Obsah (21)

§ 271§ 292§ 325§ 334§ 335§ 127§ 88§ 113§ 42§ 142§ 143§ 144§ 35§ 37§ 149§ 305§ 306§ 76§ 100§ 101§ 108

2-21-4681 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Tiia Bergson Otsuse tegemise aeg ja koht 13.04.2023, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-21-4681 Tsiviilasi OÜ Vilde Maja h

§ 271

kohaselt kohustub üks isik (üürileandja) üürilepinguga andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 292

lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Pooled on üürilepingulisa p-s 3.3 kokku leppinud, et üürniku poolt igakuiselt makstava üüri suurus on 670 eurot kuus, millele lisandub käibemaks (tl 12).

1. Kostja II vaidleb hagile vastu muuhulgas selle tõttu, et kostja II hinnangul on hageja käesolevas vaidluses esitanud samad nõuded kui tsiviilasjas nr xxx, kus on juba olemas jõustunud kohtulahend. Kohtule on esitatud Harju Maakohtu 11.11.2021 otsus tsiviilasjas nr xxx, millega rahuldati OÜ Vilde Maja hagi R T´i vastu osaliselt ning rahuldati OÜ Vilde Maja hagi Flowerwood OÜ vastu.
2. Hagiavaldusest ja kohtuotsusest tsiviilasjas nr xxx nähtub, et selles asjas oli hageja nõude aluseks 01.06.2020 makseteatis nr xxx summas 1 107,68 eurot, 01.07.2020 makseteatis nr xxx summas 1 096,98 eurot, 01.08.2020 arve nr xxx summas 1 090,49 eurot, 01.09.2020 arve nr xxx summas 1 090,64 eurot ja 24.09.2020 makseteatis nr xxx summas 29.09.2020 1 090,64 eurot ja 01.10.2020 makseteatis nr xxx summas 1 090,82 eurot (tl 56 pöördel, 112 pöördel).
3. Viidatud tsiviilasjas on hageja 15.03.2021 esitanud ka nõude täiendamise avalduse, milles on tõepoolest viidanud 01.11.2020 makseteatisele nr xxx – summas 1 091,17 eurot ja 01.12.2020 makseteatisele nr xxx summas 1 056,36 eurot, kuid hageja on avaldanud, et selles osas esitab eraldi hagi (tl 59, pöördel). Ka 11.11.2021 kohtuotsuses tsiviilasjas nr xxx on kohus tuvastanud, et „15.03.2021 avalduses jäi hageja eeltoodud väidete juurde ning lisaks leidis, et tasumata on ka arve nr xxx alusel 1091,17 €, arve nr xxx alusel 1091,17 €, arve nr xxx alusel 1 056,36 €, kuid nende arvete xxx, xxx xxx alusel põhinõuet ei suurendanud (nõuet ei esitanud) vaid kõikide arvete tasumisega jätmise eest arvestas viiviseid 1749,33 € ja sellest arvestas maha garantiisumma 1340 €.“ (otsuse lk 9, tl 116). Seega ei sisaldu hageja tsiviilasjas nr xxx nõudes 01.11.2020 makseteatisest nr xxx summas 1 091,17 eurot ja 01.12.2020 makseteatisest nr xxx summas 1 056,36 eurot tulenev nõue ega viivis nendelt arvetelt pärast 08.12.2020, nende arvete/ makseteatiste osas ei ole lahendit tehtud ja hageja sai nende arvete alusel käesolevas hagis nõude esitada.
4. Pooled vaidlevad ka selle üle, millisel kuupäeval üürileping lõppes. Kostja II on seisukohal, et üürileping lõppes 30.11.2020, kuivõrd kostja II seaduslik esindaja edastas 30.05.2020 hagejale digiallkirjaga teate üürilepingu lõpetamise soovi kohta ja hageja on teate kätte saanud. Hageja aga loeb üürilepingu hageja ning kostja II vahel lõppenuks 07.12.2020 tulenevalt kostja II poolt posti teel esitatud ülesütlemise avaldusest ja lepingu p 7.6.
5. 9 2-21-4681 31.

