Obsah (10)

§ 296§ 335§ 277§ 282§ 283§ 314§ 271§ 292§ 108§ 113

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Viru Maakohus Tsiviilasja menetlev kohtunik Andres Hallmägi Otsuse tegemise aeg ja koht 22. detsember 2023, Narva kohtumaja Tsiviilasja number 2-23-128923 Tsivii

§ 296

lg-st 3 tulenevalt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Seega asjaolu, et kostja ei ole üüritud korteris elanud, ei vabasta teda üüri ja kõrvalkulude maksmise kohustusest. Kostja viis kohut eksitusse, teatades hagejale, et korterit ei saa kasutada, kuid hageja sellele ei reageerinud. Kostja 22.02.2023 kiri oli esimeseks ja ainsaks sõnumiks, et talle midagi ei sobi. Väär on kostja väide, et hageja venitas korteri vastuvõtmisega. Esitatud kirjavahetusest nähtub selgelt, et pärast 22.02.2023 kostja kadus ning just valitseja töötaja tuletas kostjale meelde korteri tagastamise vajadust. Isegi kui kostja 22.02.2023 kirja tuleks käsitleda üürilepingu ülesütlemisavaldusena, arvestades, et ostja tagastas korteri hagejale alles 28.02.2023 (ja ainult pärast valitseja töötaja meeldetuletust) on hagejal õigus nõuda kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist kuni 28.02.2023 kas kehtiva lepingu alusel või

§ 335

ja lepingu p 2.12 alusel, millest tulenevalt tasub üürnik leppetrahvi üüri kahekordses määras aja eest, mil ta viivitas eluruumi üleandmisega, ning hüvitab selle aja eest kõrvalkulud, eluruumiga seotud maksud ja koormised. Hageja kostja pakutud kompromissiga ei nõustu ja tegi kostjale vastuettepaneku. Kostja tasub hagejale üüri ja kõrvalkulud 22 päeva eest kokku 146,68 eurot (186,68 : 28 * 22) ja poolt menetluskuludest, s.o riigilõiv 50 eurot ning õigusabikulud 160 eurot (käesolevat menetlusdokumenti arvestamata) kuue kuu jooksul võrdsete osamaksetega. Teistest nõuetest hageja loobub. Hageja hoiatab, et juhul kui kostja kompromissiga ei nõustu, esitab hageja põhjaliku seisukoha, mis suurendab ka menetluskulusid. 4 2-23-128923 Kohtu 25.10.

1. a kompromissi ettepanekud pooltele Kohus andis pooltele tähtaja esitada kohtule seisukoht poolte kompromissi ettepanekute osas või kompromissi tingimustega nõustumisel poolte poolt allkirjastatud kompromiss kohtule kinnitamiseks. Kompromissi mittesaavutamisel tuleb kostjal esitada vastus hageja seisukohale. Kostja 10.11.
2. a vastuse kohaselt ei ole nõus kostja hageja poolt pakutud kompromissiga. Hageja kohtule ei vastanud. Kirjaliku menetluse määramine Arvestades asja olemust ja et pooled on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses, määras kohus lahendada tsiviilasja kirjalikus menetluses kohtuistungit pidamata TsMS § 403 alusel. Kohus määras ka pooltele viimase tähtaja, mille jooksul võivad pooled esitada kohtule vajadusel seisukohti vastaspoole väidete kohta ning määras otsuse avalikult teatavakstegemise aja. Pooled võivad samaks tähtajaks esitada kirjaliku kompromissi kohtule kinnitamiseks. Kohus andis pooltele ka tähtaja esitada kohtule lõplikud menetluskulude nimekirjad. Pärast seda võivad pooled esitada kohtule arvamused vastaspoole menetluskulude nimekirja osas. Kostja kohtule ei vastanud. Hageja 12.12.
3. a lõplik seisukoht Hageja teatab kohtule, et pooled kompromissi ei sõlminud. Hageja rõhutab, et kostja oli teadlik korteriomandi seisukorrast enne lepingu sõlmimist. Vastupidist ei ole kostja tõendanud.

