Obsah (11)

§ 222§ 128§ 217§ 77§ 14§ 115§ 218§ 220§ 127§ 101§ 113

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Pärnu Maakohus Kohtunik Eve Grass Otsuse tegemise aeg ja koht 12. september 2022, Pärnu kohtumaja Tsiviilasja number 2-21-14969 Tsiviilasi OÜ Klen Vara ja Pärl I

§ 222

lg 5, mille kohaselt kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Nimetatud eeldab, et hagejad on kulutused ka teinud, mida käesolevalt ei nähtu. Hagiavaldusest nähtub, et hagejate hinnangul vajab väljavahetamist kogu korteri põrandad koos põrandalaakidega. Käesolevalt on hagejate vastavad väited kahjustuse olemasolust ja suurusest aga tõendamata. Hagejad on esitanud hinnapakkumise, millest nähtub, et puuduste kõrvaldamiseks vajalikud tööd lähevad maksma 6 863,76 eurot. Nimetatu aga ei tõenda puuduse olemasolu ja selle ulatust. Hinnapakkumine ei ole kahju kindlaks tegemise aluseks, vaid pakkumine kahjude kõrvaldamiseks. Kostja leiab kokkuvõtvalt, et üle antud korter vastas lepingutingimustele, kahju hüvitamise eeldused ei ole täidetud ning hagejatel puudub õiguslik alus nõuda kahju hüvitamist. 9. 09.03.2022.a esitatud täiendavate vastuväidete kohaselt hagejate esitatud hinnapakkumisest nähtub, et hagejatel on tekkinud väidetav kahju summas 6863,76 eurot. Nimetatud hinnapakkumine on kostja hinnangul ülepaisutatud ning sisaldab kululiike mille hüvitamist kostjalt nõuda ei saa. Esiteks tuleb eristada tavapärase ülevaatamisel avastatavaid puudusi, nn. ilmsed puudused nn. varjatud puudustest, s.o puuduseid mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Siseuste vahetamise näol ei ole tegemist kahjuga, mille hüvitamise eest vastutab kostja. Nimelt on hagejate enda esitatud tõendist, s.o 5 2-21-14969 videost näha siseuste seisund ning tegemist ei saa olla puudusega mida kostja on varjanud, vaid hagejad oleks saanud hoolikal ülevaatusel veenduda nende sisukorras. Kui hagejate ülevaatus on olnud puudulik, ei saa selle eest vastutada kostja. Teiseks on hagejate esitatud hinnapakkumine ilmselgelt üle turuhinna. Kostja on saanud võrdleva hinnapakkumise summas 2296 eurot+ km =2755.20 eurot. Nimetatud hinnapakkumine on võrreldes hagejate esitatud hinnapakkumisega peaaegu 3 korda odavam. Isegi kui välja jätta hagejate hinnapakkumises sisalduv siseuste hind summas 650 eurot, on tegemist märkimisväärselt odavama pakkumisega, mis annab alust eeldada, et hagejate esitatud hinnapakkumine on ilmselgelt ebamõistlik. Kui võtta arvesse üldteada asjaolu, et ehitusmaterjali hinnad ja ehitustööde hinnad on ajas tõusvas trendis, siis on hagejate hinnapakkumise näol tegu ühe turu kõrgeima pakkumisega ehk tegemist ei ole

§ 128lõike 3 alusel mõistlike kulutustega.

Kolmandaks ei ole kostjale arusaadav hinnapakkumises olev rida: Teostus (lammutus, ehitamine ja tapeedi eemaldus) summas 2300 eurot+ km=2760 eurot. Hagejad ei ole selgitanud, mida tähendab „lammutus“ ja „ehitamine“. Kostjale teadaolevalt on korteriomandis lammutatud üks siseseintest. Ka on hagejad ise viimases menetlusdokumendis selgitanud, et tööd on veel pooleli, kuigi korteriomand on väljaüüritud. Kostja võrdleval hinnapakkumisel on põranda ülesvõtmise ja paigaldamise kulu vastavalt 310 eurot (+

1. km)ja 410 eurot(+
2. km)ehk kulu kokku 1224 eurot koos km-ga ehk poole soodsam, mis peegeldab tegelikku turuhinda ja kinnitab, et hagejate esitatud hinnapakkumine ei ole mõistlik. Neljandaks ei ole hagejad kinnitanud et tekkinud või tulevikus tekkivatelt kuludelt hagejad käibemaksu tagasi arvestada ei saa. Kostjale teadaolevalt on hagejad käibemaksukohuslased, kes käibemaksuseaduse alusel saavad sisendkäibemaksu maha arvata. Kahju suuruse kindlakstegemisel tuleb kostja hinnangul seda arvesse võtta, et vältida hagejate alusetut rikastumist. Hagejad ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et neil oli olemas üürnik alates, kes oleks soovinud korteriomandit väljaüürida ehk et hagejatel oli reaalne kavatsus ja ka võimalus üürida välja korteriomandit alates 15.08.2021, võttes arvesse asjaolu, et korteriomand vajas remonti hoolimata hagejate viidatud varjatud puudustest. Teiseks, ei ole hagejad esitanud asjaolusid mille alusel saaks lugeda tõendatuks, et hagejad on kaotanud võimaluse saada üüritulu just 300 euro ulatuses. 10. 04.08.2022.a esitatud kohtukõne kirjalikes seisukohtades märkis kostja kokkuvõtvalt, et kostja on üle andnud asja, mis vastab

§ 217. Kostja avaldas hagejale infot korteriomandi puuduste kohta.