§ 325

lg 1 järgi võib äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Üürilepingu p 7.6.2 järgi leping loetakse lõppenuks, kui üks pool on teatanud teisele ette 6 kuud lepingu lõpetamise soovist. Hageja tugineb ka lepingu p-le 10.2 ja 10.3, mille kohaselt kõik lepingu täitmisega või lepingust tulenevate vaidlustega seotud teated ja informatsioon loetakse ametlikult ja kooskõlas lepinguga esitatuks kui need teated on poolele edastatud tähitud kirja teel või antud teisele poolele üle allkirja vastu lepingus toodud või poole poolt pärast lepingu sõlmimist kirjalikult teatatud aadressil. Kirjalik teade loetakse kätteantuks, kui teade on üle antud allkirja vastu või teade on saadetud postiasutuse poolt tähitud kirjaga ja postitamisest on möödunud 5 kalendripäeva (tl 7, pöördel).

1. Kohus leiab, et kuivõrd kostja II edastas 31.05.2020 hagejale aadressile xxx digiallkirjastatud teate üürilepingu lõpetamise soovi kohta, lõppes üürileping 30.11.
2. See, et kostja II edastas üürlepingu lõpetamise teate lisaks elektroonilisele avaldusele ka kirjalikult ja tähitud postiga, ei muuda 31.05.2020 elektroonilise teate sisu. Kohtu hinnangul ei välista üürilepingu p 10.2 üürilepingu lõpetamise teate esitamist e-postiga. Üürilepingust tuleneb, et teate võib esitada ka poole pärast lepingu sõlmimist kirjalikult teatatud aadressil. TsÜS § 80 lg 1 järgi loetakse tehingu kirjaliku vormiga võrdseks tehingu elektrooniline vorm, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. E-posti aadress xxx on märgitud nii 06.11.2018 üürilepingul kui ka 21.05.2020 pretensioonil, millega hageja pöördus kostja II poole võlgnevuse meeldetuletamiseks. Samuti on see märgitud hageja meiliaadressina ka äriregistris. Samalt aadressilt on kostjale ka 01.06.2020 vastatud, seega on tõendatud, et e-posti aadress xxx kuulub hagejale, samuti see, et hageja sai kostja 31.05.2020 avalduse ka kätte.
3. Riigikohus on lahendis 2-15-6538 selgitanud, et majandus- ja kutsetegevuses saab lugeda e-kirja kättesaaduks hiljemalt järgmisel päeval pärast e-kirja saabumist saaja või tema valitud teenusepakkuja serverisse. Arvestades, et kostja on esitanud üürilepingu lõpetamise avalduse hageja ametlikule e-posti aadressile 31.05.2020, siis saab lugeda, et hageja sai üürilepingu lõpetamise avalduse kätte 01.06.2020 ning üürileping lõppes 30.11.
4. Seega tuli kostjal II tasuda novembrikuu 2020 üüri ja kommunaalteenuste eest. 01.11.2020 arvel/makseteatisel nr xxx ongi kajastatud novembri üür ja tasu kommunaalteenuste eest, kokku koos käibemaksuga 1 091,17 eurot. Kohus leiab, et kostjal II on iseenesest kohustus viidatud arve tasuda.
5. Järgmiseks tuleb anda hinnang sellele, millal kostja II üüripinna vabastas. Hageja leiab, et kostja ei vabastanud üüripinda tähtaegsel üürilepingu lõppedes vaid alles 30.12.2020, mil hageja üüripinna ühepoolse aktiga ja manukate juuresolekul vastu võttis. Kostja II on esile toonud, et üürilepingu esemeks olnud äripind oli üürileandja valduses juba enne nimetatud kuupäeva. Kostja II hinnangul ei muuda asjaolu, et pooled ei leidnud üürilepingu esemeks olnud ruumide seisukorra jmt fikseerimise akti koostamiseks mõlemale poolele sobivat aega seda, et üürilepingu lõppemise ajaks (so 30.11.2020 a.) oli kostja II ruumid vabastanud (üürnik ei kasutanud üüripinda) ning teinud ruumi võtmed üürileandjale kätte saadavaks. 35.

§ 334

lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Üürilepingu p 4.2.27 järgi kohustus üürnik lepingu lõppemisel või ülesütlemisel vabastama lepingu objekti oma asjadest ja seadmetest ning andma lepingu objekti otsese valduse üle aktiga üürileandjale lepingu lõppemise päeval. Kohus tuvastas eelnevalt, et üürileping hageja ning kostja II vahel lõppes 30.11.2020, seega oli kostjal II kohustus selleks ajaks so 30.11.2020 üüripind vabastada ja selle valdus hagejale üle anda. 10 2-21-4681

