Obsah (13)

§ 308§ 197§ 103§ 113§ 271§ 217§ 135§ 198§ 186§ 285§ 296§ 313§ 115

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Margo Klaar, Imbi Sidok-Toomsalu, Ele Liiv Otsuse tegemise aeg ja koht 04.04.2024, Tallinn Kohtuasja number 2-21-126572 Koh

) § 135 lg 1 kohase kahjuna. 4. Hageja esitas 21.12.2021 taotluse nõude suurendamiseks ja avalduse tasaarvestuseks, mille tulemusena palub hageja kostjalt hageja kasuks välja mõista põhinõude 3895,12 eurot ja viivise. Peale hagiavalduse esitamist on kostja jätnud tasumata üürilepingust tulenevad arved 863,19 euro ulatuses. Seega on hageja põhinõue kokku 6875,33 eurot, millest üürivõlg 3787,75 eurot ja kahjunõue 3087,58 eurot. Kostja on hagejale tasunud tagatise 2949,10 eurot. Tagastatav tagatis koos intressiga on 2980,21 eurot, mis hagejal tuleks

§ 308lg 3 alusel kostjale tagastada hiljemalt 23.12.2021.

Hageja tasaarvestas

§ 197

lg 1 alusel kostja nõude tagatise 2980,21 eurot tagastamiseks enda põhinõudega kostja vastu üürilepingust tuleneva üürivõla 3787,75 eurot tasumiseks. Tasaarvestuse tulemusel on hageja põhinõue üürilepingust tuleneva üürivõla osas 807,54 eurot. Kostja vastuväited hagile

1. Kostja palus jätta hagi rahuldamata.
2. COVID-19 pandeemiaga kaasnenud Vabariigi Valitsuse otsustega oli kostja käive langenud märkimisväärselt, mis on käsitatav raskustena üüritasu maksmisel üürnikust olenematutel põhjustel. Üürilepingu p 7.5 kohaselt on üürnikul õigus nõuda üüri suuruse vähendamist juhul, kui ruumide kasutamise tingimused või ruumide seisund halvenesid oluliselt asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta. Juhul, kui üürileandja ei nõustu üüri vähendamisega, on üürnikul õigus leping üles öelda, teatades sellest üürileandjale vähemalt kolm kuud ette.
3. Kostja oli sunnitud saatma hagejale üüritasu vähendamise avalduse, paludes vähendada üüritasu 50% võrra. Hageja keeldus üüritasu vähendamisest, mistõttu saatis kostja 30.03.2021 3 2-21-126572 hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse. Seega lõppes leping 01.07.
4. Üürilepingu ülesütlemine ei ole tühine. Kostja oli kuni 01.07.2021 seisuga tasunud kõik üüriarved ja 2021 juuni lõpu seisuga kõik kommunaalteenuste arved. Hageja 30.06.2021 ruumide üleandmisele ja vastuvõtmisele ei tulnud. Kostja fikseeris 01.07.2021 seisuga näidud, jättis võtmed lauale ja vabastas ruumid. Peale 01.07.2021 ei ole kostja üüripinnal käinud.
5. 14.01.2022 seisuga ei ole hageja tagastanud kostjale üürilepingu sõlmimisel tasutud tagatisraha 2949,20 eurot. Samuti on kostja teinud kostja üüripinnal ehitus- ja parendustöid, mida üürileandja ei ole kostjale kompenseerinud.
6. Hageja nõuab kostjalt üüritasu muu hulgas 01.06.2021–30.06.2021 eest. Leping lõppes 01.07.2021 ja 30.06.2021 seisuga on kostja üüri tasunud. Üürilepingu kohaselt tasub üürnik üüri jooksva kalendrikuu eest, mitte etteulatuvalt. Alusetud on kõrvalkulude arved, sest kostja vabastas üüripinna 01.07.2021 ega ole teenuseid tarbinud. Ebaselged on ka viivise nõuded.
7. Hageja saamata jäänud üüritulu nõue üürilepingu nr 92 hinnavahe hüvitamiseks on sisutu. Asjaolu, et hageja sõlmis kolmanda isikuga üürilepingu, milles määras madalama üüritasu kui oli hageja ja kostja vahelises lepingus, on üürileandja õigus ja vaba tahe, mida kostja ei saanud mõjutada.
8. Hageja oli alates veebruarist 2021 teadlik, et kostja käive on COVID-19 pandeemia tõttu kriitilise piirini langenud ja tal puuduvad vahendid üüritasu maksmiseks. Läbirääkimiste asemel asus hageja kostjat survestama, keeldudes mõistlikest kompromissidest. Isegi kui asuda seisukohale, et kostjal puudus õigus üürilepingu ülesütlemiseks ning 30.03.2021 lepingu ülesütlemine on kohtu hinnangul tühine, palub kostja kohaldada

§ 103lg 1.

