Obsah (7)
§ 231§ 238§ 162§ 175§ 217§ 218§ 394KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtu nimetus Harju Maakohus Kohtunik Toomas Ventsli Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht 28. märts 2024.a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn Tsiviilas
) § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1). Hageja põhjendab hagi väitega, et ta ei valda alates 01.12.2023 mitteeluruume Keemia tn 4, Tallinn asuva hoone 0 korrusel orienteeruva üldpinnaga 19,8 m² (nr 7) ja orienteeruva üldpinnaga 28,14 m² (nr 10-1). Pooled asjaolu üle ei vaidle, mistõttu ei vaja see eraldi tõendamist (
§ 231lg 2 ja 238 lg 1 p 1).
5. Hageja nõuab kostjalt lepingu täitmist, sealhulgas üürilepingus kokkulepitud ruumide hagejale üleandmist. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu ja põhjendab vastuväidet sellega, et üürileping on lõppenud tähtaja möödumisega. Kostja põhjendab vastuväidet hagile väitega, et pooled 3
(5)sõlmisid 01.12.2022 üürilepingu lisa 5, milles leppisid kokku üürilepingu tähtpäevas 30.11.
- Kostja on soovinud oma väidet tõendada üürilepingu lisa 5 dokumendiga (dtl-d 81-82). ASICE-vormingus fail sisaldab pdf-vormingus dokumendifaili ühel leheküljel, mille pealkiri on „Lisa 5_Keemia Holding_Pappa Pruulikoda_3k ettemaks, tähtaeg 30.11.23.pdf“ ning mis sisaldab mitteeluruumi üürilepingu nr KH-1305-22 muutmise kokkulepet. Pdf-vormingus fail on allkirjastatud H. S.e poolt 04.09.2023, T. K.i poolt 05.09.2023 ja Triinu Buchetoni poolt 05.09.2023 digitaalselt (dtl-d 81-82). VÕS § 11 lg 4 sätestab, et kirjalik leping loetakse sõlmituks, kui lepingupooled on lepingudokumendi allkirjastanud või vahetanud kummagi lepingupoole poolt allkirjastatud lepingudokumendid või kirjad. Seaduses võib sätestada, et kirjalik leping loetakse sõlmituks ka siis, kui lepingudokumendile on alla kirjutanud üksnes kohustatud lepingupool. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 80 lg 1 sätestab, et tehingu kirjaliku vormiga loetakse võrdseks tehingu elektrooniline vorm, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 80 lg 1 sätestab, et elektroonilise vormi järgimiseks peab tehing: 1) olema tehtud püsivat taasesitamist võimaldaval viisil ja 2) sisaldama tehingu teinud isikute nimesid ja 3) olema tehingu teinud isikute poolt elektrooniliselt allkirjastatud. Kohus on seisukohal, et pdf-vormingus dokumendifail võimaldab püsivat taasesitamist. Dokumendifailis on märgitud kostja esindajana Triinu Buchetoni ja hageja esindaja T. K.i nimed (dtl 82). Pdf-vormingus dokumendifail on T. K.i poolt 05.09.2023 ja Triinu Buchetoni poolt 05.09.2023 digitaalselt allkirjastatud (dtl 81). Kostja juhatuse liikme poolt on Triinu Buchetonile antud üldvolitus kõigi võimalike tehingu tegemiseks kostja eest ja nimel, mis on tõendatud bdoc-vormingus notariaalse volikirjaga (dtl-d 91-94). Eeltoodut arvestades leiab kohus, et hageja ja kostja on VÕS § 11 lg 4 ning TsÜS § 80 lg-de 1 ja 2 mõistes sõlminud 05.09.2023 elektroonilises vormis lepingu. Lepingus sisalduvad tingimused on tõendatud lepingudokumendiga. Lisast 5 nähtuvalt kinnitavad pooled nende vahel 02.06.2022 sõlmitud üürilepingu kehtivust. Lisa 5 punktist 1 nähtuvalt on pooled kokku leppinud lepingu uues tähtajas, milleks on 30.11.2023 (dtl 82). Kohtu hinnangul ei ole pooled välja toonud ja tõendanud asjaolusid, millest nähtuvalt üürilepingu muutmise kokkulepe (st Lisa 5) ei ole kehtiv. Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et pooled on kokku leppinud 02.06.2022 üürilepingu tähtaja lühendamises selliselt, et lepingu tähtpäev on 30.11.