1. Kohus nõustub iseenesest kostja II seisukohaga, et ruumide üleandmiseks ei pea pooled vormistama tingimata üleandmis-vastuvõtu akti vaid ruumide valduse vabastamiseks saab lugeda ka seda, kui üürnik ruumid vabastab ja annab üürileandjale üle uksevõtmed või teeb üürileandjale võtmed kättesaadavaks ja teatab sellest üürileandjale. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 36 lg 1 järgi omandatakse valdus tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu asja üle (edaspidi abinõu). Seega saab valdust omandada lisaks asja enda üleandmisele ka abinõu valduse saamisega. Tüüpiliseks AÕS § 36 lg-s 1 nimetatud abinõuks on näiteks uksevõti. Ruumi võtme üleandmisel tekib võtme saajal ruumi ja ruumis olevate asjade suhtes valdus. Riigikohus on valduse üleandmiseks pidanud piisavaks seda, kui senine valdaja vabastas hoones asuvad ruumid või osa ruume, teatas sellest valduse omandajale ega teinud takistusi ruumide valdamisel (RKTKo 3-2-146-09, p10).
2. Samas ei nähtu asja materjalidest, et üürnik oleks 30.11.2020 kuupäevaks üüripinna oma asjadest vabastanud, üürileandjale võtmed kättesaadavaks teinud ja sellest ka üürileandjat teavitanud. Pooltevahelisest kirjavahetusest nähtub, et üürileandja on 17.12.2020 pöördunud üürniku poole küsimusega, kas üldse ja millal üürnik soovib ruume tagastada (tl 20 pöördel). Üürnik on üürileandjale vastanud, et tahab xxx äripinna üle anda 21.12.2020 kell 16:00 (tl 20). Üürnik on 21.12.2020 kell 20:19 e-kirjaga üürileandjat teavitanud, et boksi võti on ukse küljes sees pool ja wc võti boksis kilbi peal. Seega saab lugeda, et üürnik vabastas ruumi alles 21.12.2020 õhtul ja kuni selle päevani k.a on tal kohustus tasuda ruumide kasutamise eest.

§ 335

kohaselt kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist.

1. Eeltoodust tulenevalt on kostjal II kohustus tasuda detsembrikuu 21 päeva eest hagejale üüri. Kuivõrd makseteatises nr xxx on toodud üürisumma 30 päeva eest, arvutab kohus selle proportsionaalselt ümber. Kostjal II tuleb hagejale tasuda detsembrikuu eest üüri summas 453,85 eurot, millele lisandub käibemaks. Kommunaalteenuste eest (elekter on arvestatud näitude alusel, seda kohus ei pea vajalikuks muuta. Seega on kostjal II kohustus tasuda hagejale arve nr xxx alusel 685,79 eurot, millele lisandub käibemaks so kokku 822,95 eurot. Samuti tuleb kostjal tasuda makseteatise nr xxx alusel 15,78 eurot.
2. Üürileandja ja üürnik on üürilepingu p 5.3 kokku leppinud ka leppetrahvis: üürniku poolt lepingu objekti tähtaegselt vabastamisega viivitamise korral tasub üürnik lisaks üüri, kommunaal- ja muude teenuste eest tasumisele üürileandjale ka leppetrahvi 10% (kümne protsendi) ulatuses kuu üürisummast iga viivitatud päeva eest (tl 6). Üürileandja on esitanud üürnikule ka makseteatise nr xxx üüripinna tähtaegselt vabastamisega viivitamise eest summas 1 541 eurot.

§ 334

lg 4 (06.11.2018 so üürilepingu sõlmimise aja seisu redaktsioon) järgi on tühine kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Erialakirjanduses on selgitatud, et „Lõige 4 kaitseb üürnikku üürnikule kahjulike kokkulepete eest. Selle sätte eesmärk on tagada, et lepingus kokkulepitud hüvitisnõue ei kahjustaks ega piiraks seadusest tulenevat ülesütlemisõigust. Lõige 4 kehtib lisaks eluruumi üürilepingule ka kõikide teiste üürilepingute puhul. Oluline on rõhutada, et tühised on üksnes need kokkulepped, mis sõlmitakse enne üürilepingu lõppemist. Pärast üürilepingu lõppemist sõlmitud kokkulepete suhtes lg 4 ei kehti. Lõikes 4 peetakse silmas kõikvõimalikke kokkuleppeid, mille raames tekib üürnikul varaline kohustus ja mille puhul ei ole tegemist ei üüri ega kõrvalkuludega. Sisuliselt välistab kõnealune lõige 11 2-21-4681 üürniku ja üürileandja vahelised leppetrahvi kokkulepped.“ (

II, Komm. väljaanne, Juura 2019, lk 374-375). Vaidlust ei ole selles, et leppetrahvi kokkulepe sisaldub esialgses üürilepingus, seega on hageja ning kostja vaheline leppetrahvi kokkuleppe tühine ning hageja ei ole õigust nõuda kostjalt II leppetrahvi. 40.