Korteriomandi puudused pidid olema tuvastatavad ülevaatuse käigus. Kuivõrd ostjad läbi R.K.i ülevaatuse pidi olema teadlikud korteriomandi seisukorrast, m.h sellest, et korteriomandi põrandad vajavad väljavahetust seetõttu, et need on kahjustatud loomade väljaheidetest, ei vastuta kostja talle hagis etteheidetava kahju eest. Kui R.K. oleks ülevaatust teostanud nõustava hoolsusega, siis oleks ta pidanud avastama augud korteromandi keldriboksi laest, m.h oleks pidanud olema nähtav korteriomandi laudpõrand ja ühtlasi ühemõtteliselt arusaadav, et korteromandi põrandad vajavad välja vahetamist ehk remonti. Seega pidi olema hagejate esindajale teada korteriomandi põrandate seisukorrast ja tuginedes lepingu p 4.1 on kostja vastutus korteriomandi põrandate kordategemise kulude hüvitamise osas välistatud. Kostja hinnangul ei ole hageja tõendanud kahju ulatust, mille eest kostja peaks vastutama. Kindlaks on tegemata, mis ulatuses on tegemist korteriomandi normaalsest kulumisest tekkinud amortisatsioonikuluga, mille hüvitamist kostjalt nõuda ei saa ning millises ulatuses pidid hagejad tegema töid puuduste kõrvaldamiseks. Kostja ei nõustu hageja väitega, et hinnapakkumine sisaldab ainult neid töid, mis puudutavad varjatud puuduste kõrvaldamist. Siseuste vahetamise kulu näol ei ole tegemist kahjuga, mille hüvitamise eest vastutab kostja. Tapeedi, selle eemaldamise ja paigaldamise kulu ei ole hüvitatav, sest selle kulu oleks hagejad kandnud ka siis kui vaidlusalust puudust ei oleks esinenud. Kostja jääb esitatud seisukoha juurde, et kulurida“ teostus“ on põhjendmata kulu. A.T. ütlustest nähtub, et remontöödel konteinerit ei kasutatud, seega ei saa hagejad nõuda selle kulu, summas 120 eurot +km tasumist kostjalt ja nimetatud osas tuleb jätta hagejate nõue rahuldamata. Hagejad ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et neil oli 6 2-21-14969 olemas üürnik alates, kes oleks soovinud korteriomandit väljaüürida ehk et hagejatel oli reaalne kavatsus ja ka võimalus üürida välja korteriomandit alates 15.08.2021, võttes arvesse asjaolu, et korteriomand vajas remonti hoolimata hagejate viidatud varjatud puudustest. Teiseks, ei ole hagejad esitanud asjaolusid mille alusel saaks lugeda tõendatuks, et hagejad on kaotanud võimaluse saada üüritulu just 300 euro ulatuses. Hagejate 22.06.2022 a esitatud tõendi osas selgitab kostja, et kuna vaidluse all ei ole tehingu ja selle asjaolud, m.h lepingueseme hind, mille R.T. tegi vaidlusaluse korteriomandi eelmise omanikuga, veelvähem tõendab see hagejate poolt väidetut, et kostja motiivi lõhnareostuse varjamiseks ja korteriomandi notariaalses müügilepingus varjatud puuduste nimetamata jätmiseks, tuleb vastu võetud tõend tähelepanuta jätta. KOHTU PÕHJENDUSED

1. Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja hinnanud kõiki asjas esitatud ja kogutud tõendeid leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Vastavalt TsMS § 438 lg 1 sätetele hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.
2. Esmalt käsitleb kohus hagejate nõude alust ning kostja vastutust hagejate ees (I), järgnevalt hindab kohus hagejate kahjuõude põhjendatust (II), saamata jäänud üüritulu nõude põhjendatust (III) ja viivise nõude põhjendatus (IV). Lõpetuseks lahendab kohus seni lahendamata taotlused ja teeb menetluskuludega seotud otsustused (V).
3. Kohus tuvastab järgmised asjas tähtsust omavad asjaolud, milles pooltel vaidlus puudub: • • • • • • Kostja omandas vaidlusaluse korteriomandi asukohaga Pärnu linn Xxxxxxxxxxx 30.06.2021.a (dtl 216 – 225); R.K. avaldas Pärnu börsis kuulutuse, mille kohaselt ta soovis osta remonti vajavat korteriomandit (dtl 80); R.K. tutvus kostja poolt pakutud korteriomandi seisukorraga 17.07.2021.a (dtl 8); Hagejad ja kostja sõlmisid 28.07.
4. a Pärnu linnas Xxxxxxxxxxx asuva korteriomandi nr xxxxxxxxxxx müügi- ja asjaõiguslepingu (dtl 9-20); Müügilepingu punktis 2.
5. kinnitab kostja, et korteriomandil ei ole mingeid temale teadaolevaid lepingus nimetamata varjatud puudusi ega vigasid, millest ta ei ole ostjatele teatanud või mida ostjate esindajad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Müügilepingu punktis 4.1.
6. leppisid pooled kokku, et välistavad kostja vastutuse võimalike korteriomandi puuduste eest, mis ei ole varjatud puudused ning ka nende varjatud puuduste eest, millest on hagejaid eelnevalt teavitatud, samuti nende puuduste eest, millest kostja ei olnud lepingu sõlmimise ajal teadlik ega pidanudki olema teadlik. 7 2-21-14969 • • • • • Korteriomandi renoveerimistööde ettevalmistustel põrandakatte eemaldamisel selgus, et aluspõrand ja põrandalaagid on lemmikloomade väljaheidetest rikutud põranda paneelideni, millest hagejad teavitasid kostjat e-kirjaga 05.08.2021.a (dtl 26-29); 16.08.
7. a saatis kostja hagejatele A.K.i kirja milles vaidles varjatud puudustele vastu ja tegi ettepaneku lepingust taganeda ning anda korteriomand tagasi müüjale endises seisundis (dtl 30-31); 24.08.
8. a edastas hagejate esindaja kostjale nõudekirja, milles teavitas kostjat ühtlasi asjaolust, et korteriomandis vajavad täiendavalt väljavahetamist siseuksed koos piitadega ja eemaldamist seinu kattev tapeedi ning värvikiht kõigis ruumides põhjusel, et lemmikloomade väljaheited on pöördumatult kahjustanud lisaks põrandale ka nimetatud siseviimistlust. Hagejad pakkusid nõudekirjas kostjale puuduste kõrvaldamist või puuduste kõrvaldamisega seotud kahju hüvitamist (dtl 32-35); Kostja saatis vastuseks hagejate nõudekirjale uuesti 16.08.
9. a esitatud A.K.'i vastuse; Vaidlusaluses korteris peeti esialgse omaniku poolt aastaid lemmikloomadena kasse (dtl 208-209)
10. Pooled vaidlevad selle üle, kas müüdud korteriomand vastas müügilepingu tingimustele, kas tegemist oli varjatud puudustega ning kas kostja vastutab võimaliku rikkumise eest. Vaidluse all on ka kahju ulatus ehk vajalike kulutuste suurus ning kas hagejatel on tekkinud õigus saamata jäänud üüritulu nõude esitamiseks. I
11. Hagejad tuginevad esmalt sellele, et kostja ei informeerinud korteriomandi ülevaatamise käigus ega müügilepingu sõlmimisel hagejaid sellest, et korteriomandi aluspõrand ja põrandalaagid on lemmikloomade väljaheidetest rikutud põranda paneelideni ning korteriomandis vajavad väljavahetamist siseuksed koos piitadega ja eemaldamist seinu kattev tapeedi ning värvikiht kõigis ruumides põhjusel, et lemmikloomade väljaheited on pöördumatult kahjustanud lisaks põrandale ka nimetatud siseviimistlust. Müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu enese ning

§-de 77 ja 217 alusel.

§ 217

lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele.

§ 217

lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi.

§ 217

lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Et otsustada selle üle, kas kostja on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama (Riigikohtu 22.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18582 p 12). Kui kasutatud asja müügileping ei sisaldanud kokkulepet asja kvaliteedi kohta, peab asi

§ 217

lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk asja keskmisele kvaliteedile (Riigikohtu 15.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18987, p 13). Kui elamiseks mõeldud lepinguese ei vasta elementaarsetele elamistingimustele, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega

§ 217lg 2 p 2 järgi.

16. Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult

§ 217

lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Kohtupraktikas on elementaarsete elamistingimuste hulka (millele eluruum peaks vastama) loetud normaalset temperatuuri, elementaarset veevarustust, kanalisatsiooni, 8 2-21-14969 piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. Märgitu kehtib üldjoontes ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt ei saa eeldada uuega samaväärset kvaliteeti. Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama (vt nt Riigikohtu 19.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p-d 23 ja 26). 17. Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada ka sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavusi. Samas tuleb lepingutingimustele mittevastavust jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine (Riigikohtu 07.04.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-10, p 12). Kui asi ei ole selle ostjale üleandmise hetkel eesmärgipäraselt kasutatav, toob see

§ 217

lg 2 p 2 alusel kaasa asja lepingutingimustele mittevastavuse isegi juhul, kui asja puudused on asja vanust ning sellest tingitud seisundit arvestades tavalised. Sel juhul on asi lepingutingimustele mittevastav hoolimata sellest, et asi on keskmise kvaliteediga

§ 77

lg 1 tähenduses (Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne II, 2019, § 217, lk 91 ning seal viidatud kohtupraktika). 18. Pooled ei vaidle, et kostja müüs hagejatele kasutatud korteriomandi, mis vajas sanitaarremonti ning kostja oli teadlik hagejate soovist hakata korterit kasutama eluruumina, mis on ka korteri tavakasutuseks. Seega pidi müügiese

§ 217

lg 2 p 2 järgi sobima igapäevaseks elamiseks peale sanitaarremondi tegemist ning olema

§ 77lg 1 teise lause järgi vähemalt keskmise kvaliteediga.

Kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (Riigikohtu 26.09.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 13).

1. Müügilepingu punktis 2.
2. antud ostjate kinnitustega leppisid pooled sisuliselt kokku lepingu sõlmimise ajal olemas olnud asja omadustes, arvestades hagejate võimalust neist omadustest eelnevalt teada saada. Puudub vaidlus, et hagejatel oli võimalus korteriomandiga tutvuda ja nad seda võimalust ka kasutasid kuivõrd korteriomandi vaatas üle R.K., kes tegi sellest ka video (dtl 8). Nii olid hagejad teadlikud korteri olukorrast ja sellest, et eluruumina kasutamiseks vajab korteriomand sanitaarremonti. Esmalt on kostja väitnud, et R.K. pidi korteri ülevaatamisel professionaalse maaklerina tundma uriinilõhna. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et korteriomandi ülevaatamisel 17.07.2021.a olid korteris aknad lahti (dtl 8, 184). Vaidlus puudub ka selles, et korteris oli kasutatud uriinilõhna eemaldamiseks suuremas koguses spetsiaalseid uriinilõhna eemaldamise vahendeid (dtl 23, 25). Kohus ei nõustu kostja seisukohaga sellest, et tunnistaja R.K. ütlusi tuleb pidada ebausaldusväärseks kuivõrd R.K. on hagejate seaduslike esindajate kolleeg. R.K. ütlustest nähtub, et korteriomandi ülevaatuse teostas ta just eesmärgiga soetada vaidlusalune korteriomand endale ja tema avaldas remonti vajava korteri ostu kuulutuse (dtl 184-185). Seega oli tal ülevaatuse teostamise ajal isiklik huvi kogu korteriomandi seisukorraga tutvumise kohta ja juhul, kui ta oleks tundnud ebatavalist lõhnareostust, oleks ta vastava asjaolu kohta müüjalt küsinud ja vastavat asjaolu ka hagejatele, kui kolleegidele avaldanud. Eeltoodu tõttu on kohtu hinnangul põhjendamatud ka kostja vastuväited sellest, et R.K. professionaalse maaklerina pidi aru saama, et korteris levib uriini lõhn. Tunnistaja A.T. ütlustest nähtub, et eelmisel aastal augustis, kui ta korterisse sisenes, haises seal kohutavalt, kuigi aknad olid 2 nädalat lahti olnud ja hais ei olnud ära läinud (dtl 185-189). Tunnistaja E.S.i ütlustest nähtub, et kui nemad korteri ostsid juba siis oli tunda kassi uriini haisu (dtl 207-209). Ka tunnistaja A.V. ütlustest nähtub, et vaidlusaluses korteris esines pikalt lõhnareostuse probleem (dtl 209210). Eeltoodu põhjal loeb kohus tuvastatuks, et müügilepingu esemel esines müügilepingu 9 2-21-14969 sõlmimise ajal puudusena lõhnareostus. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid ega tõendeid sellest, et ta avaldas kas R.K.ile või hagejatele müügilepingu sõlmimisel asjaolu, et korteris on peetud pikka aega suuremas koguses kasse ja korteris esineb lõhnareostus. Seega ainuüksi lõhnareostuse näol on tegemist varjatud puudustega.
3. Siinkohal märgib kohus, et hageja on varjatud puudustena esile toonud järgmised puudused: korteriomandi aluspõrand ja põrandalaagid olid lemmikloomade väljaheidetest rikutud põranda paneelideni ning korteriomandis vajasid väljavahetamist siseuksed koos piitadega ja eemaldamist seinu kattev tapeet ning värvikiht kõigis ruumides põhjusel, et lemmikloomade väljaheited olid pöördumatult kahjustanud lisaks põrandale ka nimetatud siseviimistlust. Kohus leiab, et sõltumata lõhnareostuse teadmisest või mitteteadmisest, ei saanud hagejad tavapärase ülevaatuse käigus avastada ulatuslikke puuduseid korteriomandi põrandatel ja seintel, mis tulenesid kasside pidamisest korteriomandis. Kohtupraktika järgi on varjatud puuduseks puudus, mida ei oleks saanud avastada asja eeldatava hoolsusega (üldiselt) väliselt üle vaadates. Kohtu hinnangul on hagejate esitatud puudused korteriomandi põrandate ning seinte osas varjatud puudused. Üldjuhul hoone ega korteri tarindeid enne müüki ei avata ning asja saab üle vaadata vaid visuaalselt. Poolte vahel puudub vaidlus ja kohtule esitatud videost, fotodest (dtl 21,22, 24) ning tunnistajate R.K. ning A.T. ütlustest nähtub, et ülevaatuse käigus olid korteri põrandad kaetud linoleumiga ja soome papiga. A.T.i ütlustest nähtub, et kui tema korterisse jõudis, oli eeltöö põrandate osas juba ära tehtud, laudpõrand oli laiguline ja haises. A.T.i ütlustest nähtub, et laudpõrand tuli üles võtta, klaasvill eemaldada eesmärgiga eemaldada korteriomandist hais, laudpõrand oli osaliselt mäda, põranda laudade vahel olid väljaheited, surnud rotid, põrandas augud, mis paistsid keldrisse, tunnistaja üritas tapeeti põrandate juurest puhastada, kuid hais jäi, seinad pahteldas täiendavalt üle, et haisu eemaldada. Sama nähtub kohtule esitatud fotodest (dtl 145-154). Kohus leiab, et kui põrandakahjustuste visuaalsed järelmid on enne korteri müüki kaetud erinevate põrandakatte materjalidega, ei ole ostjatel mõistlikku võimalust puudust tuvastada. Eluliselt ebausutav on ka olukord, kus ostja peab tavalise ülevaatuse käigus hakkama tuvastama, kas seintes esineb lõhnareostus, mis vajab lõhnareostuse eemaldamiseks lisaks tavalisele sanitaarremondile täiendavaid töid. Müüja peab ostjat sellistest puudustest teavitama. Kostja ei ole tõendanud, et ta teavitas hagejaid asjaolust, et korteriomandis tuleb põrandad eemaldada. Tunnistaja E.S. ütlustest nähtub, et müügilepingusse puuduseid ei lisatud, kuna müüja ei tulnud selle peale. Tunnistaja sõnul ütles kostja, et remont tuleb korteris teha põrandast lagedeni. Samas kohtu hinnangul ei järeldu sellest, et kostja oleks hagejatele teatanud just nimelt niivõrd ulatuslikest puudustest, mille varjamist hagejad kostjale ette heidavad. Esmalt märgib kohus, et kohus arvestab siinkohal, et E.S. ei ole isiklikult ülevaatuse juures viibinud, vaid on asjaoludest teada saanud kostja vahendusel. Teiseks nõustub kohus hageja seisukohaga sellest, et kostja ei ole avaldanud, et korteris tuleb lõhnareostuse eemaldamiseks teha kapitaalremont, avades sanitaarremondi asemel põrandad, paigaldada uued põrandalaagid, vill ja põrandakate, teostada täiendavad tööd seintest lõhnareostuse eemaldamiseks. Kostja ei teinud seda ja varjas puuduseid hagejate eest. Kohtu hinnangul ei vastanud sellises seisus korteriomand vähemalt keskmisele kvaliteedile

