Obsah (4)

§ 56§ 65§ 257§ 63

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Daimar Liiv Määruse tegemise aeg ja koht 15.02.2024, Tallinn Haldusasja number 3-24-363 Haldusasi X. X. esialgse õiguskaitse taotlus vaidemenetluse ajak

§ 56

lg 1 järgi eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust, kuid see ei välista, et kanded võivad olla ebaõiged, kui see leiab tõendamist (Riigikohtu 10. oktoobri 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-12, p 12).

§ 65

lg 1 alusel saab ebaõigeks pidada kannet, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale (Riigikohtu

1. novembri 2003 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-128-03, p 11). Sellises olukorras seega tuleb vaie ka haldusorganil lahendada, samuti on ebaõige valla seisukoht, et korraldusega ei rikuta ega piirata avaldaja õigusi. Kaebaja on oma õiguste riivet piisavalt põhjendanud. 5.
2. Kaebaja leiab, et jagamise avalduse esitaja Y. Y. ei ole kinnistusregistrisse kantud registriosa nr 15887450 ainuomanik, vaatamata sellele, et ta on sisse kantud kui ainuomanik. Antud isiku osas tehtud ainuomaniku omanikukanne on ebaõige. Reaalselt nimetatud kinnistu on kaasomand, millel on kaasomanikud ja Y. Y. on seega üksnes ½ mõttelises osas kaasomandi osa omanik. 5.
3. Selleks, et kinnisasja jagada, aga on vajalik kõigi kaasomanike nõusolek, mida avalduse esitanud isikul ei ole. 5.
4. Kaebaja õigusi puudutab vaidlustatud korraldus põhjusel, et Q. Q. Q. kui müüja ja Y. Y., kui esialgse ostja vahel on 02.09.2019 sõlmitud veel moodustamata kinnistu võlaõiguslik müügileping (tõestatud Tallinna notar Sirje Velsbergi poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr 2082 all) ja 18.08.2020 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu muutmise kokkulepe ja asjaõigusleping kinnistu mõttelise osa omandi üleandmiseks (tõestatud Tallinna notar Sirje Velsbergi poolt notariametitegevuse raamatu registri nr 1802 all), mille kohaselt Q. Q. Q. müüs talle kuuluva ½ suuruse mõttelise osa kinnistust, asukohaga Harju maakond, Rae vald, Pajupea küla, Xxxxxxxxx ja Harju maakond, Rae vald, Pajupea küla, Mäealuse ja Harju maakond, Rae vald, Pajupea küla, Tuulepõllu, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistrisse registriosa nr 15887450 all. Kaebaja esitas 20.09.2020 eelnimetatud müügilepingu suhtes ostueesõiguse teostamise avalduse, mis on tõestatud Paide notar Eve Põtteri poolt (notari ametitegevuse raamatu number 1191 all) ning mille tulemusena sama sisuga müügileping jõustus ka Q. Q. Q. ja avaldaja vahel. Ostueesõiguse teostamise avalduse on esialgsele ostjale ja müüjale kätte toimetatud e-kirjaga 29.09.
5. Seega muutus kanne esialgse ostja kohta Kinnistusraamatus ebaõigeks. Sellel hetkel oli Y. Y. sisse kantud kui kaasomandi osas ½ mõttelises osas kaasomanik. Y. Y. omandas vahepeal enampakkumiselt avaldaja kaasomandi osas ning kanti sisse kaasomandi osa võõrandamise tulemusel koostatud enampakkumise akti alusel vääralt kui ainuomanik, kuid vastav kanne kinnistusraamatus on ebaõige, seega esialgne ostja ei ole kinnisasja ainuomanik. 6 Antud isik on reaalselt üksnes ½ mõttelises osas kaasomanik (

§ 257

lõige 3).

§ 257

lõike 3 kohaselt on kinnisasja kaasomaniku ostueesõigusel samasugune asjaõiguslik toime nagu eelmärkel omandi üleandmise nõude tagamiseks.

§ 63

lõike 3 kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kinnistusraamatusse kandmist tühine osas, millega käsutus piirab või takistab eelmärkega tagatud õigust.

