Obsah (12)

§ 313§ 196§ 278§ 279§ 314§ 277§ 76§ 82§ 100§ 101§ 142§ 145

KOHTUOTSUS Kohus EESTI VABARIIGI NIMEL Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtunik Piret Rõuk Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks 11.märtsil 2024 tsiv

) § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

§ 313

lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel.

§ 313

lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud

§-s 196. Vastavalt

§ 196

lg-le 2 võib kumbki lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust. 4

1. 22.09.2021 e-kirjaga on tõendatud, et kostja I esindaja kostja II teatas 22.09.2021 e-kirjaga hagejale soovist üürileping ennetähtaegselt lõpetada 1.10.2021 kuupäevaga. Hageja e-kirjas antud vastusest kostjale nähtub, et ta üürilepingu erakorralise lõpetamisega 1.10.2021 ei nõustunud ja kohaldas üürilepingu lõpetamisele punktis 7.6.
2. sätestatut, mille järgi luges lepingu lõppenuks ennetähtaegselt 4-kuulise etteteatamisega 27.01.2022 lähtudes üürilepingu punktis 10.
3. alates 5.-ndast päevast kirja postitamisest (27.09.2021). Kostja I vastas oma 2.10.2021 e-kirjas hagejale, et lepingu lõppemise kuupäevaks võib lugeda 24.01.
4. Kostja I 7.11.2021 e-kirjaga esitatud ruumide puuduste ja 26.11.2021 tähitud kirjaga saadetud ennetähtaegse üürilepingu lõpetamise avaldusest nähtuvalt olid üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise põhjusteks töötava santehnika puudumine, mittenõuetekohane elektrisüsteem, ruumides olev hallitus, üleliigne niiskus, kütte puudumine, katkised aknad, vee lekkimine laest, maja välisseinas olev auk ja hoonel välise soojustuse puudumine. Avaldusest nähtuvalt selgusid puudused üürnikule ruumide kasutamise käigus ja üürileandja neid üüripinna üleandmisel ei esitanud. Samuti nähtub avaldusest, et kostja I soovis ruume kasutada tööjõu majutamiseks, mis ei ole üleliigse niiskuse, hallituse ja külma tõttu võimalik. 11.

§ 278

p 1 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule.

§ 279

lg 1 kohaselt, kui üürileandja käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral.

§ 314

lg 1 sätestab, et kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi.

1. 26.07.2021 äriruumide üürilepingu ja 29.07.2021 üleandmise-vastuvõtmise aktiga on tõendatud, et kostja I võttis ruumid vastu, kinnitades et ruumid on heas seisukorras, et üürileandja ei vastuta üleantud seadmete korrasoleku eest, et ruumides puudub küte ja ruumid on kasutuses olnud ainult kütmata laoruumina ning et pretensioonid puuduvad. Kütte puudumine ruumides oli märgitud ka üürilepingu punktis 3.
2. Puuduvad tõendid selle kohta, et pooled oleksid kokkuleppel muutnud ruumide kasutamise otstarvet. Järelikult kasutas kostja I ruume mittesihipäraselt, mistõttu ta ei saa tugineda

§ 277

lg-le 1, mille kohaselt võib üürnik lepingust taganeda kui üürileandja annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral.

1. Kostjad ei ole tõendanud, et ruume ei oleks saanud kasutada lepingus kokkulepitud otstarbel s.o laoruumine. Hageja korraldatud ülevaatusest nähtuvalt oli ruumide üürimise ajal purunenud köögis üks aknaklaas, mille üürnik ise parandab ja on võimalik soovi korral ruume elektriga kütta, et kõrvaldada ruumidest üürniku poolt oma tööliste majutamisest tekkivat niiskust. Kostja I tellitud A C OÜ rendipinna olukorra fikseerimise akti kokkuvõttest nähtuvalt on ülevaadatud rendipind halvas seisukorras, olulisemad probleemid on halvas seisus aknad ja 5 nende läbipuhutavus ning suured soojakaod, mille kompenseerimiseks on küttekehad ebapiisavad. E K ja I L seletuskirjadest nähtuvalt tutvustati ruume suvel soojade ilmadega ja üürileandja ei teavitanud ruumide probleemidest, milleks olid läbitilkuv lagi, vett mittepidavad aknad, problemaatiline elektrisüsteem, auk välisseinas. Hageja tellitud asjatundja T L ruumide ülevaatuse kokkuvõttest nähtuvalt üürniku poolt tõstatatud probleeme ei tuvastatud. Tunnistaja E K ütlustest nähtuvalt ei olnud üüritavad ruumid heas seisukorras, kuid see ei takistanud nende kasutamist, olid olemas duširuumid, veeboilerid, kraanikausid ja WC-d ning et ruumide katust oli eelnevalt parandatud, veelekkeid ei olnud, kuid laes võisid plekid olla varasematest läbijooksudest. Kostjate esitatud fotolt laest vee läbijooksu ei nähtu, nähtuvad üksnes veeplekid laes. Eeltoodud tõenditest kogumis saab järeldada, et üüritud ruumid olid halvas seisukorras ja sobimatud eluruumidena kasutamiseks, kuid ei saa järeldada, et ruume ei oleks saanud kasutada lepingus kokkulepitud laoruumidena.
2. Kostja I ei ole tõendanud, et ta oleks andnud hagejale vastavalt

§ 196lg-le 2 kohustuse rikkumise lõpetamiseks mõistliku tähtaja.

Üürilepingu p 8.2.

