Obsah (9)

§ 272§ 271§ 292§ 334§ 313§ 158§ 287§ 159§ 113

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tagaseljaotsus Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Triin Niinemets Otsuse tegemise aeg ja koht 7. veebruar 2024, Tartu kohtumaja Tsiviilasja number 2-23-13736 Tsiviilasi Nor

) § 271,

§ 272lg 1 esimene lause).

Pooled leppisid kokku, et kostja tasub eluruumi kasutamise eest üüri 535 eurot kuus ja kannab kõrvalkulud. Kostja on lepingu alusel tasunud hagejale maikuu üüri ja tagatisraha 535 eurot, kokku 915 eurot. Vaatamata hageja korduvatele pöördumistele ei ole kostja pärast lepingu sõlmimist lepingust tulenevaid kohustusi täitnud, mistõttu ütles hageja üürilepingu erakorraliselt üles alates 8. augustist 2023. Kostja tagastas eluruumi hagejale 15. augustil 2023. Hageja nõuab kostjalt põhivõla 1748,88 eurot, kahjuhüvitise 1605 eurot, leppetrahvi 53,50 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 56,33 eurot ja edasiulatuva viivise tasumist. 6.

§ 271

kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 292

lg 1 järgi peab lisaks üüri maksmisele üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. Sama paragrahvi lõike 11 alusel eluruumi üürilepingu korral peab üürnik mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (edaspidi hoone korrashoiuja parenduskulud) üksnes juhul, kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kui üürnik ja üürileandja lepivad kokku, et üürnik kannab terve hoone parendamiseks vajalikke kulusid, on vastavate parenduste tõttu üüri tõstmine tühine. 7.

§ 334

lg 1 sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Sama paragrahvi lõige 21 järgi võivad pooled eluruumi üürilepingu korral lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas 3 vormis kokku leppida, et pärast lepingu lõppemist tagastab üürnik eluruumi sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine või halvenemine, või kannab sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud. Käesoleva lõike esimeses lauses sätestatu ei kohaldu asjadele, mille üürileandja on andnud koos ruumidega üürniku kasutusse. 8. Kohus leiab, et

§ 271

ja § 292 lg 1 alusel on põhjendatud hageja nõue üüritasu, kasutuseeliste ja kõrvalkulude osas. Kohus leiab, et hagiavalduses toodu õigsust eeldades on poolte kokkuleppe ning

§ 334

lg 1 ja 21 alusel põhjendatud hageja nõue kahju hüvitamiseks summas 200 eurot koristusteenuse kasutamise eest, kuid hageja nõuded leppetrahvi tasumiseks ja kahju hüvitamiseks saamata jäänud tulu osas pärast korteriomandi valduse tagastamist üürileandjale tuleb jätta rahuldamata. 9. Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist kolme kuu üüritasu ulatuses, kuna kostja rikkumise tõttu esines alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kohus leiab, et hageja nõue ei ole põhjendatud. Hagiavalduse järgi on üürileandja üürilepingu

§ 313lg 1 ja § 316 lg 1 p 1 alusel üles öelnud alates 8.

augustist 2023 ning kostja tagastanud hagejale korteri valduse

1. augustil
2. Hageja nõuab üürilepingu p 10.4 alusel kahjuhüvitisena kolme kuu saamata jäänud üüritulu, hageja ei ole esile toonud, et tal selles summas kostja tegevuse tõttu oleks kahju tekkinud.

§ 158

lg 1 järgi on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Kohtu hinnangul vastab poolte kokkulepe leppetrahvi tunnustele

§ 158

lg 1 mõistes, kuna tegemist on kokkuleppega tasuda lepingu rikkumise puhul kindel rahasumma tegelikust kahjust sõltumata. 10. Kohus leiab, et poolte leppetrahvi kokkulepe on tühine. Hagist nähtuvalt on üürileandja üürilepingu

§ 313lg 1 ja § 316 lg 1 p 1 alusel erakorraliselt üles öelnud alates 8.

augustist 2023, kuna kostja jättis tasumata kolme kuu üüritasu ja kõrvalkulude hüvitise ehk üürnik rikkus lepingust tulenevat rahalist kohustust.