§ 77

ja § 217 tähenduses, kuna keskmise kvaliteediga remonti vajavas korteriomandis ei ole aluspõrand ja põrandalaagid lemmikloomade väljaheidetest rikutud põranda paneelideni ning eemaldamist ei vaja seinu kattev tapeet ning värvikiht kõigis ruumides põhjusel, et lemmikloomade väljaheited olid pöördumatult kahjustanud lisaks põrandale ka nimetatud siseviimistlust. Vastavates asjaoludest, soovib iga isik enne korteri ostmist teada ja kostja oleks pidanud hagejaid neist puudustest teavitama. Kostja ei ole tõendanud, et ta teavitas hagejaid lepingueelsete läbirääkimiste käigus vastavatest korteriomandi probleemidest ning et hagejad teadsid või oleks pidanud teadma, et korteriomand vajab aastatepikkuse kassipidamise probleemide tõttu täiendavaid töid lisaks sanitaarremondile. Kostja ei tõendanud, et hagejad teadsid vastavatest probleemidest, kuna omasid samas majas korterit või, et nad oleksid korteriühistu 10 2-21-14969 üldkoosolekutel osalenud, kus arutati vastavasisulisi probleeme. Tunnistaja A.V. ütlustest nähtub, et üldkoosolekutel kassi probleemi ei arutatud. Tunnistaja märkis, et ta ei tea, kas Pärl Invest OÜ seaduslik esindaja teadis probleemist või ei teadnud, kuid tunnistaja ütlustest nähtub ka see, et eelmise aasta suvel hageja Pärl Invest OÜ seaduslik esindaja pöördus tunnistaja poole ja küsis kas seal korteris peeti kasse, jaatava vastuse peale märkis esindaja et, astus vist jälle ämbrisse. Eeltoodust järeldub, et hagejad said kasside pidamisest korteriomandis teada peale korteriomandi ostu ning kostja vastavatest asjaoludest hagejaid ei teavitanud. Kohus loeb eeltoodud tõendite alusel tuvastatuks, et eelpool nimetatud varjatud puudused olid olemas juba korteriomandi hagejatele müümise hetkel.

1. Kohus nõustub kostja seisukohaga sellest, et korteri siseuste ja piitade puuduse näol ei ole tegemist varjatud puudusega. Isegi kui kostja ei teatanud siseuste ja piitade vahetumise vajadusest, olid hagejad uste olukorrast teadlikud enne müügilepingu sõlmimist, sest nende seisukorras oli võimalik visuaalselt veenduda. Vaidlus puudus, et R.K. käis enne müügilepingu sõlmimist korteriga tutvumas ja sel juhul oli tal näha ka korteri siseuste olukord. Samal ajal oli tal võimalik ka veenduda, kas uksed sulguvad või kas need ei sulgu pundumise tõttu. Kohtule esitatud videost nähtub, et R.K. ei ole ülevaatusel üritanud siseuksi sulgeda ja uste seisukord oli nähtav juba ainuüksi video põhjal. R.K. ütlustest nähtub, et ta veendus ülevaatusel, et uksed olid vanad, nõukaaegsed. Tunnistaja A.T. ütlustest nähtub, et uksed olid alt mädanenud, või läbi ussitanud, neid ei olnud mõtet taastada. Eeltoodu tõttu leiab, kohus, et siseuste ja piitade näol ei olnud tegemist varjatud puudustega, mida hagejad ei oleks saanud tavapärase vaatluse tulemusena visuaalselt tuvastada.
2. Kohus ei nõustu kostjaga selles, et kostja vastutus on välistatud müügilepingu alusel, kuna professionaalse maaklerina oleks R.K. pidanud märkama aukusid keldriboksi laes ja sellest tulenevaid korteri põranda kahjustusi. Müügilepingu punktis 4.1.
3. leppisid pooled kokku, et välistavad kostja vastutuse võimalike korteriomandi puuduste eest, mis ei ole varjatud puudused ning ka nende varjatud puuduste eest, millest on hagejaid eelnevalt teavitatud, samuti nende puuduste eest, millest kostja ei olnud lepingu sõlmimise ajal teadlik ega pidanudki olema teadlik. Vaidluse all ei ole asjaolu, et kostja hagejaid varjatud puudustest müügilepingu sõlmimisel ei teavitanud. Ainuüksi aukude tuvastamise põhjal keldriboksi laes ei saa aga kohtu hinnangul ka professionaalsel maakleril olla võimalik tuvastada kogu korteri varjatud puuduste ulatust. Vaidlus puudub, et tegemist ei ole korteriomandiga, mis asub uusehitises. Kohus leiab, et keldriboksi laes olevate aukude põhjal ei ole võimalik järeldada, et korteriomandi põrandalaagid, põrand ja klaasvill on niivõrd kahjustunud, et korteriomandit tavalise sanitaarremondi järgselt kasutada elamiseks ei ole võimalik. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus puuduste olemasolu ei olnud teada kostjale kui müüjale, ei saanud ka hagejatelt eeldada, et nad märganuks ka professionaalidena korteriomandi puuduseid ostetud korteriomandi tavapärasel ülevaatusel. Tavapärane ei ole ka professionaalsetele maakleritele, et nad eeldavad iga kasutatud korteriomandi tehingu vahendamisel, et korteris on aastaid peetud hulgaliselt kasse, mistõttu korter vajab sanitaarremondi asemel kapitaal remonti. Kostja ei ole tõendanud, et ta informeeris ostjaid puudustest. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et hagejad ei teadnud ega pidanud teadma ostetud korteromandil asuvate varjatud puuduste olemasolust.
4. Käsitledes kostja teavitamiskohustust, märgib kohus, et 27.05.2015 otsuses tsiviilasjas nr 32-1-43-15 selgitas Riigikohus, et

§ 14

lg 2 esimese lause kohaselt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil ettevalmistav isik teatama teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu on teisel poolel lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Riigikohus on lepingueelset teavitamiskohustust analüüsinud varasemates lahendites (vt nt Riigikohtu

1. novembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 14;
3. juuni
4. a otsus tsiviilasjas nr 3- 11 2-21-14969 2-1-62-13, p 14;
5. märtsi
6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-171-14, p 12) ja leidnud, et kui lepingueelsete kohustuste rikkumine selgub pärast lepingu sõlmimist, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu sõlmimist.

