) § 18 lg 1 p 3 alusel määrata tekkiva hoonestatud maaüksuse sihtotstarbeks eluruumide järgi 50% elamumaa (
lg 1) ja päevakeskuse kui ühiskondliku ehitise järgi 50% ühiskondlike ehitiste maa (
Tulenevalt asjaolust, et tekkiv hoonestamata maaüksus on olnud kasutusest väljas, tuleb selle maaüksuse sihtotstarve määrata
lg 1 p 1 alusel üldplaneeringu järgi, kuna antud juhul katastriüksuse jagamine ei eelda detailplaneeringu koostamist. Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsusega nr 462 kehtestatud Rae valla üldplaneeringu kohaselt paikneb tekkiv hoonestamata maaüksus alal, mille maakasutuse juhtotstarbeks on määratud põld/looduslik rohumaa. Arvestades, et sellel tekkival maaüksusel on põllumajanduslik potentsiaal, tuleb
lg 1 p 1 alusel selle sihtotstarbeks määrata 100% maatulundusmaa (
4. X esitas 12.11.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse Rae Vallavalitsuse 13.10.2021 korralduse nr 1496 tühistamise nõudes. Kaebaja ei ole vastu sellele, et vaidlusalune kinnistu jagatakse ning eraldatakse kasutuskorrata hõlmamata kinnistu osa, samuti ei ole kaebajal vastuväiteid koha-aadressidele. Kaebaja ei nõustu kinnistu osadele määratavate sihtotstarvetega. Kui kohus leiab, et vaidlustatud korraldus 2
) § 18 lg-s 1 sätestatakse, et katastriüksuse registreerimisel peab katastripidaja katastris fikseerima katastriüksuse kõlvikute pindalad ja sihtotstarbed. Seega ka
ei nõua, et katastriüksuse jagamisel peaks tekkivatele katastriüksustele määrama tingimata uued, varasemast erinevad sihtotstarbed. Praegu eraldatav n-ö kasutuskorrata ala on otseselt seotud kinnistu muu osaga, see on korteriomanike kasutuses.
lg 9 kohaselt on maatulundusmaa põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa ja maa, millel on põlluvõi metsamajanduslik potentsiaal. Sellel alal ei toimu põllumajanduslikku tegevust, nagu maatulundusmaa määramine eeldaks. Rae Vallavolikogu 09.09.2008 otsusega nr 441 algatati ja Rae Vallavalitsuse 24.01.2012 korraldusega nr 85 võeti vastu Vana-Kooli kinnistu ja lähiala detailplaneering, mille kohaselt eraldatakse täiendavad elamumaa krundid ning moodustatakse sotsiaalmaa krunt laululava jaoks. Planeering algatati üldplaneeringut muutvana laululava tõttu. Kehtivas üldplaneeringus ei ole kinnistu maakasutust reguleeritud teisiti. Rae Vallavolikogu 21.05.2021 otsusega nr 462 kehtestatud Rae valla üldplaneeringu seletuskirja p-s 4.1 on märgitud, et senist maa-alade kasutuse sihtotstarvet ei muudeta üldplaneeringu kehtima hakkamisel kohe, maaomanik saab maa-ala kasutada praegusel sihtotstarbel ja funktsioonil seni, kuni ta seda soovib. Väär on vaidlusaluses korralduses toodu, justkui paikneks kasutuskorrata maa-ala (9980 m2) üldplaneeringu järgi alal, mille maakasutuse juhtotstarve on põld/looduslik rohumaa. Olemasolev põllumajandusmaa on üldplaneeringu maakasutuskaardil tähistatud beeži täisvärviga ning tähisega MP (Rae valla üldplaneering, p 4.15). Vaidlusalusel kinnistul ega ka eraldataval kasutuskorrata alal ei ole tähist MP, vaid EV. Seda, et tegemist on elamumaaga, on kinnitanud ka erinevad kinnisvaraeksperdid. Väär on vastustaja seisukoht, et kinnisvara kutselised hindajad ei ole pädevad määrama sihtotstarbeid ega andma hinnanguid maaüksuse tulevase sihtotstarbe osas. Kasutuskorraga hõlmatud maa-alale 50% elamumaa ning 50% ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbe määramine on väär. Nagu vastustaja on vaidlusaluse korralduse põhjendustes märkinud, on põhihoone ehitisregistri järgi kasutusel kahe korteriga elamu ning 3
-s. Eraldiseisev on ka maaüksusele koha-aadressi määramine, mis on linna- või vallavalitsuse pädevuses olev aadressitoiming ja mida reguleerib ruumiandmete seadus (RAS). Seega ei ole korralduse vaidlustamine tervikuna põhjendatud. Sihtotstarbed on õigesti määratud (
lg 1 p-d 1, 3 ja 2).
