Obsah (9)

§ 172§ 168§ 663§ 667§ 659§ 3331§ 651§ 173§ 696

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Margo Klaar ja Peeter Pällin Määruse tegemise aeg ja koht 22.05.2024, Tallinn Kohtuasja number 2-20-4889

§ 172

lõigetest 1 ja 7 lähtudes, et põhjendatud on jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Menetlus on küll toimunud avaldajate huvides ning nende esitatud avalduse alusel, kuid puudutatud isikud vaidlesid avaldusele osaliselt vastu ja avaldus kuulus osaliselt rahuldamisele. Avaldajate määruskaebus

1. Avaldajad vaidlustavad maakohtu määruse osaliselt, s.o resolutsiooni punktide 3, 4, 21 ja 25 osas. Avaldajad paluvad teha tühistatud osas uue määruse, millega: 1) vähendada oluliselt juurdepääsutasu suurust, märkida tasumise täpsustatud täitmise viis ja maksmise tähtpäevaks jooksva aasta
2. märts; 2) muuta resolutsiooni punktis 4 esitatud Uus-Kalamaja tn 11 omanike kohustuse sisu ning määrata selleks konkreetne etteteatamise aeg üldjuhul vähemalt 7 päeva, erakorraliselt lähtuvalt ligipääsu takistuse mõjuva põhjuse iseloomust, kuid mitte kunagi vähem kui 4 tundi ja mõjuval põhjusel hädavajaduse korral ette teatamata; 3) jätta maakohtu 03.04.2020 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõud tühistamata, kuni määruskaebusega vaidlustatud osas jõustunud lõpplahendi tegemiseni; 4) muuta menetluskulude jaotust, jättes avaldajate menetluskulud Uus-Kalamaja tn 11 omanike kanda ja ülejäänud menetlusosaliste kulud nende endi kanda, määrata kindlaks menetluskulude jaotus ja suurus, rahuldades avaldajate 31.01.2023 taotluse. Alternatiivselt paluvad avaldajad saata tsiviilasja vastavas osas uueks läbivaatamiseks maakohtule, kui ringkonnakohtul ei ole 10 2-20-4889 võimalik asja ise lahendada. Määruskaebemenetlusega seotud kulud paluvad avaldajad jätta Uus-Kalamaja tn 11 omanike kanda.
3. Maakohtu määratud ligipääsu servituudi aastane tasu 3763 eurot on ebamõistlikult suur väikese kortermaja jaoks, mis vajab väga suurt renoveerimist. Menetluses oleks tulnud kindlaks teha tasu vähendamise asjaolud ja vajadusel koguda tõendeid. Määratud tasu ei arvesta UusKalamaja tn 11 omanike omakasutusega. Kohus ka ise möönis, et teeniva kinnistu enesekasutust peab kohtupraktikast tulenevalt arvesse võtma. Jääb arusaamatuks, kuidas kohus jõudis järelduseni, et avaldajad ei ole avaldanud ega tõendanud Uus-Kalamaja tn 11 servituudiala kasutamist. Isegi kui leida, et senised tõendid seda ei tõenda, siis miinimumina oleks kohus pidanud seda asjaolu avaldajatega arutama, täitma selgitamiskohustust ning selgitama hagita menetluse iseloomust tulenevalt vajadust asjaolu tõendada. Avaldajate menetlusdokumentidest ei saanud see asjaolu jääda arusaamatuks.
4. Tasu hindamisel ja määramisel ei ole arvesse võetud asjaolu, et Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu tekkimise eelduseks oli ligipääsu andmine Uus-Kalamaja tn 13b kinnistule. Sellest tulenevalt ei peaks eeldatavalt Uus-Kalamaja tn 13b omanikud tasuma muud kui sümboolset tasu, mis oleks seotud vaid Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu mõistlike põhjendatud otseste kuludega ligipääsu võimaldamise eest.
5. Tasu peaks olema madalam ainuüksi seetõttu, et määratud ala ei kasuta ainult Uus-Kalamaja tn 13b. Kui lugeda kasutus eelduslikult võrdseks, oleks tasuks 1881,50 eurot. Avaldajad ei nõustu, et Uus-Kalamaja tn 11 omakasutus ei ole tõendatud. See nähtub 21.09.2022 vaatlusprotokollis viidatud fotodelt, teiste menetlusosaliste esitatud fotodelt ning prügikastide asukohast. Samuti käsitleb 21.09.2022 istungi protokolli lk 22 tervikuna Uus-Kalamaja tn 11 omakasutust vähemasti jalgsi, tegevust maja ümber ja selles on välja toodud, et nad ligipääsu ala faktiliselt kasutavad.
6. Parkimiskohtade kaotamise osas on kohtu põhjendused vastuolulised. Kohus tuvastas, et parkimist sellisel kujul nagu Uus-Kalamaja tn 11 korraldab ja võimaldab, ei ole kunagi kinnistul ette nähtud. Seega ei saa ka kahju tekkida viisil nagu kirjeldavad Uus-Kalamaja tn 11 omanikud. Samas on kohus siiski võtnud tasu määramisel arvesse, et ala ei saa enam parkimisplatsina kasutada.
