RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 2-19-1488 Määruse kuupäev Tartu, 8. mai 2024 Kohtukoosseis Eesistuja Ants Kull, liikmed Kaupo Paal ja Kalev Saare Kohtuasi Maret Aasma avaldus

) § 72 lg 5 teise lause alusel hoidma elamu esimese korruse ruumides aasta ringi temperatuuri vähemalt 16,5ºC tasemel. 4. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ning teha uue määruse, millega jätta avaldus rahuldamata. 2

§ 72lg 5 järgi.

Maakohus selgitas avaldajale õigesti, et nõude rahuldamiseks tuleb tal muu hulgas esile tuua ja tõendada, et elamu esimese korruse kütmata jätmine talvel kahjustab hoone konstruktsioone ja seab ohtu selle säilimise. Ringkonnakohus ei nõustunud aga maakohtu järeldusega, et vaidlusalust elamut kahjustab selle korruste temperatuuri vahe talvel. Maakohus tugines avaldaja viidatud uuringule „Küttekulude jaotamine korruselamus korterite hoone ühtsest küttesüsteemist lahtiühendamise korral“, milles on märgitud, et kui lahtiühendatud korterit ei köeta üldse või hoitakse selles normaalsest oluliselt madalamat temperatuuri, avaldab see mõju hoone ehituskonstruktsioonidele, konstruktsioonide seisukord halveneb pikema aja vältel; madal temperatuur mõnes korteris võib esile kutsuda seinte täiendavat niiskumist, hallitusseente teket, mõningatel juhtudel ka välisviimistluskihi pragunemist ja varisemist. Sellest aga ei saa teha järeldust, et ka vaidlusaluse elamu puhul võib oluline korruste temperatuuri erinevus tuua kaasa hoone kahjustumise, kuna see ei arvesta elamu eripärasid ning uuringu lõppjäreldus on üldine ja hüpoteetiline. Eelnimetatud järelduse tõendamiseks tuleb vaidlusalune ehitis eelduslikult üle vaadata ning hinnata ehitustehniliste seaduspärasuste rakendumist sellele. Määruskaebemenetluses keeldus kohus ekspertiisi korraldamisest, sest avaldaja ei tasunud ekspertiisitasu ettemakset. Pärast ekspertiisi korraldamata jätmist avaldaja muid tõendeid vaidlusaluse elamu kütmata jätmise tagajärgede kohta ei esitanud. Seejuures ei saa pidada üldtuntuks asjaolu, et hoone kütmata jätmine kahjustab alati selle torustikku. Torustiku paiknemine võib olla ehitistes tehniliselt väga varieeruv. Eesti kliimas on arvukalt suvilaid, mida talvel ei köeta ja seda ei peeta nendele hoonetele kahjulikuks. 3

§ 72

lg 5 järgi võrdne kohustus kasutada elamut heaperemehelikult viisil, mis tagab elamu mõistliku säilitamise. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 8. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määruse tühistada ning jätta jõusse maakohtu määrus või saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ringkonnakohus leidis valesti, et avaldaja peab oma nõude rahuldamiseks tõendama, et elamu esimese korruse kütmata jätmine talvel toob kaasa elamu konstruktsioonide kahjustumise ja oluliselt lühema eluea.

§ 72

lg 5 kohaldamiseks piisab ka kaasomanike õiguste kahjustamisest, mis on praegu tõendatud. Sätte sisustamisel saab mh lähtuda korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 31 lg-st 2, kuna kütmiskohustuse olemasolu ei tohiks sõltuda kaasomandi õiguslikust vormist. Ringkonnakohus on asjaolude üldtuntuks lugemata jätmisel eiranud kohtupraktikat ja rikkunud põhjendamiskohustust. Maakohus tunnistas põhjendatult üldtuntuks selle, et hoone kütmata jätmisest tekivad niiskuskahjustused ning oht torude külmumisele. Ka on avaldaja kütmata jätmisest tekkinud kahjustusi tõendanud, kuid ringkonnakohus on jätnud sellekohased olulised asjaolud ja tõendid tähelepanuta.

1. Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu ja palub selle jätta rahuldamata. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2, § 692 lg 4, § 695 ja § 701 lg 3 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Avaldaja määruskaebus rahuldatakse.
3. Kolleegium on kaasomanikevaheliste nõuete kohta selgitanud, et asja kuulumisest mitmele isikule kaasomandina tekib isikute vahel spetsiifiline võlasuhe, mille sisu on kaasomanike vastastikused õigused ja kohustused, mis on reguleeritud eelkõige

§-des 72 ja 75 (RKTKo 15.06.2011, 3-2-1-51-11, p 15). 12. Kaasomandis oleva asja puhul eeldab seadus, et kaasomanikud määravad ühiselt, kuidas nad kaasomandi esemeks olevat asja kasutavad. Ühine otsustamine saab toimuda kas kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsusega (

§ 72lg 1).

