Obsah (6)

§ 9§ 6§ 7§ 40§ 20§ 4

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks Määruse tegemise aeg ja koht 22. mai 2024, Tartu Tsiviilasja number 2-22-12015 Tsiviilasi S

§ 9lg-s 2 sätestatud olukord.

Maakohtu määruses viidatud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-67-12 asjaolud olid teised - tegemist oli maatükkidega, mitte korteriomanditega, ning vaidlus käiski üksnes ruutmeetrite üle. Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-156-11 vaidlesid müüja ja ostja, mitte naabrid. 5. Hageja palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei näe ette korteriomandi eriomandi osa parameetrite (pindala) kohta kinnistusraamatusse kande tegemist (

§ 6lg 3).

Korteriomandi kaasomandi osa suurus (mida väljendatakse hariliku murruna) on aga jätkuvalt kantud iga korteriomandi registriosa I jakku. Kostja saaks nõuda korteri pindalade kinnistusraamatust kustutamist, et kehtiv kinnistusraamatu seis oleks kooskõlas kehtiva seadusega, kuid mitte seadusega vastuolus oleva kande tegemist ehk uute pindalade kinnistusraamatusse kandmist. Selleks, et mistahes muudatused kajastuksid ka kinnistusraamatus, on vajalik esitada kinnistamisavaldus ja sellele seaduses nõutavad dokumendid, mis on toodud

§ 7lg 1 p-s 1.

Seejuures tuleb arvestada, et

§ 6

lg 3 kolmanda lause kohaselt kantakse korteriomandi registriosa esimesse jakku lisaks KRS § 13 lg-s 1 nimetatud andmetele eriomandi eseme number või muu tähis, eriomandi eseme otstarve (eluruum või mitteeluruum), kaasomandi mõttelise osa suurus ja teiste korteriomandite kinnistute numbrid. Seega ei ole vastuhagiga taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Kohtuotsusega ei tohiks tekkida olukord, kus kantakse kinnistusraamatusse andmed, mida sinna kehtiva seaduse järgi ei ole lubatud kanda. Vastuhagile lisatud plaanid ei ole kooskõlas

§ 7lg 1 p-ga 1.

Plaanidel puudub

§ 7lg 1 p-s 1 nimetatud kohaliku omavalitsuse pädeva ametniku kinnitus.

Vastuhagile lisatud plaanidel on sein samuti sirge, nagu praegu kinnistusraamatus olevatel plaanidel. Kinnistustoimiku olukord plaanide vahetusega ei muutu. Võru linn viib läbi järelevalvemenetlust ning esialgse hinnangu kohaselt on ümberehitus omaalgatuslik ja ebaseaduslik. Lisaks on vastuhagis taotletaval viisil kinnistusraamatus kannete tegemiseks vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Korteriomandite mõtteliste osade suuruse muutmine tähendab seda, et muuta tuleb kõigi korteriomanike mõtteliste osade koosseise. Mõttelise osa muutmine on palju suurema mõjuga, kui kostja vastuhagis on selgitanud. Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele (

§ 40lg 2).

Ka korteriomanike üldkoosoleku otsustusvõime määramisel lähtutakse kaasomandi osa suurusest, mitte eriomandi eseme pindalast (

§ 20lg 2). 6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle Ts

MS § 663 lg 5 alusel ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

1. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb menetlusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada ja saata vastuhagi maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks (TsMS § 667 lg 2 teine lause). Määruskaebus kuulub rahuldamisele.
2. Maakohus keeldus vastuhagi menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel, leides, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset. Kostja vaidlustab maakohtu määrust tervikuna, mistõttu kontrollib 4 ringkonnakohus maakohtu määruse põhjendatust ja seaduslikkust tervikuna (TsMS § 651 lg 1 koosmõjus §-ga 659).
3. Pooled on naaberkorterite omanikud ja nende korteritel on üks ühine sein. Asja materjalide kohaselt erineb tegelik faktiline olukord hoonejaotusplaanil märgitust ning kostja korteri osa moodustab sopistuse (suurusega ca 3, 5 m2), mis ulatub hageja korteri hoonejaotusplaanil märgitud piiridesse. Pooled vaidlevad, kas nende kortereid lahutav sein peaks olema sirge (nagu näeb ette kehtiv hoonejaotusplaan) ja kostjal tuleks faktiline olukord viia kooskõlla hoonejaotusplaaniga (alternatiivselt nõuab hageja kahju hüvitamist). Sopistuse tõttu on kostja korteri pindala tegelikkuses suurem kui hageja korteri pindala, kuigi hoonejaotusplaani järgi peaksid korterid olema võrdse suurusega. Kostja esitas