§ 14

lg 2 esimeses lauses sätestatud kohustuse rikkumine võimaldab lepingupoolel esitada ka

§ 115alusel kahju hüvitamise nõude.

Riigikohus viitas mh

§ 217

lg 2 p 1, mille järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi.

§ 217

lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Riigikohtu hinnangul saab lugeda asja keskmisele kvaliteedile vastavaks (asja tavakasutuse omadused), siis kui asjal viidatud puudusi ei esine. 24. Kohus leiab eeltoodud võlaõigusseaduse sätteid ja Riigikohtu selgitusi arvestades, et kostja poolt hagejatele müüdud puudustega lepingu ese ei vastanud lepingutingimustele. Kuna pooled ei olnud müügilepingus kokku leppinud, et müüakse korteriomand, milles on peetud lemmikloomadena aastaid suuremas koguses kasse, mille tulemusena on kahjustunud ulatuslikult korteriomandi põrand ja seinad lemmikloomade väljaheidetest, siis selliseid puudusi olla ei tohtinuks, mistõttu ei vasta eelpool nimetatud puudustega korteriomand müügilepingu tingimustele. Lisaks oli korteriomandis lõhnareostus, millest kostja hagejaid ei teavitanud. Kuivõrd keskmisele kvaliteedile vastav sanitaarremonti vajav korteriomand peab olema sihtotstarbeliseks kasutamiseks kõlbulik peale sanitaarremondi tegemist, ei vasta korteriomand kapitaalremondi teostamise vajaduse tõttu ka keskmisele kvaliteedile. Hagejad on kinnitanud, et nad soetasid korteriomandi selle välja üürimiseks peale sanitaarremondi tegemist ja kostja ei ole vastavat väidet vaidlustanud. Tunnistaja R.K. ütlustest nähtub, et korter vajas sanitaarremonti, pahteldada, värvida, põrandale uus laminaat panna. Kostja ei ole tõendanud, et ta avaldas R.K.ile ülevaatusel, et põrandad tuleb täielikult üles võtta. Tunnistaja R.K. ütlused on kooskõlas ka kohtule esitatud videoga, millest nähtuvalt küsis R.K. kostjalt miks tapeet on maha võetud ning kostja vastas, et remondiga on alustatud. Seega on hagejatele üle antud lepingutingimustele mittevastav asi, mis ei vastanud vähemalt keskmisele kvaliteedile. Kohus loeb kohtule esitatud videoga, fotodega ja tunnistajate ütlustega tuvastatuks, et korteriomand oli puudustega kuna korteriomandi aluspõrand ja põrandalaagid olid lemmikloomade väljaheidetest rikutud põranda paneelideni ning korteriomandis vajasid eemaldamist seinu kattev tapeet ning värvikiht kõigis ruumides põhjusel, et lemmikloomade väljaheited olid pöördumatult kahjustanud lisaks põrandale ka nimetatud siseviimistlust. Kohus leiab, et sanitaarremonti vajava korteriomandi keskmiseks kvaliteediks

§ 217

lg 1 ja § 77 lg 1 mõttes tuleb lugeda olukorda, kus korteriomandil eelnimetatud puuduseid sellises ulatuses ei esine, et korter vajaks lõhnareostuse eemaldamiseks kapitaalremonti. Kohtu hinnangul peab keskmise kvaliteediga kasutatud korteriomand olema peale sanitaarremondi tegemist elamiseks kasutatav. Kui peale sanitaarremondi tegemist ei ole võimalik korterit kasutada lõhnareostuse tulemusena elamiseks, siis ei vasta müüdud korteriomand ei keskmisele kvaliteedile ega lepingu tingimustele. Müüja mitteteadmine puudusest vabastab ta vastutusest

§ 218

lg 4 alusel üksnes siis, kui ka ostja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Käesolevas asjas ei ole tuvastatud, et hagejad ostjatena teadnuks või pidanuks teadma puuduste kui varjatud puuduste olemasolust, välja arvatud korteriomandi siseuste puudused.

1. Kuna hagejate väidetest nähtub, et hagejad ei teadnud lepingu sõlmimise hetkel 28.07.2021.a, et lepingu esemel esinevad puudused, siis ei saanud vastava puuduse olemasolu järeldada ka lepingust endast. Muuhulgas andis kostja müügilepingu punktis 2.
2. kinnituse, et korteriomandil ei ole mingeid temale teadaolevaid lepingus nimetamata varjatud puudusi ega vigasid, millest ta ei ole ostjatele teatanud või mida ostjate esindajad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Vastavaid puuduseid ei ole nimetatud ka kostja ja pärijate vahelises 30.06.2021.a müügilepingus. 12 2-21-14969 Kohus leiab mh Riigikohtu praktikale tuginedes, et müügiobjekti puuduste müügilepingus kajastamata jätmine on kostja risk. Kuna kostja puuduseid lepingus välja ei toonud, ega olnud kontrollinud lõhnareostuse põhjuseid enne müümist, võttis ta ise riski, et hagejad ostjana võivad kasutada tema vastu seaduses ettenähtud õiguskaitsevahendeid, sh kahju hüvitamise nõuet. Kostja ei esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et ta oleks ise enne müügilepingu sõlmimist lõhnareostuse põhjuseid kontrollinud ja puuduseid eemaldanud, vaatamata asjaolule, et ta lõhnareostusest teadis. Riigikohtu 27.05.2015 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15 p-s 22 rõhutas Riigikohus, et „otstarbekas, vajalik ning aus oleks korteriomandi notariaalselt tõestatud müügilepingutesse lisada punktid selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt korteriomandil on. Kui müüja lepingus neid puudusi välja ei too, riskib ta sellega, et ostja võib kasutada tema vastu seaduses ettenähtud õiguskaitsevahendeid.“ Kohtu hinnangul on nimetatud Riigikohtu lahend asjakohane ka käesoleval juhul.
3. Kokkuvõttes leiab kohus, et tulenevalt müügilepingu rikkumisest on kostja vastutav hagejatele tekkinud kahju eest ning kostja vastutuse eeldused on täidetud. Kostja vastutab hagejate ees müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavuse eest vastavalt

§ 218lõikele 1.

Müügilepingu rikkumise puhul saab ostja (antud juhul hagejad) nõuda õiguskaitsevahendina muuhulgas kahju hüvitamist. Hagejatel on õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist

§ 115

lg 1 alusel.

§ 115

lg 1 on sätestatud, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. 27.

§ 220

lg 1 sätestab, et ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama.

§ 220

lg 3 järgi, kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda.