§-s 18 puudub alus, mis kohustab tekkivatele katastriüksustele määrama jagatava katastriüksusega sama sihtotstarvet. Sama sihtotstarbe määramine on võimalik üksnes juhtudel, kus: 1) maa tegelik kasutus või üldplaneeringus määratud juhtotstarve vastavad olemasolevale sihtotstarbele; 2) detailplaneering näeb tekkivatele katastriüksustele ette olemasolevale vastava sihtotstarbe; 3) tekkivatel katastriüksustel asuvad ehitised, mille tegelik kasutus või kasutusloas märgitud kasutus vastavad olemasolevale sihtotstarbele, või tekkivatele katastriüksustele on antud olemasolevale sihtotstarbele vastava kasutusotstarbega ehitise ehitamiseks ehitusluba või kirjalik nõusolek või esitatud ehitisteatis. Hoonestamata katastriüksusele maatulundusmaa sihtotstarbe määramist toetavad maakatastri maainfo kaardirakenduse andmed, mille kohaselt on 18 320 m2 suuruse Vana-Kooli katastriüksuse kõlvikuline koosseis: õuemaa 5336 m2, looduslik rohumaa 3532 m2 ja haritav maa 9452 m
-s ja kinnistusraamatuseaduses sätestatust (MaaKS § 10 lg 4). Varem oli kinnistu sihtotstarve määratud. Maa sihtotstarbe määramine on haldusakt, mistõttu tuleb katastriüksuse sihtotstarbe muutmisel lähtuda samasugustest alustest, mis on ette nähtud haldusakti muutmise jaoks, st haldusmenetluse seaduse (HMS) §-dest 64–70 (vt Riigikohtu 28.04.2005 otsus asjas nr 3-3-113-05, p 10). Ainuüksi katastriüksuse jagamine ei anna alust senise sihtotstarbe muutmiseks. Ka
lg 1, mis sätestab, et katastriüksuse registreerimisel peab katastripidaja katastris fikseerima katastriüksuse kõlvikute pindalad ja sihtotstarbed, ei nõua, et katastriüksuse jagamisel peaks tekkivatele katastriüksustele määrama tingimata uued, varasemast erinevad sihtotstarbed (vt samas). Riigikohtu otsuse järel on küll
§-i 18 muudetud, kuid aluspõhimõtted on jäänud samaks. Nii on kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (598 SE) eelnõu seletuskirjas, millega muudeti
§-i 18, selgitatud järgmist: „
Kehtivas õiguses on sihtotstarvete määramise põhimõtted reguleeritud nii määruse kui ka seaduse tasandil. Õigusselguse eesmärgil tuleb põhimõtted reguleerida seaduses. Uue sõnastusega ei muudeta seni kehtinud aluspõhimõtteid, kuid sõnastust täpsustatakse ja viiakse kooskõlla kehtivate ehitus- ja planeerimisalaste õigusnormidega.“1 Puudub alus kahelda, et maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu väärtus on madalam kui elamumaa sihtotstarbega kinnistu väärtus. Sõltumata sellest, milliseks kinnistu väärtus tegelikult kujuneb, on ilmne, et sihtotstarbe muutmine mõjutab kaebaja omandiõigust, sh võib sellest sõltuda ka kinnistu väärtus ning maamaksu suurus. Seega on vastustaja muutnud kehtivat haldusakti isiku kahjuks (HMS § 66). Vastustaja muutis sihtotstarvet kaebaja tahte vastaselt, kuid ei ole viidanud haldusakti isiku kahjuks muutmisega seotud HMS sätetele. MaaKS § 2 lg-s 3 on sätestatud põhimõte, et maakorralduse läbiviimisel lähtutakse maakorralduse nõuetest, kehtestatud planeeringu korral planeeringulahendusest, kinnisasja omaniku õigustest ja avalikust huvist. HMS § 67 kohustab haldusorganit arvestama isiku kahjuks haldusakti kehtetuks tunnistamisel isiku usaldusega. Asjas ei nähtu ka ülekaalukat avalikku huvi, mis õigustaks uute sihtotstarvete määramist. Vastustaja ei ole tõendanud, et faktiliselt oleks Ussiaugu tee 20 // Vana-Kooli katastriüksuse kasutusotstarve muutunud, mis annaks alust määrata katastriüksuste jagamisel uued sihtotstarbed vastavalt maa tegelikule kasutusele. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS 7. Rae vald esitas 02.05.2022 Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse halduskohtu otsuse tühistamiseks ja uue otsusega kaebuse rahuldamata jätmiseks. Halduskohus ei ole kohtuotsust põhjendanud ega vastustaja väidetele vastanud. Samuti ei ole selgitatud, milliste normide alusel oleks tulnud tekkivatele katastriüksustele sihtotstarve Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (598 SE II) eelnõu. Muudatusettepanekute loetelu kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse eelnõu juurde. Teine lugemine 30.05.2018, lk 8. – https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4bf419b9-13c1-4e3d-9c3a923356d542ad/Kinnisasja%20avalikes%20huvides%20omandamise%20seadus 1 5
Asjakohane ei ole tugineda Riigikohtu otsusele asjas nr 3-3-1-13-05. Riigikohtu seisukohad ei ole siduvad ja Eestis ei ole pretsedendiõigust. Vaidluste asjaolud erinevad oluliselt. Viidatud lahendi tegemise ajal kehtis sihtotstarbe määramise regulatsioon, mis võimaldas mitmest lahustükist koosneva maaomandi lahustükile, millel asus eluasemekoht ja mille suurus oli kuni 2 ha, määrata maatulundusmaa sihtotstarbe. Seda seisukohta tuleks muuta. Puudub selline materiaalõiguse norm, mille alusel oleks võimalik tekkivale ehitisteta katastriüksusele määrata esialgse, ehitistega katastriüksuse sihtotstarbe.
lg 1 p 1 kohaselt määratakse ehitisteta katastriüksusele sihtotstarve maa tegeliku kasutuse alusel või detailplaneeringu puudumisel üldplaneeringu alusel. Vana-Kooli katastriüksuse jagamisel tekkivale ehitisteta katastriüksusele on korraldusega määratud üldplaneeringust tulenev sihtotstarve, kuna see maa on olnud kasutusest väljas. Ka kaebaja ei ole seda maad kasutanud elamut teenindava maana ja ta kasutab selleks hoopis naaberkinnistut. Vaidlustatud korralduses ei ole tekkivatele katastriüksustele määratud sihtotstarbeid tulenevalt maa tegelikust kasutusest. Tekkiva hoonestamata katastriüksuse sihtotstarve on määratud vastavalt üldplaneeringus määratud maakasutuse juhtotstarbele. Halduskohus jättis tähelepanuta hoonestatud katastriüksusele sihtotstarbe määramise ja ehitisregistri andmete seose ning asjaolu, et sihtotstarve on sellele kui ehitist teenindavale katastriüksusele määratud ehitise kasutusotstarbe alusel. Halduskohus ei ole ehitisregistri andmeid uurinud. Ehitusõiguseta elamumaa väärtus ei saa olla suurem maatulundusmaa väärtusest. Kaebaja esindajatasu halduskohtus (12 tundi ja 45 min) ei olnud põhjendatud ega vajalik. Mõistlik ajakulu oleks olnud 8 tundi. Vaidlus ei ole keerukas, millele viitab see, et halduskohtu otsuse põhjendused on kolmel leheküljel. Kinnistusraamatust oleks kaebaja ise saanud väljavõtte tasuta. 