§ 277

lg 2 kohaselt kui üürnik asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kaotab ta lepingust taganemise õiguse ning võib käesoleva seaduse §-s 278 sätestatud õigusi teostada üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis. Eluliselt ei ole usutav, et isik, kes taotles munitsipaalkorterit ja kellega otsustati sõlmida üürileping juba 29.11.2022 (s.o kaks kuud enne lepingu sõlmimist), ei tundnud enne korterisse kolimist korteriga tutvumise vastu huvi. Hageja juhib tähelepanu ka sellele, et kostja oli Sillamäe linna poolt hallatava hoolekandeasutuse "S " töötaja (see tuleneb ka kostja poolt esitatud kirjavahetusest), mille ülesandeks oli mh munitsipaaleluruumidega seotud asjadega tegelemine. Hoolekandeasutuse põhimääruse (RT IV, 11.04.2015, 4) § 4 p-st 8 tulenevalt teostab asutus Sillamäe Linnavolikogu poolt kehtestatud Sillamäe linna omandis olevate eluruumide valitsemise, kasutamise ja käsutamise korras sätestatud toiminguid sotsiaalteenusena üürile antavate eluruumi taotluste menetlemisel (vt nt ka 24.10.2023 esitatud SLV munitsipaaleluruumide komisjoni protokoll). Hoolekandeasutuse töötajana oli kostja eluruumi seisukorrast teadlik, kuna just asutuse ülesandeks on munitsipaaleluruumide pakkumine Sillamäe linna elanikele sotsiaalabi korras. Kostja ei vaielnud vastu asjaolule, et ta soovis nimetatud korterit välja osta ja seetõttu poolte kokkuleppel vahetas hageja välisust uue vastu. Samuti ei ole eluliselt usutav, et kostja eelnevalt ei tutvu5 2-23-128923 nud korteriga ostmise eesmärgil. Kostja kinnitas 22.02.2023 e-kirjas, et ta oli teadlik, et põrand vajas vahetust. Kirjavahetusest ka tuleneb, et kostja tutvus korteriga enne lepingu sõlmimist. Kostja sai korteri võtmed kätte juba lepingu allkirjastamisel 27.01.2023, millega eeldati, et ta võttis korteri vastu.

§ 282

lg 1 järgi peab üürnik üürileandjale viivitamata asja lepingutingimustele mittevastavusest teatama. Kostja teatas oma pretensioonist alles 22.01.2022, s.o peaaegu kuu hiljem, millest saab teha järelduse, et kostja kas oli kõnealuse puudusest teadlik, kuid otsustas lepingust temast oleneval põhjusel loobuda või rikkus

§ 283lg-s 1 sätestatud teatamiskohustust.

Viimasel juhul ei või üürnik kasutada üürileandja suhtes

§-s 278 sätestatud õigusi, samuti öelda

§ 314

lg-s 1 sätestatud juhul üürileping erakorraliselt üles üürileandjale üüritud asja kasutamise taasvõimaldamiseks mõistlikku tähtaega andmata. Hageja leiab, et kostjal ei olnud põhjust ega õigust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.

§ 314

lg 2 järgi kui üürniku võimalus üüritud asja kasutada on piiratud üksnes mitteolulisel määral, võib ta lepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui lepingu ülesütlemiseks on eriline põhjus. Lähtudes eeltoodust on hageja seisukohal, et üürileping kehtis kuni 28.02.2023, s.o päevani, millal kostja tagastas korteri võtmed. Ülejäänud osas jääb hageja oma varasemate seisukohtade juures. KOHTU PÕHJENDUSED Kohus, tutvunud hagiavalduse ja menetluse käigus esitatud tõenditega, leiab, et hagi tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 5 lg 1 ja 2 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest ning pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Vaidlust ei ole, et 1.02.2023 sõlmisid hageja valitseja kaudu ja kostja eluruumi üürilepingu, mille alusel andis hageja kostjale ajutiseks kasutamiseks munitsipaalkorteri üldpinnaga 47,8 m2 asukohaga XXX tema ja tema perekonnaliikmete elamiseks tähtajaga kuni 1.02.2024. Kohus järeldab, et poolte vahel sõlmitud leping on üürileping võlaõigusseaduse (edaspidi

) § 271 mõistes.