§ 222

lg 1 sätestab, et kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt. Müüja võib parandamise asemel asendada asja lepingutingimustele vastava asjaga. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on pooled müügilepingu sõlmimisel kokku leppinud, et kinnistu valdus antakse hagejatele üle 28.07.2021.a (müügilepingu p. 4.3.1). Korteriomandi renoveerimistööde ettevalmistustel põrandakatte eemaldamisel selgus, et aluspõrand ja põrandalaagid on lemmikloomade väljaheidetest rikutud põranda paneelideni, millest hagejad teavitasid kostjat e-kirjaga 05.08.2021.a (dtl 26-29). 16.08.

1. a saatis kostja hagejatele A.K.i kirja milles vaidles varjatud puudustele vastu ja tegi ettepaneku lepingust taganeda ning anda korteriomand tagasi müüjale endises seisundis (dtl 30-31). 24.08.
2. a edastas hagejate esindaja kostjale nõudekirja, milles teavitas kostjat ühtlasi asjaolust, et korteriomandis vajavad täiendavalt väljavahetamist siseuksed koos piitadega ja eemaldamist seinu kattev tapeedi ning värvikiht kõigis ruumides põhjusel, et lemmikloomade väljaheited on pöördumatult kahjustanud lisaks põrandale ka nimetatud siseviimistlust. Hagejad pakkusid nõudekirjas kostjale puuduste kõrvaldamist või puuduste kõrvaldamisega seotud kahju hüvitamist (dtl 32-35). Kostja saatis vastuseks hagejate nõudekirjale uuesti 16.08.
3. a esitatud A.K.'i vastuse. Eeltoodust nähtub, et kostja on hagejate ettepanekust puudused kõrvaldada või kahju hüvitamisest keeldunud. Seega nähtub asja materjalidest, et hagejad on kooskõlas

§ 115

lg-ga 2 kostjat teavitanud puudustest mõistliku aja jooksul ning on andnud kostjale võimaluse oma kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks. Kostja on puudusi eitanud ning keeldunud puuduste kõrvaldamisest. 13 2-21-14969 Hagejad said asja lepingutingimustele mittevastavusest teada vahetult peale müügilepingu sõlmimist ning teavitasid kostjat asja puudustest kooskõlas

§ 220lg-ga 1 mõistliku aja jooksul.

II 28. Arvestades kohtu poolt kohtuotsuse punktides 13-27 tuvastatud asjaolusid, leiab kohus, et hagejatel on õigus kostjalt nõuda müügilepingu rikkumisega (varjatud puudustega korteriomandi müük) tekitatud kahju hüvitamist. 29.

§ 127

lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.

§ 127

lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist – kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja käitumise tõttu halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud.

§ 128

lg 3 sätestab, et otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.

§ 222

lg 5 sätestab, et kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. 30. Hagejad on seisukohal, et neil on tulenevalt korteriomandi puudustest tekkinud otsene varaline kahju summas 5719,80 eurot, kuna nad pidid tasuma puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste eest (

§ 127lg 1, § 128 lg 3).

Hagejad on oma kahjunõude suurust tõendanud Star Arendus OÜ koostatud hinnapakkumisega (dtl 58). Kostja vastuväidete kohaselt ei tõenda varjatud puuduse olemasolu ja selle ulatust hinnapakkumine. Hinnapakkumine on kostja hinnangul ülepaisutatud ning sisaldab kululiike mille hüvitamist kostjalt nõuda ei saa. Siseuste vahetamise näol ei ole tegemist kahjuga, mille hüvitamise eest vastutab kostja. Kostja on esitanud võrdleva hinnapakkumise summas 2296 eurot+ km =2755.20 euro, mis on koostatud Noved OÜ poolt (dtl 163). Kostjale ei ole arusaadav ka hinnapakkumises olev rida: Teostus (lammutus, ehitamine ja tapeedi eemaldus) summas 2300 eurot+ km=2760 eurot. Kostjale teadaolevalt on korteriomandis lammutatud üks siseseintest. Kostjale on tekkinud põhjendatud kahtlus, et hagejad on korteriomandis teostanud/teostavad lisatöid, mis kajastuvad nimetatud hinnapakkumisel, kuid mille hüvitamise kohustust kostjal ei ole. Kostja võrdleval hinnapakkumisel on põranda ülesvõtmise ja paigaldamise kulu vastavalt 310 eurot (+

1. km)ja 410 eurot(+
2. km)ehk kulu kokku 1224 eurot koos km-ga ehk poole soodsam, mis peegeldab tegelikku turuhinda ja kinnitab, et hagejate esitatud hinnapakkumine ei ole mõistlik. Kohus nõustub hagejate seisukohaga sellest, et Noved OÜ esindaja ei ole hinnapakkumise tegemiseks käinud objekti vaatamas, ega saa seetõttu teha objektiivset hinnapakkumist. Tunnistaja A.T. ütlustest nähtub, et ta tegi korteriomandis järgmisi töid: võttis põrandad üles, eemaldas villa, valas põrandas klaasvilla all olevatesse aukudesse betooni, üles võetud põranda lauad ladusid auto peale, mis läksid utiliseerimisele, samuti klaasvill, kasutati ära mõned uksed, mille sai pikalt lõhki lõigata ja uuesti kasutada, kui uued talad alla pandi ühenduskohtade juures põranda sidumiseks. Tunnistaja ütlustest nähtub ühtlasi, et 133 m põrandalaake pandi kõik põrandale. Suurema vahega laake ei saanud panna, muidu hakkab põrand õõtsuma ja võib plaat katki minna, mis sinna peale pannakse. Kui põrandalaakidest jäi puudu, siis kasutati neid ustest võetud jääke, 30 OSB plaati kasutati põranda tegemiseks. Enne paigaldati uus vill. Uued 14 2-21-14969 elektrijuhtmed pandi ka. Kinnitusvahendeid kasutati põhiliselt põrandal, talade kinnitamiseks. Konteinerit ei kasutanud, läks käru peale. Sinna oli konteinerit raske panna, sest seal oli sõidutee ja käru sai kohe ära viia. Utiliseerisime villa, vana puitmaterjali, vanad uksepiidad, siseuks, polsterdatud uks, vahesein, mis tuli lisaks maha võtta. Teostuse hulka läheb põranda lammutus ja ehitamine, tapeedi ja vannitoa katte eemaldamine, vannitoas ja Wc-s linoleumi eemaldamine, värvimist teostas tunnistaja, enne seda pahteldas. Pahtlit läks suur kogus. Kokku läks 9,5 pütti 20 kilost valmispahtlit. Siis oli lihvimine. Lõhnareostuse tõttu tuli veel üle pahteldada, et see hais kinni panna. Tunnistaja kinnitas, et kõik hinnapakkumises kirjeldatud tööd teostas tema. Seal korteris on veel probleeme, mis vajavad lahendamist, need on aknalauad. Kohus leiab, et eeltoodust ei tulene, et hagejate poolt esitatud hinnapakkumine oleks nii tööde kui hindade osas ülepaisutatud, hinnapakkumisel näidatud materjalide maht vastas tunnistaja ütlustest tulenevalt tegelikule vajadusele, mistõttu võtab kohus kahju suuruse tuvastamisel aluseks hageja poolt esitatud hinnapakkumise. Kostja ei ole selgitanud millest lähtudes on tema poolt esitatud hinnakirjas leitud materjalide- ja töö maht ning millele tuginedes on tehtud arvutused. Samuti on paljasõnaliseks jäänud kostja väited sellest, et tal on kahtlus, et hagejad on korteriomandis teostanud lisatöid, mis kajastuvad nimetatud hinnapakkumisel. 31. Kohus leiab, et tunnistaja A.T. ütlustega ja hageja poolt esitatud hinnapakkumisega on tõendatud, et hagejatel kulus puuduste kõrvaldamiseks 133 m põrandalaake hinnaga 372,40 eurot, 30 tükki OSB plaate hinnaga 1277,40 eurot, kinnitusvahendeid summas 75 eurot, utiliseeriti puitu hinnaga 110 eurot ja klaasvilla hinnaga 75 eurot, lammutati, ehitati ja tapeeti eemaldati hinnaga 2300 eurot, kokku 4209,80 eurot. Kohus leidis eelnevalt, et siseuste puhul ei olnud tegemist varjatud puudustega, hagejad said nende olukorraga tutvuda tavalise ülevaatuse käigus, mistõttu ei ole põhjendatud siseuste soetamise kulu 650 eurot. Samuti on põhjendamatu konteineri kulu 120 eurot, kuivõrd tunnistaja A.T. ütlustest nähtub, et konteinerit utiliseerimiseks ei kasutatud. Kohus leiab, et põhjendamatu on ka värvi ja värvimise kulu summas 740 eurot, kuivõrd värvimise tööd oleks hagejad teostanud ka juhul, kui korteriomand oleks vastanud lepingutingimustele. Eeltoodu tõttu on põhjendamatu ja tõendamata hagejate kahju kokku summas 1510 eurot. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et hagejad on põhistanud ja tõendanud neile puudustega kinnisasja müügist tekkinud kahju suuruse summas 4209,80 eurot. Kohus märgib, et kahju hüvitamise nõude esitamiseks ei pea hagejad tõendama kulude kandmist. Riigikohus on 19.09.2012 tsiviilasjas nr 3-2-1-89-12 tehtud otsuse p-s 19 selgitanud, et: „Selleks, et kulutuste hüvitamist saaks kahjuna nõuda, ei pea kulutused tingimata olema juba kantud, vaid need võivad

