Obsah (7)

§ 445§ 442§ 173§ 163§ 657§ 456§ 2

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Indrek Parrest, Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 14. märts 2024, Tartu Tsiviilasja number 2-21

§ 445lg 1 alusel.

Kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades (vt selle kohta Riigikohtu

1. septembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 4 21). Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest ning kohtul on võimalik kaasomand lõpetada üksnes hagis või vastuhagis taotletud viisil. Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire või oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme (vt Riigikohtu
3. aprilli
4. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-9749, p 13). Kohus on seisukohal, et antud juhul on põhjendatud lõpetada kaasomand kostja taotletud viisil – jätta kinnisasi kostja omandisse. Kohus arvestab ka hageja märgituga kohtuotsuse täitmise korra kohta. Hageja on kohtule korduvalt kinnitanud, et ta ei soovi saada kinnisasja ainuomanikuks. Seevastu on kostja selgitanud, et tal on kinnisasjaga emotsionaalne ja ajalooline side, sest see on tema lapsepõlvekodu. Kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma (vt selle kohta Riigikohtu
5. mai
6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 13). AÕS § 76 ja § 77 tuleb kohaldada nii, et kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagatakse õiglane hüvitis. Kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja. Asja väärtusena tuleb mõelda asja harilikku väärtust TsÜS § 65 tunnustel. Kinnisasja turuväärtuse hindamiseks korraldas kohus kostja taotlusel kinnisvara hindamise ekspertiisi. Ekspert Eduard Elbrecht esitas
7. detsembril 2022 eksperthinnangu nr 4371/1122TH, millest nähtub, et kinnistu turuväärtuseks on 163 000 eurot (tl 131-168). Kohus rahuldab kostja nõude kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kostja saab kinnisasja ainuomanikuks ja tal tuleb hagejale hüvitada 1/6 suurune osa kinnisasja harilikust väärtusest. Toivo Tomson on kohustatud maksma Tiiu Laurile tema osa eest hüvitiseks 27 167 eurot (163 000 / 6) Tiiu Lauri arveldusarvele nr XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Kohus selgitab et kuivõrd hageja omandist ilmajäämine toimub kostja kohustuse vastu maksta hagejale hüvitist omandi kaotuse eest, tuleb siduda kohtuotsuses vastastikku omandamiseks vajalike tahteavalduste andmine hüvitise saamisega.

§ 442

lg 5 teise lause järgi peab kohtuotsuse resolutsioonist selguma, milliseid hageja tahteavaldusi kohtuotsus asendab. Kande tegemiseks KRS § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega tahteavalduseks, mille hageja peaks andma selleks, et kostja saaks kinnisasja ainuomandi, on tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatus sellekohaste kannete tegemiseks. Asjaõiguslepinguga lepivad pooled kokku, et hageja osa kinnisasjast läheb kostja omandisse. Kinnistusraamatu kannete tegemine eeldab tahteavaldust, millega antakse nõusolek, et senine kanne, mille kohaselt kinnisasi on poolte kaasomandis, kustutatakse ja tehakse kostja kohta ainuomaniku kanne. Seetõttu teeb kohus sellekohased otsustused kohtuotsuse resolutsioonis. Kohus määrab kindlaks kohtuotsuse täitmise selliselt, et Toivo Tomsonil on kohustus tasuda 27 167 eurot Tiiu Laurile tema omandiosa kaotuse eest seitsme päeva jooksul menetlust lõpetava lahendi jõustumisest. Kuni kostja ei ole hüvitanud hagejale 27 167 eurot, ei saa lugeda tuvastatuks Tiiu Lauri kohustust nõusoleku andmiseks vaidlusaluse kinnisasja omanikukannete muudatuste tegemiseks.

§ 445

lg-s 1 on sätestatud, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Hageja on soovinud samuti kohtulahendi täitmisel arvestada, et kui kostja jätab seitsme päeva jooksul alates 5 kohtulahendi jõustumisest rahalise kohustuse täitmata, tuleb asi müüa kohtutäituri läbiviidaval avalikul enampakkumisel. Üldjuhul on ette nähtud tulemi jagamine ühisomanike vahel võrdselt või kaasomanike vahel vastavalt nende mõtteliste osade suurusele. Tulemist kantakse esmalt täitekulud. Kohus ei hinda muid eelnevalt käsitlemata poolte väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldusi hagi rahuldamise kohta. Kohus selgitab, et pooltel tuleb käesolev kohtulahend asjaõiguslepingu sõlmimise tahteavalduse ja kinnistamisnõusoleku asendamise kohta esitada selle jõustumisel kinnistusosakonnale kinnistamise alusdokumendina. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta.