§ 334

lg 1 esimese lause kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele.

§ 334

lg 2 kohaselt vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. 41. Hageja on tuginenud sellele, et kostja II on üüripinda kahjustanud. Oma väidete tõendamiseks on hageja esitanud foto, kus seinalt nähtub värvikahjustus (tl 25). Hageja on esitanud ka fotod, millest nähtub, et 31.05.2019 seisuga sellist kahjustust ei ole. Fotode tegemise aeg selgub digifotode failiteabest. Arvestades vaid ca 1,5 aastast perioodi, mil üüripind oli kostja II valduses, nõustub kohus, et eelpool märgitud värvikahjustus ei ole tavapärane kulumine, mille eest kostja II ei vastutaks. Värvikahjustuse teke eeldab hooletut jõu kasutamist. Seega ei saa lugeda, et tegemist oleks asjade hariliku kulumisega ning kostja II vastutab

§ 334lg 1 esimese lause kohaselt lepingulise kohustuse rikkumise eest.

Samas tugineb hageja ka kostja II poolt tekitatud klaasikahjustusele, kuid asja materjali juurde esitatud fotodelt kohus ei tuvastanud kahjustusi, millele hageja tugineb. Nii 31.05.2019 kui ka 30.12.2020 tehtud fotod on sarnased, hilisematelt fotodelt ei nähtu klaasikahjustust. 42.

§ 127

lg 2 kohaselt ei tule kahju hüvitada ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Üürilepingust tuleneva kohustuse kaitse-eesmärk oli hageja huvide kaitse ning kostja II poolt lepinguliste kohustuste täitmine selliselt, et kohustuste täitmisest ei tekiks teisele lepingupoolele kahju.

1. Kohus nõustub sellega, et kostja II poolt kohustuse rikkumise ning hagejale tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos. Olukorras, kus kostja II ei oleks üürilepingut rikkunud, s.t. üüripinda päraldisi kahjustanud, ei oleks kostja II hagejale kahju tekitanud. Järelikult on kostja II käitumise ja hagejale tekitatud kahju vahel põhjuslik seos. Seega on kostja II kahjustanud hageja asja ning põhjustanud hagejale kahju summas 432 eurot.
2. Kuigi kostja II on seisukohal, et hinnapakkumine ei ole käesoleval juhul siduv, kohus sellega ei nõustu. Viidatud hinnapakkumise alusel on hageja koostanud kostjale II makseteatise ja on palunud selle tasuda. Kohtu hinnangul on kostja II väide hinna ülepaisutamise kohta paljasõnaline, kostja II ei ole esitanud konkureerivat pakkumist, millest kohus saaks teha järelduse, et tegelikkuses saaks seina värvimistööd teostada kordades odavamalt.
3. Kostja tugineb käesoleval juhul ka sellele, et üürilepingu alusel tasutud üüri ettemaksu (garantiisumma) summas 1340 eurot tagasinõudeõigusega tasaarvestas kostja II 15.12.2020 a. tasaarvestuse avalduse tegemisega hageja 2020 novembri kuu üüri ja kommunaalteenuste tasunõude summas 1091,17 eurot (hageja makseteatis xxx, kuupäev 01.11.2020.a) ja 2020.a septembri kuu üüri ja kommunaalteenuste tasunõude 378,63 eurot (hageja arve nr 20137, kuupäev 24.09.2020.a). Kohus märgib, et kostja II tasaarvestus vastuväidet on kohus käsitlenud juba 11.11.2021 lahendis tsiviilasjas xxx. Kohus tuvastas viidatud lahendis, et „hageja on õigesti ja kooskõlas lepingu p 3.2, 5.13,

§ 88lg 8, § 8 lg 1, 2, § 76 lg 1, 2 arvestanud garantiisumma viiviste katteks.