§ 128

lg 3 järgi tekkida ka tulevikus.“ Hagejate poolt nõutav kahju on hõlmatud lepingulise kohustuse kaitseeesmärgiga. Müügilepingu eesmärgiks oli anda hagejatele üle korteriomand, milline on peale sanitaarremondi tegemist elamise sihtotstarbel kasutuskõlbulik ning puudusteta. Kõik eelpool viidatud kulutused on teostatud eesmärgil eemaldada korteriomandist lõhnareostus ja kasside pidamise tagajärjel tekitatud kahjustused. Riigikohtu 30.09.2015 otsuse nr 3-2-1-100-15 p-s 36 on selgitatud, et elamuga kinnistu müümisel müügieseme vähemasti keskmise kvaliteediga seisundisse viimiseks vajalikud kulutused peavad olema oma kohustusi rikkunud müüjale vähemasti üldjuhul ettenähtavad. Kohus leiab, et kostja müüjana pidi ette nägema, et kui müügilepingu esemel ilmnevad varjatud puudused, mis seonduvad kasside pidamisega korteriomandis ja kostja nendest puudustest ostjaid ei teavita, siis tekib hagejatel nende puuduste kõrvaldamisest kahju. Kuna kostja müüs hagejatele puudustega korteriomandi, siis on hagejatele tekkinud kahju põhjuslikus seoses kostja poolt müüdud korteriomandi puudustega. III 15 2-21-14969

1. Hagejad on kostja vastu esitanud ka üüritegevusest saamata jäänud tulu nõude perioodi eest
3. august kuni
4. november summas 900,00 eurot. Saamata jäänud tulu suuruse tõendamiseks on hagejad esitanud kinnisvara kuulutuste väljavõtted (dtl 59-61). Kostja vastuväidete kohaselt hagejad ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et neil oli olemas üürnik, kes oleks soovinud korteriomandit välja üürida ehk et hagejatel oli reaalne kavatsus ja ka võimalus üürida välja korteriomandit alates 15.08.2021, võttes arvesse asjaolu, et korteriomand vajas remonti hoolimata hagejate viidatud varjatud puudustest. Kostja leiab ka, et hagejad ei ole esitanud asjaolusid mille alusel saaks lugeda tõendatuks, et hagejad on kaotanud võimaluse saada üüritulu just 300 euro ulatuses vaatamata asjaolule, et hagejad tegutsevad enda majandustegevuses ka korteriomandite väljaüürimisega. Hagejad ei ole kostja vastavasisulistele seisukohtadele vastuväiteid esitanud ega ole esitanud ka täiendavaid tõendeid. 33.

§ 128

lg 4 esimese lause järgi on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.

§ 128

lg 4 teise lause järgi võib saamata jäänud tulu seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Kuna tihti on saamata jäänud tulu täpse suuruse tõendamine äärmiselt keeruline, peab

§ 128

lg 4 esimese lause järgi kahjustatud isik tõendama üksnes need asjaolud, millest nähtub tulu saamise tõenäosus, st et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (vt nt Riigikohtu

1. novembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-94-08, p 12;
3. juuni
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-11, p 12;
5. oktoobri
6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-13, p 13). Nimetatud sätte eesmärgiks on kergendada kahjustatud isiku saamata jäänud tulu ulatuse tõendamist. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et hagejad ei ole saamata jäänud tulu nõuet esitades esitanud tõendeid, et neil oli kavatsus ja võimalus vaidlusalusel perioodil tulu saada. Lisaks ei ole hagejad tõendanud, et neil ei olnud kolme kuu jooksul võimalik korterit välja üürida just korteriomandi lepingutingimustele mittevastavuse tõttu. Hagejad pidid korteriomandi väljaüürimiseks teostama korteriomandis sanitaarremondi, hagejad ei ole tõendanud, et tänu varjatud puudustele korteriomandis pikenes korteriomandile üürile andmise aeg. Kohus ei saa ise hakata tõenditest otsima asjaolusid, milliste esinemise tõttu võis pikeneda üürile andmise aeg. Kostja on esile toonud enda vastuväidetes et hagejatel tuli tõendada et neil oli kavatsus ja võimalus. Hageja lepinguline esindaja 16.02.2022.a eelistungil märkis, et saamata jäänud üüritulu osas on tõendid esitamata ja palus selleks tähtaega. Kohtu poolt antud tähtajaks ega ka hilisemas menetluses hagejad seda teinud ei ole, hagejad ei ole tõendanud, et nad on teinud pingutusi üürniku leidmiseks ja neil oli üürnik vaidlusaluseks perioodiks olemas. Eeltoodu tõttu jääb rahuldamata hagejate nõue üüritegevusest saamata jäänud tulu saamiseks perioodi eest
8. august kuni
9. november summas 900,00 eurot. IV
10. Hagejad nõuavad ka viivise väljamõistmist alates hagiavalduse esitamisest.

§ 101

lg 1 p 6 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist.

