Obsah (8)

§ 445§ 656§ 329§ 392§ 376§ 232§ 658§ 173

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Maris Kuurberg Otsuse tegemise aeg ja koht 10. aprill 2024. a, Tallinn Kohtuasja number 2-

§ 445

lg 1 järgi määrataks kindlaks otsuse täitmise tähtaeg, mille kestel saab otsust omandamise osas täita. 22.2.

1. Poolel, kelle vastu on kaasomandi lõpetamise hagi esitatud, võib olla mõistlik kolleegiumi senist praktikat arvestades alternatiivselt lahendi täitmise korra kindlaksmääramise 5 2-19-18320 taotluse esitamisele esitada hüvitise saamise nõue samas menetluses vastuhagina. Vastuhagi võib esitada ka tingimuslikult selliselt, et kostja taotleb vastuhagi menetlemist ainult juhul, kui kohus rahuldab kaasomandi lõpetamise hagi. Kui kohus otsustab kaasomandi lõpetamise hagi rahuldada, jättes kaasomandisse kuuluva eseme ühele kaasomanikule, pannes talle kohustuse maksta oma kaasomandi osast ilma jäävale kaasomanikule kohtu määratud hüvitis, saab kohus rahuldada ka vastuhagi VÕS § 110 lg 5 alusel selliselt, et vastuhagi esitanud kaasomanikul on võimalik pöörata hüvitise maksmise nõue kaasomandi lõpetamist nõudnud kaasomaniku vastu täitmisele tema enda kaasomandi lõpetamiseks vajalike tahteavalduste andmise vastu. 22.2.
2. Kirjeldatud vastuväite, vastuhagi või täitmise korra kindlaksmääramise taotluse esitamata jätmine ei välista kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamist, kuid kohtud peavad vastavate õiguste kasutamise võimalusi vajaduse korral kaasomandi lõpetamise vaidlustes pooltele selgitama ja andma võimaluse vastava vastuväite, vastuhagi või täitmise korra kindlaksmääramise taotluse esitamiseks. Vastavad selgitused tuleb anda maakohtul ja ka kirjeldatud taotlus või vastuhagi tuleb esitada maakohtu menetluses. Käesoleval juhul ei selgitanud maakohus menetlusosalistele vastuväidete ega vastuhagi esitamise võimalusi. Seetõttu tuleb vastav viga parandada ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel ning sõltuvalt poole taotlusest (näiteks vastuhagi esitamise soov) otsustada asja maakohtule lahendamiseks saatmise vajadus. 22.
3. Juhul, kui mitu kaasomanikku on esitanud kaasomandi lõpetamise hagi, milles taotlevad kaasomandi lõpetamist selliselt, et asi antaks ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, ja kaasomanike arvu tõttu ei saa kohtud samal ajal rahuldada kõigi kaasomanike vastavaid nõudeid, tuleb kohtutel selgitada kaasomanikele, et kaasomandi lõpetamiseks tuleb valida mõni muu kaasomandis oleva asja jagamise viis. 22.
4. Kohtud ei ole hageja alternatiivsena taotletud kaasomandi lõpetamise viisi piisavalt kaalunud ja on jätnud selle rahuldamata asjasse puutumatute põhjendustega. Eelduslikult tuleb kaasomandi lõpetamise nõue alati rahuldada ning üksnes erandlikel asjaoludel, nagu taotletud kaasomandi lõpetamise viisi ebaõiglus või kaasomandis oleva asja reaalosadeks jagamise võimatus saab kohus jätta nõude rahuldamata. Selliseid erandlikke asjaolusid ei ole kohtud praeguses asjas tuvastanud. 22.
5. Juhul, kui kohus jõuab järeldusele, et kaasomanike vaheline enampakkumine ei anna piisavat kindlust, et kaasomandi eseme omandist ilma jäävatel kaasomanikel õnnestub saada selle eest õiglane hüvitis, tuleb kohtutel teha pooltele ettepanek nõuda kaasomandi lõpetamist viisil, et kaasomandis olev asi müüakse avalikul enampakkumisel. 22.
6. Kui ükski poolte pakutud viisidest kohtu arvates jagamiseks ei sobi ja kõikidele sobivatele viisidele ei ole tuginetud, peab kohus pooltele taotletud viiside sobimatust enne selgitama ja andma võimaluse nõuda kaasomandi lõpetamist lisaks mõnel muul viisil. 22.
7. Olukorras, kus kaasomand lõpetatakse viisil, et kaasomandis olev asi antakse kaasomandi lõpetamist nõudvale kaasomanikule ja teda kohustatakse hüvitama teistele kaasomanikele nende kaasomandi osa väärtus rahas või et kaasomandis olev asi müüakse enampakkumisel, siis üldjuhul jääb kaasomandi osa koormanud hüpoteek senisel kujul kehtima. Sellisel juhul peab seni kaasomandis olnud asja omandaja arvestama võimalusega, et juhul, kui oma senise kaasomandi osa kaotav kaasomanik ei rahulda hüpoteegiga tagatud nõuet, tuleb tal taluda sundtäitmist hüpoteegi alusel. Kui kaasomandi osa kaotav isik kaasomandi osa eest saadava hüvitise arvel hüpoteegiga tagatud nõuet ei rahulda ning hüpoteegipidaja nõuab hüpoteegi 6 2-19-18320 realiseerimiseks kaasomandisse kuulunud eseme omandajalt sundtäitmise talumist, saab kaasomandisse kuulunud eseme omandaja hüpoteegiga tagatud nõude ise VÕS § 78 lg 3 p 1 alusel rahuldada ning seeläbi vältida sundtäitmist hüpoteegiga koormatud eseme arvel. AÕS § 349 lg 3 näeb ette, et kui hüpoteegiga tagatud nõude rahuldab hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole hüpoteegiga tagatud nõude võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle. Sellisel juhul kohaldatakse käenduse kohta käivaid sätteid (eelkõige VÕS §-d 151–152). Selle õigusliku olukorraga peab kaasomandi lõpetamist nõudev või kaasomandi lõpetamiseks korraldatud enampakkumiselt asja omandanud isik arvestama, kuid vastavad riskid ning nende realiseerumisel tekkivad õigused ei välista kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamist. Hüpoteegiga koormatud kaasomandiosa omaniku huvides võib olla see, kui kohus määrab otsuses, millega kohustatakse kaasomanikke taluma kaasomandi müüki enampakkumisel, tema taotlusel