§ 173

lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Kaasomandi lõpetamise vaidluses kulude jagamisel ei oma (erinevalt hagimenetlusest üldiselt) tähtsust, kumma poole taotletud viisil kaasomandi lõpetamine toimub, seetõttu on

§ 163lg 1 alusel põhjendatud jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. Toivo Tomson esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse resolutsiooni p 5 ja teha selles osas uue otsuse, millega kohustada Toivo Tomsonit kinnisasja omandi saamise tingimusena hüvitama Tiiu Laurile 27 167 eurot kolmekümne päeva jooksul kohtulahendi jõustumisest. Apellant palub tühistada ka maakohtu otsuse resolutsiooni p
2. 8 ja teha selles osas uus otsus, millega kohtuotsuse resolutsiooni p-des 6–7 märgitud nõusoleku andmise kohustuse eelduseks on see, et Toivo Tomson täidab kohtuotsuse resolutsiooni p-s 5 märgitud kohustuse tasuda Tiiu Laurile 27 167 eurot. Apellant palub tühistada ka maakohtu otsuse resolutsiooni punktid 9 ja
3. Kohtuotsuse resolutsiooni punktis 5 nimetatud tähtaeg 7 päeva on põhjendamatult lühike. Toivo Tomson soovib summa tasuda pangalaenu abil. Mõistlik aeg laenu saamiseks on 30 päeva. Apellant on seisukohal, et kohtuotsuse resolutsiooni punktis 8 seatud tingimus tähtaegse tasumise osas on põhjendamatu ja väljub otsuse täitmise korra eesmärgist. Resolutsiooni punkti 8 kohaselt ei ole nõusolekud kehtivad juhul, kui apellant tasub ette nähtud hüvitise summa mitte 7 päeva jooksul, vaid 8 päeva jooksul. Resolutsiooni punkti 8 sõnastusest nähtub üheseltmõistetavalt, et juhul, kui apellant esitab kinnistamisavalduse ja sellele lisatud maksedokumendi kohaselt ei ole ta tasunud mitte 7 päeva jooksul ette nähtud summat vastustajale, vaid näiteks 8 päeva jooksul, siis registriosakond ei saa kannet teha, kuna vastustaja kohtuotsusega asendatud nõusolek ei kehti enam. Tegemist ei ole kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramisega, vaid sellega muudetakse kohtuotsuse täitmine teatud juhtudel võimatuks. Apellant on seisukohal, et tegemist ei ole

§ 445lg 1 sätestatud otsuse täitmise viisi, korra, tähtaja või tähtpäeva määramisega.

Apellant taotleb, et ringkonnakohus määraks nõusolekute kehtivuse eelduseks ainult 27 167 euro tasumise Tiiu Laurile. Kohtuotsuse resolutsiooni punktide 9 ja 10 osas on kohus väljunud vastuhagi piiridest ja teinud lahendi, mida vastuhagis ei ole taotletud. Kohtuotsuse resolutsiooni punkte 9 ja 10 ei saa käsitleda ka kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramisena, kuna need punktid välistavad otsuse täitmise vastuhagis soovitud viisil. Resolutsiooni punktidega 9 ja 10 rahuldas kohus tingimuslikult Tiiu Lauri hagi alternatiivse nõude. 6

1. Tiiu Laur vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Vastuse kohaselt on 7 päeva piisavalt pikk tähtaeg hüvitise tasumiseks. Kohus andis võimaluse ka otsuse täitmise korra kohta arvamust avaldada. Vastusena
2. detsembri 2022 määrusele märkis apellant, et ta on valmis tasuma 27 167 eurot. Apellant ei teatanud kohtule, et tal on vaja pikemat tähtaega summa tasumiseks. Praeguseks ajaks on apellandi väide minetanud ka aktuaalsuse, kuna tal on olnud piisavalt aega laenu taotlemiseks. On võimalik, et apellandil puudub soov ja võimalus maakohtu määratud summa tasumiseks. Maakohus ei väljunud vastuhagi piiridest, vaid määras kindaks otsuse täitmise korra

§ 445lg 1 alusel.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 6. Ringkonnakohus leiab, et

§ 657

lg 1 p 21 alusel tuleb osaliselt muuta maakohtu otsuse põhjendusi ning

§ 657lg 1 p 2 alusel tuleb muuta otsuse resolutsiooni.

Ringkonnakohus muudab kostjale määratud kohustuse täitmise tähtaega ja võimaldab kostjal hüvitis tasuda 30 päeva jooksul arvates otsuse jõustumisest ning täiendab selguse tagamiseks resolutsiooni täitmise tähtaja selgituse ning lisandusega, et Tiiu Lauri kohtuotsuse täitmise korra taotlus rahuldatakse. Muus osas tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. Menetluskulud ringkonnakohtus jäävad poolte endi kanda.