§ 9

lg 1 alusel vastuhagi, milles taotleb eriomandi kokkuleppe muutmist nii, et see vastaks faktilisele olukorrale. Eriomandi kokkuleppe muutmine tooks kaasa, et hageja jääks hoonejaotusplaani järgi talle kuuluvast 1,75 m2 eriomandi omandiõigusest ilma. 10. Maakohus on õigesti leidnud, et kostja vastuhagis esitatud nõuete menetlusse võtmiseks peab kohus tuvastama kostja õiguskaitsevajaduse (TsMS § 3). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et korteriomandite loomisel ega muutmisel ei ole kaasomandi mõtteliste osade suuruse seisukohalt tähtsust, milline on eriomandi osade täpne pindala ruutmeetrites. Eriomandi ese on konkreetne osa hoonest (vt

§ 4

lg 1) ning eriomandi pindala suurust ruutmeetrites ei kanta kinnistusraamatusse (

§ 6lg 3) (Riigikohtu 22.

novembri 2023 määrus tsiviilasjas nr 2-21-18998, p 13). Ka varem kinnistusraamatu registriosa esimesse jakku kantud pindalaandmetel ei ole õigustloovat või seadusega kaitstud tähendust. Maakohus on jätnud aga tähelepanuta, et kostja ei ole vastuhagis taotletud üksnes korterite ruutmeetrite suuruse muutmist kinnistusraamatus. Maakohus on kostja õiguskaitsevajadust TsMS § 371 lg 2 p 2 järgi vastuhagis esitatud nõuete esitamiseks kaalunud üksnes korterite pindalaandmete muutmise vajaduse osas kinnistusraamatus. 11. Riigikohus on selgitanud, et korteriomand on õiguse esemena sellise iseloomuga, mis peaks üldjuhul püsima sellisena, nagu see seati ning seda saab muuta vaid seaduses sätestatud alusel korteriomanike kokkuleppel (

§-d 9, 13 ja 14). Juhul kui korteriomanikud ei suuda muudatustes kokku leppida, saab kokkuleppe eelduseks olevate puuduolevate tahteavalduste andmist nõuda kohtus hagita menetluses

§ 9lg-s 2 sätestatud korras.

Kostja vastuhagi nõuete puhul saab õiguskaitsevajadusest rääkida üksnes juhul, kui korteriomanikult nõutav tahteavaldus on ka tegelikult vajalik kostja vastuhagiga taotletava eesmärgi saavutamiseks, st soovitud kokkuleppe sõlmimiseks. Kostja vastuhagi nõue on heauskne ja objektiivselt perspektiivne, kui see on esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes kokkuleppe sõlmimisega nõus ei ole. Seaduse mõttega ei ole aga kooskõlas see, kui korteriomanikult nõutakse tahteavalduse andmist sellise kokkuleppe sõlmimiseks, mis ei oleks saavutatav ka ilma tema nõusolekuta (vt ka Riigikohtu 22. novembri 2023 määrust tsiviilasjas nr 2-21-18998, p-d 15 ja 15.1). Kostja taotleb enda ja hageja korteriomandite eriomandi mõtteliste osade suuruste muutmist ja hageja ning piiratud asjaõiguse omaniku vastavate tahteavalduste andmiseks kohustamist. Selline kostja õigus tuleneb

§ 9

lg 1 esimesest lausest, mille kohaselt võib asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel muuta olemasolevate eriomandite ulatust. Seejuures võib iga korteriomanik teiselt korteriomanikult nõuda eelnimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ja muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve (

§ 9lg 2).

Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et

§ 9

lg 1 alusel esitatavad nõuded puudutavad üksnes olukorda, kus korteriomanik soovib enda korteriomandit suurendada kaasomandisse kuuluva pinna 5 arvelt ehk väljuda korterite eriomandite piiridest.