§ 63

lõike 5 järgi, kui käsutamine on sama sätte lõike 3 alusel tühine, võib isik, kelle kasuks eelmärge kinnistusraamatusse on kantud, nõuda isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus või märked, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks. Asjaõigusliku toimega ostueesõiguse puhul on tagatavaks nõudeks ostueesõiguse teostamise tagajärjel ostueesõiguslase (kaebaja) ja müüja (Q. Q. Q.) vahel tekkinud müügilepingust tulenev müügilepingu eseme (praegusel juhul kinnisasja kaasomandiosa) omandiõiguse ülekandmise nõue. Käesoleval hetkel on omandiõiguse ülekandmise nõuete tahteavalduste hagemine pooleli. Antud juhul on avaldajal nõue Y. Y. vastu kui esialgselt ostjalt nõusoleku saamiseks ta omanikuna kinnistusraamatust kustutamiseks. 5.

1. Kinnistu võimalik kiirkorras jagamine ebaseadusliku korralduse alusel, kahjustab oluliselt avaldaja õigusi, sest raskendab ja takistab võimaliku jagamise korral juba teostatud eelisostuõiguse lõpule viimist kinnistu nr 15887450 kaasomandi omanikukande tegemisel, mis koosneb kolmest katastriüksusest XXXXX:XXX:XXXX, XXXXX:XXX:XXXX, XXXXX:XXX:XXXX, kuna moodustuks eraldi kinnistud ühest olemasolevast katastriüksusest. Käesoleval hetkel on omandiõiguse ülekandmise nõuete tahteavalduste hagemine pooleli, toimub kohtumenetlus tsiviilasjas nr 2-23-
2. Antud juhul on avaldajal nõue ka Y. Y. vastu kui esialgselt ostjalt nõusoleku saamiseks ta omanikuna kinnistusraamatust kustutamiseks, mis tuleneb seadusest, eelnevalt viidatud asjaoludel. Võimaliku jagamise realiseerumine oleks tühine ka

§ 63

lõike 3 alusel, seega on valla kiirkorraldus oma sisult antud välja teostamaks õigustühine toiming ehk kinnistu jagamine ja ümbernimetamine. 5.

1. HMS § 6 kohaselt on haldusorgan, antud juhul Rae Vallavalitsus, kohustatud välja selgitama menetletavas asjas olulise tähendusega asjaolud ja vajaduse korral koguma selleks tõendeid oma algatusel. Rae Vallavalitsus oma korralduse väljastamise eeldusena aga ei ole olnud kooskõlas ka kohutusliku uurimispõhimõtte nõude täitmisega st viidatud avaldaja poolt siin välja toodud reaalsed asjaolud ja tähtsust omavad asjaolud on jäetud välja selgitamata. 5.
2. Antud juhul on vajalik haldusakti täitmine peatada, kuna see on vajalik avaldaja õiguste kaitseks. Haldusakti tühistamise alused on kokkuvõtvalt järgnevad, mis asjaolusid saab arvestada esialgse õiguskaitse lahendamisel ja kohaldamisel: 1) Esiteks vaidlustatud haldusakti täitmine kahjustaks oluliselt avaldaja poolt eelistuõigusega soetatud kaasomandi osas omanikukande lõpuleviimist võimaliku jagamise realiseerumise korral. Eelisostuõiguse teostamise tõttu on avaldajal Y. Y. vastu nõue kui esialgselt ostjalt nõusoleku saamiseks ta ainuomanikuna kinnistusraamatust kustutamiseks. Kaasomandiosa müüja Q. Q. Q. vastu enda ehk avaldaja kinnistusraamatusse omanikuna kandmiseks (omandi üleandmiseks), mis on müügilepingust tulenev nõue. 2) Teiseks

§ 63

lõike 3 kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kinnistusraamatusse kandmist tühine osas, millega käsutus piirab või takistab eelmärkega tagatud õigust. Kinnistu jagamine kahjustaks oluliselt avaldaja õigusi kuna piirab või takistab vajaliku kande tegemist kui kinnistu on ebaseaduslikult ära jagatud müügilepingus kokkulepitu vastaselt. 7 3) Kolmanda asjaoluna Y. Y. üldse ei ole õigustatud kinnisasja käsutama kui ainuomanik ega taolisi avaldusi valda tegema ning puudub kaasomanike nõusolek kinnistu jagamiseks ning ümbernimetamiseks – seega üldse ei eksisteeri jagamise eeldusena vajalikke kaasomanike tahteavaldusi ning võimalik jagamine on ka õigustühine ka selle asjaolu tõttu. Y. Y. tegutseva kinnisvaramaaklerina ja juriidilise haridusega isikuna peaks aru saama oma käitumisest kui tahtlikust juriidiliste pettuste jadast. 4) Neljanda asjaoluna, mida esialgse õiguskaitse osas arvestada on see, et katastriüksusel nr XXXXX:XXX:XXXX mida õigusvastaselt kiirkorras jagatakse, paikneb ka elamu, mis on avaldaja elukohaks ning reaalne kinnistu valdus on avaldaja käes

