegemata. MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

1. Alliklepa Arenduse OÜ ja Alliklepa Sadam OÜ esitasid määruskaebuse, milles paluvad tühistada kandemääruse osas, milles kandeavaldus jäeti rahuldamata. Alliklepa Arenduse OÜ ja Alliklepa Sadam OÜ paluvad kandeavalduse tervikuna rahuldada. Vaidlusaluse kandetaotluse sisuks on kokkulepe servituudi lõpetamise tingimuste kohta. Selle kokkuleppega ei muudeta servituudi sisu, st servituut jääb ka pärast vaidlusaluse kandetaotluse rahuldamist kehtima kujul, millisena teeniva kinnisasja igakordsel omanikul on talumiskohustus valitseva kinnistu igakordse omaniku ees. Küll aga on teatud tingimuste saabumisel antud teatud isikutele õigus nõuda reaalservituudi lõpetamist. Tegemist ei ole automaatse servituudi lõppemise alusega, vaid kokkuleppega servituudi lõpetamise tingimustes (kujundusõiguse teostamises). Kuniks kujundusõiguse aluseid ei ole või aluste esinemisel ei panda õigust maksma, kehtib servituut valitseva ja teeniva kinnisasja igakordse omaniku suhtes. 3 Pooltel on, ilma et nad looksid sellega uusi asjaõigusi, õigus sõlmida olemasolevate asjaõiguste täpsustamiseks kinnistusraamatusse kantavaid kokkuleppeid, mh kokkuleppeid asjaõiguse lõpetamise tingimuste kohta (vt RKTKm 19.11.2008, 3-2-1-106-08, p 11). Määruskaebuse esitajad esitasid taotluse menetluse peatamiseks kuni Riigikohtu poolt tsiviilasjas nr 2-22-15699 (õige tsiviilasja nr 2-22-15688) lahendi tegemiseni. Selles asjas lahendatakse sarnast õiguslikku küsimust. Määruskaebuse esitajad paluvad määruskaebuselt tasutud riigilõivu tagastamist.
2. Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja andis selle TsMS § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.
3. Tartu Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
4. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kandemäärus tuleb jätta TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata. Määruskaebus jääb rahuldamata. Menetluse peatamise taotlus jääb TsMS § 356 lg 1 alusel rahuldamata. Riigikohus on tsiviilasjas nr 2-22-15688 lahendi teinud. Menetlust ei ole seega põhjendatud peatada.
5. Kinnistusraamatusse kantakse

§ 53lg 1 järgi ainult seaduses ettenähtud andmed.

Kinnistusraamatu kande tekst sisaldab KRS § 24 p 1 järgi kinnistatud asjaõiguse või märke sisu, sealhulgas isikut, kelle kasuks kanne tehakse. 8. Reaalservituudi seadmiseks ja kinnistusraamatusse kantud reaalservituudi sisu muutmiseks on

§ 641

järgi vajalik õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Piiratud asjaõiguse seadmise asjaõiguslepingu kui käsutustehingu võib sõlmida tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 102 lg 1 mõttes tingimuslikuna või tähtpäeva määrates. Tingimus või tähtpäev, mille saabumisega on piiratud asjaõiguse kestus (lõppemine) seotud, kuulub piiratud asjaõiguse sisu hulka, kuna see väljendab piiratud asjaõigusest tulenevate kitsenduste ulatust koormatud kinnisasja omandi suhtes. Kuivõrd äramuutev tingimus, mille saabumise korral piiratud asjaõigus lõpeb, puudutab asjaomase asjaõiguse kestvust (olemasolu), tuleb see kanda kinnistusraamatusse (

§ 641

). Piiratud asjaõiguse kestvust määrava äramuutva tingimuse või ka tähtpäeva puhul ei piisa üksnes kinnistusraamatu kande aluseks olevatele dokumentidele viitamisest

§ 571järgi.