§ 113

lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse

§-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Hagejate viivisenõue tuleb rahuldada osaliselt. Kuivõrd rahuldamata jäi hagejate saamata jäänud üüritulu nõue, tuleb kostjalt välja mõista viivis üksnes hagejate poolt esitatud kahju hüvitamise nõudelt.

1. Arvestades käesoleva kohtuotsuses esitatud põhjendusi, rahuldab kohus hagi osaliselt ja mõistab kostjalt välja solidaarselt hagejate kasuks kahjuhüvitise summas 4209,80 eurot. Samuti 16 2-21-14969 mõistab kohus kostjalt välja solidaarselt hagejate kasuks viivise 0,022 eurot päevas kahjuhüvitiselt summas 4209,80 eurot iga tasumisega viivitatud päeva eest alates 23.09.2021.a kuni põhinõude täieliku rahuldamiseni. Kohus jätab rahuldamata hagejate saamata jäänud üüritulu nõude summas 900 eurot. Kohus ei hinda eelnevalt käsitlemata poolte muid väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldust hagi osalise rahuldamise osas. Samuti ei tõenda kohtu hinnangul hageja poolt 22.06.2022.a esitatud täiendav tõend kostja tahtlikku ja teadlikku tegevust korteriomandis esinevate puuduste varjamiseks omakasu eesmärgil, nii nagu märgivad hagejad. V
2. Edasiselt lahendab kohus menetluses esitatud ja seni ekslikult protokollilise määrusega lahendatud hagejate hagist osalise loobumise taotluse. Tegemist on kaevatava määrusega. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 428 lg 1 p 3 järgi lõpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui hageja on hagist loobunud. TsMS § 429 lg 1 kohaselt võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kohus võtab hagist loobumise vastu määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. TsMS § 429 lg 2 sätestab, et kui hageja loobub hagist kohtuistungil, hagist loobumine protokollitakse. Sama paragrahvi lõike 3 järgi kui hagist loobumise avaldus esitatakse väljaspool kohtuistungit, teatab kohus enne menetluse lõpetamise otsustamist kostjale avalduse esitamisest, määrates kostjale vastamise tähtaja. Kui kostja soovib menetluskulude väljamõistmist hagejalt, peab ta seda vastuses märkima.
3. Kohus andis kostjale istungil võimaluse hageja avaldusele vastamiseks. Kostja vastuväiteid nõudest osalisele loobumisele ei esitanud.
4. Kohus leiab, et hagejate poolne hagist osaline loobumine ei kahjusta kostja huve, mistõttu kohus rahuldab hagejate taotluse kostja vastu esitatud hagist osaliseks loobumiseks kahju hüvitamise nõude osas summas 1143,96 eurot ning lõpetab selles osas tsiviilasjas menetluse.
5. Kohus selgitab, et TsMS § 432 kohaselt kui menetlus on lõpetatud, ei saa hageja uuesti pöörduda kohtusse hagiga sama kostja vastu vaidluses samal alusel sama hagieseme üle. Kui menetlus on lõpetatud hagist loobumise tõttu või kompromissiga, on lõpetamisel samad materiaalõiguslikud ja protsessuaalsed tagajärjed nagu menetluse lõpetamisel kohtuotsusega, kui seadusest ei tulene teisiti. Menetluskulude jaotus ja rahalise suuruse kindlaksmääramine
6. Vastavalt TsMS § 173 lõikele 1 ja 2 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Asja järgmisena menetleva kohtu lahendis esitatakse kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Menetluskulude jaotus märgitakse ka siis kui menetlusosalised seda ei taotle.
7. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuivõrd kohus rahuldas hagi osaliselt, kuid suuremas ulatuses tuleb TsMS § 163 lg 1 järgi menetluskulud jätta osaliselt kostja kanda ning osaliselt poolte kanda.
8. Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud 17 2-21-14969 kindlaks poolte menetluskulude nimekirja ja kohtutoimiku materjalide põhjal. Hagejad esitasid vastuväiteid kostja menetluskuludele, kostja hageja menetluskulude nimekirja osas vastuväiteid ei esitanud.
9. Kohtutoimiku materjalidest nähtuvalt on hagejad tasunud riigilõivu summas 500 eurot. Kostjalt tuleb hagejate kasuks välja mõista solidaarselt hagiavalduselt tasutud riigilõiv 500 eurot, sest kohtumenetlus oli edukas. Õigusabikulud tuleb kohtu hinnangul jätta poolte kanda. Hagejate õigusabikulud tuleb kohtu hinnangul jätta hagejate kanda, kuna hagejad on juriidilised isikud ning arvestades vaidluse asjaolusid on kostjalt hagejate õigusabikulude väljamõistmine äärmiselt ebaõiglane. Kostja õigusabikulud tuleb jätta kostja kanda, sest hagi kuulub osaliselt rahuldamisele.
10. Kooskõlas TsMS § 177 lg 4 märgib kohus, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb kostjal tasuda solidaarselt hagejatele käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
11. Kohus selgitab, et TsMS § 178 lg-te 1,2 ja 4 kohaselt saab menetluskulude jaotust ja nende suurust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus ja suurus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. Menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata. (allkirjastatud digitaalselt) Eve Grass Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 08.12.2023 otsuse RESOLUTSIOON:
12. Tühistada Pärnu Maakohtu 12.09.2022 otsus osas, millega maakohus jättis rahuldamata OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ hagi R.T.e vastu saamata jäänud üüritulu ja viivise väljamõistmiseks (maakohtu otsuse resolutsiooni p 4) ning menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas (maakohtu otsuse resolutsiooni p-d 6-8). Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada saamata jäänud üüritulu nõue, välja mõista viivis ja jaotada menetluskulud vastavalt otsuse tervikresolutsioonis toodule. Ülejäänud osas jätta maakohtu otsus muutmata.
13. Maakohtu otsus on jõustunud osas, milles maakohus jättis rahuldamata OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ hagi R.T.e vastu 860 euro saamiseks.
14. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
15. Vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
16. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt: 5.
17. Hagi rahuldada osaliselt. 5.
18. Mõista R.T.elt välja solidaarselt OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ kasuks kahjuhüvitis 5109,80 eurot. 5.
19. Mõista R.T.elt välja solidaarselt OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ kasuks viivis 871,08 eurot perioodi 23.09.2021–08.12.2023 eest. 18 2-21-14969 5.
20. Mõista R.T.elt välja solidaarselt OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ kasuks alates 09.12.2023 kuni nõude täieliku rahuldamiseni viivis põhivõlalt (5109,80 eurot)

§ 113lg 1 teises lauses toodud määras iga tasumisega viivitatud päeva eest.

5.

1. Võtta vastu OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ loobumine hagist R.T.e vastu kahju hüvitamise nõudes summas 1143,96 eurot ning lõpetada selles osas tsiviilasjas menetlus. 5.
2. Jätta OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ hagi R.T.e vastu rahuldamata nõudes 1510 euro saamiseks. 5.
3. Jätta maakohtus kantud menetluskulud 34% ulatuses solidaarselt OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ kanda ja 66% ulatuses R.T.e kanda. 5.
4. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskuludest solidaarselt 12% OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ kanda ja 88% R.T.e kanda. 19