1. aastast. 5.
2. Avaldaja lapse vanaisa rajatud 100 aastane ajalooline talukoht on olnud nimega Xxxxxxxxx, mida nüüd korruptiivse ringkaitsega lammutama asuti hõlptulu teenimise eesmärgil, ametiseisundeid kuritarvitades, kaalutletult tekitatud juriidiliste eksimuste jadana. Selline õigusvastane jagamine võib tekitada ka võimaliku elukoha õigusvastase võõrandamise, kuna esialgne ostja käsutab kinnisasja kui ainuomanik, kuigi ta seda juriidiliselt ei ole, eelduslikult jagabki isik kinnisasja ka nende võõrandamise eesmärkidel. 5.
3. Y. Y. puhul on tegu kinnisvaraärikast maakleriga, kelle tegevuse sisu on hangeldada ja omastada võõrast vara ebaseaduslikult, alla omahinna, juriidiliste petuskeemide ja korruptiivsete sidemete kaudu nii täiturite büroodes kui e-kinnistusregistris. 5.
4. Maaklerina inimestele lähenedes hakkab ta neile probleeme tekitama erinevate petuskeemide abil, mida harrastab. Seega kujunenud olukorras, kus ei ole toimunud haldusorgani ja/või kohtulikku kontrolli viidatud küsimuste osas, on avaldaja õiguste kaitseks vajalik peatada korralduse täitmine, ainult nii on võimalik ära hoida ka lisa kohtuvaidlused näiteks kui kinnisasi on õigusvastaselt jagatud ja/või võõrandatud, kuna ka võõrandamise osas kehtib

§ 63

lõige 3 mille kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kinnistusraamatusse kandmist tühine. KOHTU SEISUKOHT Vaidemenetluse ajal esitatud esialgse õiguskaitse taotlus