- VÕS § 309 lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja käesolevas peatükis sätestatut järgides üles öelda. VÕS § 310 lg 1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Kohus leiab, et üürileping lõppes 30.11.2023 möödumisel, st alates 01.12.2023 oli leping tähtaja möödumise tõttu lõppenud. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja kaotas oma valduse eluruumidele 01.12.2023 ega jätkanud ruumide kasutamist VÕS § 310 lg 1 mõistes. Seega ei ole üürileping VÕS § 310 lg 1 alusel pikenenud. Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et hageja õigus kasutada mitteeluruume on 02.06.2022 üürilepingu lõppemise tõttu lõppenud. Seetõttu ei saa hageja nõuda kostjalt mitteeluruumide üleandmist ja lepingu jätkamist. Kohus jätab seetõttu hagiavalduse rahuldamata hageja nõuetes käskida kostjal hagejale üle anda Tallinnas, Keemia tänaval 4 Hoone 0 korrusel paiknevad mitteeluruumid nr. 7 orienteeruva üldpinnaga 19,8 m² ning nr 10-1 orienteeruva üldpinnaga 28,14 m² ning kohustada kostjat jätkama poolte vahel sõlmitud mitteeluruumi üürilepingut nr xxxx. 4
(5)6. Tõendeid, mille analüüsimist otsuses ei ole eraldi kirjeldatud, jätab kohus juhindudes
§ 238
lg 1 ja 5 tõenditena arvestamata kui asjakohatud või vaidlusaluseid asjaolusid mitte tõendavad. 7.
§ 162lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.
Kohus jättis hagiavalduse rahuldamata ja tegi otsuse hageja kahjuks. Kohus jätab menetluskulude hageja kanda. 8.
§ 175
lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kohus hindab alljärgnevalt kostja lepingulise esindaja kulude vajalikkust ja põhjendatust. Kostja esitatud 06.03.2024 arve nr 202798 kohaselt on kostja lepingulise esindaja tasu suurus 200 eurot tunnis, millele lisandub käibemaks. Õigusteenuse osutamiseks kulunud aeg oli 4 tundi. Kostja nõuab lepingulise esindaja kulu 800 eurot hüvitamist (dtl 104). Hageja vaidles kostja menetluskulude kindlaksmääramisele vastu (dtl 106).
§ 217lg 1 kohaselt on menetlusosalisel õigus osaleda menetluses esindaja vahendusel.
Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. Kostjat esindas kohtumenetluses toimingute tegemise ajal lepinguline esindaja, kes vastab tsiviilkohtumenetluse seadustikus lepingulisele esindajale sätestatud nõuetele (
§ 218sätestatud nõuetele).
Seetõttu on kostjal õigus hagejalt nõuda lepingulise esindaja kulude hüvitamist. Asjaolu, et kostja esindaja Triinu Buchetoni ülesandeks on tegeleda juriidiliste küsimustega, ei võta kostjalt õigust nõuda lepingulise esindaja kulude hüvitamist. Esindaja ei ole kostja töötaja, mis välistaks
§ 175lg 2 kohaselt lepingulise esindaja kulude kindlaksmääramise.
Kostja lepinguline esindaja on teinud järgmised tasustatud toimingud: 21.02.2024 hagiavalduse ja sellega seotud dokumentidega tutvumine, ajakulu 1 tund; 01.03.2024 vastuse koostamine, ajakulu 2 tundi, 04.03.2024 vastuse koostamine ja esitamine, ajakulu 1 tund. Kohus leiab, et asja materjalidega tutvumine ja kostja vastuse koostamine on vältimatud toimingud, et täita
§ 394lg-s 1 sätestatud hagile vastamise kohustust.
Asja vähest keerukust ja mahtu arvestades on kohtu hinnangul sarnases asjas seaduse nõuetele vastava kostja vastuse koostamiseks ja kohtule esitamiseks kuluv mõistlik aeg kuni kolm tundi. Kohus leiab eeltoodut arvestades, et kostja lepingulise esindaja poolt kostja vastuse koostamiseks ja kohtule esitamiseks (sh materjalidega tutvumine) kulunud 3 tundi on põhjendatud ja vajalik ajakulu. Kohus leiab, et ajakulu 1 tund ei ole põhjendatud ega vajalik. Kostja lepingulise esindaja tasu suurus on menetluskulude nimekirjast nähtuvalt 200 eurot tunnis. Kohtu hinnangul tuleb lepingulise esindaja tunnitasu põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel võtta arvesse, et tegemist oli vähese õigusliku keerukusega tsiviilasjaga. Sarnaste õigusvaidluste maht kohtus ei ole tavaliselt suur ning vaidlusküsimused ei ole õiguslikult keerukad. Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et kostjale osutatud õigusteenuse tunnitasu 200 eurot ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Kohtu hinnangul on sarnase õigusteenuse eest makstav keskmine mõistlik tasu kuni 150 eurot tunnis. Kohus on ülaltoodut arvestades seisukohal, et põhjendatud ja vajalikud on kostja lepingulise esindaja kulud 450 eurot (õigusteenuse osutamiseks kulunud aeg 3 x tunnitasu 150 eurot = 450 eurot). Kohus määrab eeltoodut arvestades kindlaks kostja lepingulise esindaja kulu 450 eurot. Kohus jätab kindlaks määramata ja hagejalt kostja kasuks välja mõistmata kostja lepingulise esindaja kulud 350 eurot (800-450=350). /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik 5
(5)