7. Kohus eksis aastase tasu välja arvestamisel. Igavikulise makse võrdlusperioodina arvestas kohus 50 aastat. Kui jagada määratud tasu 3763 eurot kohtu viidatud hüvitise koguväärtusega 96 824 eurot, teeb see u 25,7 aastat.
8. Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu on küll elamumaa, aga tuleb arvestada, et see osa kinnistust, mida koormatakse, on alates kinnistu loomisest Tallinna linna korraldustega ette nähtud transpordiks. Asjaolu, et see on hetkel kinnistusraamatu koosseisus määratletud elamumaana, ei oma tähendust, kui selle eesmärk oli ligipääsu ja transpordi võimaldamine. Seega ei peaks 80 m2 ala osas mitte tingimata lähtuma elamumaa hüvitamisväärtusest, vaid seda tuleks avaldajate huvides vähemalt alternatiivselt võrrelda transpordimaa hüvitamisväärtusega.
9. Maakohtu määrus vajab täpsustamist tasu maksmise kohustuse täitmise viisi osas. Kohus on tasumise kohustust lahendi põhjendavas osas küll selgitanud, kuid avaldajate hinnangul on see mitmeti tõlgendatav. On vaja täpsemat juhist, kuidas Uus-Kalamaja tn 13 korterite igakordsed omanikud peaksid proportsionaalset seda kohustust Uus-Kalamaja tn 11 igakordsetele omanikele täitma. Samuti see, milline on tasu maksmise kohustus juhul, kui avaldajad kohustuse saabumisel (kohtulahendi jõustumisel) ei ole määratud ligipääsu kogu 11 2-20-4889 aastase perioodi kasutanud. See on vajalik vältimaks poolte edasisi vaidlusi. Oleks mõistlik, kui selle kohustuse täidaks Uus-Kalamaja tn 13b korteriühistu Uus-Kalamaja tn 11 korteriühistule või kui eelnev ei ole võimalik, siis Uus-Kalamaja tn 11 omanikele. On oluline, et Uus-Kalamaja tn 11 korteriomandite igakordsed omanikud ei hakkaks seda praktikat vaidlustama ja tagantjärele tasusid nõudma. See vajaks mõlema osapoole ühtset määratletud arusaama.
10. Muudes sarnastes jõustunud kohtulahendites on määratud servituudi tasu oluliselt madalam ega ulatu isegi mitte 1000 euroni aastas. Praegusel juhul on avaldajatelt välja mõistetud 3,7 korda suurem tasu.
11. Vaidlustatud määruse resolutsiooni punktis 4 on määratud Uus-Kalamaja tn 11 omanike õigus takistada ja sulgeda juurdepääsu tee mõistliku ja piisava etteteatamise ajaga. Samas ei selgu, mis on see mõistlik aeg või millest see sõltub. Praegune sõnastus võimaldab sisuliselt püsivalt ligipääsu sulgeda ega sea tingimusi, kuidas määruse resolutsioonis kirjeldatud tegevuste ajal on siiski võimalik Uus-Kalamaja tn 13b kinnistule jõuda. Avaldajate hinnangul on miinimumina vajalik määrata korraline etteteatamise tähtaeg 7 päeva, erakorraliselt 4 tundi mõjuva põhjuse olemasolul ning mõjuva põhjusega hädaolukorra ajal selle iseloomust tulenevalt etteteatamise aeg puuduks.
12. Kohtulahendi osalise edasikaebamise tõttu vaidlustavad avaldajad ka esialgse õiguskaitse tühistamist, et ei tekiks vaidlust, kas vastav resolutsioonipunkt on jõustunud või mitte.
13. Maakohtu määratud menetluskulude jaotus on avaldajate suhtes ebaõiglane. Avaldajad paluvad menetluskulude jaotust muuta selliselt, et Uus-Kalamaja tn 13b omanike kõik kulud jäävad Uus-Kalamaja tn 11 omanike kanda ja teiste menetlusosaliste kulud nende endi kanda. Kohus tuvastas, et Uus-Kalamaja tn 11 omanikud on pikka aega teadlikud olnud kohustusest avaldajate kinnistule juurdepääs tagada (st juba enne, kui nende maatükk kinnistati ja korteriomandid moodustati). Esialgse õiguskaitse avalduse vastuses on puudutatud isikud märkinud, et nad on faktiliselt juurdepääsu ka võimaldanud. Enne kohtusse pöördumist tegid avaldajad veel sisulise katse jõuda kokkuleppele kohtuväliselt. On arusaamatu, miks menetluses juurdepääsu siduvale fikseerimisele vastu vaieldi. Seega põhjustasid Uus-Kalamaja tn 11 omanikud vastuseisu ja nõudmistega otstarbetu kohtumenetluse, mille tulemusel tekkisid avaldajatele väga suured menetluskulud. Avaldajad pidid tellima ka eksperthinnangu ja see kulu jäi tervikuna nende kanda. Maakohus ületas menetluskulude jaotamisel diskretsioonipiire. Kohtu otsustus kahjustab avaldajaid ebamõistlikult.
14. Menetluskulude jaotamisel tuleks arvestada, et avaldajad loobusid avaldusest tehnovõrgu servituudi osas, kuna selles osas õnnestus sõlmida kompromiss menetluse kestel.