1. kohaselt võis üürnik üürilepingu rikkumise tõttu üles öelda, kui üürileandja ei kõrvalda või ei ole suuteline kõrvaldama puudusi 30 päeva jooksul peale vastavasisulise hoiatuse saamist. Antud juhul teatas kostja I üüritud ruumide puudustest alles pärast lepingu ülesütlemist. Seega on kostja I poolt üürilepingu erakorraline ülesütlemine tühine, mistõttu tuleb üürilepingu ülesütlemist pidada korraliseks ülesütlemiseks 27.01.2022 kuupäevaga, mis on kooskõlas lepingus sätestatud etteteatamise ja kirja kättesaaduks lugemise tähtaegadega.
2. Lepingu punktide 3.1.-3.
3. järgi kohustus kostja I maksma üüri 1086 eurot kuus, millele lisanduvad kommunaal- ja üldkulud 2 eurot/m2 (362 eurot) kuus. Vee ja elektri eest tuli tasuda vastavalt tegelikule tarbimisele. Arvete ja makseteatisega on tõendatud, et hageja on arvestanud kostjale I alates novembrist 2021 üüri, muude kulude ning elektrinäitude ja leppetrahvide alusel kokku 8360.04 eurot, millele lisandub lepingus sätestatu kohaselt käibemaks. Lepingu punkti 4.2.
4. järgi kohustus üürnik tasuma üürilepingus ettenähtud leppetrahvi elektrinäitude mitteteatamise eest ja lepingu punkti 4.2.
5. järgi ruumide kindlustamata jätmise eest punkti 5.
6. alusel ühe kuu üürisumma ulatuses. Kostja I ei ole väitnud ega tõendanud, et ta oleks teatanud hagejale elektrinäitusid või ruumides oleva vara kindlustanud. Nõuded on üürnikule esitatud arvetega nr xxx ja xxx ja hoiatused leppetrahvi kohaldamise kohta e-kirjadega 2.11.2021, 8.11.2021 ja 9.11.
7. Arvestite näidud on tõendatud ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktidega. Kostja ei nõustu küll hageja esitatud näitudega, kuid ei ole esile toonud ega tõendanud näitusid ruumidest lahkumise seisuga. 16.

§ 76

lg 1 ja § 82 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele kindlaks määratud tähtpäeval.

§ 76

lg 3 kohaselt loetakse kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil.

§ 82

lg 7 kohaselt muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel.

§ 100

järgi on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine sh täitmisega viivitamine.

§ 101

lg 1 p-s 1 ja § 108 on sätestatud, et juhul kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmist. Kostjad ei ole väitnud ega tõendanud, et nad oleksid antud summad hagejale tasunud. Kostja I 7.11.2021 e-kirjast nähtuvalt ei soovinud ta maksta üüri ruumide eest, mida ei saa 6 kasutada. Eeltoodust tulenevalt on kostja I vastu esitatud hagiavaldus võlgnevuse nõudes põhjendatud ja tõendatud ning kuulub rahuldamisele ja kostjalt põhivõlg 8360.04 eurot väljamõistmisele. 17.

§ 101

lg 1 p 6 annab võlausaldajale õiguse rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivist. Vastavalt

§-le 113 lg 1 võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu punkti 5.

1. järgi on üürnik kohustatud tasuma viivist 0,5% iga tasumisega viivitatud päeva eest (lepingu) võlakohustuse suurusest. Hageja on arvestanud viiviseid 15.02.2022 seisuga 3263.29 eurot. Hageja on üürilepingu punktis 3.
2. märgitud garantiisumma 2172 eurot tasarvestanud 15.02.2022 vastavalt üürilepingu punktile 5.
3. esmajärjekorras viivistega 3263.29 eurot. Seega on 15.02.2022 seisuga arvestatud viivist 1091.29 eurot, millele lisanduvad 16.02.3.03.2022 arvestatud viivised põhivõlgnevuselt 8360.04 eurot 0,5% päevas 668,80 eurot, kokku hagi esitamise ajal 1760.09 eurot. hageja viivisearvestus vastab lepingule ja viivis kuulub kostjalt I väljamõistmisele hageja kasuks. 18.

§ 142

lg 1 kohaselt kohustub käenduslepinguga käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse ees.

§ 145

lg 1 kohaselt kohustuse rikkumise korral vastutavad põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees solidaarselt, kui käenduslepinguga ei ole ettenähtud, et käendaja vastutab üksnes juhul, kui võlausaldaja ei saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt vastutab käendaja kohustuse ees täies ulatuses. Käendaja vastutab ka kohustuse rikkumisest tulenevate tagajärgede, eelkõige viivise ja leppetrahvi maksmise ning kahju hüvitamise eest, samuti lepingust taganemise või lepingu ülesütlemisega seotud kulude hüvitamise eest.

1. Üürilepingu punkti 5.
2. järgi käendab kostja II üürniku lepingulisi kohustusi summas 6516 eurot. Kostja II sellele vastuväiteid esitanud ei ole. Kuivõrd kostja I on jätnud lepingulised kohustused täitmata, siis on hagejal õigus kostja poolt käendatud summa ulatuses esitada võlgnevuse tasumise nõue kostja II vastu solidaarselt kostjaga I. Järelikult kuulub hagi rahuldamisele ja kostjalt I tuleb hageja kasuks välja mõista 10 120,13 eurot, millest põhinõue on 8360.04 eurot ja viiviste nõue 1760.09 eurot ning solidaarselt kostjatelt 6516,00 eurot. Menetluskulude jaotus
3. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldas hagi täies ulatuses, siis tuleb menetluskulud jätta TsMS § 165 lg 3 alusel solidaarselt kostjate kanda.
4. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
5. TsMS § 177 lg 2 kohaselt kui kohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks vastavalt käesoleva paragrahvi lõike 1 punktile 1, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest. Kohus, juhindudes TsMS §-dest 174 lg 4 ja 177 lg 7 2, määrab menetluskulude suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik 8