1. Praeguses asjas pöördus hageja kohtu poole kaasomandi lõpetamise nõudega viisil, et asi jagatakse reaalosadeks või müüakse avalikul enampakkumisel. Kostja esitas vastuhagi, soovis asja jätmist temale ja nõustus hagejale omandikaotuse eest maksma hüvitist. Samuti esitas hageja taotluse, et juhul, kui vastuhagi rahuldatakse, kuid kostja endale võetud rahalise hüvitise tasumise kohustust ei täida, siis tuleb asi müüa avalikul enampakkumisel ja tulem jaotada proportsionaalselt kaasomanike osade suurusega.
2. Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja (vastuhagis hageja) vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles maakohus kohustas kostjat täitma rahalise kohustuse 7 päeva jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest (maakohtu otsuse resolutsiooni p 5), kohustas hagejat andma kande muutmiseks nõusoleku, eeldusel, et kostja täidab rahalise kohustuse tähtaegselt (p 8), määras juhuks, kui kostja tähtaegselt kohustust ei täida asja müümise avalikul enampakkumisel (p 9) ning määras avalikul enampakkumisel saadud raha jaotamise korra (p 10). Maakohtu otsus on

§ 456

lg 4 teise lause järgi jõustunud osas, milles kaasomand lõpetati ja kinnisasja ainuomanikuks saab kostja eeldusel, et ta hüvitab kohtu määratud tähtaja jooksul hagejale 27 167 eurot. Vastuseks kostja apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

1. Kostja väide, et kohtu määratud tähtaeg rahalise kohustuse täitmiseks on liiga lühike, on õige. Kostja palub määrata 30-päevase tähtaja. Ringkonnakohus rahuldab kostja taotluse ja määrab kostjale 30-päevase tähtaja arvates kohtuotsuse jõustumisest hagejale 27 167 euro tasumiseks. Kostja on kohtule kinnitanud, et ta on võimeline hüvitise tasuma, ta ei ole hüvitise suurust vaidlustanud ja maakohtu lahendi tegemisest on möödunud enam kui aasta. Ringkonnakohus leiab, eeltoodut arvestades, et raha maksmise kohustuse pikendamine 30-ne päevani ei riiva oluliselt hageja huve ja on mõistlik.
2. Maakohus sidus kostja hüvitise maksmise kohustuse õigesti hageja kohustusega anda tahteavaldus. Hageja märkis korduvalt, et tegemist on vastastikuste kohustustega ja vastuses vastuhagile märkis, et kui kohus teeb kindlaks, et kostjal on vahendid ja võimekus hüvitist tasuda, siis ta vastuhagile vastu ei vaidle, kuid palub siduda rahalise kohustuse täitmine omandiõiguse üleandmisega (tl 98). Riigikohus on selgitanud, et kaasomanikul, kes jääb 7 kaasomandi lõpetamise hagi rahuldamise korral oma kaasomandi osast ilma, on õigus keelduda võlaõigusseaduse (VÕS) § 110 lg 5 alusel kaasomandi lõpetamiseks vajalike tahteavalduste andmisest seni, kuni talle hüvitatakse tema kaasomandi osa õiglane väärtus. Sellise vastuväite esitamise korral ei jäta kohus haginõuet rahuldamata, vaid teeb VÕS § 110 lg 5 järgi otsuse, millega kaasomanikku kohustatakse andma kaasomandi lõpetamiseks vajalikud tahteavaldused üksnes juhul, kui kaasomandi lõpetamist nõudev kaasomanik on oma hüvitise maksmise kohustuse täitnud. Kui kaasomandi ese on kinnisasi, kohustatakse sellisel juhul kohtuotsuse resolutsioonis kaasomandi osa kaotavat kaasomanikku kinnistusraamatu omanikukande muutmise nõusolekut andma üksnes tingimuslikult, s.o juhul, kui talle samal ajal hüvitatakse tema kaasomandi osa väärtus (vt selle kohta Riigikohtu
3. märtsi
4. a otsus tsiviilasjas nr 2-19-18320, p 15.1). Ringkonnakohus märgib, et maakohus küll rahuldas vastuhagi, kuid otsuse täitmise korra kindlaksmääramist saavad kohtult taotleda mõlemad pooled. Seetõttu ei ole õige kostja väide, et maakohus väljus täitmiskorda kindlaksmäärates vastuhagi piiridest. Täiendavalt tuleb märkida, et kaasomandi lõpetamiseks esitasid mõlemad pooled oma nõuded ja hageja nõustus kostja soovitud jagamise viisiga eeldusel, et kostja täidab oma kohustuse, seega ei riiva vastastikuste kohustuste sidumine ega ka täitmiskord kostja huve.
5. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon lahendas pooltevahelise vaidluse poolte huve õiguspäraselt ja võrdselt arvestades ja lõplikult, st pooltel puudub vajadus kaasomandi lõpetamiseks uuesti kohtusse pöörduda. Samas on maakohtu otsuse resolutsioon osaliselt ebaselge.
6. Riigikohus on selgitanud, et kui omandama õigustatud kaasomanik otsustab teisele kaasomanikule hüvitise tasuda alles pärast pika aja möödumist, võib see ka kaasomandi eseme vahepealse väärtuse tõusu tõttu muuta hüvitise ebapiisavaks kompenseerimaks omandi kaotust. Selle ebakindluse kõrvaldamiseks, mis tuleneb sellest, et ei ole teada, millal kaasomandi lõpetamist nõudnud kaasomanik kohtulahendi täitmisele pöörab ja millal isik oma omandi kaotab, on kaasomanikul võimalik taotleda kohtult, et