Kostja vastuhagi

1. Kostja esitas 14.01.2022 vastuhagi, milles palub tuvastada kostja üürilepingu ülesütlemise teate kehtivus, välja mõista hagejalt tagatisraha 2949,20 eurot, kahju 2751,08 eurot ja viivis. 12.
2. Tuvastusnõude esitamisel tugineb kostja vastuses hagile toodud asjaoludele ja leiab, et kostja 31.03.2021 saadetud üürilepingu ülesütlemise avaldus on kehtiv ja üürileping lõppes 01.07.
3. 12.
4. Kostja tasus üürilepingu sõlmimisel hagejale lepingust tulenevate nõuete tagamiseks tagatise 2949,20 eurot. Hageja kohustus kostjale tagastama tagatisraha intressidega hiljemalt 01.07.
5. Hageja ei ole kostjale tagatisraha tagastanud. Seega on kostjal hageja vastu nõue 2949,20 eurot, millele lisandub viivis. 12.
6. Kostja tegi üüripinnal ulatuslikke ehitus- ja parendustöid, mida hageja ei ole kostjale hüvitanud. Põrand vajas täielikku väljavahetamist, plaatimistööde maksumus oli 1980 eurot. Samuti tuli välja vahetada laevalgustid kogusummas 771,08 eurot. Tööde tegemine oli üürileandjaga eelnevalt kooskõlastatud. Tehtud tööd tõstsid oluliselt üüripinna väärtust, mistõttu palub kostja hagejalt välja mõista 2751,08 eurot ja viivise alates kohtuotsuse jõustumisest

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Hageja vastuväited vastuhagile

1. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata. Kostja nõuded on alusetud. Kostja 31.03.2021 esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldus on tühine, kuna selle materiaalsed alused ei olnud 4 2-21-126572 täidetud ning sellel ei olnud õiguslikke tagajärgi. Üürileping kehtis edasi, mistõttu oli pooltel jätkuvalt kohustus täita üürilepingust tulenevaid kohustusi. Tagatisraha tagastamise nõue on alusetu, kuna hageja on selle nõude tasaarvestanud. Samuti on alusetu kostja nõue väidetavate remonttööde hüvitamiseks. Poolte vahel pole olnud ühtegi kokkulepet remonttööde hüvitamiseks. Samuti pole täidetud üürilepingu p 5.3 eeldused. Maakohtu otsus
2. Maakohus rahuldas 02.02.2023 otsusega hagi, mõistes kostjalt hageja kasuks välja üürilepingust tuleneva võla 807,54 eurot, kahjuhüvitise 3087,58 eurot ja viivise, ning jättis vastuhagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude hüvitise 3759 eurot ja viivise.
3. Pooled vaidlesid 01.05.2011 sõlmitud üürilepingu lõppemise asjaolude üle. Poolte vahel oli erimeelsus selles, kas kehtivaks saab lugeda kostja poolt 31.03.2021 esitatud üürilepingu erakorralist ülesütlemisavaldust või hageja poolt 21.09.2021 esitatud üürilepingu erakorralist ülesütlemisavaldust.
4. Kostjapoolse üürilepingu erakorralise ülesütlemise formaalsed eeldused olid täidetud, kuivõrd poolte vahel puudus vaidlus selles, et hageja sai kostja 31.03.2021 üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte hiljemalt 05.04.2021, mil hageja vastas kostjale. Ülesütlemise materiaalsete eelduste kontrollimisel asus maakohus seisukohale, et kostja ei tõendanud ülesütlemisavalduses viidatud üürilepingu p 7.5 asjaolude ega ka vääramatu jõu esinemist. Ainuüksi COVID-19 viiruse levikut ja selle tõkestamiseks seatud piiranguid ei saa pidada selliseks vääramatuks jõuks, millest saaks järeldada, et äriühingu majandustegevus muutuks automaatselt olematuks. Olenevalt äriühingu tegevusvaldkonnast ja ärimudelist, võisid osade äriühingute majandusnäitajad ja kasum COVID-19 viiruse leviku takistamiseks seatud piirangute tõttu hoopis suureneda. Seega ei tõendanud kostja rikkumise vabandatavust ja üürilepingu p 7.5 sätestatud eelduste olemasolu üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, mistõttu oli kostja 31.03.2021 esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldus tühine ning pooltevaheline üürileping ei lõppenud kostjapoolse ülesütlemisega alates 01.07.
6. Kuivõrd kostjapoolne 31.03.2021 üürilepingu ülesütlemine oli tühine, kehtis üürileping edasi ning pooltel oli kohustus täita lepingulisi kohustusi, sh oli kostjal üürnikuna kohustus tasuda üürileandjale igakuiseid üüri- ja kommunaalkulude makseid. Kostja ei tasunud hagejale üürimakseid alates juunist 2021 ja kommunaalmakseid alates juulist
8. Hagejapoolse üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused olid täidetud. Maakohus tuvastas, et kuna hageja oli kostjale esitanud nõudekirja üürilepingust tuleneva võlgnevuse tasumiseks koos ülesütlemise hoiatusega, kuid kostja võlga ei tasunud, misjärel hageja esitas 21.09.2021 kostjale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, mille kostja sai kätte 23.09.
9. Maakohtu hinnangul olid täidetud ka ülesütlemise materiaalsed eeldused. Hageja tugines 21.09.2021 üürilepingu ülesütlemisavalduses üürilepingu p-dele 8.2.4 ja 8.2.6, mille kohaselt on üürileandjal õigus leping ennetähtaegselt üles öelda, kui üürnik on üüri või teenuste eest maksmisele kuuluvate summade tasumisega viivituses kahel üksteisele järgneval maksetähtpäeval ning üürniku võlgnetav üür ületab kokku kahe kuu eest tasumisele kuuluvat üüri. Mõlemad nimetatud asjaolud esinesid ja seega ütles hageja kehtivalt 21.09.2021 ülesütlemisavaldusega üürilepingu erakorraliselt üles. Vastavalt üürilepingu p-le 8.4 ütles hageja üürilepingu üles ühekuulise etteteatamisega. Kuna kostja sai üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte 23.09.2022, siis oli pooltevahelise üürilepingu kehtivuse viimane päev 23.10.
10. Seega oli pooltel kohustus üürilepingut täita kuni 23.10.
11. 5 2-21-126572
12. Maakohus tuvastas, et kostja ei täitnud üürilepingu p-des 3.1–3.3 ja 4.1.1 sätestatud kohustust tasuda üüri ja teenuste eest (

§ 271, § 296 lg 3, § 100, § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1).