Kuna tingimus, mille saabumisega kaasneb piiratud asjaõiguse lõppemine, kuulub õiguse põhisisu hulka, peab see nähtuma kandest. Viidata võib üksnes asjaomase võlaõigusliku lepingu (kausaalsuhte) punktidele, milles täpsustatakse tähtaja arvestamise aluseid, metoodikat vm tingimuse saabumise kindlakstegemise võlaõiguslikult kokkulepitud eeldusi. Kuigi piiratud asjaõigust ei ole võimalik VÕS § 195 ega § 196 järgi üles öelda, saab vastava aluse esinemise korral (VÕS § 195 lg 2) üles öelda võlaõigusliku (kausaalse) kokkuleppe, mille põhjal piiratud asjaõigus seati. Reaalservituudi seadmise aluseks olnud võlaõigusliku lepingu ülesütlemist on võimalik kanda reaalservituudi lõppemise äramuutva tingimusena kinnistusraamatusse.

§-s 571 nimetatud viite abil saab üksnes täpsustada, missugustel eeldustel tekib asjaomase võlaõigusliku lepingu lõpetamise (nt kokkulepitud alusel ülesütlemise) õigus (vt RKTKm 29.11.2023, 2-22-15688/6, p-d 9–13). 4 Kinnistamisavalduse punktis 6.4 soovitakse kanda kinnistusraamatusse reaalservituudi tingimuste muutmise kohta viide

1. juuli
2. a lepingu punktile 3.
3. Selle punkti kohaselt on punktis nimetatud isikutele antud õigus öelda reaalservituudi aluseks olev leping teatud asjaolude saabumisel üles. Selline tingimus peab olema näha reaalservituudi kohta tehtavas kandes. Kandes

§ 571järgi lepingule viitamine ei ole ülaltoodust tulenevalt piisav.

9. Reaalservituudi kinnistusraamatusse kandmisel tuleb hinnata, kas taotletav kanne (sh viitelisena

§ 571

kaudu) moonutab reaalservituudi põhilist asjaõiguslikku sisu.

§ 172

lg 1 järgi saavad reaalservituudist tulenevad õigused kuuluda kinnisasja igakordsele omanikule. See puudutab reaalservituudi kogu sisu. Reaalservituudi kui piiratud kinnisasjaõiguse sisu hulka kuulub õiguslik võimalus kasutada teatud asjaolude esinemise korral õigust öelda üles võlasuhe, millega ühtlasi kaasneb reaalservituudi lõppemine (vt RKTKm 29.11.2023, 2-2215688/6, p-d 17–18). Kinnistamisavalduse punktis 6.4 sisalduva viite järgi on teeniva kinnistu igakordsel omanikul õigus nõuda valitseva kinnistu igakordselt omanikult reaalservituudi lõpetamist ja kinnistusraamatust kustutamist tingimusel, et teeniva kinnistu omanik on Pepe Aaviksoo ja/või Kadri Kiisel ja/või nende alaneja ja/või üleneja sugulane. Kui teeniv kinnisasi võõrandatakse isikutele, kes ei kuulu eelnimetatud isikute hulka, ei ole uuel omaniku õigust reaalservituudi aluseks olevat õigussuhet üles öelda isegi, kui muud eeldused oleks täidetud. Reaalservituudi muutmisega soovitakse seega anda reaalservituudist tulenev õigus üksnes kindlaks määratud isikutele, mitte kinnisasja igakordsele omanikule. Selline muudatus on

§ 172lõikega 1 vastuolus ning seda ei saa seetõttu kinnistusraamatusse kanda. 10. Menetluskulud jäävad Ts

MS § 172 lg 2 alusel määruskaebuse esitajate kanda. Kuna määruskaebemenetluses osalesid üksnes kaebuse esitajad, siis kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu ei ole TsMS § 150 lg 1 p 5 järgi alust tagastada määruskaebuse eest tasutud riigilõivu. (allkirjastatud digitaalselt) 5