§ 168

lõike 4 ja § 172 lõike 1 teise lause järgi tulnuks vastavas osas jätta menetluskulud Uus-Kalamaja tn 11 omanike kanda, kuna nemad on selle nõude pärast avalduse esitamist rahuldanud. Puudutatud isikute 25 ja 26 määruskaebus

1. 20.03.2023 määruskaebuses vaidlustavad puudutatud isikud 25 ja 26 maakohtu määruse menetluskulude jaotuse osas, paludes jätta kaebajate menetluskulud avaldajate või alternatiivselt solidaarselt avaldajate ja Uus-Kalamaja tn 11 igakordsete omanike või ainult Uus-Kalamaja tn 11 igakordsete omanike kanda.
2. Kohtulahend tehti avaldajate huvides, seega tulnuks menetluskulud jätta avaldajate kanda. Kohus nõustus pea kõigi kaebajate seisukohtadega, mh sellega, et servituut tuleb määrata üle Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu. Seega ei saa asjaolu, et kaebajad vaidlesid avaldusele vastu, olla 12 2-20-4889 põhjuseks, et jätta menetluskulud isiku enda kanda, kes õiguspäraselt avaldusele vastu vaidleb. Kohtu otsustus on eriti ebaõiglane veel seetõttu, et kaebuse esitajad on juba enne kohtumenetlust oma õigusi kasutanud ning juba detailplaneeringu ajal avaldanud seisukohta servituudi asukoha osas. Avaldajad ega ka Uus-Kalamaja tn 11 sellele tol ajal vastu ei vaielnud. Seega otsustati juurdepääsu asukoht juba detailplaneeringu menetluses ning puudus vajadus kaasata kaebajaid praegusesse menetlusse. Kaebajatel menetluskulude tekkimise põhjustas avaldaja ja Uus-Kalamaja tn 11 omanike tegevus, kuna kumbki ei soovinud aktsepteerida detailplaneeringus määratud juurdepääsu. Arvestades, et nii avaldajaid kui vähemalt esialgu ka Uus-Kalamaja tn 11 omanikke esindas advokaat, pidid ka kaebajad oma õiguste kaitseks esindaja võtma ja kulusid kandma. Menetlusosaliste seisukohad
3. 10.04.2023 esitasid puudutatud isikud 3, 5, 6, 9, 11, 13 ja 15 (Uus-Kalamaja 11) seisukoha avaldajate määruskaebuse osas, mille kohaselt paluvad jätta määruskaebuse rahuldamata määruse resolutsiooni punkti 3 osas, mis puudutab juurdepääsutasu suurust ja punkti 25 osas tervikuna (menetluskulude jaotus) ning rahuldada määruskaebus määruse resolutsiooni punkti 3 osas (mis puudutab juurdepääsutasu maksmise kohustuse täpsustatud täitmise viisi ja tähtaega), samuti määruse resolutsiooni punkti 4 muutmise osas ja punkti 21 esialgse õiguskaitse abinõu tühistamata jätmise osas. Kui kohus otsustab menetluskulude jaotust muuta, paluvad vastustajad jätta kõik nende menetluskulud avaldajate kanda.
4. Puudutatud isikud 25 ja 26 vaidlesid avaldajate määruskaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.
5. 10.04.2023 esitas puudutatud isik 24 (Uus-Kalamaja 9) seisukoha avaldajate 20.03.2023 esitatud määruskaebuse osas, millest nähtuvalt nõustub maakohtu määrusega ja palub määruskaebuse jätta rahuldamata.
6. 10.04.2024 seisukohas vaidlesid avaldajad puudutatud isikute 25 ja 26 määruskaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata või alternatiivselt, muuta määrust menetluskulude jaotuse osas selliselt, et jätta puudutatud isikute 25 ja 26 menetluskulud Uus-Kalamaja tn 11 korteriomanike kanda, kuna nemad on olnud seisukohal, et puudutatud isikud 25 ja 26 tuli menetlusse kaasata.
7. Ülejäänud menetlusosalised kohtule enda seisukohti määruskaebuste osas ei esitanud. Menetluse edasine käik
8. Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need

§ 663lõike 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 49. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuste ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu määrus tuleb

§ 667

lõike 2 teise lause alusel tühistada määruskaebuste põhjendustest olenemata täies ulatuses ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Avaldajate määruskaebus tuleb rahuldada alternatiivse taotluse osas ning puudutatud isikute 25 ja 26 määruskaebus osas, millega taotleti maakohtu määruse osalist tühistamist. 13 2-20-4889 50.

