Obsah (4)

§ 15§ 493§ 28§ 13

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks Määruse tegemise koht ja aeg 3. mai 2024, Tartu Tsiviilasja number 2-23-17937 Tsiviilasi OÜ

) §-le 28 p 3 märge kantakse sellesse jakku, kuhu on kantud õigus, mille kohta märge käib. Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused, sh hoonestusõigus, kantakse vastavalt

§ 15lg 1 p-le 1 kinnistusregistriosa kolmandasse jakku «Koormatised ja kitsendused».

Avatud hoonestusõiguse registriosade kolmandasse jakku ei ole kantud hoonestusõigust koormava piiratud asjaõigusena sellesama hoonestusõiguse sisu, mille muutmist oleks eelmärkega võimalik tagada. Eeltoodu alusel on iga avatud hoonestusõiguse kinnistusregistriosa kolmandasse jakku eelmärke hoonestusõiguse sisu muutmise ja hoonestusõiguse lõpetamise nõude tagamiseks kandmine välistatud AÕS § 53 lg-st 1,

§ 15lg 1 p-st 1 ja § 28 p-st 3 tulenevalt.

Sellest tulenevalt ei ole

1. novembri 2023 lepingu p 6.3 alusel võimalik kandeid hoonestusõiguste kohta avatud registriosade kolmandasse jakku teha.
2. novembri 2023 lepingu p 6.4 alusel on vastavad kanded tehtud hoonestusõigusega koormatud kinnistute kolmandasse jakku hoonestusõiguste juurde. Muud
3. novembri 2023 (muudetud
4. novembri 2023 õiendusega) taotletud kanded on käesolevaks ajaks tehtud. MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJATE TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
5. Avaldaja I (määruskaebuse esitaja) esitas Tartu Maakohtu kinnistusosakonna
6. detsembri 2023 kandemääruse nr 1227592023 peale määruskaebuse, milles palub kandemäärus tühistada osas, millega jäeti rahuldamata
7. novembri 2023 kinnistamisavaldus (koos
8. novembri 2023 õiendusega) p-is 6.3 sisalduv taotlus. Avaldaja I palub saata kinnistamisavalduse (koos
9. novembri 2023 õiendusega) Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks. Avaldaja I on seisukohal, et hoonestusõiguse sisu muutmise nõudeõigust tagav eelmärge on lubatav. Kuivõrd eelmärkega on soovitud tagada õigustatud isiku võlaõiguslikku nõuet hoonestusõiguse sisu muutmiseks, on tegemist märkega, mille kinnistusraamatusse kandmine on AÕS § 53 lg 1 järgi võimalik. Eelmärge tuleb kanda hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku (

§ 15lg 1).

Hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisasja sätteid (AÕS § 241 lg 4) ning kannete tegemisel hoonestusõiguse registriossa kohaldatakse kinnisomandi registriosade suhtes sätestatut (

§ 493lg 6).

Järelikult on võimalik hoonestusõigusele avatud registriossa kanda ka 2 märked hoonestusõiguse kitsenduste, hoonestusõiguse omandi ning omaniku ja puudutatud isiku käsutusõiguste kitsenduste kohta. Eelmärke kandmine koormatud kinnistu registriossa ei ole piisav. Kinnistute registriossa tehtud kanded ei välista kannete tegemist lisaks ka hoonestusõiguse kohta avatud registriossa. Hoonestusõiguse kohta avatud registriossa eelmärke kandmata jätmine kahjustaks oluliselt koormatud kinnistu omaniku õigusi. Hoonestusõiguse olemasolu ja järjekoht määratakse heausksel omandamisel koormatud kinnistu registriosa kannete järgi, kuid sisu, omanik ja koormatised hoonestusõiguse registriosa järgi. Seega, kui märget hoonestusõiguse sisu muutmise nõude tagamiseks ei kanta hoonestusõiguse registriossa, vaid üksnes kinnisasja registriossa, võib koormatud kinnistu igakordne omanik kaotada õiguse hoonestusõiguse sisu muutmise nõudmiseks. Kuivõrd hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisomandi registriosade suhtes sätestatut (

§ 493

lg 6), on põhjendatud kohaldada analoogiat ja kanda vastav eelmärge hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku. Alternatiivselt tuleb eelmärge kanda hoonestusõiguse registriosa esimesse jakku.