§ 271

kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Hageja väitel ei ole kostja eluruumi nõuetekohaselt tagastanud ega esitanud üürilepingu ülesütlemisavaldust. Vaatamata eluruumi tegelikule kasutamisele ja kommunaalteenuste tarbimisele jättis kostja arve tasumata. Kostja väidab, et temal ei olnud võimalust korteriga tutvuda, ta seda ei kasutanud, korter ei olnud kasutuskõlblik ja vajas remonti. Kuna hageja ei ole reageerinud kostja pöördumisele, kostja kirjalikult ehk 22.02.2023 esitas hagejale teade, mille kohaselt ütleb ta lepingu üles. 6 2-23-128923

§ 277

lg 1 ja 2 kohaselt, kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral, võib üürnik lepingust taganeda. Kui üürnik asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kaotab ta lepingust taganemise õiguse ning võib

§-s 278 sätestatud õigusi teostada üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis. Kohus tuvastas, et kostja avalduse alusel otsustas 29.11.2022 Sillamäe Linnavalitsuse munitsipaaleluruumide jaotamise alaline komisjon anda kostjale üürile korteri XXX (vt protokolli nr 7 p 2.1). Pärast seda vaatas kostja korteri üle koos AS MEKE SILLAMÄE (linnaelamu valitseja) töötajaga 2023. a novembri alguses. Kohus järeldab, et kostja oli teadlik korteri seisundist ja ka asjaolust, et korteri põrandad ja uks vajavad vahetust ja kinnitas oma soovi korterit üürida. Kohus nõustub hagejaga, et eluliselt ei ole usutav, et isik, kes taotles munitsipaalkorteri saamist ja kellega otsustati sõlmida üürilepingu juba 29.11.2022 (s.o kaks kuud enne lepingu sõlmimist) ei tundnud korteri vastu enne sissekolimist huvi. Kostja sai korteri võtmed kätte juba lepingu allkirjastamisel 27.01.2023, millega eeldatakse, et ta võttis korteri vastu.

§ 282

lg 1 järgi peab üürnik üürileandjale viivitamata teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest, kui üürnik ei pea seda kõrvaldama ise.

§ 282

lg 3 kohaselt, kui üürileandja ei saanud üüritud asja puudust või takistust asja kasutamisel kõrvaldada seetõttu, et üürnik rikkus viidatud paragrahvi lõikes 1 nimetatud kohustust, ei või üürnik kasutada üürileandja suhtes

§-s 278 sätestatud õigusi, samuti öelda

§ 314

lõikes 1 sätestatud juhul üürileping erakorraliselt üles üürileandjale üüritud asja kasutamise taasvõimaldamiseks mõistlikku tähtaega andmata. Kostja väitel teatas kostja hagejale, et ei saa korteri eelpool nimetatud põhjustel kasutada. Kuna hageja ei ole reageerinud kostja pöördumisele, kostja kirjalikult ehk 22.02.2023 esitas hagejale teade, mille kohaselt ütleb ta lepingu üles. Korteriomand oli formaalselt kostja kasutuses alates 1.02.2023 kuni 22.02.2023.

§ 314

lg 1 alusel kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Kostja esitas pretensiooni kirjalikult alles 22.02.2023, s.o peaaegu kuu hiljem, millest saab kohus järeldab, et kostja, kas oli kõnealuse puudusest teadlik, kuid otsustas lepingust temast oleneval põhjusel loobuda või rikkus

§ 283lg-s 1 sätestatud teatamiskohustust.

Viimasel juhul ei või üürnik kasutada üürileandja suhtes

§-s 278 sätestatud õigusi, samuti öelda

§ 314

lg-s 1 sätestatud juhul üürileping erakorraliselt üles üürileandjale üüritud asja kasutamise taasvõimaldamiseks mõistlikku tähtaega andmata.