§ 659

koosmõjus § 442 lõikega 5 lahendab ringkonnakohus esmalt määruskaebemenetluses esitatud seni lahendamata taotlused. Puudutatud isikud 25 ja 26 esitasid 22.04.2024 ringkonnakohtule taotluse menetluse kiirendamiseks.

§ 3331lõigete 2 ja 3 järgi tuleb kohtul lahendada taotlus 30 päeva jooksul.

Praeguse määrusega on taotlus rahuldatud. 51.

§ 659

alusel kohaldub määruskaebemenetluses

§ 651

lõige 1, millest tulenevalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu määrust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Avaldajad vaidlustavad maakohtu määruse osaliselt, s.o juurdepääsutasu suuruse ja maksmise viisi osas (resolutsiooni p 3), resolutsiooni punktis 4 reguleeritud Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu omanike ligipääsu sulgemise õiguse sisu osas ning esialgse õiguskaitse abinõude tühistamise ja menetluskulude jaotuse osas (vastavalt resolutsiooni punktid 21 ja 25). Puudutatud isikud 25 ja 26 vaidlustavad määruse üksnes menetluskulude jaotust osas. Seega ei ole määrust vaidlustatud juurdepääsutee määramise ja kinnistusraamatusse vastavate märkuste kandmiseks tahteavalduste andmiseks kohustamise osas.