Seetõttu ei oma tähendust 12 2-21-4681 kostja 15.12.2020 tasaarvestusavaldus, millega kostja 2 soovis teha garantiisumma arvel 1340 € ise tasaarvestust hageja novembrikuu üüri ja kõrvalkulude eest ja 2020.a. septembrikuu novembrikuu üüri ja kõrvalkulusid arve nr 20137 järgi 378,63 €. Nimelt võis hageja lepingu järgi arvestada 08.12.20 ehk enne kostja tasaarvestuse tegemist garantiisumma lepingu p 3.2, 5.13 viiviste katteks“. Seega on käesolevas tsiviilasjas asjakohatu kostja II tasaarvestusvastuväide, kuivõrd jõustunud kohtulahendiga on tuvastatud, et garantiisumma on juba tasaarvestatud teises tsiviilasjas nõutud viivisega.

1. Kokkuvõtvalt on kostjal II kohustus tasuda 01.11.2020 makseteatise nr xxx alusel 1 091,17 eurot novembri üüri ja kommunaalteenuste eest, 01.12.2020 makseteatise alusel detsembri üüri ja kommunaalteenuste eest 822,95 eurot, 01.01.2021 makseteatise alusel 13,15 eurot perioodi 01-30.12.2020 elektri tarbimise eest ja samuti 16.03.2021 makseteatise nr 16.03.2021 alusel 432 eurot seinte pahtelduse ja värvimise eest.
2. Tulenevalt

§ 113

lg-st 1 rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse

§-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Üürilepingu p 5.2 järgi lepingus sätestatud maksekohustustega viivitamise korral kohustub selles süüdi olev pool tasuma teisele poolele viivist 0,5% tasumata summast päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest (tl 6). Kostja II tugineb sellele, et viivise määr on liiga suur. Kohus leiab, et kuigi lepingus kokku lepitud viivisemäär 0,5% päevas on võib käesoleval juhul olla tüüptingimus, ei ole tegemist ebamõistlikult kahjustava tüüptingimusega

§ 42

lg 3 p 5 mõttes, mille korral peaks kohus jätma kohaldamata lepingujärgse viivisemäära ja lähtuma seadusjärgsest viivisemäärast. Kohus leiab, et lepingus kokkulepitud viivisemäär 0,5% tasumata summalt päevas on majandustegevuses tavapärane viivisemäär ega saa olla kostjat ebamõistlikult kahjustav. Riigikohtu praktikas on tunnustamist leidnud nt ka rendilepingus sätestatud viivitusintressimäär 0,5% võlgnetavalt summalt päevas (RKTKo 3-2-1-24-11) ning müügilepingus sätestatud viivitusintressimäär 0,5% võlgnetavalt summalt päevas (RKTKo 3-2-1-97-07). Seega on hageja ja kostja II vahelises lepingus kokkulepitud viivitusintressimäär 0,5% võlgnetavalt summalt päevas täiesti tavapärane ning ka Riigikohtu praktikas korduvalt aktsepteeritud.

1. Hagi nõue on suunatud ka kostja I kui käendaja vastu, kuivõrd hageja palub kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista 2320,53 eurot ja kostjalt II (FlowerWood OÜ) täiendavalt 1 699,47 eurot. Kostja I leiab, et pooled ei ole kehtivat käenduslepingut sõlminud, käendusleping on tühine, kuivõrd tegemist on tüüptingimusega. Hageja vaidleb kostjale I vastu.
2. Kohus kostjaga I selles osas ei nõustu. Kohus leiab, et käendusleping on sõlmitud kehtivalt ja tegemist ei ole ei üllatava tüüptingimusega ega ka heade kommete vastase tehinguga.

§ 142

lg alusel käenduslepinguga kohustub käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest.

§ 143

lg 1 järgi on tarbijakäendusleping on käendusleping, kus käendajaks on füüsiline isik ning lg 2 tarbijakäendusleping on tühine, kui ei ole kokku lepitud käendaja vastutuse rahalises maksimumsummas.

§ 144

lg järgi tarbijakäenduslepingu puhul peab käendaja avaldus, milles ta kohustub võtma endale käendusest tulenevad kohustused, olema kirjalikus vormis. 50.

§ 35

lg 1 kohaselt loetakse tüüptingimuseks lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi 13 2-21-4681 läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu.

§ 37

lg 3 järgi ei loeta lepingu osaks tüüptingimust, mille sisu, väljendusviis või esituslaad on niivõrd ebatavaline või arusaamatu, et teine lepingupool ei võinud selle tingimuse olemasolu lepingus mõistlikkuse põhimõttest lähtudes oodata või seda tingimust olulise pingutuseta mõista.

