2-19-2753 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse tegemise aeg ja koht Kohus Kohtunik Kohtuasi Hagi hind Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja esindajad 2-19-2753 01. veebrua

1028 lg 2 p 3 alusel tühise tehingu täitmisena saadu tagasinõudmine on vastuolus tehingu tühisust ettenägeva sättega ja sellise sätte eesmärgiga. Kui eeldada, et poolte poolt sõlmitud leping on tühine, siis hageja kasutas kostjale kuuluvat suvilat ilma seadusliku aluseta ning kostjale on tekitatud kahju seoses saamata jäänud tuluga. Vastavalt kostja esitatud väljavõttele on tõendatud, et 2-toalise maja üür Narva-Jõesuu piirkonnas on 800 eurot igakuiselt. Antud asjaolu kostja seostab sellega, et seoses hageja hea usu põhimõtte vastase käitumisega lepingulistes suhtes (lepingust taganemine), kostja jaoks saabusid negatiivsed tagajärjed ehk on tekitatud varaline kahju. Antud varaline kahju kostja palub tasaarvestada hageja nõudega. KOHTU PÕHJENDUSED

1. Kohus, tutvunud hagiavalduse ja poolte seisukohtade ning esitatud tõenditega, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt.
2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 järgi menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1
3. lause kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 231 lg 2 järgi poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
4. TsMS § 238 lg 1 kohaselt kohus võtab vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. TsMS § 238 lg 3 p 1 kohus muuhulgas võib keelduda tõendi vastuvõtmisest ja selle tagastada või keelduda tõendite kogumisest lisaks käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 sätestatule, kui tegemist on kuriteoga või põhiõiguse õigusvastase rikkumisega saadud tõendiga. Kostja leidis, et tõendina esitatud telefonikõne salvestus ei ole kogutud kooskõlas § 238 lg 3 p-ga 1, kuna rikub kostja põhiõigust privaatsusele ning on tehtud kostja eelneva nõusolekuta ja kostja teavitamata. Kohus selgitab, et Riigikohus ei ole saadetud kirja avaldamises adressaadi poolt või 4

) § 33 lg 1 kohaselt eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Kohtule esitatud asjaoludest nähtuvalt olid kostja ja tema tütar M D S D järel pärima õigustatud isikuteks seadusjärgsete pärijatena, samas pärimistunnistus on neile kui ainupärijatele väljastatud alles 08.12.2016, s.o pärast hageja ja kostja vahel kinnistu müügis suulise kokkuleppe saavutamist.

§ 12

lg 1 järgi lepingu kehtivust ei mõjuta asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu või lepingupoolel ei olnud lepingu sõlmimise ajal õigust käsutada lepingu esemeks olevat asja või õigust. Antud juhul võis kostjal kuni pärijate ringi selgumiseni tuleneda õigus kinnisasja müügiks talle kuuluvas osas näiteks juhul, kui kinnistu näol oli tegemist abikaasade ühisvaraga, mis eelduslikult kuulus abikaasadele võrdsetes osades. Samas puudus kostjal õigus ilma kohtu eelneva nõusolekuta (perekonnaseaduse § 187 lg 1 p 1) sel hetkel veel alaealise M D seadusliku esindajana sõlmida lapse nimel kinnisasja müügilepingut. Antud juhul tuleneb poolte vahel sõlmitud eellepingu kehtetus vorminõuete mittejärgimisest. 5

§ 33

lg 2 järgi kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Kuna asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud, siis tuleb ka kinnisasja müügi eelleping

§ 33lg 2 järgi sõlmida samas vormis.