Kostja jättis maksmata üürilepingust tuleneva üürimakse 2021 juunis, juulis, augustis ja septembris esitatud arvete alusel igakuiselt 602,73 eurot ja perioodil 01.10.2021–23.10.2021 summas 447,18 eurot, kokku 2858,10 eurot. Samuti jättis kostja hagejale maksmata kommunaalkulude ehk teenuste eest

1. aastal kokku 929,65 eurot järgmiselt: juulis 289,38 eurot; augustis 224,26 eurot; septembris 235,93 eurot ja oktoobris 180,08 eurot. Seega oli kostjal hagejale tasumata üürilepingust tulenevad üüri- ja kommunaalteenuste maksed kokku 3787,75 eurot.
2. Hageja saamata jäänud üüri ja üürilepingute hinnavahe (saamata jäänud tulu) nõude (

§ 217

, § 115 lg 1, § 128 lg 2, § 135 lg 2) lahendamisel tuvastas maakohus, et hageja sõlmis samade äriruumide osas 30.09.2021 OÜ-ga Fastream uue üürilepingu nr 92, millega lepiti kokku üüri tasumises 522,24 eurot kuus. Seega kuulus hüvitamisele saamata jäänud üür oktoobri 2021 7 päeva eest 140,64 eurot ja novembrikuu eest 602,73 eurot, kokku 753,37 eurot. Kostjaga sõlmitud üürilepingu järgi pidi üürileping algselt kehtima kuni 01.05.2024. Seega alates 01.12.2021, kui üürilepingu nr 92 p-de 2.2 ja 3.1 alusel tekkis uuel üürnikul üüri tasumise kohustus, pidanuks eelmine üürileping kehtima veel 29 kuud. Kostjaga sõlmitud üürilepingu ja üürilepingu nr 92 29 kuu üürisummade vahe on 2334,21 eurot, mis on käsitatav

§ 135lg 1 kohase kahjuna.

Seega oli hagejale tekitatud kahju kokku 3087,58 eurot. 21. Vaidlustamata asjaoludel tasus kostja hagejale üürilepingu sõlmimise järgselt (hiljemalt 06.06.2011) tagatisraha 2949,10 eurot, mida hageja ei olnud kostjale tagastanud. Kuivõrd maakohus tuvastas, et üürileping lõppes 23.10.2021, oli kostjal õigus nõuda

§ 308

lg-te 2 ja 3 alusel tagatisraha koos intressidega (2980,21 eurot) tagastamist hiljemalt 23.12.2021. Hageja esitas 21.12.2021 menetlusdokumendis tasaarvestuse avalduse ja tasaarvestas

§ 197

lg 1 ja § 198 alusel kostja nõude tagatise 2980,21 eurot tagastamiseks enda põhinõudega kostja vastu üürilepingust tuleneva üürivõla 3787,75 eurot tasumiseks. Tasaarvestuse tulemusel oli hageja põhinõue üürilepingust tuleneva üüri- ja kommunaalteenuste võla osas 807,54 eurot.

1. Eeltoodust tulenevalt mõistis maakohus kostjalt hageja kasuks välja üürilepingust tuleneva võla 807,54 eurot ja kahjuhüvitise 3087,58 eurot. Maakohus rahuldas ka hageja viivisenõuded nii võlalt kui kahjuhüvitiselt, piirates viivise põhinõuete suurusega.
2. Kostja vastuhagi kostja 31.03.2021 esitatud 01.05.2011 äriruumi üürilepingu ülesütlemise teate kehtivuse tuvastamiseks jättis maakohus rahuldamata, kuivõrd kohus tuvastas eelnevalt, et kostjapoolne 31.03.2021 üürilepingu ülesütlemisavaldus on tühine.
3. Kostja tagatisraha tagastamise nõue 2949,20 eurot oli maakohtu hinnangul alusetu, kuna hageja tasaarvestas selle kostja nõude enda nõudega kohtumenetluses 21.12.2021 esitatud avaldusega

§ 197

lg 1 ja

§ 198

kohaselt ja seega kostja nõue tagatisraha tagastamiseks lõppes

§ 186p 2 alusel.