1. Avaldajate hinnangul on maakohtu määratud juurdepääsu kasutamise tasu ebamõistlik. Maakohus määras juurdepääsutasu lähtuvalt kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemisest, võttes aluseks avaldajate 12.12.2022 esitatud Domus Kinnisvara kutselise hindaja Toomas Vaksa eksperthinnangu (t VI kd lk 56–85). 52.
2. Ringkonnakohus selgitab esmalt juurdepääsutasu määramise kohta järgmist. Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine (põhiseaduse § 32 mõttes). Seetõttu sõltub juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad. Selline negatiivne tagajärg võib vastavalt asjaoludele olla kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.4). Juurdepääsutasu suuruse määramisel tuleb arvestada juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid (samas, p 15.3).
3. AÕS § 156 lg 1 järgi on juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanikul õigus saada tasu, mis hõlmab hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (vt RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, punktid 15.3 ja 15.4 ning nendes viidatud kohtulahendid). Minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja omanik peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma, ei või olla väiksem kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus (samas, p 15.3).
4. Juurdepääsutasu hulka arvestatava kasutuseelise hüvitamise eesmärk on tagada kinnisasja omanikule samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel. Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema. Hindamise aluseks on kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab leida abstraktselt – võrreldes kasutusõiguse väärtust sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega. Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb pidada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust (RKTKm 03.10.2018, 214 2-20-4889 16-3663, p 19). Juurdepääsutasu indekseerimine tarbijahinnaindeksiga ei ole põhjendatud (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.3). Seejuures tuleb AÕS § 156 lg 1 järgi omandiõiguse riive hüvitada kasutuseelise alusel ning hüvitist määrates ei saa lähtuda juurdepääsutee alla jääva maatüki turuväärtusest (RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901, p 15).
5. Juhul kui isik, kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus, ja ta taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab (koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatistest vaba ja koormatud kinnisasja väärtuse vahe). Kui kohus tuvastab, et juurdepääsutee määramise tõttu juurdepääsuteega koormatava kinnisasja kui terviku väärtus väheneb, tuleb juurdepääsutasu määrata selliselt, et juurdepääsutasuna juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omanikule tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele tasemele, juhindudes Riigikohtu 01.06.2022 määruse nr 2-19-20416 punktis 15.5 esitatud valemist (juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär). Kui juurdepääsutasu määratakse kindlaks koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist arvesse võttes, siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest (RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901, p 14; RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5).
6. Diskontomäärana tuleb kasutada seadusandja poolt mõistlikuks tulumääraks peetavat VÕS § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimäära, kui menetluses ei tuvastata, et kinnisasja senisele kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest intressimäärast erinev (RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901, p 14; RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5) Kui juurdepääsutasu määratakse eelviidatud perpetuiteedi põhimõttel tähtajatuna, tuleb arvesse võtta ka VÕS § 113 lg 1 teise lause järgse intressimäära (diskontomäär) võimalikku muutumist. Kuna diskontomäära muutumine mõjutab ka iga-aastase juurdepääsutasu suurust, ei saa juurdepääsutasu üldjuhul välja mõista kindla rahasummana, vaid indekseeritavana. Juurdepääsutasu suuruse leidmiseks tuleb seega korrutada kinnisasja väärtuse vähenemine diskontomääraga, mis kehtib iga-aastase juurdepääsumakse tasumise tähtaja seisuga (RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901, p 14; RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098, punktid 17.1 ja 17.2).
7. Maakohus on juurdepääsutasu mõistliku suuruse üle otsustamisel kohaldanud valesti AÕS § 156 lõiget 1 ja rikkunud ühtlasi kohtulahendi põhjendamise kohustust. Maakohus selgitas ebaõigesti menetlusosalistele juurdepääsutasu määramise aluseks olevaid asjaolusid, mille tulemusel jättis kohus olulised asjaolud välja selgitamata. Kohus määras ebaõigesti juurdepääsutasu kindlaks kinnisasja väärtuse vähenemisest lähtudes, tuginedes eksperthinnangule, milles tegelikkuses väärtuse vähenemise hindamiseks vajalikke asjaolusid esile ei tooda.