§ 42

lg 1 järgi on tüüptingimus on tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud. Ebamõistlikku kahjustamist eeldatakse, kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest või kui tüüptingimus piirab teise lepingupoole lepingu olemusest tulenevaid õiguseid ja kohustusi selliselt, et lepingu eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks. Tüüptingimuse tühisust ja sellega seotud asjaolusid hinnatakse lepingu sõlmimise aja seisuga.

1. Kohtule esitatud hageja ja kostja II vahel 06.11.2018 sõlmitud äriruumide üürilepingust nähtub, et lepingu allkirja kohal on märgitud „üürnik ja käendaja“, lepingule on allkirja andnud kostja I (digitaalallkiri, tl 8-9). Lepingu p 5.18 kohaselt üürilepingu allakirjutanud üürniku esindaja, R T, isiklikult käendab käesoleva üürilepingu täitmise summas 1800 euro ulatuses enda isikliku varaga. Vastavalt poolte kokkuleppele 28.05.2019 muudeti muuhulgas ka lepingu p-s 5.18 sätestatut. 28.05.2019 kokkuleppe p 5.18 kohaselt üürilepingu allakirjutanud üürniku esindaja, R T, isiklikult käendab käesoleva üürilepingu täitmise summas 4020 euro ulatuses enda isikliku varaga. Ka selle dokumendi on kostja I digiallkirjastanud, olles samal ajal kostja II juhatuse liige. Kohtu hinnangul ei ole eluliselt usutav, et kui kostja I kirjutas kostja II esindajana alla üürilepingule või selle muutmise dokumendile, ei saanud ta aru, et võttis sellega endale ühtlasi kohustuse tagada talle kuuluva äriühingu kohustust. Kohtule ei ole eluliselt usutav ka see, et kui kostja I allkirjastas lepingu muutmise kokkuleppe, ei saanud kostja I aru sellest, et muudetud on käenduse piirmäära. Kohus leiab, et kostja I kui äriühingu juhatuse liige pidi olema majandus- ja kutsetegevuses tegutseva isikuna teadlikum kui tavatarbija käenduskohustuse andmise ja lepingute allkirjastamise tagajärgedest. Seda, et kostjal 1 ei oleks olnud võimalik üürilepinguga tutvuda enne allkirjastamist, ei ole kohtu ette toodud.
2. Lepingu tingimuse lugemine tüüptingimuseks eeldab seda, et see on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või tegemist on lepingutingimusega, mida kasutatakse teise poole suhtes ning sisu mõjutamise võimalus on puudunud. Riigikohus on tüüptingimustega seonduvalt leidnud, et pool, kes soovib, et kohus kohaldaks lepingutingimuse suhtes võlaõigusseaduse tüüptingimuste regulatsiooni, peab esile tooma ja tõendama asjaolud, mille alusel on lepingutingimus

§ 35

lg 1 kohaselt kvalifitseeritav tüüptingimusena (tema suhtes kasutatud lepingutingimus oli eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või lepingutingimust on tema suhtes kasutatud mõnel muul põhjusel selliselt, et tingimuse üle ei olnud läbirääkimine ja selle sisu mõjutamine reaalselt võimalik). Selleks, et sellisele lepingutingimusele ei kohalduks tüüptingimuste regulatsioon, peab tingimuse kasutaja

§ 35

lg-st 2 tulenevalt tõendama, et lepingupooled rääkisid tingimuse eraldi läbi (RKTKo 3-2-1-150-06, p 17). 53. Kohus märgib seda, et kui 06.11.2018 üürilepingu p 5.18 ja 28.05.2019 tehtud lepingu p 5.18 muudatusi, millele on kostja I alla kirjutanud kui kostja II juhatuse liige, saab teha järelduse, et kostja I poolt käenduskohustuse võtmine on selgelt läbiräägitud, kuivõrd lepingu p 5.18 ja selle hilisemas muudatuses on selgelt viidatud nii käendaja nimele kui ka käenduse summale. Seega on kostja I saanud eraldi läbi rääkida käenduse võtmises ja käenduskohustuse ulatuses. Asjaolu, et käenduskohustus sisaldub samas dokumendis, kus 14 2-21-4681 on reguleeritud hageja ja kostja 2 vahelised üürisuhted, ei tee käenduskohustuse võtmist tüüptingimuseks

§ 35lg 1 järgi.

Asjaolu, et üürileandja pidas vajalikuks sõlmida üürileping tingimusel, et seda käendab teine isik (kostja I) ja et see käendus sisaldub üürilepingu dokumendis, ei tee käenduse võtmist ehk käenduslepingut tüüptingimustel sõlmitud lepinguks

§ 35lg 1 järgi ega tee käenduse võtmist kuidagi üllatuslikuks.