§ 445

lg 1 järgi määrataks kindlaks otsuse täitmise tähtaeg, mille kestel saab otsust omandamise osas täita (Riigikohtu

1. aprilli
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 26.2;
3. detsembri
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-16, p 17). See aitab vältida potentsiaalselt ebaõiglast olukorda, kus omandama õigustatud kaasomanik saab oma suva järgi viivitada teisele kaasomanikule hüvitise maksmisega. Kui kohus on otsuse täitmise tähtaja kindlaks määranud, kaotab lahend pärast selle tähtaja möödumist õigusjõu (vt Riigikohtu
5. märts
6. a otsus tsiviilasjas nr 2-1918320, p 15.2). Eeltoodud Riigikohtu seisukoht annab aluse ringkonnakohtu algatusel täiendada maakohtu otsuse resolutsiooni selguse tagamiseks järgmiselt: Kohtuotsust saab kinnisasja (registriosasse nr XXXXXX) omandamise osas täita 30 päeva jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest. Toivo Tomson on kohustatud 30 päeva jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest tasuma 27 167 eurot Tiiu Laurile. Samuti täiendab ringkonnakohus resolutsiooni kandega, et Tiiu Lauri kohtuotsuse täitmise korra taotlus rahuldatakse. Ringkonnakohus ei välju eeltoodud täienduse tegemisega apellatsioonkaebuse piiridest, kuna sellega ei muutu maakohtu otsuse resolutsiooni sisu. Apellatsioonimenetluses ei ole vaidlustatud maakohtu resolutsiooni osas, milles maakohus lõpetas poolte kaasomandi.
7. Maakohus tegi asjas lõppotsuse kogu menetluse eseme, sh kõigi hagi, vastuhagi ja hilisemate taotluste kohta. Ringkonnakohus leiab, et tsiviilkohtumenetluse eesmärgiga – lahendada vaidlus õigesti, mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega (

§ 2

) – 8 on kooskõlas tagajärg, et juhul, kui kostja (vastuhagis hageja) tema nõuet rahuldavat kohtulahendit ei täida, siis tema vastuhagi rahuldamine kaotab tähtaja möödumisel õigusjõu ja kuna kaasomandi lõpetamise otsustus on kohtulahendi resolutsioonis, siis tuleb kinnisasi müüa avalikul enampakkumisel kohtulahendis toodud korda arvestades. Sellist lahendust õigustab erandlik olukord, mis tuleneb vastastikku esitatud nõuetest. Mõlema kaasomaniku taotlus oli kaasomandi lõpetamine ja kohtuotsusega lõpetatakse kaasomand viisil, mis täidab seda eesmärki mõlema poole õigustatud huve arvestades. Täitemenetluse seadustiku § 19 lg-te 1 ja 2 kohaselt, kui täitedokumendis sisalduva nõude sissenõutavaks muutumine sõltub tähtaja möödumisest või tähtpäeva või tingimuse saabumisest, võib täitetoimingutega alustada pärast selle tähtaja lõppemist või tähtpäeva või tingimuse saabumist. Tingimuse saabumist tuleb kohtutäiturile tõendada kirjalike dokumentidega. Ringkonnakohus selgitab, et enampakkumine on avalik-õigusliku tähendusega. Omand enampakkumisel müüdud vallasasjale tekib TMS § 98 lg 1 järgi asja üleandmisega enampakkumise akti alusel. Omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale tekib TMS § 156 järgi enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega, st lepingut ei sõlmita ja vajalik ei ole ka notariaalne tõestamine. Kanded kinnistusraamatusse tehakse kohtutäituri avalduse alusel (TMS § 160) (vt ka RKTKo 26. aprill 2017, nr 3-2-1-14-17, p 36.4). 14. Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) 9