25. Maakohtu hinnangul oli alusetu ka kostja nõue väidetavate remonttööde kulu hüvitamiseks. Maakohus selgitas, et kostja nõudele ei kohaldu

§ 285

lg 1 ja § 286 lg 1, kuna pooled olid üürilepingu p-s 5 kokku leppinud üürilepingu objektil tehtavate parenduste hüvitamise korra. Kostja ei tõendanud enda väidet, et tööde tegemine oli hagejaga eelnevalt kokku lepitud. Isegi, kui kostja oleks nimetatud töid teinud, oleks need üürilepingu p 5.1 alusel tasuta üle läinud hagejale. Üürilepingu p-st 5.3 tulenes, et väidetavate parenduste ja remonttööde hüvitamise kohustuse tekkimiseks hageja poolt pidid pooled olema selles eelnevalt kirjalikus vormis kokku leppinud. Kostja ei esitanud tõendeid vastava kokkuleppe olemasolu kohta. 6 2-21-126572 Apellatsioonkaebus

1. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi ning jätta menetluskulud hageja kanda.
2. Kostja 31.03.2021 üürilepingu ülesütlemine on kehtiv. Kostja ülesütlemisavalduse esitamisel olid nii formaalsed kui ka materiaalsed eeldused täidetud. Ekslik on maakohtu seisukoht, et kostja 25.02.2021 saadetud e-kiri hagejale oli üürilepingu ülesütlemise avaldus. Hageja aktsepteeris kostja 31.03.2021 ülesütlemisavaldust, asudes läbirääkimisi pidama uue üürnikuga. Maakohus ei arvestanud tõendina kostja esitatud perearsti KK e-kirja.
3. Maakohus asus ebaõigele seisukohale, et üürileping kehtis kuni 23.10.
4. Maakohus võttis otsust tehes arvesse vaid kostja viidatud vääramatu jõu asjaolud ega võtnud seisukohta kostja õiguse kohta kasutada

-st ja üürilepingust tulenevaid ülesütlemise aluseid. Kostja ei nõustu maakohtu käsitusega vääramatu jõu asjaolude hindamisel, asudes oletama, et osade äriühingute majandusnäitajad ja kasum võisid COVID-19 viiruse leviku takistamiseks seatud piirangute tõttu hoopis suureneda. Optikapood ei ole majanduslikult jätkusuutlik üksnes veebipoena. Maakohus ei arvestanud, et optikapood asus Lääne-Tallinna Keskhaiglas, kuhu ligipääs oli piiratud.

1. Hageja ei vaidlustanud kostja ülesütlemisavaldust. Märkides e-kirjas, et hageja ei nõustu üürilepingu lõppemisega, ei tähenda, et üürileping kehtis edasi. Hageja jätkas pahatahtlikult üüriarvete esitamist. Viivisearveid hageja ei ole esitanud.
2. Seadusega on vastuolus pakkuda erinevatele üürnikele samaaegselt sama üüripinda. Leides, et üürileping kehtis kuni 23.10.2021, jättis maakohus tähelepanuta, et hageja sõlmis uue üürilepingu 30.09.
4. Otsus ei ole üürilepingu rikkumisega seotud 807,54 euro väljamõistmisel selge ega üheselt mõistetav. Kostjale jääb arusaamatuks, millega konkreetselt on üürilepingu rikkumine seotud ning mille eest ja kuidas kujunes 807,74 eurot. Kostja ei nõustu maakohtuga selles, et kostjal on tasumata üüriarved ja kommunaalkulud. Kostja on kommunaalmaksed ja üüri tasunud kuni üürilepingu lõppemiseni 01.07.
5. Igal juhul ei ole põhjendatud nõuda kostjalt kommunaalkulude tasumist aja eest, kui kostja ei saanud enam üüripinda kasutada ja oli sõlmitud üürileping uue üürnikuga, s.o alates 30.09.
7. Saamata jäänud üüritulu nõude puhul jättis maakohus arvestamata

§ 296

lg 3 ja asjaolu, et kostja ei lahkunud üüripinnalt omal soovil, vaid üürileping lõppes. Saamata jäänud üüritulu nõude arvestus on ebaõige. Kohtu arvutuskäik on arusaamatu ja meelevaldne. Asjaolu, et hageja sõlmis uue üürilepingu väiksema üürihinnaga, ei saanud kostja kuidagi mõjutada.

1. Kuna põhinõue on ebaõigesti rahuldatud, on põhjendamatu ka viivisenõue. Lisaks ei nähtu otsusest viivise arvestus.
2. Maakohus jättis ebaõigesti vastuhagi rahuldamata, kuna jõudis ekslikult järeldusele, et kostja 31.03.2021 ülesütlemisavaldus on tühine.
3. Maakohus rikkus vastuhagi lahendamisel TsMS sätteid ja ületas kaalutluspiire. Kostja tagatisraha nõude rahuldamata jätmisel viitas maakohus hageja 21.12.2021 tasaarvestusavaldusele, kuid kostja ei leia toimikust viidatud menetlusdokumenti. Kostjale on seetõttu arusaamatu, kuidas on nõue tagatisraha tagastamiseks lõppenud

§ 186lg 2 alusel.