Samuti näeb

§ 11

(lepingu vorm) lg 3 ette, et kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, tuleb selles vormis sõlmida ka kokkulepped tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta, samuti lepingust tulenevate nõuete loovutamise või kohustuste ülevõtmise kohta, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Riigikohus on selgitanud, et AÕS § 119 lg 1 tähenduses kinnisasja omandama või võõrandama kohustava tehinguna tuleb mõista igasugust võlaõiguslikku kohustust, mis on kasvõi kaudselt suunatud sellele, et muuta konkreetse kinnisasja senist kuuluvust (omandit) ehk tuua kaasa kinnisasja omandi üleminek seniselt omanikult uuele omanikule. (RKTKo 14.06.2023, 2-20-14179/52, p 12.2). Selliseks kokkuleppeks saab olla mh ka kokkulepe ettemaksu tasumiseks, mis jäetakse tagastamata, kui müügilepingut ei sõlmita (nt RKTK0 08.11.2023, 2-20-2851, p 10) ja leping, millega kindla kinnisasja omandamata või võõrandamata jäämise puhuks nähakse ette märkimisväärne rahaliselt ebasoodne tagajärg (nt RKTKo 25.10.2023, 2-227114, p 14). Eeltoodut arvestades ei oma kohtu hinnangul käesoleva asja lahendamisel määravat tähendust asjaolu, kas hageja poolt kostjale tasutud 1 000 euro näol on tegemist ettemaksuga, s.o kinnistu müügihinna osalise tasumisega, või tagatisega poolte vahel kinnisasja müügilepingu sõlmimiseks. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Kuna käesolevas asjas tuvastatud ja vaidlustamata asjaolude kohaselt ei ole pooled sõlminud notariaalselt tõestatud vormis kokkulepet, siis on poolte sõlmitud eelleping, s.h kokkulepe ettemaksu/tagatise tasumise kohta, seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine. TsÜS § 84 lg 1 järgi tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kuna vaidlusalune kokkulepe raha tasumise tasumise kohta oli vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, tekkis hagejal õigus tasutud raha alusetu rikastumise sätete järgi tagasi saada

§ 1028

lg 1 alusel.

§ 1028

lg 1 kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kohus ei tuvastanud

§ 1028

lg-s 2 aluste esinemist, mille esinemisel üleandja ei või saajalt saadut tagasi nõuda. Kohus selgitab kostjale, et tema poolt viidatud

§ 1028

lg 2 p-s 3 nimetatud alus (s.o saadu tagasinõudmine oleks vastuolus tehingu tühisust ettenägeva sättega või sellise sätte eesmärgiga) esineb erandlikel juhtudel. Kostja ei ole välja toonud ega tõendanud selliseid asjaolusid, mis välistaksid tema vastu nõude maksmapaneku. Eelnevast tulenevalt on hagejal õigus saada kostjalt tagasi 01.08.2016 tasutud 1000 eurot. 16. Kostja esitas menetluses tasaarvestuse taotluse hageja nõude kostjale hageja tegevuse tagajärjel tekkinud kahju ja saamata jäänud kasuga tasaarvestamiseks. 17.

§ 197

lg 1 järgi kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist.

§ 197lg 2 1.

lause järgi tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti.

§ 1981. lause järgi tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele.

Tasaarvestuse esitamiseks ei pea kostja esitama vastuhagi (vt RKTKo 28.11.2008, 3-2-1-111-06, p 16). 18. Kohtule esitatu põhjal andis kostja tulevikus sõlmitava tehingu täitmisena ja vastutulekuna hagejale müügiesemeks oleva kinnistu viimasele üle juba enne vormikohase lepingu sõlmimist, 6

1. ptk, kahju õigusvastane tekitamise).
2. Kohus asub seisukohale, et kostja ei ole tõendanud talle kahju tekkimist seoses hageja poolt suvila kasutamisega kaasnenud kulutustega (s.o laenumakse 190 eurot, gaas 35 eurot, elektrienergia 55 eurot, mööbli väljavedu ja tagasitoomine 280 eurot, akende vahetamine 450 eurot, uue mööbli ostmine 200 eurot) ega võimaliku ostja kaotamisega ning hagejal kahju hüvitamise kohustuse tekkimist.