1. HKMS § 249 lg 1 sätestab, et kohus võib kaebaja põhjendatud taotluse alusel või omal algatusel teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebaja õiguste esialgse kaitse kohta, kui vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks. Kui seadus annab isikule õiguse esitada halduskohtule kaebus muul alusel kui enda õiguste kaitseks, võib esialgset õiguskaitset kohaldada, kui vastasel juhul võib kaebuse eesmärgi saavutamine kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt võib esialgse õiguskaitse taotluse esitada halduskohtule ka vaidemenetluse ajal. X. X. esitas kohtule 07.02.2024 esialgse õiguskaitse taotlus vaidemenetluse ajaks. Taotluse kohaselt esitas X. X. vaide Rae Vallavalitsuse 28.12.2023 korralduse nr 2566 tühistamiseks. 12.02.2024 sai kohtule teatavaks, et Rae Vallavalitsuse 08.02.2024 otsusega nr 11-2/607-1 on X. X. vaie Rae Vallavalitsuse 28.12.2023 korraldusele nr 2566 tagastatud põhjendusel, et vaide esitajal puudub vaide esitamise õigus (dtl 43-44). X. X. esitas samal päeval kohtule kaebuse kohustada Rae Vallavalitsust läbi vaatama kaebaja poolt 02.02.2024 esitatud vaie Rae Vallavalitsuse 28.12.2023 korraldusele nr 2566, kohustada 8 Rae Vallavalitsust kaasama kaebaja kolmanda isikuna korralduse nr 2566 osas peetavasse menetlusse või alternatiivselt tühistada Rae Vallavalitsuse 28.12.2023 korraldus nr
2. Kohus leiab, et kuivõrd vaidemenetlus on lõppenud ning kohtule on esitatud sama vaidluse eseme suhtes kaebus, siis ei ole kohtul võimalik lahendada ka X. X.e esialgse õiguskaitse taotlust vaidemenetluse ajal. HKMS § 249 lg 3 viimane lause ütleb, et esialgse õiguskaitse vajaduse äralangemisel jätab kohus taotluse läbi vaatamata. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse peatada Rae Vallavalitsuse 28.12.2023 korralduse nr 2566 täitmine vaidemenetluse ajaks läbi vaatamata. Küll aga käsitleb kohus kaebaja esialgse õiguskaitse taotlust kui koos kaebusega esitatud esialgse õiguskaitse taotlust ning lahendab selle sisuliselt allpool. Kaebuse tagastamine ja esialgse õiguskaitse taotluse lahendamine
3. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 44 lg 1 sätestab, et kaebusega võib halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma õiguse kaitseks. Kaebus tuleb kohtu hinnangul HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel tagastada, kuna kaebajal puudub kaebeõigus. Kohus põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt. 7.
4. Esmalt selgitab kohus kaebajale, et HKMS 45 lg 4 sätestab, et vaideotsuse peale võib ilma vaide esemeks oleva haldusakti või toimingu vaidlustamiseta esitada kaebuse, kui see rikub kaebaja õigusi, sõltumata vaide esemest. Sama kehtib muu kohtueelse menetluse käigus tehtud otsuse vaidlustamisel. Menetlusse kaasamiseks kohustamise nõue olukorras, kus haldusmenetlus on juba lõppenud akti andmisega ei ole samuti asjakohane nõue. Tegemist saaks olla kaebuse väitega kaasamiskohustuse rikkumisest korralduse vaidlustamisel. Eeltoodust tulenevalt on asjakohane üksnes kaebaja poolt kohtule esitatud alternatiive kaebuse nõue – tühistada Rae Vallavalitsuse 28.12.2023 korraldus nr
5. Samas puudub ka viidatud korralduse osas kaebajal kaebeõigus, kuivõrd selle otsusega ei rikuta kaebaja subjektiivseid õigusi, millest tulenevalt puudub kaebajal kaebeõigus. 7.
6. Rae Vallavalitsuse 28.12.2023 korralduse nr 2566 kohaselt: „Võttes aluseks maakatastriseaduse § 18 lõike 1 punkti 1, § 181 ; maakorraldusseaduse § 10 lõiked 1 ja 4, § 13 lõike 1; ruumiandmete seaduse § 42, § 50 lõike 1, § 54, § 55 lõike 1; Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsusega nr 462 kehtestatud Rae valla üldplaneeringu ning lähtudes kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lõike 1 punktidest 2 ja 4; Rae Vallavolikogu 19.11.2021 otsuse nr 16 “Seadusega kohaliku omavalitsuse pädevusse antud küsimuste lahendamise otsustusõiguse delegeerimine Rae Vallavalitsusele“ punktist 1 ning Y. Y.’i 15.12.2023 avaldusest, Rae Vallavalitsus annab korralduse: Jagada Harjumaal Rae vallas Rae külas asuv Xxxxxxxxx katastriüksus (registriosa nr 15887450; katastritunnus XXXXX:XXX:XXXX; pindala 22,48 ha; maa sihtostarve 100% maatulundusmaa), moodustada katastriüksused vastavalt lisatud skeemile ning määrata neile koha-aadressid ja sihtotstarbed järgmiselt: 1.