7 2-21-126572

1. Maakohus jättis arvestamata kostja nõuded seoses parendus- ja ehitustöödega. Kostja esitas tõendid ja selgitas, mida ta on äripinna parendamiseks teinud. Hageja töödele ega selleks ostetud materjalidele vastu ei vaielnud. Maakohus asus poolte seisukohti ja tõendeid arvestamata seisukohale, et kostja ei ole oma väiteid tõendanud. Vastustaja seisukoht
2. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
3. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi jätta muutmata. Maakohus on õigesti hagi rahuldanud ja jätnud vastuhagi rahuldamata. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
4. Maakohus ei ole rikkunud tsiviilasja menetlemisel ega vaidlustatud otsuses menetlusõiguse norme, nagu väitis kostja apellatsioonkaebuses. Samuti on maakohus kohaldanud õigesti materiaalõigust. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid, mistõttu maakohtu otsuse põhjendusi käesolevas otsuses TsMS § 654 lg 6 järgi ei korrata. Ringkonnakohus ei nõustu apellandiga, et maakohus on jätnud käsitlemata tema väited ja hindamata tõendid. Kostja on apellatsioonkaebuses korranud maakohtus esitatud väiteid, mida maakohus on vaidlustatud otsuses piisava põhjalikkusega käsitlenud. See, et kostja maakohtu järeldustega ei nõustu, ei tähenda, et need oleksid ebaõiged.
5. TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus vaidluse lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud.
6. Pooled vaidlesid maakohtu menetluses selle üle, kas pooltevaheline üürileping on lõppenud hageja või kostja poolt ülesütlemisega ja kas pooltel on tulenevalt üürisuhtest teineteise vastu rahalisi nõudeid. Maakohus tuvastas, et üürilepingu ütles üles hageja ja rahuldas hageja rahalised nõuded ning jättis kostja vastuhagi rahuldamata. Kostja vaidlustas maakohtu poolt hagi rahuldamise ja vastuhagi rahuldamata jätmise. Järgnevalt vastab ringkonnakohus kostja apellatsioonkaebuse väidetele. 42.

§ 313

lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab ja lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige

§-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Lisaks olid pooled üürilepingus kokku leppinud, millal on pooltel õigus leping erakorraliselt üles öelda. Pool, kes ütleb lepingu erakorraliselt üles, peab tõendama ülesütlemise formaalsete ja materiaalsete eelduste täidetust.

1. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et kostja soovis 25.02.2021 üürilepingut üles öelda. Kostja on 25.02.2021 kirjas hagejale teatanud, et seoses ebarahuldava müügi ja sellest tuleneva kahjumiga ei ole tal enam võimalik üürilepingut jätkata 8 2-21-126572 ning üürilepingu p 8.1.5 järgi soovib ta lepingu ennetähtaegselt lõpetada ning vabastada ruumid hiljemalt 31.05.2021 (dtl 44). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostja kirjast nähtub selge soov leping üles öelda. Kuna kohtumenetluses kostja ei ole tuginenud sellele, et ta ütles üürilepingu üles 25.02.2021 kirjaga, siis ringkonnakohus ei kontrolli, kas 25.02.2021 avalduse alusel olid ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused täidetud. Ringkonnakohus märgib, et ka hageja mõistis kostja 25.02.2021 kirja selliselt, et kostja soovib sellega üürilepingu lõpetada. Nimelt kostja vastas hageja 25.02.2021 kirjale 09.03.2021 ja tõi esile, et hageja esiletoodu ei anna alust üürilepingut ennetähtaegselt üles öelda ja lisaks ei soovi hageja ka kokkuleppel üürilepingut lõpetada (dtl 45).
2. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et üürileping lõppes kostja poolt 31.03.2021 ülesütlemisega. Kostja 31.03.2021 üürilepingu ülesütlemise avalduse (dtl 50) alusena oli toodud üürilepingu p 7.
3. Üürilepingu p 7.5 kohaselt on üürnikul õigus nõuda üüri suuruse vähendamist juhul, kui ruumide kasutamise tingimused või ruumide seisund halvenesid oluliselt asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta. Juhul, kui üürileandja ei nõustu üüri vähendamisega, on üürnikul õigus leping kolmekuulise etteteatamisega üles öelda. 25.03.2021 esitas kostja hagejale avalduse üüri alandamiseks seoses COVID-19 pandeemia tõttu nn riigi lukku panemisega, mis põhjustas kostja käibe märkimisväärse vähenemise. Kostja palus vähendada üüritasu 50% võrra (dtl 47). Hageja ei nõustunud üüri alandama, kuna optikapoodidele piirangud ei kehtinud (dtl 48). Kostja on apellatsioonkaebuses puutuvalt 31.03.2021 avalduse alusel üürilepingu ülesütlemise kehtivust korranud väiteid, mida maakohus on vaidlustatud otsuses piisava põhjalikkusega käsitlenud. COVID-19 haiguse leviku tõttu kehtestatud piirangud ei laienenud kostjale, kes pidas üüritud ruumides optikapoodi. VV 19.08.2020 korralduse nr 282 p 2014 alap 10 järgi liikumisvabaduse piirangut ei kohaldatud optikapoele. Õige on maakohtu järeldus, et ainuüksi COVID-19 piirangud ei olnud asjaoluks, mis oleksid andnud aluse üüri vähendamiseks. Kostja ei ole esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et seoses COVID-19 pandeemiaga olid muutunud oluliselt üürile antud ruumide kasutamise tingimused. Samuti on kostja käibe olulise vähenemise kohta esitatud asjaolud paljasõnalised ja täpsustamata.
4. Maakohus on õigesti tuvastanud, et tegemist ei olnud olukorraga, mis on iseloomulik vääramatule jõule (

§ 103lg 2), kuna kostja sai oma äritegevust jätkata.