1. Käenduslepingut ei saa pidada heade kommetega vastuolus olevaks ainuüksi põhjusel, et käendajal oli väidetavalt käenduslepingu sõlmimise ajal vara vähem kui käenduskohustuse piirsumma (RKTKo nr 3‑2‑1‑157‑14, p 11). Käendusele kui tagamistehingule on olemuslikult omane suurte riskide eest vastutamine. Samuti ei kehti käendaja suhtes vastutustundliku laenamise põhimõte, sest käendaja ei ole laenuvõtja, kes peaks jooksvalt tagatud kohustust täitma (RKTKo nr 2-14-21710, p 48). Neil kaalutlustel on käendusleping heade kommetega vastuolus üksnes erandlikel asjaoludel.
2. Kohus leiab, et vaidlusalune käendusleping on tarbijakäendusleping

§ 143

lg 1 tähenduses - kostjast käendaja on füüsiline isik (RKTKo nr 3-2-1-148-11 p 14, TRK 11.06.2020 määrus tsiviilasjas nr 2-19-4584). Käenduslepingu p-des 1.1-1.4 sätestatud kohustus on selge, piiritletud kindla kohustusega, kooskõlas seadusega ning sisaldab kostja I vastutuse rahalist maksimumsummat, mistõttu ei esine

§ 142lg 6 kohaldamise eeldusi.

1. Ka ei esine Riigikohtu lahendis nr 2-14-21710/105 p 49 märgitud asjaolusid. Viidatud lahendis tsiviilkolleegium leidis, et käendusleping võib siiski olla heade kommetega vastuolus mh juhul, kui esineb järgmiste asjaolude kogum: käendajaks on põhivõlgnikuga lähedastes isiklikes suhetes isik, eelkõige perekonnaliige, kes sõlmis lepingu sõltuvussuhtest või muust isiklikust põhjusest tulenevalt; käendaja ei saa käenduslepinguga tagatavast kohustusest isiklikku kasu; käendaja vastutuse maksimumsumma on käendaja sissetulekute suhtes (arvestades mh nende tulevikuperspektiivi) äärmiselt ebaproportsionaalne ning seetõttu võis juba lepingu sõlmimise ajal eeldada, et käendusriisiko realiseerumisel ei suuda käendaja põhivõlgniku kohustust olulises osas täita; eespool nimetatud eeldused olid võlausaldajale lepingu sõlmimisel äratuntavad.
2. Vaidlust ei ole selles, et kostja I oli 06.11.2018 üürilepingu ja käenduslepingu sõlmimise hetkel kostja II ainu osanik ja juhatuse liige ning äriregistri järgi ka tegelik kasusaaja, mistõttu on kostja I isiklikult seotud põhivõlgnikuga. Kuid kohus märgib, et kostja I ei olnud seotud TsÜS § 86 lg 1 tähenduses võlgnikuga isiklikes suhetes (nagu perekonnaliige või koos elav isik, sugulane), vaid tema seos äriühinguga on majanduslik. Järelikult ei saa kostjat I pidada olevat erilises isiklikus sõltuvussuhtes võlgnikuga, mis tingiks erilise isikliku soovi käendada põhivõlgnikku. Kui kostja I soovis üürniku rahalisi kohustusi käendada ja teda soodustada, siis oli see majanduslik otsustus ning tingitud huvist äriühingu kohustusi täita. See aga ei tähenda erilist isiklikku ja sellest tulenevat lähedast seost äriühinguga. Ka ei ole käendatud summa (4020 eurot) sedavõrd ebaproportsionaalne, et tarbijal ei ole ka minimaalset elatustaset säilitades ja jooksvaid kulutusi kandes võimalik tagatavat kohustust tasuda ei sissetulekust ega olemasoleva või eelduslikult omandatava vara arvelt.
3. Kostja I on hagile vastu vaielnud ka põhjusel, et tal on õigus keelduda kohustuse täitmisest, kuna hagejal on õigus nõuet rahuldada pandieseme arvelt. Hageja vaidleb kostja I seisukohale vastu. 59.