§ 287

lg 1 sätestab, et kokkulepe, millega eluruumi üürnikku kohustatakse rahalise kohustuse rikkumise korral tasuma leppetrahvi, on tühine. Seega ei ole

§ 287lg 1 järgi sellist kokkulepet lubatud sõlmida.

Kohane õiguskaitsevahend on üürilepingu erakorraline ülesütlemine, mida üürileandja on ka teinud. 11. Hageja nõuab eluruumi üleandmisega viivitamise eest leppetrahvi 53,50 eurot.

§ 159

lg 2 sätestab, et kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Hageja ei ole esile toonud, et ta on rikkumisega seonduvalt täitnud

§ 159

lg-s 2 nimetatud kohustust ja leppetrahvi nõudmisest kostjat teavitanud, seetõttu on ta minetanud õiguse leppetrahvi nõuda. 12.

§ 113

lg 1 rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.

1. Üürilepingu p 9.
2. kohaselt on viivisemäär võrdne võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määra kolmekordse väärtusega (lepingu sõlmimise hetkel 0,066% päevas). Hagiavalduses (p 7) nõuab hageja sissenõutavaks muutunud viivist põhinõudelt 1748,88 eurot alates
3. maist 2023 kuni
4. septembrini 2023 summas 4 56,33 eurot ehk 12% aastas, mis vastab ligikaudu seadusjärgse viivise määrale (seadusjärgne viivisemäär alates
5. jaanuarist 2023 on 10,5%). Kuna üürileandjal on lepingu järgi õigus on küsida kolmekordset seadusjärgset viivist, siis tuleb hagi selles osas rahuldada.
6. Edasiulatuva viivise nõude osas märgib kohus järgmist. Hageja on lähtunud viivisenõude arvutamisel, hagihinna märkimisel ja hagihinnalt arvestatava riigilõivu tasumisel hagi esitamise ajal kehtinud Euroopa Keskpanga intressimäärast 4% aastas, korrutades selle kolmega (12%). Samuti on hageja palunud indekseerida viivise intressimäära järgi (hagiavalduse p 8.3 ja 8.4). Kohtu hinnangul ei ole selline nõue poolte kokkuleppega kooskõlas. Kuna rahalise kohustusega viivitamise puhul on võlausaldajal seadusest tulenev õigus nõuda viivist seadusjärgses määras, mõistab kohus edasiulatuva viivise välja seadusjärgses määras.
7. Kohus jätab rahuldamata hageja viivisenõude nõuetelt, mille kohus jätab rahuldamata. Menetluskulud
8. Juhindudes TsMS § 173 lg-test 1 ja 4 ning § 174 lg-st 1, määrab kohus otsuses kindlaks menetluskulude jaotuse ning kostjalt hageja kasuks välja mõistetava menetluskulu rahalise suuruse.
9. Arvestades nõude rahuldamise ulatust, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 1 alusel 42% hageja kanda ja 58% kostja kanda.
10. Hageja menetluskulud on taotluse järgi 1925 eurot, millest 455 eurot on riigilõiv ja lepingulise esindaja õigusabikulud 1470 eurot ilma käibemaksuta (10,5 tunni eest 140 eurot/tund).
11. Hageja menetluskulude nimekiri on kostjale kätte toimetatud
12. jaanuaril
13. Kostja ei ole hageja menetluskuludele tähtaegselt vastuväiteid esitanud.
14. Riigilõivu tasumise kohustus tuleneb seadusest, mistõttu on tegemist täies ulatuses põhjendatud kuluga. Juristi teenuse tunni hind 140 eurot on kooskõlas kohtupraktikaga. Arvestades nõude olemust, samuti asjaolu, et kohus lahendab asja kirjalikus eelmenetluses kohtuistungit pidamata, peab kohus hageja õigusabikulu vajalikuks ja põhjendatuks 6 tunni ulatuses ehk kokku 840 eurot.
15. Seega on hageja vajalikud ja põhjendatud menetluskulud kokku 1295 (455 + 840) eurot, millest 58% ehk 751,10 eurot tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.
16. Hageja taotlusel tuleb kostjal tasuda väljamõistetud menetluskuludelt viivist

§ 113lg-s 1 sätestatud määras alates tagaseljaotsuse jõustumisest kuni täitmiseni.

(allkirjastatud digitaalselt) Triin Niinemets kohtunik 5