Maakohus on õigesti leidnud, et vääramatu jõud ei anna alust lepingu ülesütlemiseks, kuid võib vabastada kohustatud isiku ajutiselt kohustuste täitmisest. Maakohus ei ole vaidlustatud otsuses leidnud, et kostja oleks saanud oma käibe säilitada e-kaubanduses kaupa müües. Viite e-kaubandusele on kohus toonud näitlustamaks, kuidas erinevad ärid piirangute tingimustes oma äritegevust kohandasid. 46. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et tal oli õigus üürileping ennetähtaegselt lõpetada

§ 313

lg 1 järgi, kuna COVID-19 haigusega seotud piirangute tõttu tekkinud käibe langus olid mõjuvaks põhjuseks, mis andis aluse poeruumide üürileping üles öelda. Riigis 2021. aastal olnud liikumispiirangud, mis üldiselt teadaolevalt mõjusid kaubandusettevõtete käibele negatiivselt, ei anna alust järelduseks, et tegemist oleks olnud

§ 313lg 1 mõttes mõjuva põhjusega.

Kostja optikaärile ei olnud seatud piiranguid, mistõttu oli tal võimalik jätkata äritegevust. Arvestada tuleb ka hageja huviga saada talle kuuluvate ruumide üürile andmisest tulu.

1. Eksitav on kostja apellatsioonkaebuse väide, et kostja nõustus hageja poolt 31.03.2021 saadetud ülesütlemisavaldusega. Hagejal polnud vaja vaidlustada kostja ülesütlemisavaldust. Hageja vastas e-kirjaga 05.04.2021 kostjale selgesõnaliselt, et kostja ülesütlemisavaldus on 9 2-21-126572 põhjendamatu ning sellel ei ole õiguslikke tagajärgi, üürileping on jätkuvalt kehtiv ning mõlemal poolel on kohustus täita sellest tulenevaid kohustusi (dtl 51). Ringkonnakohtu arvates ei saa hageja 05.04.2021 e-kirjast mingil moel järeldada, et hageja oleks nõustunud üürilepingu lõpetamisega.
2. Asjaolu, et hageja oli väidetavalt juba jaanuaris alustanud läbirääkimisi samas hoones tegutseva perearsti KKga kostja kasutuses olevate ruumide üürileandmiseks (dtl 114), ei tähenda seda, et hageja oleks nõus olnud kostja poolt üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemisega või kokkuleppel lõpetamisega. See, et üürileandja peab üürilepingu kehtivuse ajal üürilepingu esemeks olevate ruumide osas võimaliku uue üürnikuga läbirääkimisi, ei olnud seaduse ega lepinguga keelatud.
3. Eeltoodut arvestades on õige maakohtu järeldus, et 31.03.2021 kostja üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse materiaalsed eeldused ei olnud täidetud, mistõttu ei olnud ülesütlemisel õiguslikke tagajärgi ja leping kehtis edasi, mis tähendas, et kostja pidi täitma lepingust tulenevaid kohustusi, s.t üürilepingu p 4.1.1 järgi tasuma üüri ja teenuste eest. Üüriarvete esitamine hageja poolt ei ole pahatahtlik, nagu väitis kostja. Kuna üürileping kehtis, siis pidi kostja üüri tasuma, tasumise kohustusest ei vabastanud teda see, et kostja loobus 01.07.2021 üüritud ruumide valdusest. Hageja on täiendavalt 01.07.2021 e-kirjas kostjale meelde tuletanud kohustust üürilepingut täita (dtl 55). Selles, et viiviste kohta tuleks esitada arved, ei ole pooled kokku leppinud ja samuti ei tulene selline nõue seadusest.
4. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja poolt 21.09.2021 üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli kehtiv. Täidetud on nii formaalsed kui materiaalsed ülesütlemise eeldused (

§ 313ja § 325 lg 1).

09.09.2021 esitas hageja kostjale nõude 2 kuu üüri ja kommunaalteenuste tasumiseks ning andis täiendava tähtaja kuni 20.09.2021 (dtl 57). Kostja võlga ei tasunud. Üürilepingu p 8.2.4 järgi oli üürileandjal õigus leping ennetähtaegselt üles öelda, kui üürnik on üüri või teenuste eest maksmisele kuuluvate summade tasumisega viivituses kahel üksteisele järgneval |maksetähtpäeval. Kostja ei ole vaidlustanud, et pärast 01.07.2021 ei ole ta tasunud üüri ja kommunaalteenuste eest. Pooltevaheline üürileping lõppes 23.10.