§-s 9 sätestatakse selge alus eriomandi ruumilise ulatuse osas sõlmitud kokkuleppe muutmiseks pärast korteriomandite kinnistamist. Kõigi korteriomanike omavaheliste suhete ümberkujundamine toimub selles paragrahvis sätestatud tingimustel.

§ 9

lg 1 esimese lause eesmärk on sätestada, et eriomandi ulatuse muutmiseks on vajalik ainult asjassepuutuvate korteriomanike nõusolek. Selliseks kokkuleppeks, samuti vastavaks kinnistusraamatu kandeks ei ole vaja ülejäänud korteriomanike nõusolekut, sest nende õigusi see ei puuduta (vt ka korteriomandi- ja korteriühistuseadus 462 SE seletuskirja lk 28). 12. Ringkonnakohus juhib tähelepanu, et TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendatakse

§ 9

lg 1 alusel esitatud eriomandi kokkuleppe muutmisele suunatud nõue küll hagita menetluses, kuid sama paragrahvi lg 4 järgi võib nõuet lahendada ka hagimenetluses, kui see on esitatud vastuhagina. Vastuhagis esitatud nõuete puhul on olemuselt tegemist vaidlusasjaga, mis lahendatakse hagita menetluses, ning kohus ei ole seejuures TsMS § 477 lg 5 järgi seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele ning selgitab TsMS § 5 lg 3 esimese lause ja § 477 lg 7 järgi ise asjaolud ja kogub tõendeid. Uurimispõhimõtte kohaselt tuleb kohtul kõrvaldada ka menetlusosaliste taotluste ja asjaoludega seotud ebaselgused (vt Riigikohtu

1. novembri 2023 määrus tsiviilasjas nr 2-21-18992, p 12 ja selles viidatud lahendid). Riigikohus on ka selgitanud, et sellise nõude puhul ei tulene vastuhagejale seadusest nõuet esitada kohtule niisuguse kokkuleppe tekst, mida sõlmima ta soovib puudutatud isikut kohustada, kuid soovi korral võib ta seda siiski teha. Juhul kui vastuhagist on ebaselge, missugust kokkulepet vastuhageja soovib, peab kohus selle välja selgitama, määrates vajaduse korral vastuhagejale tähtaja avalduse täpsustamiseks. Kui kohtule esitatud avalduses on väljendatud selge tahe soovitava kokkuleppe sisu kohta, saab kohus tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 vajaduse korral avaldaja soovitud kokkuleppe teksti ümber sõnastada, muutmata sealjuures kokkuleppe sisu, küsides vastuhagejalt üle, kas kohtu pakutu vastab avaldaja tahtele (vt ka Riigikohtu
2. detsembri 2021 määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506, p 16).
3. Hageja on vastuses kaebusele leidnud, et vastuhagi rahuldamine omaks olulist mõju kõigile korteriomanikele, mh majanduskava alusel maksete tegemisel ja üldkoosoleku häälte määramisel. Ringkonnakohus märgib, et kui vastuhagi nõuded peaksid puudutama ka teisi korteriomanikke, saab kohus avaldust

§ 9

lg 2 kohases nõudes menetleda juhul, kui see on esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes ei ole vastuhageja soovitud kokkuleppe sõlmimisega nõus.

1. Eeltoodust tulenevalt tuleb maakohtul vastuhagi menetlusse võtmise otsustamisel lähtuda uurimisprintsiibist, sh hinnata vastuhagiga taotletava eriomandi kokkuleppe mõju ulatust teistele korteriomanikele ja otsustada, kas teised korteriomanikud, pank või ka korteriühistu tuleb asja menetlusse kaasata (TsMS § 614 lg 1). Maakohus peab vajadusel andma kostjale võimaluse vastuhagi nõuete ja puudutatud isikute ringi täpsustamiseks. Hageja määruskaebuse vastuses toodud muud etteheited kostja vastuhagile (puudused hoonejaotusplaanis, pädeva ametniku kinnituse puudumine jmt) ei ole aluseks vastuhagi menetlusse võtmisest keeldumiseks.
2. Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asjas tehtavas lõpplahendis (TsMS § 173 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt) 6