§ 314

lg 2 kohaselt kui üürniku võimalus üüritud asja kasutada on piiratud üksnes mitteolulisel määral, võib ta lepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui lepingu ülesütlemiseks on eriline põhjus. Kohtu arvates ei olnud kostjal ka põhjust ega õigust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. 7 2-23-128923 Kohus leiab, et, et üürileping kehtis alates 1.02.2023 kuni 28.02.2023, s.o päevani, millal kostja tagastas korteri võtmed hagejale. Üüritud korteri kasutamise eest esitas valitseja kostjale arve nr 110929/1478 2023 veebruari eest, mis sisaldas üüri ja korteriühistu majandamiskulusid, kokku 186,68 eurot, millest üür oli 47,80 eurot ja majandamiskulud 138,88 eurot. Kostja väitel oli korteriomand formaalselt kostja kasutuses alates 1.02.2023 kuni 22.02.2023. Sealjuures ei kasutanud kostja korterit ühtegi päeva. Kostja oli valmis kompromissina korras hüvitama hagejale korteriomandi üüri ja kõrvalkulu ainult 22 päeva eest.

§ 271

kohaselt kohustub üürnik maksma üürileandjale asja kasutamise eest tasu (üüri).

§ 296

lg-st 3 tulenevalt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Asjaolu, et kostja ei ole üüritud korteris elanud, ei vabasta teda üüri ja kõrvalkulude maksmise kohustusest. Kohus tuvastas, et vastavalt üürilepingu p-le 4.1 kohustus üürnik tasuma eluruumi kasutamise eest üüri Sillamäe Linnavolikogu poolt kehtestatud määras. Sillamäe Linnavolikogu 28.05.2020 määruse nr 58 „Sillamäe linna omandis olevatele eluruumidele üüri piirmäära kehtestamine“ (RT IV, 05.06.2020, 99) §-st 1 tulenevalt Sillamäe linna omandis olevatele eluruumidele ja sotsiaaleluruumidele üüri määr alates 01.05.2022 oli 1 euro eluruumi üldpinna ruutmeetri kohta ühes kalendrikuus (RT IV, 12.03.2022, 5). Kostjale üüritud eluruumi pinda arvestades moodustas üür 47,8 eurot (1*47,8) kuus. Vastavalt

§ 292

lg 1 peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Vastavalt üürilepingu p-le 4.2 lisaks üüri maksmisele pidi üürnik kandma kõik üüritud asjaga seotud kulud (kõrvalkulud), maksud ja koormised. Asjaga seotud kuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega (sh kommunaalkulud, hoolduskulu, elamu haldamise ja valitsemise kulu jmt). Kõrvalkuludeks on antud juhul korteriühistu majandamiskulud 138,88 eurot. Hageja esitas kostjale üüritud asja eest arve üüri ja kõrvalkulude tasumiseks

1. a veebruari eest 186,68 eurot, mille kostja jättis tasumata. Kostja vastuväiteid võlgnevuse arvestuse osas ei esitanud. Kohus nõustub hageja poolt esitatud põhivõlgnevuse arvestusega. Kuna kohus leidis, et üürileping kehtis kuni 28.02.2023, seetõttu peab kostja tasuma hagejale
2. a veebruarikuu üüri 47,80 eurot ja
3. a veebruari kõrvalkulud 138,88 eurot, kokku 186,68 eurot. Hageja leiab, et kostja on kohustatud tasuma sissenõutavaks muutunud lepingulist viivist üüri ja kõrvalkulude maksmisega viivitamise eest 29,68 eurot alates 26.03.2023, s.o alates arve maksetähtpäevale järgnevast päevast, kuni 31.08.
4. 8 2-23-128923 Vastavalt üürilepingu p-le 4.4 maksmisega viivitamisel tasub üürnik viivist 0,1% tasumisega viivitatud summast iga tasumisega viivitatud päeva eest. Vastavalt üürilepingu p-le 4.3 oli arve tasumise tähtpäevaks järgmise kuu
5. kuupäev, s.o 25.03.2023.

§ 108

lg 1 alusel on hagejal õigus nõuda kostjalt raha maksmise kohustuse täitmist ja viivist.

§ 113

lg 1 alusel võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse

§-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Kohus leiab, et hageja poolt viivise arvutus on õige ja kooskõlas

§ 113lg-ga 1.