8. X palus vastuses jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Kinnisasja jagamist ei ole võimalik viia lõpuni, kui katastriüksusele ei ole sihtotstarvet määratud. Lihtsa maakorraldusliku jagamise korral tähendab sihtotstarbe määramine senise sihtotstarbe alles jätmist. Halduskohus pidas vaidlustatud korraldust põhjendatult üheks tervikuks. Kaebaja nõustus kinnistu jagamisega ainult juhul, kui sellele määratakse senine elamumaa sihtotstarve. Kinnistu maakorraldusliku jagamise korral tuleb uutele katastriüksustele jätta senine sihtotstarve. Kui Rae vald soovib määrata jagamisel tekkivale ja Rae valla omandisse jäävale katastriüksusele maatulundusmaa sihtotstarvet, on tal õigus seda edaspidi otsustada. Kohtuasjas nr 3-3-1-13-05 ei olnud asjaolud oluliselt erinevad ja seetõttu on Riigikohtu seisukohad asjakohased. 6
lg 1 p 1 näeb ette, et ehitisteta katastriüksusele määratakse sihtotstarve maa tegeliku kasutuse alusel või detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel üldplaneeringu alusel. Rae valla üldplaneeringu maakasutuse kaardil on lõunapoolne, hoonestamata katastriüksus tähistatud kui põld. Hajaasustuses paiknev elamumaa on sellel kaardil tähistatud teise värvitooniga. Kui selle katastriüksuse sihtotstarve määrata kindlaks üldplaneeringu alusel, oleks õige sihtotstarbe määramine 100% maatulundusmaana. 13. Ehitist teenindavale katastriüksusele määratakse kogu ulatuses ehitise kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel (
Hoonestatud põhjapoolsel katastriüksusel paiknevad ehitisregistri järgi kolm hoonet: elamu-päevakeskus (peamine kasutamise otstarve kahe korteriga elamu ja päevakeskus), saun (abihoone) ja paadikuur (muu erihoone). Vastustaja võttis aluseks kinnistusraamatu andmed, kuid eeldades, et ehitisregistri andmed põhinevad ehitise tegelikul kasutamisel ja ehitusloal, tuleks õigeks pidada elamu-päevakeskuse kui katastriüksusel paikneva peamise ja suurima ehitise kasutusotstarbest lähtuvat katastriüksuse sihtotstarbe määramist, kui aluseks võtta viidatud säte. 14. Halduskohus selgitas aga õigesti, et kui uute katastriüksuste moodustamine toimub olemasoleva katastriüksuse jagamise tulemusel, siis peab moodustatavate katastriüksuste sihtotstarve vastama jagatava katastriüksuse sihtotstarbele. Riigikohtu seisukoht asjas nr 3-3-113-05 on asjakohane, sest selles väljendatud tõlgendus puudutab maakatastriseaduse ja haldusmenetluse seaduse põhimõtteid ega olnud seotud
Halduskohus selgitas õigesti, et
Kui moodustatavate katastriüksuste sihtotstarve tuleks määrata
lg 1 järgi erinev jagatava katastriüksuse sihtotstarbest ning see kahjustab omaniku huvi, on tegemist haldusakti muutmisega isiku kahjuks (vt HMS §-d 66 ja 67). Halduskohus märkis õigesti, et elamumaast erineva katastriüksuse sihtotstarbe määramine võib vähendada kinnisasja väärtust. Isegi kui kinnisasja turuväärtus seeläbi ei vähene, tuleb arvestada, et kaebaja soovis jagatava katastriüksuse sihtotstarbe säilitamist. Seega takistab teistsuguse sihtotstarbe määramine kaebajal asja kasutamist sellisel viisil, nagu ta seda soovib. Seega toimus varasemast erineva sihtotstarbe määramine samale maale isiku kahjuks. Maamaksu suurus ei ole selle küsimuse üle otsustamisel oluline, sest see jääb oluliselt alla kinnisasja enda väärtusest ja sihtotstarbe mõjust kinnisasja kasutamisele.
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.