7. Jõesilma – Pajupea küla, Rae vald, Harjumaa; ligikaudne pindala 4,12 ha; maa sihtotstarve 100% maatulundusmaa; 1.
8. Xxxxxxxxx – Pajupea küla, Rae vald, Harjumaa; ligikaudne pindala 18,36 ha; maa sihtotstarve 100% maatulundusmaa.“ 9 7.
9. Kohtule esitatud andmetest nähtub, et Harjumaal Rae vallas Rae külas asuv Xxxxxxxxx katastriüksus (registriosa nr 15887450; katastritunnus XXXXX:XXX:XXXX; pindala 22,48 ha; maa sihtostarve 100% maatulundusmaa) kuulub Y. Y.e (vt dtl 82-83). Samuti on asjas kohtule esitatud tõendid (dtl 70-81) ning kohus kontrollis vastavaid asjaolusid ka kohtute infosüsteemist, et kaebuse esitaja on tsiviilasjas nr 3-21-2808 esitanud hagi Q. Q. Q. ja Lauri Kolgi vastu tehingust taganemise avalduse tühisuse tuvastamiseks. Viidatud asjas jättis Harju Maakohus 26.04.2021 määrusega hagi läbi vaatamata ning menetluskulud hageja kanda. Tallinna Ringkonnakohus otsustas oma 13.10.2021 määrusega jätta Harju Maakohtu 26.04.2021 määrus muutmata, kuid muutis ja täiendas osaliselt maakohtu määruse põhjendusi. Määrus on jõustunud Riigikohtu 04.04.2022 määrusega. Samuti on kohtule esitatud andmed, et kohtutäituri poolt korraldatud enampakkumisel on X. X.ele kuuluv mõtteline osa (1/2 kaasomandist) kinnisasjast registriosa numbriga 15887450 ostetud Y. Y. poolt ning kohtutäituri avalduse alusel on tehtud vastavad kanded ka Kinnistusraamatus (vt dtl 57-63). Kinnistusraamatus puuduvad mistahes märkused, mis keelaksid Y. Y.il kinnistu suhtes omandiõiguse teostamise või piiraksid seda (vt dtl 82-83 või e-kinnistusraamat). Arvestades eeltoodud tõenditega leiab kohus, et kaebajal puuduvad hetkel vähemalt Xxxxxxxxx katastriüksuse suhtes mis tahes subjektiivsed õigused, mille alusel ta saaks nõuda kinnistu suhtes mingite toimingute tegemist või tegemata jätmist kohalikult omavalitsuselt. Kaebuse esitaja ei ole viidatud kinnistu omanikuks. Eeltoodut ei muuda ka asjaolu, et kaebaja on esitanud uue tsiviilhagi Q. Q. Q. vastu lepingust taganemise tühisuse tuvastamiseks ja kostja kohustamiseks nõusolekute andmiseks asjaõigusliku lepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks (tsiviilasi nr 3231235). Vastustaja sai ja pidi lähtuma oma 28.12.2023 korralduse nr 2566 andmisel hetkel teada olevatest faktilistest asjaoludest mh sellest, et Kinnistusraamatu kohaselt on vaidlusaluse kinnistu ainuomanikuks Y. Y.. Nii vastustaja kui kolmas isik on asjakohaselt välja toonud, et Kinnistusraamatu andmete õigsust eeldatakse. Kinnistusraamatus puuduvad märkused (eelmärked), mis oleks takistanud vastustajal Y. Y.i avaldust lahendamast või oleks toonud kaasa kohustuse kaebuse esitaja vastavasse menetlusse kaasata. Vastav kohustus oleks saanud tekkida üksnes juhul kui näiteks hagi tagamise korras oleks Kinnistusraamatusse kantud vastav märkus (eelmärge). Eeltoodust tulenevalt asus vastustaja ka kaebaja vaiet lahendades õiguspärasele seisukohale, et kaebuse esitajal puudub vaide esitamiseks õigus. (Ka vaide ega ka kaebuse esitamise seisuga kaebaja omandiõiguse või vastava nõudeõiguse kohta kinnistu suhtes ühtegi tõendit ei ole). Haldusakti ja toimingu õiguspärasust hindab kohus haldusakti andmise või toimingu tegemise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2 teine lause). Kuivõrd Rae Vallavalitsuse 28.12.2023 korralduse nr 2566 andmise ajal kuulus Xxxxxxxxx kinnistu omandiõigus täies ulatuses Y. Y.e, kellel oli subjektiivne õigus taotleda vastava maakorraldustoimingu tegemist ning kaebuse esitajal puudus kinnistu suhtes omandiõigus või mis tahes muu subjektiive seadusega sätestatud õigus, siis ei saa korraldus rikkuda kuidagi kaebaja õigusi. Järelikult puudub kaebuse esitajal ka kaebeõigus vastava korralduse vaidlustamiseks halduskohtus (vt HKMS § 44 lg 1). 10
10. Kuivõrd kaebajal puudub kaebeõigus ning kaebus tuleb sel põhjusel tagastada, siis jääb rahuldamata ka kaebaja esialgse õiguskaitse taotlus.
11. Kohus selgitab, et HKMS § 43 lg 2 kohaselt ei võta kaebuse tagastamine selle esitajalt õigust seadusega sätestatud korras pöörduda uuesti halduskohtusse. (allkirjastatud digitaalselt) Daimar Liiv Kohtunik 11