§ 445

lg 1 kohaselt otsuse täitmise korra, mille kohaselt enampakkumise tulemist hüvitatakse kõigepealt hüpoteegipidajate nõuded ja kustutatakse hüpoteegid ning seejärel makstakse üle jääv raha kaasomanikele.

1. Kostjad esitasid ringkonnakohtule 27.11.2023 taotluse saata asi maakohtule selleks, et kostjad saaksid esitada vastuhagi, milles taotlevad lõpetada kaasomand reaalosadeks jagamisega nii, et kaasomandi osadest moodustatakse 2 korteriomandit. Alternatiivselt (juhul, kui kohus rahuldab hageja hagi) soovivad kostjad esitada tingimusliku vastuhagi, mille kohaselt paluvad kostjad siduda kostjate vajalikud tahteavaldused kaasomandi lõpetamiseks sellega, et eelnevalt on hageja täitnud oma hüvitise maksmise kohustuse kahe kuu jooksul alates otsuse jõustumisest.
2. Hageja esitas ringkonnakohtule 27.11.2023 taotluse lõpetada kaasomand viisil, mille kohaselt saab kinnistu ainuomanikuks hageja ja hageja kohustub kostjatele maksma hüvitise summas 192 500 eurot, millest kõigepealt tasutakse hüpoteegipidajate nõuded ja ülejäänud summa makstakse kostjatele välja. Alternatiivselt palub hageja lõpetada kaasomand kaasomanike vahelisele enampakkumisele panemisega või avalikule enampakkumisele panemisega. Mõlemal juhul tasutakse hageja taotlusel enampakkumise tulemist esmalt hüpoteegipidajate nõuded.
3. 11.12.2023 vastustes vaidlevad mõlemad pooled vastaspoole taotlustele vastu. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
4. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (

) § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja asi tuleb saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis. Seoses sellega tuleb tühistada ka maakohtu määratud menetluskulude jaotus. Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel lahendamisel. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele. 27. Maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust

§ 656

lg 1 p 1 mõttes, kuna ei viinud läbi eelmenetlust nii nagu selle näevad ette

§ 329

lg 3 ja

§ 392lg 1 p 1 ega täitnud piisavalt selgitamiskohustust.

