Obsah (11)

§ 311§ 313§ 317§ 196§ 116§ 312§ 164§ 76§ 101§ 108§ 103

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL LIHTMENETLUSOTSUS Otsuse tegemise koht ja aeg Tartu Maakohtu Viljandi kohtumaja 26. märts 2024 Tsiviilasja number ja hagi ese nr 2-23-109493 Rendin OÜ hagi T.T.L. vast

§ 311

lg 2 kohaselt, kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. 2 Leping sai lõpetatud 06.02.2023 seisuga ehk enne korralise lõpetamise tähtaja saabumist, seega on kostjal kohustus kanda kulusid kuni üürilepingu lõppemiseni. 9. Kostja märgib vastuses, et üürilepingu lõpetamise algpõhjuseks oli elamiskõlbmatu korteri oht kostja tervisele (mitte see, et kostja leidis paremas seisukorras korteri). Üürileandja keeldus õigeaegselt üürilepingu ennetähtaegsest lõpetamisest ja ei avaldanud ka soovi tegeleda algpõhjuse lahendamisega. Esmakordselt teavitas kostja korteris olevast solgihaisust üürileandjat 01.12.2022 e-kirjas, üürileandja lubas küll edastada selle info haldusfirma juhile, kuid ei avaldanud soovi probleemi lahendada. Kostja andis 31.12.2022 e-kirjas üürileandjale teada, et korteri sisetemperatuur on külmade ilmadega liiga madal (alla 18 kraadi). Seadusega on ette nähtud siseõhutemperatuuri standardid kaugküttevõrgustikuga köetavatele eluruumidele, antud juhul korter nendele standarditele ei vasta.

§ 313

lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

§ 317

kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. Kostja keeldus kohustuse täitmisest ja võla tasumisest, sest loeb üürilepingut lõppenuks seisuga 31.12.2022 (detsembri üür ja kommunaalid on makstud). KOHTU PÕHJENDUSED

1. Kui kohus menetleb hagi lihtmenetluses võib põhjendavas osas piirduda üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega (TsMS § 444 lg 2).
2. Kohus leiab, et hagile lisatud dokumentidega (dtl 28-53) on hagis kirjeldatud asjaolud usaldusväärselt tõendatud. Hageja ja üürileandja sõlmisid 20.10.2022 tähtajatu eluruumi üürilepingu (dtl 28-39). Mh on lepingus kokku lepitud, et eluruumi seisukord vaadatakse üle ja fikseeritakse üleandmis-vastuvõtmis aktis nii lepingu alguses kui lõpus ning osapooltel ei ole Ruumide seisukorra kohta pretensioone, mis pole aktis kajastatud (p 6.4.3). Pooltel on vaidlus küsimuses, kas kostjal oli õigus tähtajatu üürileping erakorraliselt üles öelda.
3. Võlaõigusseadus (

) § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

§ 313

lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige

§-des 314–319 nimetatud asjaoludel.

§ 317

sätestab, et kumbki lepingupool võib eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. Veel tuleb osundada, et lisaks

§-s 317 sätestatud õiguslikule alusele pidi lepingu rikkumisel olema täidetud veel ka

§ 196

lg-st 2 tulenev eeldus.

§ 196

lg 2 järgi, kui mõjuv põhjus üürilepingu ülesütlemiseks seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Seega on

§ 196

lg 2 mõtte kohaselt üldjuhul kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise eelduseks kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemine. Tähtaja määramine ei ole

§ 196

lg-st 2 tulenevalt vajalik

§ 116

lg 2 p-des 2-4 sätestatud juhtudel, st siis, kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi (vt RKTKo 3-2-1-2-06, p 14).

1. Kohtu hinnangul on tõendatud, et kostja avaldas 7.12.2022 soovi lepingu lõpetamiseks põhjusel, et soovib kolida uude korterisse, mille ta ära broneeris (see on suurem ja paremas seisukorras), avaldades lootust, et üürileandja leiab uue üürniku, et saaks lepingu mõistliku ajaga ära lõpetada. Kostja lisas teates, et „vaja oleks kuulutus uuesti üles panna ja võib käia korterit soovijatele näitamas (proovin hoida korras). Neljapäeval võin teha ka uued fotod korterist, mida kuulutusele lisada.“ (dtl 40) Seega oli üürilepingu ülesütlemise põhjus selgelt suurema ja parema korteri leidmine. Kostja ei maininud teates kordagi, et erakorralise ülesütlemise põhjust 3 oleks üüritava korteri terviseoht ja vastavat ei ole teate ühestki lausest võimalik välja lugeda. Vastasel korral olnuks mõistlik viidata avalduses, et korteril on suured puudused ning ohud inimeste tervisele. Pigem oli kostja selle poolt, et üürileandja leiaks uued üürnikud. Samuti ei ole võimalik teatest järeldada, et üürniku poolt oleks üürileandjale antud teatega tähtaeg, et mingi üürikorterist tulenev oluline terviseoht kostjale saaks enne ülesütlemist kõrvaldatud. Kohus leiab, et kostja 7.12.2022 erakorraline üürilepingu ülesütlemisavaldus ei ole seega kehtiv ning üürileandja on tähtaegade tähenduses õigesti käsitanud seda kui korralist avaldust tähtajatu üürilepingu ülesütlemiseks.
2. Võlaõigusseaduse (

) § 311 sätestab, et lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu

§-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda.

§ 312

lg 1 kohaselt on tähtajatu eluruumi üürilepingu ülesütlemise tähtaeg 3 kuud.

§ 311

lg 2 sätestab, et kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. Seega on üürileandja õigesti lugenud lepingu lõppenuks 07.03.2023 ning hagejal kui loovutatud nõude omandajal (

§ 164

lg 2) on õigus nõuda kostjalt kehtivast üürilepingust tulenevat üüri ja kõrvalkulusid kuni nimetatud kuupäevani. Sealjuures on tuvastatav, et hageja nõuab kulusid üksnes kuni 04.02.2023. 15.

§ 76

lg 1 kohaselt tuleb kõik kohustused täita vastavalt lepingule või seadusele.

§-st 100 tulenevalt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine.

§ 101

lg 1 p 1 alusel võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist.

§ 108

lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.

§ 103lg 1 kohaselt eeldatakse, et rikkumine ei ole vabandatav.

1. Kohus rahuldab hagi ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja 391,83 eurot.
2. TsMS § 162 lg 1 alusel jätab kohus hageja menetluskulud, s.o riigilõivu 100, eurot kostja kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Kadi Aavik kohtunik 4