Obsah (4)

§ 77§ 325§ 329§ 330

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Gerty Pau Otsuse tegemise aeg ja koht 8. märts 2024, Tartu kohtumaja Tsiviilasja number 2-23-6409 Tsiviilasi Axxx Rxxxxx hagi VxxxxxRxxxx

) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kaasomanik ei pea põhjendama, miks ta kaasomandit lõpetada soovib. Kostja on vaielnud kaasomandi lõpetamisele vastu. Kohus võib jätta kaasomandi erandlikult ka lõpetamata, kui lõpetamine või taotletav lõpetamise viis oleks vastuolus hea usu põhimõttega ega oleks õiglane. Kaasomandi lõpetamise otsustamisel ei ole takistuseks pelgalt see asjaolu, et keegi kaasomanikest on lõpetamise vastu. Kohus leiab, et käesolevas asjas ei esine erandlikke asjaolusid, mis tooks kaasa kaasomandi lõpetamata jätmise. Kui kostja soovib kinnistut enda ainuomandisse, oli tal võimalus esitada vastuhagi ning nõuda kaasomandi temale jätmist hüvitise tasumise vastu. Lisaks on tal võimalus osaleda avalikul enampakkumisel. Kostja puhul on tegemist 43-aastase terve mehega, kes ei jää eelduslikult ilma elukohata. Hageja väitel ei ole pooled enne abielu lõpetamist kasutanud kinnistul asuvat hoonet püsiva elukohana ning ka kostja ütlustest nähtuvalt ei ole hoone sellises seisukorras, et selle tagatisel saaks võtta pangalaenu. Poolte esitatust nähtuvalt ei ole seega tegemist kostja pikaajalise püsiva elukohaga, mille väljaostmine on kostja tervisest, vanusest vms asjaoludest tulenevalt keeruline või võimatu. Kohus rahuldab hageja nõude kaasomandi lõpetamiseks. 5.

§ 77

lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Hageja on taotlenud kaasomandi lõpetamist müügiga avalikul enampakkumisel. Kohus on andnud kostjale tähtaja vastuhagi esitamiseks, kostja vastuhagi ei esitanud. Seega rahuldab kohus hagi ja määrab, et xxxxxx kinnistu tuleb müüa avalikul enampakkumisel.