Kuigi ainuüksi eelmenetluse nõuete rikkumine ei ole menetlusõiguse normi oluliseks rikkumiseks

§ 656

lg 1 mõttes, saavad maakohtule ette heidetavad rikkumised olla siiski kohtuotsuse tühistamise aluseks, kui rikkumine võis mõjutada asja lahendamise tulemust ja seda ei saa kõrvaldada apellatsioonimenetluses (

§ 656lg 2, vt ka RKTKo 29.04.2015, 3-2-1-41-15, p 20).

Praegusel juhul on võimalik, et menetluslikud rikkumised mõjutasid asja lahendamise tulemust ja neid ei ole võimalik mõistlikult kõrvaldada apellatsioonimenetluses. 7 2-19-18320

1. Hageja palus hagiavalduses lõpetada XXX asuva kinnisasja kaasomand selliselt, et kinnisasi jäetakse hageja ainuomandisse, kohustusega hüvitada kostjatele neile kuuluva kaasomandi osa väärtus 130 000 eurot. Alternatiivselt soovis hageja, et kinnisasi pannakse kaasomanike vahelisele enampakkumisele. Kostjad esitasid 18.12.2019 vastuhagi, milles palusid jätta kinnisasi kostjate ainuomandisse, kohustusega hüvitada hagejale talle kuuluva kaasomandi osa väärtus 106 000 eurot. 23.04.2020 esitasid kostjad taotluse jätta kaasomand lõpetamata, alternatiivselt palusid kostjad rahuldada vastuhagi. Kostjad tõid 23.04.2020 esile, et asjaolud on muutunud, kuna kostja I on jäänud töötuks ning kostja II tervislik seisund ei võimalda tal täiskoormusega töötada ning kodu kaotamine asetaks kostjad äärmiselt raskesse olukorda.
2. Ringkonnakohtu hinnangul ei selgitanud maakohus kostjate 23.04.2020 esitatud taotluse järgselt kostjate taotletud alternatiivse kaasomandi lõpetamise viisi sobimatust ega seda, et kaasomandit kostjate esile toodud asjaoludel lõpetada ei saaks. Riigikohus on korduvalt ja ka käesolevas asjas tehtud otsuses selgitanud, et kui ükski poolte pakutud viisidest kohtu arvates jagamiseks ei sobi ja kõikidele sobivatele viisidele ei ole tuginetud, peab kohus pooltele taotletud viiside sobimatust enne selgitama ja andma võimaluse nõuda kaasomandi lõpetamist lisaks mõnel muul viisil (RKTKo 13.01.2020, 2-15-9117, p 13; RKTKo 26.04.2017, 3-2-1-1417, p 21). Maakohus selgitas 26.02.2020 menetlusdokumendis pooltele, et kuna mõlemad pooled soovivad kinnisasja enda ainuomandisse, siis oleks mõistlik lõpetada kaasomand kinnistu müümisega kaasomanike vahelisel enampakkumisel (I kd tl 80-81). Pärast 23.04.2020 kostjate poolt esitatud taotlust maakohus pooltele, kostjate esile toodud muutunud olukorda silmas pidades, kaasomandi võimalikke lõpetamise võimalusi ega viise ei selgitanud ega andnud võimalust lõpetada kaasomand mõnel teisel viisil. Riigikohus rõhutas käesolevas asjas, et eelduslikult tuleb kaasomandi lõpetamise nõue alati rahuldada ning üksnes erandlikel asjaoludel, nagu taotletud kaasomandi lõpetamise viisi ebaõiglus või kaasomandis oleva asja reaalosadeks jagamise võimatus saab kohus jätta nõude rahuldamata. Selliseid erandlikke asjaolusid ei ole Riigikohtu hinnangul kohtud praeguses asjas tuvastanud (22.03.2023 otsuse p 16). Samuti on Riigikohus asjas nr 2-17-9749 märkinud, et kui taotletud viisil kaasomandit lõpetada ei saa, peab kohus pooltele selgitama, miks kaasomandit sellisel viisil lõpetada ei saa ning millisel viisil kaasomandi lõpetamine oleks kohtu arvates sobiv (RKTKo 10.04.2019, 217-9749, p 11). Seega oleks maakohus pidanud selgitama kostjatele, et kostjate taotlus kaasomandi lõpetamata jätmiseks kostjate poolt esile toodud asjaoludel ei pruugi olla tulemuslik ja ka kaasomandi lõpetamise alternatiivne viis – kinnisasja jätmine kostjate ainuomandisse ei ole sobiv viis, põhjusel, et kostjad ei suuda majanduslike raskuste tõttu hagejale tasuda kinnisasja omandiõiguse kaotamise eest õiglast hüvitist. Ühtlasi oleks maakohus, sellise selgitamiskohustuse täitmise järgselt, pidanud andma kostjatele võimaluse vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise viisi muutmiseks.
3. Riigikohus selgitas 22.03.2023 otsuses hagis ja vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise viiside ebasobivust ja sellega seoses tekkinud vajadust teiste kaasomandi lõpetamise viiside kaalumiseks. Riigikohus asus seisukohale, et kohtud on ebapiisavalt oma selgitamiskohustust selles osas täitnud ja kohtud oleksid pidanud selgitama alternatiivsete viiside vajalikkust (22.03.2023 otsuse punktid 16-17). Riigikohus juhtis käesolevas asjas tähelepanu lisaks ka sellele, et maakohus ei selgitanud menetlusosalistele VÕS § 110 lg 5 kohaste vastuväidete,