1. Tartu Maakohtu kinnistusosakond jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle läbivaatamiseks Tartu Maakohtule. Tartu Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
2. Ringkonnakohus leiab, et kinnistusosakonna
3. detsembri 2023 määrus nr 1227592023 tuleb menetlusnormi olulise rikkumise ja materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu tühistada osas, millega jäeti kinnistamisavaldus rahuldamata ning saata asi tühistatud osas kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks (TsMS § 667 lg 2 teine lause). Määruskaebus kuulub rahuldamisele.
4. TsMS § 596 lg 4 kohaselt, kui kohus rahuldab avalduse osaliselt, teeb ta rahuldatava osa kohta kande ning muu osa kohta rahuldamata jätmise kandemääruse. Ringkonnakohus selgitab, et TsMS § 596 lg 4 kohase kandemääruse resolutsioon peab olema selge ja üheselt mõistetav (TsMS § 442 lg 5 koosmõjus § 463 lg-ga 2) ning määrus peab olema põhjendatud (TsMS § 442 lg 8 ja § 463 lg 2). Praegusel juhul on vaidlustatud määruse resolutsioon: „rahuldada kinnistamisavaldus osaliselt“. Määruse resolutsioonist ei nähtu selgelt ja ühemõtteliselt, millises ulatuses on kandeavaldus rahuldamata jäetud. Tegemist on olulise menetlusnormi rikkumisega. Kandemääruse põhjendavast osast nähtub, et kandeavaldus on jäetud rahuldamata kinnistamisavalduse p-s 6.3 taotletu osas. Määruskaebuse esitaja vaidlustab kinnistusosakonna määrust osas, millega jäeti kinnistamisavaldus p-s 6.3 rahuldamata. Ringkonnakohus kontrollib vaidlustatud määruse põhjendatust ja seaduslikkust seega osas, millega jäeti kinnistamisavaldus rahuldamata (TsMS § 651 lg 1 ja § 659).
5. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et kinnistamisavalduse p-s 6.3 taotletud kande tegemine on materiaalõiguslikult võimalik. Juhul kui kinnisasi koormatakse hoonestusõigusega, avatakse hoonestusõigusele iseseisev registriosa (

§ 493

lg 1).

§ 493

lg 3 p-dest 2 ja 4 tulenevalt kantakse hoonestusõiguse registriosa esimesse jakku hoonestusõiguse sisu ja selle muudatused. Muus osas kohaldatakse hoonestusõiguse registriosasse kannete tegemisel kinnisasja registriosade suhtes sätestatut, sh

§ 15lg-t 1 ja § 28.

Märge kantakse

§ 28

kohaselt 3 kinnistusregistriosa kolmandasse jakku, kui märge tagab omandi üleandmise nõuet (p 1), lõpliku kande jaoks ettenähtud jakku, kui märge tagab nõuet mingi muu õiguse seadmiseks kinnistule või seda koormavale õigusele (p 2), ning ülejäänud juhtudel sellesse jakku, kuhu on kantud õigus, mille kohta märge käib (p 3). Märked piiratud asjaõiguseks oleva hoonestusõiguse kohta tuleb

§ 15lg 1 p 1 järgi kanda kinnistu registriosa kolmandasse jakku (Riigikohtu 30.

aprilli 2024 määrus tsiviilasjas nr 2-23-14277, p 9).

§ 493

lg 3 p 4 ei võimalda kanda hoonestusõiguse registriosa esimesse jakku eelmärget hoonestusõiguse sisu muutmise tagamiseks. See säte võimaldab hoonestusõiguse registriosa esimesse jakku kantud andmed viia kooskõlla koormatud kinnisasja registriosas sisalduvate andmetega. Hoonestusõiguse sisu muutmist tagavate märgete kandmist kinnistusraamatusse reguleerivad

§ 28

ja § 15 lg 1 p 1, mille kohaldumisele viitab

§ 493

lg 6.