§ 149

lg 5 järgi kui käendatava kohustuse tagamiseks on põhivõlgniku vara suhtes seatud pandiõigus või kui võlausaldaja võib teostada põhivõlgniku vara suhtes seadusest tulenevat pandiõigust, võib käendaja kuni põhivõlgniku pankroti väljakuulutamiseni pandi 15 2-21-4681 ulatuses nõuda, et võlausaldaja rahuldaks oma nõude pandi arvel.

§ 305

lg 1 kohaselt on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Vastavalt

§ 306

lg-le 1 lõpeb üürileandja pandiõigus asja eemaldamisega üüritud kinnisasjalt, välja arvatud juhul, kui eemaldamine toimus üürileandja teadmata või kui üürileandja vaidles asja eemaldamisele vastu. 60. Asja materjalidest ei nähtu, et üüripinnale oleks jäänud mingeid kostjale II kuuluvaid vallasasju, mille suhtes oleks hageja saanud oma pandiõigust kasutada ning mille arvelt kostja II vastu olevat nõuet rahuldada. Asja materjalide juurde on esitatud fotod üüripinnast (tl 25-29). Fotodelt ei nähtu, et üüripinnal oleks mingeid vallasasju. Kostja ei ole ka esile toonud, et üüripinnale jäi kostjast II üldse mingeid vallasasju ning need oleksid hageja valduses või hageja peaks neid kinni. Asja materjalidest ei nähtu, et kostja II oleks hagejalt nõudnud talle kuuluvaid esemeid kuid hageja keelduks talle neid andmast. Ka kohtule esitatud üüripinna üleandmis-vastuvõtu aktist ei nähtu, et üüripinnal oleks mingeid vallasasju. Seega ei asu üüritud ruumides mingeid asju, mis kuuluksid kostjale II ja mille arvelt oleks võimalik hagejal

§ 305lg 1 alusel teostada pandiõigust.

Hageja ei ole kohtu ette toonud, et ruumidest oleksid asjad ära viidud tema teadmata või ta oleks sellele vastu vaielnud. Eeltoodu alusel asub kohus järeldusele, et hageja vastav pandiõigus on lõppenud

§ 306lg 1 järgi.

61. Vaatamata eelnevale, on kohus seisukohal, et kostja ei vastuta käesoleval juhul põhivõlgniku kohustuste eest. Harju Maakohtu jõustunud 11.11.2021 kohtuotsusega tsiviilasjas nr xxx on tuvastatud, et hageja saab käendaja vastu nõude esitada vaid 2 320,53 euro ulatuses, kuivõrd on eelnevalt on kostja I täitnud oma käenduskohustust ja on hagejale tasunud 1 699,47 eurot (otsuse lk 9, tl 116). Sellest tulenevalt on Harju Maakohus tsiviilasjas nr xxx kostjalt I välja mõistnud vaid 2 320,53 eurot, kuivõrd kostja I poolt eelnevalt tasutud summaga on kaetud kostja I vastutuse maksimumsumma 4 020 eurot. Asjaolu, et kostjalt I väljamõistetud summat ei ole õnnestunud sundtäita, ei anna alust temalt selle summa uuesti väljamõistmiseks. Hagi kostja I vastu tuleb jätta rahuldamata. 62.

§ 76

lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele.

§ 100

sätestab, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine.

§ 101

lg 1 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist.

§ 108

lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.

§ 292

lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.

1. Hageja palus kostjatelt kokku välja mõista 4 020 eurot. Hageja palub, et kohus mõistaks välja hagiavalduses käsitletud 2020 novembri üüri (1 091,17 eurot) ja detsembri üüri (822,95 eurot) ning nende viivise (arvestus 23.03.2021 seisuga vastavalt 752,91 ja 345,64 eurot). Nende nõuete kogusumma on 3012,67 eurot. Lisaks on kostjal II kohustus tasuda 2020 detsembri vee ja elektri nõue (15,78 eurot ja viivised 6,08 eurot 23.03.2021 seisuga) ja ruumide kahjustuste hüvitamise nõue (432 eurot ja viivis 6,48 eurot 23.03.2021 seisuga). Kokku tuleb kostjalt II seega hageja kasuks välja mõista 3 473,01 eurot. 16 2-21-4681
2. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
3. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 järgi Hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et arvestades vaidluse asjaolusid on antud juhul mõistlik jätta menetluskulud hageja hagis kostja II vastu poolte endi kanda ja hageja hagis kostja I vastu hageja kanda.
4. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
5. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Ei ole välistatud, et käesolev vaidlus jätkub apellatsioonimenetluses. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Bergson Kohtunik Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 23.11.2023.a otsusega nr. 2-21-4681 17