§ 445

lg 1 alusel täitmise korra taotluse ega hüvitise saamiseks vastuhagi esitamise võimalusi (22.03.2023 otsuse punktid 15.1-15.4). 31. Asja uuel arutamisel andis ringkonnakohus pooltele tulenevalt Riigikohtu seisukohast võimaluse esitada täiendavaid taotluseid. Kostjad esitasid 27.11.2023 taotluse saata asi maakohtule selleks, et kostjad saaksid esitada vastuhagi, milles taotlevad lõpetada kaasomand 8 2-19-18320 reaalosadeks jagamisega nii, et kaasomandi osadest moodustatakse 2 korteriomandit. Alternatiivselt (juhul, kui kohus rahuldab hageja hagi) soovivad kostjad esitada tingimusliku vastuhagi, mille kohaselt paluvad kostjad siduda kostjate vajalikud tahteavaldused kaasomandi lõpetamiseks sellega, et eelnevalt on hageja täitnud oma hüvitise maksmise kohustuse kahe kuu jooksul alates otsuse jõustumisest. Hageja esitas 27.11.2023 taotluse lõpetada kaasomand viisil, mille kohaselt saab kinnistu ainuomanikuks hageja ja hageja kohustub kostjatele maksma hüvitise summas 192 500 eurot, millest kõigepealt tasutakse hüpoteegipidajate nõuded ja ülejäänud summa makstakse kostjatele välja. Alternatiivselt palub hageja lõpetada kaasomand kaasomanike vahelisele enampakkumisele panemisega või avalikule enampakkumisele panemisega. Mõlemal juhul tasutakse hageja taotlusel enampakkumise tulemist esmalt hüpoteegipidajate nõuded. Ringkonnakohtu hinnangul on poolte taotlused, lähtudes Riigikohtu seisukohtadest, esitatud põhjendatult ja kohtul on võimalik neid menetleda. Haginõude täiendamine kohtumenetluse kestel kaas- või ühisomandi lõpetamise viisidega AÕS § 77 lg 2 mõttes, ei ole hagi muutmine

§ 376

lg 1 tähenduses, kui pool on varem juba haginõude või vastuhaginõude kaasomandi või ühisomandi lõpetamiseks esitanud ja seda menetletakse. Samuti on võimalik kaasomandi lõpetamise viise täiendada ringkonnakohtus (RKTKo 10.04.2019, 2-17-11516, p 27-28). Seega on üldjuhul ringkonnakohtul endal võimalik menetleda taotlust kaasomandi lõpetamiseks teisel viisil, kuid antud juhul on kostjad soovinud esitada vastuhagis kaasomandi lõpetamiseks viisi, mille puhul jagatakse kinnisasi reaalosadeks. Ringkonnakohtu hinnangul tingib kostjate sellekohane taotlus asja saatmise maakohtusse, võimaldamaks kostjatel täiendav kaasomandi lõpetamise viis vastuhagi nõudena esitada maakohtus. 31.