Samuti peab hageja õigustatuks jooksva viivise sissenõudmist 0,1% tasumata jäetud põhivõlgnevusest (186,68 eurot) iga tasumisega viivitatud päeva eest alates 01.09.2023 kuni kostja poolt põhivõlgnevuse kohase tasumiseni. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus leiab, et hageja nõue tuleb rahuldada ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista ka viivis põhinõudelt

§ 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni. Tulenevalt eeltoodust leiab kohus, et hagiavaldus tuleb täielikult rahuldada. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhinõue 186,68 eurot (47,80+138,88) ja sissenõutavaks muutunud viivised 29,68 eurot, kokku 216,36 eurot ning jooksev viivis 0,1% päevas põhinõudelt alates 01.09.2023 kuni põhinõude (186,68 eurot) täieliku täitmiseni. MENETLUSKULUD Vastavalt TsMS § 162 lg 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus rahuldab hagi täies ulatuses, seega jäävad menetluskulud kostja kanda. Kooskõlas TsMS § 174 lg 1 ja lg 2 määrab kohus kindlaks menetluskulude rahalise suuruse. Hageja palub mõista kostjalt välja menetluskulud 670 eurot, millest 100 eurot on hagiavalduse esitamise tasutud riigilõiv ja lepingulise esindaja kulud 570 eurot (ilma käibemaksuta). Hagejale on osutatud õigusteenuseid tundi tunnitasuga 100 eurot (käibemaksu ei lisandu). Lepingulise esindaja toimingud ja sellele kuulunud aeg on järgmised:

1. Maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamine – 0,2 tundi; 9 2-23-128923
2. Hagiavalduse ettevalmistamine, s.h kliendiga kohtumine, konsulteerimine ja vaidluse perspektiivide arutamine, dokumentidega tutvumine ja analüüs, õigusliku positsiooni kujundamine, tõendite hankimine – 3 tundi;
3. Seisukoha koostamine, s.h kostja vastusega tutvumine ja analüüs, asjaolude väljaselgitamine – 1,5 tundi;
4. Lõplike seisukohtade ja menetluskulude nimekirja koostamine – 1 tund. Kohus toimetas kooskõlas TsMS §-ga 176 lg 7 ja 8 menetluskulude nimekirja kostjale kätte ja andis tähtaja menetluskulude kohta seisukoha esitamiseks. Kostja kohtule seisukohta hageja menetluskulude nimekirja osas ei esitanud. Kohus leiab, et hageja kantud kulu – riigilõiv 100 eurot on põhjendatud hageja kulu ja kuulub hüvitamisele kostja poolt (TsMS § 139 lg 1 ja 2). Kooskõlas TsMS § 175 lg-ga 1 leiab kohus, et hageja õigusabi kulud on põhjendatud ja vajalikud osaliselt, 500 euro ulatuses. Kohus leiab, et tunnitasu määr on põhjendatud, kuid ajakulu on põhjendamatult suur. Kohus arvestab hageja õigusabi kulude hindamisel, et käesolev tsiviilasi ei ole sedavõrd keerukas, et õigusteadmistega isikul kuulub seisukoha ja lõpliku seisukoha koostamiseks 2,5 tundi (1,5+1). Kohus leiab, et põhjendatud ajakulu on seisukoha ja lõpliku seisukoha koostamiseks 1,8 tundi (1+0,8). Kohtu hinnangul on põhjendatud hageja lepingulise esindaja ajakulu 5 tundi ja 500 eurot ning kuuluvad hagejale hüvitamisele kostja poolt (TsMS § 144 lg 1 ja § 175 lg 1). Hageja vajalikeks ja põhjendatud menetluskuludeks on kokku 600 eurot (100+500). Hageja on nõudnud menetluskuludelt viivise väljamõistmist. TsMS § 177 lg 4 alusel rahuldab kohus hageja taotluse ja mõistab menetluskuludelt viivist alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni nõude täitmiseni

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras. Ts

MS 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise määruse peale võib esitada määruskaebuse menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud ja menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui kaebuse hind ületab 280 eurot. (digitaalallkiri) Andres Hallmägi kohtunik 10