§ 1043

kohaselt teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Kohus selgitas kostjale tema tõendamiskoormist seoses kahju tasaarvestamisega 15.01.2020 kohtuistungil. Kohtu hinnangul ei ole kostja piisavalt välja toonud ega tõendanud asjaolusid, milles nähtuksid kahjustatud vara algne väärtus, kahju tekkimine, kahju suurus ning kahju põhjustamine nimelt hageja poolt, s.o objektiivne teokoosseis – tegu, kahjulik tagajärg (kahju) ning kostja teo ja kahjuliku tagajärje vaheline põhjuslik seos. Kohus leiab, et ainuüksi kostja esitatud fotodega suvilast ja selle ümbrusest (dtl 18-20, 163-167) väidetavalt hageja poolt tehtud ebakvaliteetse remondi, suvilasse jäetud mööbli rikkumise ja krundi hooldamata jätmise kohta ei saa eelnimetatud asjaolusid lugeda tõendatuks. Samuti ei ole kostja välja toonud ega tõendanud, milles seisneb kostja kahju (samaväärne hageja nõudega) seoses sellega, et kostja pidi loobuma müügitehingust Irina Grintšenkoga ja milles seisneb sellise kahju tekitamise õigusvastasus

§§ 1045-1049 tähenduses.

Eeltoodust tulenevalt kohus jätab rahuldamata kostja taotluse hageja nõude tasaarvestamiseks kostjal tekkinud kahjuga. 20. Kohus leiab, et kostja taotlus hageja nõude tasaarvestamiseks kostjal saamata jäänud tuluga on põhjendatud. Riigikohus on selgitanud, et tühise müügilepingu järgi asja üleandjal on

§ 1032

lg 2 järgi õigus nõuda asjast saadud kasu hariliku väärtuse hüvitamist, kui selle väljaandmine natuuras ei ole võimalik. Selliseks kasuks võivad TsÜS § 62 lg 1 järgi olla ka asja kasutamisest saadavad eelised (nn kasutuseelised). /…/ Võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid. Esmajoones on see ilmne elamute puhul. Kinnisasja kasutuseeliste arvestamisel saab aluseks võtta eeldatava üüritulu, mida omanik oleks saanud asja välja üürides, arvestades ka kulutusi, mida üürileandjana tulnuks teha. /…/ Kasutuseelistel ei saaks väärtust olla üksnes neil juhtudel, kui omanik ei oleks saanud asja kolmanda isiku kasutusse anda või kasutusse andes ei oleks ta saanud mingil viisil kasu, st keegi ei olnuks nõus asja kasutamise eest midagi maksma (RKTKo 20.12.2005, 3-2-1-136-05, p 26). Silmas tuleb seejuures pidada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust (RKTKm 09.06.2017, 3-2-1-31-17, p 15.3.). Kohtu hinnangul ei saa ka kohtu ette toodud asjaolude põhjal eeldada, et kinnistu on hagejale antud tasuta kasutamiseks kuni müügilepingu sõlmimiseni. 21. Kostja on kohtule esitanud väljavõtte kinnisvaraportaalist KV.ee, mille põhjal Narva-Jõesuu piirkonnas 2-toalise majaosa (kivimaja, saun) üldpinnaga 50 m2, krundi pind 1174 m2, üür on 800 eurot kuus (dtl 205). Käesoleva asja vaidlusalune kinnistu asub Narva linnas, kogupindalaga 1068 m2 (dtl 5), hageja esitatud fotomaterjali põhjal (dtl 156-161) on samuti tegemist möbleeritud kivimajaga, olemas saun, gaasipliit. Kohus leiab, et tulenevalt kinnistu asukohast, krundi suurusest ja sellel asuvas ehitises olemasolevatest tingimustest on need kaks kinnisasja üldjoontes võrreldavad. Hageja ei ole kostja võimaliku saadava kasu hinnangule vastu vaielnud. 7