Juhul, kui kaasomanikud pole kasutamise korda kindlaks määranud, on igal kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust (

§ 72lg 3).

Seejuures on kaasomanikel õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides, ning kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest (

§ 72lg 5).

13. Mil viisil ja määral tuleks kaasomandi esemeks olevat asja korras hoida, on ühise asja kasutamist puuduvata küsimusena kaasomanike otsustuspädevuses (

§ 72lg 1).

Juhul, kui kaasomanikud ei jõua asja korrashoidmises kokkuleppele või kui ei ole võimalik teha kaasomanike enamuse otsust asja korrashoidmise kohta või kui asja korrashoidmine on küll reguleeritud, aga kaasomanik leiab, et tema õigusi on sellega rikutud, võib kaasomanik

§ 72lg-te 1 ja 5 alusel nõuda asja korrashoidmist 4

§ 72lg 1 järgi häälteenamusega (vt ka RKTKo 16.02.2011, 3-2-1-149-10, p 15).

Üldjuhul võib kaasomanik tema ainukasutuses olevaid ruume kasutada oma äranägemise järgi. 15. Kaasomaniku õigus kasutada tema ainukasutuses olevaid ruume oma äranägemise järgi ei ole aga piiramatu. Eelkõige ei tohi kaasomaniku tegevus tema ainukasutuses olevates ruumides rikkuda teiste kaasomanike õigusi (

§ 72lg 5).

Kaasomanikul lasuvat teiste kaasomanike kahjustamisest hoidumise kohustust ainukasutuses olevate ruumide kasutamisel saab ainukasutusse antud elamuosadega kaasomandi puhul sisustada analoogselt kohustusega, mis on korteriomanikul eriomandi kasutamisel (KrtS § 31 lg 1 p 1). See tähendab, et kaasomanik on muu hulgas kohustatud hoidma tema ainukasutuses olevaid ruume korras selliselt, et nende seisukorrast tulenev toime teistele kaasomanikele ei ületaks tavakasutusest tekkivaid mõjusid (ainukasutuses olevate ruumide korrashoiu kohustus). Sarnaselt eriomandi korrashoidmisega hõlmab ka ainukasutuses olevate ruumide korrashoidmine neis vajaliku sisekliima hoidmise kohustust (analoogselt KrtS § 31 lg-ga 2). 16. KrtS § 31 lg 2 kohaselt on iga korteriomanik eriomandi eseme korrashoidmisel muu hulgas kohustatud hoidma selle piires sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta. Kolleegium leiab, et olukorras, kus kaasomandis olevat elamut kasutatakse (vähemalt osaliselt) alaliseks elamiseks, on kaasomanikel õigustatud huvi (

§ 72

lg 5), et iga kaasomanik hoiaks tema ainukasutuses olevates ruumides sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagaks kaasomandi eseme säilimise ning teiste kaasomanike ainukasutuses olevate ruumide kasutamise vastavalt nende otstarbele ilma ülemääraste kulutusteta. Eluruumides peab olema tagatud inimesele ohutu ja tervislik elukeskkond ning seal peab olema võimalik ööpäev läbi viibida. 17. Kui kaasomanik rikub temal lasuvat ainukasutuses olevate ruumide korrashoiu kohustust, saavad teised kaasomanikud nõuda rikkuvalt kaasomanikult rikkumise lõpetamist või sellest hoidumist

§ 72lg 5 järgi.

Sellisel juhul peab olema tõendatud õiguste rikkumine ja selle kordumise oht või oht, et rikkumine võib tulevikus toimuda (vt ka RKTKo 16.02.2011, 3-2-1-149-10, p 15). TsMS § 230 lg 1 esimesest lausest tulenevalt peab sellise nõude aluseks olevaid asjaolusid tõendama rikkumise lõpetamist nõudev kaasomanik.

1. Hea usu põhimõttest tulenevalt on siiski võimalik, et asjaolu tõendamise koormus pöördub eelduste esinemise võimalikkusele viitavate asjaolude esitamise järel ümber, eelkõige kui tõendada tuleb asjaolu, mille esinemine on vastaspoole kontrolli all, asjaolule tugineval poolel ei ole objektiivselt võimalik tõendeid esitada ja vastaspool keeldub asjaolu tõendamisele kaasa aitamast. Kui asjaolule tuginev pool on sel juhul asjaolu esinemise tõenäosust põhistanud, peab vastaspool tõendama asjaolu esinemise puudumist (vt RKTKo 08.01.2013, 3-2-1-173-12, p 17).
2. Kohustust rikkunud ja selle lõpetamist nõudva kaasomaniku tõendamiskoormus tuleb jagada erinevalt juhul, kui kaasomanikule etteheidetav rikkumine seisneb selles, et ta ei taga kütteperioodil tema ainukasutuses olevates ruumides nõuetekohast sisekliimat. Kuna kaasomanikul pole üldjuhul ligipääsu teise kaasomaniku ainukasutuses olevatele ruumidele, ei pruugi tal olla võimalik tõendada, milline on nendes hoitav sisekliima. Kui rikkumise lõpetamist nõudev kaasomanik tõendab, et teine 5