§ 493

lg-test 1 ja 6 tulenevalt avatakse hoonestusõigusele registriosa, mis sarnaneb kinnisasja registriosale hoonestusõiguse olemust arvestades võimalikult suures ulatuses. Kuna hoonestusõiguse registriosa esimesse jakku kantavad andmed on oma olemuselt samalaadsed kinnisasja registriosa esimesse jakku kantavate andmetega ning

§ 13

lg 1 ei võimalda kinnistusregistriosa esimesse jakku märgete kandmist, ei saa sellise kande hoonestusõiguse registriosa esimesse jakku tegemise alust tuletada ka

§ 493lg 3 p-st 4 (eelviidatud Riigikohtu lahendi p 10).

Märked hoonestusõigusele seatud hüpoteegi kohta tuleb

§ 493lg 6 ja § 16 p 5 alusel kanda hoonestusõiguse registriosa neljandasse jakku.

Otsustamaks, kas muu sisuga märge tuleb

§ 28

p 3 järgi kanda kinnisasja või hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku, on

§ 15lg 1 p-st 1 tulenevalt määrava tähtsusega märkega tagatava õiguse olemus.

Kui märkega soovitakse tagada koormatud kinnisasja omaniku õigust nõuda hoonestusõiguse sisu muutmist, kitsendab märge oma olemuse tõttu hoonestaja õigusi ja tuleb

§ 493

lg 6, § 15 lg 1 p 1 ja § 28 p 3 kohaselt kanda hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku. Kui märkega soovitakse tagada hoonestaja õigust nõuda hoonestusõiguse sisu muutmist, kitsendab märge seevastu koormatud kinnisasja omaniku õigusi ja tuleb

§ 15

lg 1 p 1 ja § 28 p 3 järgi kanda koormatud kinnisasja registriosa kolmandasse jakku (eelviidatud Riigikohtu lahendi p 11) Hoonestusõigusega koormatud kinnisasja igakordse omaniku kasuks seatava hoonestusõiguse sisu muutmise nõude tagamise eelmärge kitsendab hoonestaja õigusi, mitte hoonestusõigusega koormatud kinnisasja omaniku õigusi, mistõttu tuleb selline eelmärge

§ 493

lg 6 ja

§ 15

lg 1 p 1 kohaselt kanda üksnes hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku (eelviidatud Riigikohtu lahendi p 12). Välistatud ei ole hoonestusõiguse sisu muutmise nõude tagamiseks eelmärgete kandmine nii hoonestusõiguse registriosa kui ka koormatud kinnisasja registriosa kolmandasse jakku, kui hoonestusõiguse registriosasse kantav eelmärge tagab koormatud kinnisasja omaniku nõuet hoonestusõiguse sisu muutmiseks ning koormatud kinnisasja registriossasse kantav eelmärge tagab hoonestaja nõuet hoonestusõiguse sisu muutmiseks. Selliselt on tegemist eri sisuga eelmärgetega (eelviidatud Riigikohtu lahendi p 13). Eeltoodust tulenevalt jättis kinnistusosakond ebaõigesti avaldajate kinnistamisavalduse vaidlustatud ulatuses rahuldamata. Eksimused tulenesid

§ 28

p 3 ebaõigest tõlgendamisest ning

§ 493lg 6 ja § 15 lg 1 p 1 kohaldamata jätmisest.

Seetõttu tuleb asi saata kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks ja kande tegemise otsustamiseks.

1. Eeltoodust tulenevalt rahuldab ringkonnakohus määruskaebuse ja saadab asja tagasi kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks. 4 Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jäävad avaldaja kanda (TsMS § 172 lg 2 esimene lause). Ringkonnakohus selgitab, et avaldajal on õigus taotleda kinnistusosakonnalt määruskaebuselt tasutud riigilõivu tagastamist vastavalt TsMS § 172 lg 2 teisele lausele ja TsMS § 150 lg 1 p-le
2. Taotlusele tuleb lisada pangakonto number, kuhu riigilõivu tagastamist taotletakse. (allkirjastatud digitaalselt) 5