1. Hageja nõude ja täpsustuse kohaselt tuleks kinnistu müüa avalikul enampakkumisel täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras kohtutäituri vahendusel alghinnaga 83 000 eurot. Kostja vastuväite kohaselt on hageja nimetatud hind liialt kõrge. Kohus käsitleb hageja taotlust taotlusena kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramiseks TsMS § 445 lg 1 järgi. Kohus selgitab, et sel viisil vara müügiks tuleb pooltel enampakkumise korraldamiseks pöörduda kohtutäituri poole. Kostja on kinnistu hinna tõendamiseks esitanud asjatundja arvamuse, mille kohaselt vaidlusaluse kinnistu hind oli 10.05.2023 hindamise ajal 53 000 eurot (dtl 56-96). Kohtuliku ekspertiisi käigus on ekspert nimetanud kinnistu hinnaks 15.12.2023 seisuga 83 000 eurot. Mõlema hindamisakti täpsus on 10% (dtl 209-279). Hindamisaktide hinnad tulenevad tõenäoliselt sellest, et võrdlustehingud on erinevad. Esimese akti aluseks olevad tehingud toimusid
2. a septembris ja oktoobris, teise akti aluseks olevad tehingud
3. aasta mais, septembris ja oktoobris. Kosja viibis ka kohtu määratud ekspertiisi tegemise juures ning sai hindajale edasi anda kõik maja puuduste kohta olemas oleva info. Kohtul ei ole alust kahelda eksperdi määratud hinnas ja seega tuleb enampakkumise alghinnaks määrata 83 000 eurot. Kui kinnistut selle hinnaga müüa ei õnnestu (s.t kui tegelik turuhind on madalam), on kohtutäituril õigus hinda alandada TMS § 100 lg 5 sätestatud korras. Kinnistu müümine 4/7 kõrgema hinnaga ei saa olla poolte huvidega vastuolus. Kinnistu müük enampakkumisel ei pea toimuma hinnaga, millega kostja seda osta sooviks – see ei ole enampakkumise mõte. Kohus jätab kõrvale kostja esitatud 17.06.2008 hinnangu, kuna ei ole selge, mida kostja sellega tõendada soovib (dtl 194-202).
4. Hageja palus avaliku enampakkumise tulemist saadud raha jagada nii, et selle eest tasutakse Nordea panga ja poolte vahel 25.06.2008 sõlmitud laenulepingust nr 09220170317 tulenevad kohustused ning laenulepingu tagatiseks oleva hüpoteegi kande kustutamisega seotud kulud. Ülejäänud summa tuleb jagada poolte vahel võrdselt. Kostja vastuväite kohaselt tuleb kostjale enampakkumise tulemist tasuda laenumaksete summa. Kostja on tasunud laenulepingust tulenevaid igakuiselt laenumakseid umbes 150 eurot kuus. Kohus käsitleb neid taotluseid poolte taotlusena kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramisena TsMS § 445 lg 1 järgi. 7.1 Esmalt määrab kohus, et kinnisasja avalikul enampakkumisel müügist saadava raha arvel tuleb kõige pealt tasuda korteri avalikul enampakkumisel müümise kulud (täitekulud). TMS § 95 lg 2 sätestab, et täitekulude katmisest ning sissenõude rahuldamisest ülejääv summa tagastatakse võlgnikule. Kui kinnisasja avalik enampakkumine toimub täitemenetluse seadustikus ette nähtud korras, on täituril õigus saada ka täitekulusid. Kohus lähtub sel juhul TMS § 95 lg 2 sätestatust, mis tagab kohtutäiturile tema tasu saamise. 7.2 Kohus leiab, et hageja nõue laenulepingust tekkinud kohustuse täitmiseks tuleb rahuldada. VÕS § 411 kohaselt on tarbijal õigus võetud krediit ennetähtaegselt tagasi maksta. Kui kohtulahendiga otsustatakse kaasomandi lõpetamine täitemenetluses kinnistu müügiga enampakkumisel, võib kohus poole taotlusel kindlaks määrata nii enampakkumise alghinna kui ka otsustada selle, et laenujääk makstakse tagasi enampakkumise tulemi arvel. Kohus on tuvastanud, et kinnistu ostmiseks sõlmisid pooled 18.06.2008 laenulepingu nr 09220170317, millega võtsid Nordea Bank Finland Pic Eesti filiaalist laenu 35 151 eurot. Kuna hageja on soovinud kinnistu ostmiseks võetud laenu ettetähtaegset tagastamist, määrab kohus, et kinnistu müügist saadud rahast tuleb tasuda tasumata laenumaksed. 7.3 Kohus jätab rahuldamata hageja taotluse kanda enampakkumisel saadud rahast ka laenulepingu tagatiseks oleva hüpoteegi kande kustutamisega seotud kulud. Hüpoteek on seatud hagejale kuuluvalt kinnisasjale (korteriomandile) Luminor Bank AS kasuks. Hüpoteegi kanne ei eelda, et hüpoteegipidajal (s.o Luminor Bank AS-il) oleks hagejaga sõlmitud laenuleping, mida hüpoteek tagab.

§ 325lg 4 sätestab, et hüpoteek ei eelda tagatava nõude olemasolu.

Ainuüksi see, et pooled tasuvad laenulepingust tuleneva laenu ei lõpeta automaatselt seatud hüpoteeki. Kui laenulepingust tulenev võlgnevus on tasutud, on võimalik Luminor Bank AS-il loobuda hüpoteegist.

§ 329lg 1 kohaselt kantakse seejärel hüpoteek hageja nimele.

Kui hageja oma nimele hüpoteeki ei soovi, on võimalik ka hüpoteek lõpetada

§ 330järgi.