8. Nagu eelnevalt märgitud, võttis maakohus juurdepääsu tasu määramisel aluseks avaldajate esitatud kinnisvara kutselise hindaja eksperthinnangu (t VI kd lk 56–85), mille puhul on ekspert väidetavalt lähtunud kinnisvara kui terviku väärtuse vähenemisest. Kõnealuse hinnangu kohaselt on hindamise eesmärk selgitada välja vara sundvaldusest ja omandamisest tingitud hüvitusväärtus. Hinnangus on selgitatud, et vara väärtuse hüvitamise aluseks on põhimõte, et äralõike (praegusel juhul sundvaldusala) väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega moodustavad hüvitusväärtuse (hinnangu lk 31). Ekspert kaasnevat kahju ega saamata jäävat tulu ei tuvastanud, mistõttu hüvitusväärtuse moodustab ainult hinnatava vara 15 2-20-4889 väärtus ehk sundvalduse tasu (vt hinnangu lk 40–41), mis eksperdi hinnangul on sundvaldusala koosseisu jääva maa väärtus, s.o 96 824 eurot (hinnangu lk 41, p 5.2.4). Selle arvestas ekspert välja Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu (hoonestamata kujul) turuväärtuse põhjal. Ekspert märgib, et juurdepääsutee talumise kohustus vähendab kinnisasja väärtust sundvaldusala väärtuse võrra (samas, p 5.2.5).
9. Ekspert on leidnud, et kinnisvara kui terviku väärtus väheneb äralõike ehk praegusel juhul sundvaldusala koosseisu jääva maa väärtuse võrra. Kolleegiumi hinnangul ei ole aga selline lähenemine kooskõlas eelnevalt viidatud Riigikohtu lahendites märgitud põhimõtetega. Riigikohtu käsitluse kohaselt tuleb koormatava kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemine leida koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe kaudu. Ekspert ei ole neid väärtuseid tuvastanud, vaid on lähtunud juurdepääsutee alla jääva maatüki turuväärtusest. Seega on maakohus tõendit ebaõigesti hinnanud ega ole välja selgitanud asjaolusid (koormatiste vaba kinnisasja väärtus ja koormatud kinnisasja väärtus), mille alusel saaks kindlaks teha kinnisasja väärtuse vähenemise.
10. Lisaks tuleb tähele panna, et Riigikohus on rõhutanud, et kinnisasja väärtuse vähenemisel põhineva hüvitise määramine on põhjendatud üksnes juhul, kui koormatava kinnisasja omanik on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus, ja ta taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemist (RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901, p 14; RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5). Praegusel juhul on maakohus nii 21.09.2022 toimunud ärakuulamisel kui ka samal päeval menetlusosalistele saadetud kirjas (t V kd lk 154) ning täiendavalt puudutatud isikutele 11.10.2022 saadetud kirjas (t V kd lk 199) selgitanud, et juurdepääsutasu tuleb välja arvestada Riigikohtu 01.06.2022 lahendis nt 2-19-20416 (p 15.5) toodud valemi kohaselt, st koormatava kinnisasja väärtuse vähenemise ja diskontomäära korrutisena. Selliselt on maakohus jätnud tähelepanuta, et viidatud valem on vaid üks viise juurdepääsutasu määramisel, st üksnes olukorras, kui koormatava kinnisasja omanikud tuginevad kinnisasja väärtuse vähenemisele. Seega on kohus menetlusosalisi selles osas eksitanud, mille tõttu on menetluses jäänud välja selgitamata juurdepääsutasu määramise aluseks olevad olulised asjaolud.
11. Puudutatud isikud 1–15 leiavad oma esialgses vastuses (t I kd lk 62–68), et talumiskohustuse perioodiline tasu peab olema vähemalt 350 eurot aastas, mis hõlmab nii juurdepääsutee talumisega seonduvat omandiõiguse riivet kui ka maamaksu ja hooldustasu ning arvestab parkimiskohtade kaotusega. Peale maakohtu 21.09.2022 antud selgitusi leiavad puudutatud isikud 20.10.2022 seisukohas (t VI kd lk 18–20), et juurdepääsutee negatiivseks tagajärjeks on kasutuseelise kaotus, mis väljendub eelkõige parkimiskohtade kaotuses. Puudutatud isikud märgivad, et kasutuseelise kaotamise hüvitise suurust on ebaõiglane väljendada Riigikohtu lahendi nr 2-19-20416 punktis 15.5 välja toodud valemi kaudu nagu varasemalt on kohus seda menetlusosalistel palunud teha, kuivõrd puudutatud isikutel tekib võrreldes senise olukorraga konkreetne negatiivne tagajärg, milleks on pidev lisakulu juurdepääsu koormatise tekkimisel, see ei sõltu kinnisasja väärtusest ning seda pole õiglane pisendada, korrutades kulu diskontomääraga läbi. Puudutatud isikud arvestasid juurdepääsutasu suuruseks 5600 eurot aastas, mis koosneb kasutuseelise kaotusest tekkivast kulust 3600 eurot (st mujal parkimisega kaasnevad kulud) ja kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemisest 2000 eurot (arvestatud lähtuvalt kaotatavate parkimiskohtade turuväärtusest). Seega on puudutatud isikud seisukohal, et juurdepääsutee negatiivne tagajärg on eelkõige parkimiskohtade kaotus, mis väljendub ringkonnakohtu hinnangul kasutuseeliste kaotuses, mitte kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises. Puudutatud isikud on küll viidanud ka kinnisasja väärtuse vähenemisele, kuid seda samuti üksnes parkimiskohtade kaotuse läbi. Samas on Riigikohus leidnud, et kui juurdepääsutasu määratakse kinnisasja väärtuse 16 2-20-4889 vähenemise põhjal, siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiukulude ja maamaksu eest (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5). Seega ei ole reeglina põhjendatud nõuda eraldi tasu nii kinnisasja väärtuse vähenemise kui ka kasutuseeliste eest.