1. See, et enne pooltevahelise üürilepingu lõppemist sõlmis hageja 30.09.2021 OÜga Fastream uue üürilepingu nr 92 samade ruumide üürileandmiseks, ei mõjuta pooltevahelise üürilepingu lõppemise aega ega ülesütlemise kehtivust.
2. Ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt hageja rahalise nõude lahendamisega. Hageja esitas kostja vastu nõude tasumata üüri ja kommunaalteenuste väljamõistmiseks ning kahju hüvitamiseks. Esmalt vastab ringkonnakohus kostja apellatsioonkaebuse väidetele puutuvalt üüri ja kommunaalteenuste võlga. Kostja on apellatsioonkaebuses rõhutanud, et tal puudus pärast 01.07.2021 kohtustus tasuda hagejale üüri ja kommunaalteenuste eest. Ringkonnakohus on eelnevalt leidnud, et maakohus tuvastas õigesti, et kostja 31.03.2021 üürilepingu erakorralisest ülesütlemise avaldusest ei tulenenud õiguslikke tagajärgi, mistõttu oli kostja kohustatud maksma üüri ja tasuma kommunaalteenuste eest kuni 23.10.2021, mil üürileping lõppes hageja ülesütlemisega.
3. Kostja väidab apellatsioonkaebuses, et maakohtu otsusest ei saa aru, kuidas kujunes võla summa 807,54 eurot, kuna algselt oli nõude summa suurem. Algselt nõudis hageja üüri ja kommunaalteenuste võla 2924,56 euro tasumist, kuid 21.12.2021 menetlusdokumendis suurendas hageja nõuet 863,19 euro võrra tulenevalt sellest, et üürileping lõppes 23.10.2021 ja selle ajani oli tal õigus nõuda kostjalt üüri ja kommunaalkulude tasumist. Kokku oli hageja nõue üürilepingu lõppemise seisuga 3787,75 eurot. Samas menetlusdokumendis esitas hageja 10 2-21-126572 tasaarvestuse avalduse, milles tasaarvestas kostja nõude tagatise 2980,21 eurot tagastamiseks enda nõudega 3787,75 eurot. Tasaarvestuse tulemusena võlgnes kostja hagejale 807,54 eurot (dtl 100-103). Digitoimikust nähtuvalt on kostja seaduslikele esindajatele tehtud dokument nähtavaks 22.12.2021 ja lepingulisele esindajale 16.01.2021 ja ühele seaduslikule esindajale on dokument kätte toimetatud 11.01.
4. 07.12.2022 kohtuistungi protokollist nähtuvalt on hageja rõhutanud tasaarvestuse tegemist kohtumenetluse ajal esitatud avalduses ja kostja ei ole väitnud, et ta pole tasaarvestusest teadlik (dtl 176-182). Maakohus on vaidlustatud otsuses hageja tasaarvestusest lähtudes välja mõistnud kostjalt võla osas, mis ületas tagatist. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses selgesõnaliselt vaidlustanud temalt nõutud üüri ja kommunaalteenuste suurust ja arvestust, mistõttu ringkonnakohus seda ei kontrolli. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et hagejal ei olnud alust nõuda kostjalt üüri ja kommunaalteenuste eest tasu alates ajast, kui hageja sõlmis uue üürnikuga lepingu. Kuigi OÜ-ga Fastream sõlmis hageja üürilepingu nr 92 30.09.2021, tulenes selle lepingu p-st 2.2, et üürile antud ruumid antakse üürniku kasutusse 27.10.2021–30.11.2021, seega pärast kostjaga sõlmitud üürilepingu lõppemist.
5. Kostja väitel ei ole võimalik maakohtu otsusest jälgitavalt aru saada, kuidas kujunes väljamõistetud kahju hüvitis 3087,58 eurot. Ringkonnakohus kostjaga ei nõustu. Maakohus on õigesti kahju hüvitamise nõude rahuldanud

§ 115lg 1, § 127, § 128 lg 2 ja § 135 lg 2 järgi.

1. Vaidlust ei ole, et pooltevaheline üürileping oli sõlmitud tähtajaga kuni 01.05.
2. Hagejal oli õigus saada kostjalt üüri kuni pooltevahelise üürilepingu lõppemiseni. Hageja sõlmis 30.09.2021 samade ruumide üürileandmiseks üürilepingu nr 92 ja hageja väitel algas uuel üürnikul üüri tasumise kohustus 01.12.2021, mil ta sai ruumid oma kasutusse. Kostja sellele asjaolule vastu vaielnud ei ole. Hageja nõudis perioodi 24.10.2021–30.11.2021 eest saamata jäänud üüri ulatuses kahju 753,37 eurot hüvitamist. Kuna selle perioodi eest üürilepingu nr 92 järgne üürnik üüri ei pidanud tasuma, siis oli hagejal õigus nõuda kostjalt, kelle kohustuste rikkumise tõttu pooltevaheline üürileping lõpetati, kahju hüvitamist. Ringkonnakohtu arvates on maakohtu otsuses toodud põhjendused selged ja arusaadavad.
3. Kostjaga sõlmitud lepingu tähtaega arvestades oleks hageja saanud veel 29 kuud üüri 602,73 eurot kuus, seega 29 kuu eest 17 479,17 eurot. Üürilepingu nr 92 järgi oli üüri suuruseks 522,24 eurot kuus ja 29 kuu eest oli üür kokku 15 144,96 eurot. Hagejal jäi saamata 2334,21 eurot (17 479,17–15 144,96), mille ta oleks saanud, kui kostjaga sõlmitud üürileping oleks kehtinud selle tähtaja lõpuni. Apellant on väitnud, et maakohtu otsuses toodud arvestuskäik on arusaamatu, millega ringkonnakohus ei nõustu. Kostja apellatsioonkaebusest ei ole võimalik aru saada, millises osas ta konkreetselt maakohtu arvestuskäiguga ei nõustu.
4. Kostja väitis apellatsioonkaebuses, et saamata jäänud üüri nõude lahendamisel on maakohus jätnud arvestamata