Mõlemal juhul on selleks vaja Luminor Bank AS notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud avaldust. Hüpoteegi lõpetamisel tuleb kinnistusosakonnale esitada ka hageja notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud nõusolek. 5/7 Tegemist on hageja kinnistule seatud hüpoteegiga ning seadus ei nõua kostja nõusolekut hüpoteegi kustutamiseks või hageja nimele kandmiseks. Kuna seadusest ei tule kostja kohustust kanda hüpoteegi lõpetamisega seotud kulusid, ei ole neid kulusid võimalik kinni pidada ka enampakkumisel saadud summast. Kohus jätab selles osas hageja nõude rahuldamata. Kohus selgitab hagejale, et tal ei ole kohustust hüpoteegi oma nimele kandmiseks või kustutamiseks panga poole pöörduda. Hagejal on võimalik seatud hüpoteeki kasutada ka tulevikus laenu võtmisel, kui selleks vajadus tekib. 7.4 Kohus jätab rahuldamata ka kostja taotluse enampakkumisel saadud rahast kostja tasutud igakuiste laenumaksete hüvitamiseks. Pooled võtsid koos laenu, s.t tegemist on solidaarkohustusega. VÕS § 69 lg 1 sätestab, et omavahelises suhtes peavad solidaarvõlgnikud kohustuse täitma võrdsetes osades, kui seadusest, lepingust või kohustuse olemusest ei tulene teisiti. Seega peaksid pooled alates abielu (s.t varaühisuse) lõppemisest eelduslikult tasuma laenumakseid võrdselt. Kui kostja on tasunud laenumakseid üksinda, on tal õigus esitada VÕS § 69 lg 2 alusel hageja vastu nõue poole tasutud laenusumma hüvitamiseks. Selleks, et kohus saaks hagejalt kostja kasuks mingi summa välja mõista, oleks kostja pidanud esitama sellekohase vastuhagi. Kostja ei ole vastuhagi esitanud ning kohtul ei ole järelikult nõuet, mida lahendada. Kohus ei saa kostja taotlust käsitleda tasaarvestusavaldusena, kuna kostja ei ole seda selgelt tasaarvestusena vormistanud. Lisaks eeldab tasaarvestus, et hagejal oleks nõue kostja vastu. Enampakkumise tulemusel ei teki kummalgi poolel nõuet teise poole vastu, nad saavad raha kohtutäiturilt täitemenetluse seadustikus ette nähtud korras. Kohus selgitab kostjale, et tal on õigus nõuda hagejalt poole tasutud summa hüvitamist, aga selleks tuleb pöörduda hageja poole ja näidata täpselt ära, millise summa hüvitamist kostja nõuab. Kui hageja vabatahtlikult poolt kostja tasutud laenu ei hüvita (näiteks juhul, kui poolte vahel oli teistsugune kokkulepe), on kostjal õigus esitada hagiavaldus kohtusse. Kohus ei saa seda nõuet lahendada praeguses menetluses.

1. Kohus jätab kõrvale kostja viited 28.07.2017 ostetud xxxxxxxx kinnistule (dtl 97). Hageja on hagis taotlenud ainult xxxxxx kinnistu jagamist ning kostja ei ole esitanud vastuhagi seoses xxxxxxxx kinnistuga. TsMS § 5 lg 1 sätestab, et hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Kuna kohtule ei ole esitatud nõuet xxxxxxxx kinnistu jagamiseks, ei saa kohus ka seda nõuet lahendada. Kohus jätab kõrvale ka kõik väited ja tõendid, mis puudutavad xxxxxx kinnistule lisaks laenulepingule tehtud kulutusi. Pooled on kohtuistungil kinnitanud, et ei soovi neile kulutustele tugineda. Kohus ei pea asjakohasteks kostja viiteid xxxxxxxxxxxxx korteriomandi remondile ja ülalpidamisele. Kostja ei ole esitanud sellega seoses hageja vastu mitte ühtegi nõuet.
2. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Kohus rahuldab hagi kaasomandi lõpetamiseks. Kohus jätab rahuldamata hageja nõude seoses hüpoteegi kustutamise kulude hüvitamisega, kuid see on võrreldes hageja ülejäänud nõudega ebaoluline osa. 6/7 Kohus ei pea põhjendatuks jätta menetluskulusid poolte endi kanda. Kostja ei ole teinud menetluse kestel hagejale kompromissettepanekut, mis annaks hagejale sarnase hüvitise nagu kaasomandi lõpetamine kohtuotsusega. Hageja palus kostjalt välja mõista menetluskuluna riigilõivu 420 eurot, ekspertiisi tasu 954 eurot ning õigusteenuse osutamise kulu 121,50 eurot. Kohus leiab, et hageja menetluskulud on olnud vajalikud ja põhjendatud osaliselt. Riigilõivu tasumise kohustus tuleneb seadusest ning hageja on kohtu andmete kohaselt tasunud riigilõivu 420 eurot. Lisaks on hageja tasunud TsMS § 143 p 1 kohaselt asja läbivaatamise kuluna ekspertiisitasu 954 eurot. Kuna ekspertiisikulu tekkis kostja soovist lõpetada vaidlus kompromissiga, loeb kohus selle kulu tegemise põhjendatuks. Kohus ei loe põhjendatuks hageja nõuet õigusteenuse kulu hüvitamiseks, kuna hageja on kõik esitatud menetlusdokumendid allkirjastanud ise. Kokku kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele menetluskulude katteks 1374 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik 7/7