12. Maakohus hindas tasu määramisel ka puudutatud isikute 20.10.2022 seisukohas toodut, leides, et Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu omanikele ei saa tekkida kahju parkimiskohtade kaotuse tõttu, kuna nemad seal ainuisikuliselt ei pargi, mistõttu ei saa seda arvestada ka kinnisasja väärtuse vähenemisena. Seejuures jäi kohtul tähelepanuta, et puudutatud isikud tuginesid kinnisasja väärtuse vähenemisele üksnes parkimiskohtade kaotuse kontekstis. Leides, et parkimiskohtade kaotus ei vähenda kinnisasja väärtust, langes ära ka kinnisasja väärtuse vähenemise väide, mistõttu ei olnud õige tugineda tasu määramisel avaldajate esitatud Domus Kinnisvara asjatundja arvamusele, kuna ekspert võttis aluseks samuti kinnisasja väärtuse vähenemise (küll ebaõigesti välja arvestatud, nagu eelnevalt punktis 59 selgitatud).
13. Kolleegium märgib, et sellises olukorras tulnuks maakohtul välja selgitada alternatiivsed tasu määramise alused. Üldreeglina on juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omanikul õigus saada tasu, mis hõlmab hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Juhul, kui puudutatud isikud tuginevad kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemisele, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Arvestades, et puudutatud isikud ei tuginenud enne maakohtu ekslikku selgitust kinnisasja väärtuse vähenemisele ning ka pärast tõid selle esile vaid parkimiskohtade kaotusega seonduvalt, saab ringkonnakohtu hinnangul praegusel juhul eelkõige olla tasu määramise aluseks hüvitis kaotatud kasutuseeliste eest.
14. Kohtupraktikas on sarnases olukorras, kus koormatava kinnisasja omanikud tuginesid parkimiskohtade kaotusele ning kohus tuvastas, et kinnisasi asub tasuta parkimise tsoonis, peetud põhjendatuks omandiõiguse riive (kasutuseelise) arvestamisel lähtuda maatüki keskmisest rendihinnast Tallinnas (nt kinnisvaraportaalide www.city24.ee ja www.kv.ee andmetele tuginedes), arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida rentides tuleks teha ja arvestades juurdepääsutee alla jääva ala suurust (vt TlnRnKm 05.03.2020, 2-16-7848, p 20). Viidatud asjas andis kohus menetlusosalistele võimaluse esitada tõendid, millest nähtub konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtus.
15. Avaldajad on määruskaebuses õigesti esile toonud, et lisaks andis maakohus vastuolulise hinnangu puudutatud isikute väitele parkimiskohtade kaotuse kohta. Kohus leidis esmalt, et seda ei saa arvestada kinnisasja väärtuse vähenemisena, kuna puudutatud isikud seal ainuisikuliselt ei pargi, kuivõrd hoov on avatud ja Uus-Kalamaja tn 11 omanikud ei suuda tagada vaid oma kinnistu omanikele parkimiskohta. Seejärel on kohus puudutatud isikute omakasutust ja tasu jagamise põhjendatust hinnates aga pidanud ebamõistlikuks jagada juurdepääsutasu pooleks avaldajate ja Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu omanike vahel, kuna viimased ei saa edaspidi oma kinnisasjal asuvat juurdepääsuteed parkimisplatsina kasutada. Seega jääb vaidlustatud määrusest ebaselgeks, kas kohus pidas puudutatud isikute väidet parkimiskohtade kaotuse kohta tasu suuruse määramisel asjakohaseks või mitte.
16. Ekslik on ka perpetuiteedi põhimõttel määratav tasu arvestada välja kindlaksmääratud rahasummana. Eelnevalt viidatud eksperthinnangus leiti, et antud juhul on mõistlikuks tulumääraks (diskontomääraks) 3%, mitte VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär 17 2-20-4889 8%. Ekspert selgitab, et hindamise praktikas on levinud põhimõte, et maa kapitalisatsioonimäära iseloomustab riskivaba preemiana vaadeldav pankade hoiuseintress (üle 1 aasta pikkused), mis Eesti Panga andmetel oli perioodil 01.01.2022–31.10.2022 vahemikus 0,32 kuni 1,47%. Samas tuleb arvesse võtta ka ajutist kiiremat inflatsioonilist keskkonda. Seetõttu leidis hindaja, et praegusel juhul on põhjendatud võtta kapitalisatsioonimäärana aluseks 3%. Hindaja selgitab, et 8% võib pidada liiga kõrgeks oodatavaks tulumääraks, mis ei ühti hinnatava varaga sama liiki varade valitsevate tulumääradega. Eksperthinnangus on märgitud, et prognoosiperioodiks on valitud 50 aastat ning et kogu prognoosiperioodil on arvestatud ühetaolise diskontomääraga (hinnangu lk 41–42, p 5.2.5). Nagu eeltoodust nähtub, on hindaja arvestanud diskontomäära 3% välja praeguse majanduskeskkonna näitajate (st pankade hoiuseintressi ja inflatsiooni) põhjal, kuid kohaldanud seda kogu prognoosiperioodile. Iseenesest on õige, et kui menetluses tuvastatakse, et konkreetses kasutusvaldkonnas oodatav tulumäär on väiksem kui VÕS § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimäär, tuleb diskontomäärana kasutada väiksemat tulumäära. Praegusel juhul on hindaja arvestanud 3%-lise diskontomääraga kogu perioodi vältel. Riigikohus on leidnud, et perpetuiteedi põhimõtte alusel määratud tasu tuleb välja mõista mitte kindlaksmääratud rahasummana, vaid indekseeritavana, kuna diskontomäär võib muutuda (RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098, punktid 17.1 ja 17.2). Viidatud lahendis on võetud aluseks küll VÕS § 113 lg 1 teise lause järgne intressimäär, kuid