1. Kostjad soovivad kaasomandi lõpetamiseks esitada viisi, mille kohaselt moodustataks kinnisasjast korteriomandid. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 3 lg 1 kohaselt võivad kinnisasja kaasomanikud kokku leppida selles, et igal kaasomanikul tekib eriomand eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjal olevas või sellele ehitatavas hoones. KrtS § 3 lg 2 kohaselt on eriomandi loomiseks nõutav kaasomanike kokkulepe ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt nt RKTKo 29.05.2013, 3-2-1-42-13, p 12, samuti selles viidatud RKTKm 29.09.2010, 3-2-1-65-10, p 20). Eeltoodust tulenevalt saab kaasomanike kokkulepet KrtS § 3 lg 1 ja lg 2 alusel korteriomandite moodustamise kohta asendada kohtulahend. 31.
2. Kaasomandis oleva ehitise reaalosadeks jagamisel, sealhulgas korteriomandite moodustamisel, peab see olema ehitustehniliselt võimalik. Riigikohus on selgitanud, et ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust. Samas ei ole ka eksperdiarvamusel

§ 232

lg 2 kohaselt kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu (RKTKo 29.05.2012, 3-2-1-61-12, p 12). Eeltoodud asjaoludega tuleb seega kohtul arvestada ning nende esile toomise vajadust ja tõendamiskoormist peab kohus menetlusosalistele selgitama. 31.

1. Samuti on Riigikohus selgitanud, et üksnes sellest, et mõlemal kaasomanikul on võimalus hooneid kasutada, ei piisa kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks reaalosadeks jagamisega. Kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust, saab kohus kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus pooled ei ole saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet, võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane (RKTKo 29.05.2012, 3-2-1-61-12, p 12). Seega, juhul kui ehitustehniliselt on korteriomandite moodustamine võimalik, tuleb kohtul lisaks hinnata, kas 9 2-19-18320 hoone ja maatüki osasid on võimalik korteriomandite moodustamise järgselt mõistlikult kasutada ning arvestades poolte vahelisi suhteid ka seda, kas korteriomandite moodustamine on kaasomanike huve kõige paremini arvestav lahendus. 31.
2. Kuna kaasomandis oleva kinnisasja lõpetamisel korteriomandite moodustamisega on tegemist oluliselt erineva sisuga menetlusega võrreldes olemasolevate asjas esitatud seisukohtade ja tõenditega, ei pea ringkonnakohus võimalikuks selle nõude esmakordset menetlemist ringkonnakohtus. Tõendamist vajavate asjaolude eeldatavat mahtu arvestades ei saaks ringkonnakohus asja ise sisuliselt lahendada, sest apellatsioonimenetluses esmakordselt asja lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude kogumi olulises ulatuses tuvastamisel või ka selle puudumise tuvastamisel rikutaks kassatsioonimenetluse eripära arvestades poolte õigust kohtuotsuse peale faktiliste asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas edasi kaevata.
3. Eelnevast tulenevalt ei saa ringkonnakohus võtta seisukohta hageja kaasomandi lõpetamise viisi põhjendatuse osas. Kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest (RKTKo 10.05.2017, 3-2-1-39-17, p 10; RKTKm 29.09.2010, 3-2-1-65-10, p 21). Seega peab maakohus kaaluma kõiki kohtule hagis ja vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise viise korraga ja hindama, milline neist on õiglasem ja milline neist arvestab kaasomanike huve kõige rohkem.
4. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul täita esmalt eelmenetluse ülesanded, mh lahendada kostjate taotlus võimaldamaks kostjatel esitada vastuhagi nõue lõpetada kaasomand reaalosadeks jagamisega nii, et kaasomandi osadest moodustatakse 2 korteriomandit, selgitada selle nõude osas pooltele tõendamiskoormist ning anda võimalus esitada vaidlusaluste asjaolude kohta täiendavaid tõendeid. Samuti tuleb maakohtul lahendada poolte taotlused VÕS § 110 lg 5 alusel esitatud vastuväidete ja

§ 445lg 1 alusel esitatud täitmise korra kohta.

34. Kuivõrd ringkonnakohus saadab asja tagasi maakohtule uueks arutamiseks eelmenetluse staadiumis, on hagejal võimalik esitada maakohtule ka muud praeguses apellatsioonkaebuses esitatud taotlused. Kuna ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ei oleks maakohtule siduvad (

§ 658

lg 2), ei anna ringkonnakohus hinnangut hageja apellatsioonkaebuse väidetele, mis seonduvad asjaolude tuvastamisega. 35. Menetluskulude jaotuse otsustab

§ 173lg 3 teise lause järgi esimese astme kohus asja uuel läbivaatamisel.

(allkirjastatud digitaalselt) Vallo Kariler (allkirjastatud digitaalselt) Kaija Kaijanen (allkirjastatud digitaalselt) Maris Kuurberg 10