§ 296

lg 3, mis sätestab, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Ringkonnakohtu arvates ei ole kostja maakohtu menetluses ega apellatsioonkaebuses esile toonud asjaolusid üürileandja poolt kokkuhoitu kohta. Ebaõige on kostja arusaam, et Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09 kinnitab, et hageja kahju hüvitamise nõue tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et viidatud lahendi p-st 16 tuleneb vastupidine seisukoht, mis kinnitab hageja õigust saada kahju hüvitist üüri ulatuses. 11 2-21-126572

1. Kostja väitel ei nähtu kohtuotsusest viivise arvestus. Maakohus on otsuse p-s 56 toonud viivise arvestuse tabeli kujul. Üürilepingu p-s 6.1 olid pooled kokku leppinud viivise 0,2% päevas viivitatud summalt. Kostja apellatsioonkaebuse väidetest ei ole võimalik aru saada, mille osas jäi talle maakohtu otsuses toodud arvestus arusaamatuks. Maakohus rahuldas hageja viivise nõude osaliselt ja piiras viivise põhivõla suurusega.
2. Maakohus jättis õigesti kostja vastuhagi rahuldamata. Vastuhagi esimeses nõudes palus kostja tuvastada, et tema 31.03.2021 ülesütlemise avaldus on kehtiv. Kuna maakohus tuvastas hagi lahendamisel, et kostja 31.03.2021 avaldus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ei olnud kehtiv ja sellel puudusid õiguslikud tagajärjed, siis vastuhagi esimene nõue rahuldamisele ei kuulunud. Samuti on õigesti jäetud rahuldamata kostja nõue tagatisraha 2939,20 euro ja selle tasumisega viivitamise eest viivise nõudes, kuna hageja on tasaarvestanud oma nõude üüri ja kommunaalteenuste saamiseks kostja nõudega tagatisraha tagastamiseks. Kostja esitas vastuhagis kulutuste 2751,08 eurot hüvitamise nõude. Kulud oli kostja kandnud seoses üüritud ruumides tehtud plaatimistöödega ja laevalgustite vahetamisega. Maakohus jättis nõude õigesti rahuldamata. Üürilepingu p 5.1 järgi läksid lepingu lõppemisel tasuta üle üürileandjale tööd, mis olid tehtud ilma üürileandja kirjaliku loata, ja p 5.3 kohaselt ei kuulunud ilma eelneva kirjaliku kokkuleppeta tehtud parendustööd hüvitamisele. Kostja küll väitis, et ta oli tööd hagejaga kooskõlastanud, kuid oma väiteid ta ei tõendanud. Hageja kostja väiteid omaks ei võtnud. Apellatsioonkaebuses heitis kostja maakohtule ette, et maakohus ei arvestanud seda, et tööde tegemine ja kulude kandmine olid tõendatud. Kuna üürilepingus oli kokku lepitud, millistel tingimustel kostja tehtud parendused hüvitatakse ja need eeldused ei olnud täidetud, siis kulude kandmise tõendatus ei tähenda seda, et nõue peaks kuuluma rahuldamisele. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
3. Seoses hagi rahuldamise ja vastuhagi rahuldamata jätmisega on maakohus õigesti jätnud menetluskulud TsMS § 162 lg 1 järgi kostja kanda. Maakohus määras kindlaks hageja menetluskulud 3759 eurot ja mõistis need kostjalt hageja kasuks välja. Kostja on apellatsioonkaebuses väitnud, et otsuses pole jälgitav, kuidas maakohus hageja menetluskulude suuruse tuvastas. Ringkonnakohus kostja väitega ei nõustu. Hageja on tasunud riigilõivu 500 eurot, vastavalt menetluskulude nimekirjale oli hageja kulu õigusabile enne kohtuistungit 3115 eurot ja kohtuistung kestis 1 tunni, mille eest arvestas kohus juurde 144 eurot. Apellatsioonkaebuses ei ole esitatud konkreetseid väiteid hageja lepingulise esindaja toimingute ajakulu ega teenuse hinna osas.
4. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad ringkonnakohtu menetluskulud kostja kanda.
5. Hageja (vastustaja) menetluskulude nimekirjast nähtub, et ta on kandnud apellatsiooniastmes menetluskulusid 1496,25 eurot (käibemaksuta), mis moodustub esindajatasust 8,55 tunni töö eest tunnitasuga 175 eurot.
6. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaks määrava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Hageja menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud on olnud vajalikud. Toimikust nähtuvalt on hageja esindaja koostanud põhjaliku vastuse apellatsioonkaebusele, milleks ta pidi tutvuma maakohtu otsuse ja apellatsioonkaebusega. Kuna kõik eelviidatud dokumendid on pikad ja põhjalikud ning tsiviilasi oli keskmise keerukusega, siis saab hageja menetluskulude nimekirjas toodud ajakulu 12 2-21-126572 pidada põhjendatuks. Ringkonnakohus peab hageja esindaja tunnitasu mõistlikuks ja TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatuks. Hagejale tuleb hüvitada menetluskulud käibemaksuta.
7. Eeltoodust tulenevalt kuulub hagejale hüvitamisele menetluskulu 1496,25 eurot (8,55x175). Hageja on esitanud ka TsMS § 177 lg-le 4 vastava taotluse, mille ringkonnakohus rahuldab ja hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt kuulub alates käesoleva lahendi jõustumisest väljamõistmisele viivis

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras. 64. Ts

MS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust ja hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 järgi võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. (allkirjastatud digitaalselt) 13