§ 72

lg 5 alusel esitatav nõue võib olla suunatud ka kaasomandis olevale elamule tulevikus tekkida võiva kahjustuse ärahoidmisele. Kuna vaidlus puudutab elamut, siis on asjakohatu ringkonnakohtu määruses sedastatu, et Eesti kliimas talvel suvilate kütmata jätmist ei peeta nendele hoonetele kahjulikuks. 21. Avaldaja on palunud kohustada puudutatud isikut hoidma kaasomandisse kuuluva elamu ruumides aasta ringi temperatuuri vähemalt 18°C või alternatiivselt temperatuuri vastavalt kohtu äranägemisele. Kohtud leidsid õigesti, et avaldaja sellise nõude õiguslik alus on

§ 72lg 5.

Samas, nagu kolleegium eespool selgitas, saab avaldajal vastav nõue olla vaid juhul, kui kõnealused ruumid on puudutatud isiku ainukasutuses (vt käesoleva määruse p-d 12–14). Maakohus on vastava asjaolu ka tuvastanud, kuid puudutatud isik on selle ringkonnakohtule esitatud määruskaebuses vaidlustanud. Ringkonnakohus jättis selle määruskaebuse väite sisuliselt käsitlemata, kuna leidis, et see ei mõjuta avaldaja nõuet puudutatud isiku vastu (ringkonnakohtu määruse p 28).

1. Kuivõrd ringkonnakohus jättis avaldaja nõude seisukohalt määrava tähtsusega asjaolu välja selgitamata, on ringkonnakohtu lahend selles osas olulises ulatuses põhjendamata (TsMS § 654 lg 5, § 659). See menetlusõiguse normi rikkumine (TsMS § 669 lg 1 p 5) toob kaasa ringkonnakohtu määruse tühistamise. Kuna TsMS § 688 lg‑test 3–5 tulenevalt ei hinda Riigikohus tõendeid ega tuvasta asjaolusid, tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel esmalt välja selgitada, kas ruumid, mille kütmist avaldaja puudutatud isikult nõuab, on viimase ainukasutuses või mitte. Juhul, kui kostja ainukasutus leiab kinnitust, tuleb ringkonnakohtul määruskaebuse edasisel lahendamisel võtta arvesse ka kolleegiumi seisukohti käesoleva määruse p-des 15–
3. Kuigi ringkonnakohus ei käsitlenud määruses avaldaja nõuet kohustada puudutatud isikut hoidma tema kasutuses olevates ruumides temperatuuri kindlaks määratud tasemel, peab kolleegium vajalikuks märkida järgmist. 23.
4. Nagu eespool märgitud, on kolleegium seisukohal, et kui kaasomandis oleva elamu kasutuskorra järgi on kaasomanikel osa kaasomandi hulka kuuluvate ruumide ainukasutusõigus, saab kaasomanikul lasuva

§ 72lg-st 5 tuleneva kohustuse suhtes ainukasutusse määratud hooneosadega kaasomandi puhul analoogia korras kohaldada Krt

S § 31 lg-t 2 (vt käesoleva määruse p-d 15 ja 16). Kõnealuse sätte loomise eelnõu seletuskirjas on nenditud, et seadusega ei ole võimalik kehtestada kindlat miinimumtemperatuuri ja maksimaalset õhuniiskust, mis kõigis korterites peab olema. Iga juhtum on erinev ning konkreetsed nõuded sisekliimale sõltuvad nii hoonete eripäradest kui ka inimeste eelistustest (Riigikogu XII koosseis, eelnõu 462 SE, seletuskiri algatamisel, lk-d 59–60). 23.2. Kolleegium leiab siiski, et KrtS § 31 lg 2 mõttest ei tulene, et iga selle kohustuse rikkumisest kerkinud vaidluse lahendamisel saab korrashoiukohustuse nõuetekohase täitmise tingimusi tõendada vaid eksperdi arvamusega. Kolleegium on seisukohal, et elamu kaasomaniku ainukasutuses olevate ruumide korrashoiu kohustuse täitmise (sisekliima tagamise) tingimuste määramisel saab kohus 6