ringkonnakohtu hinnangul kohaldub see seisukoht ka praegusel juhul, kui diskontomäärana on võetud aluseks küll teistsugune ja madalam tulunorm, kuid mille arvestamisel on selgelt tuginetud majanduskeskkonna näitajatele, mis võivad aastate möödudes ka oluliselt muutuda. Lisaks ei selgu eksperthinnangust, mis on juurdepääsutasu n-ö baassumma (kinnisasja väärtuse vähenemine), mis tuleb diskontomääraga korrutada (vt ka eelnevalt viidatud Riigikohtu lahend, p 17.1). Eksperthinnangus märgitud summa – 3763 eurot aastas – on juba valemi rakendamise tulemusel saadud summa. Seega ka eeltoodud põhjustel ei vasta eksperthinnangus arvestatud tasu mõistlikule juurdepääsutasu suurusele. Lisaks paneb selliselt arvestatud tasu ebavõrdsesse olukorda hetkel tasu maksmiseks kohustatud isikud võrreldes tulevikus kohustatutega. Nagu ka eksperthinnangus kajastatud tabelist nähtub (hinnangu lk 42), on iga-aastase makse väärtus tänasel hetkel 3653 eurot, aga nt 49 aasta pärast ainult 884 eurot. Kui tasu on kogu perioodi kohta välja arvestatud muutumatu suurusena, peavad tänased juurdepääsu kasutamiseks õigustatud isikud tasuma tee kasutamise eest oluliselt rohkem kui tulevikus teed kasutavad isikud.
17. Avaldajad leiavad määruskaebuses, et ka juurdepääsu tasu maksmise viis on ebaselge, millega nõustuvad ka puudutatud isikud 3, 5, 6, 9, 11, 13 ja 15 kaebusele esitatud vastuses. Avaldajate hinnangul oleks mõistlik, kui tasu maksmise kohustuse täidaks Uus-Kalamaja tn 13b korteriühistu Uus-Kalamaja tn 11 korteriühistule või kui eelnev ei ole võimalik, siis UusKalamaja tn 11 omanikele. Maakohus kohustas vaidlustatud määruses valitseva kinnisasja igakordseid omanikke võrdsetes osades (kinnistu piires jaotatakse tasu korteriomandite lõikes) tasuma juurdepääsutasu teeniva kinnisasja igakordsetele omanikele jooksva aasta
18. märtsiks. Ringkonnakohus nõustub avaldajatega, et selliselt on maakohtu määrus ebaselge ja võib tekitada probleeme täitmisel. Lisaks ei ole aru saada, millise põhimõtte järgi jaotatakse tasu valitseva kinnistu piires – kas kaasomandiosa suuruse järgi või võrdselt kõigi korteriomanike vahel. Ka ei ole aru saada, kuidas jaotub tasu teeniva kinnisasja korteriomanike vahel.
19. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 1 lg 1 sätestab, et korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus koormatav kinnisasi on jagatud korteriomanditeks, ei ole õige määrata juurdepääsutasu kinnisasja omanikele ühiselt (RKTKm 19.04.2017, 3-2-1-27-17, p 16). Juurdepääsutee koormab iga korteriomandiga ühendatud kaasomandi osa ja seeläbi iga korteriomandit. Sellest tulenevalt on igal 18 2-20-4889 korteriomanikul õigus saada juurdepääsutee talumise eest tasu, mis vastab tema kaasomandi osale. Korteriomanike õigust tasu saamiseks on võimalik tagada kahel viisil. Esiteks võib tasu määrata iga korteriomandi kohta eraldi ning sellisel juhul peab juurdepääsutee (iga) taotleja maksma tasu otse korteriomanikele. Teiseks võib tasu määrata korteriühistule või korteriomandite valitsejale, kes on kohustatud tasu korteriomanikele vastavalt nende kaasomandiosa suurusele välja maksma (samas, p 16). Eeltoodust tulenevalt peab juurdepääsutasu määramisel arvestama sellega, et igal korteriomanikul on õigus saada juurdepääsutee talumise eest tasu, mis vastab tema kaasomandi osale. Praeguses asjas on tegemist olukorraga, kus ka juurdepääsu taotlejaid on mitu, seega tuleb lisaks välja selgitada, kuidas jaotub tasu maksmise kohustus juurdepääsu taotlejate vahel. Ringkonnakohus nõustub avaldajatega, et praeguses olukorras võib olla mõistlik korraldada tasu maksmine korteriühistute kaudu. Kohus ei saa aga teha otsustust isiku(te) suhtes, kes ei ole menetlusse kaasatud. Riigikohus on selgitanud, et kohus võib kaasata menetlusse puudutatud isikuna korteriühistu, kui tasu maksmine soovitakse korraldada korteriühistu kaudu (RKTKm 19.04.2017, 3-2-1-27-17, p 17).
20. Eelnevatel põhjustel tühistab ringkonnakohus maakohtu määruse ning saadab asja uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel selgitada välja juurdepääsutasu määramise aluseks olevad asjaolud, andes menetlusosalistele võimaluse esitada tasu komponentide kohta vastavad andmed ja tõendid. Juhul, kui koormatava kinnisasja omanikud tuginevad kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemisele, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Samuti tuleb kohtul arutada menetlusosalistega tasu maksmise viisi ning vajadusel kaasata menetlusse korteriühistud mõlemalt poolelt, kui tasu maksmine soovitakse korraldada korteriühistute kaudu. Asja uueks arutamiseks saatmine samale maakohtule on põhjendatud muuhulgas ka seetõttu, et ringkonnakohus ei saa hakata esimesena tuvastama vaidluse lahendamiseks olulisi asjaolusid ja esimesena hindama sisuliselt tõendeid. Tagamaks pooltele õigust kohtumäärust vaidlustada asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas, peab esmalt oma seisukohad avaldama esimese astme kohus.
21. Riigikohus on korduvalt juhtinud tähelepanu juurdepääsu talumise kohustuse (kitsenduse) ja selle eest määratud hüvitise (juurdepääsutasu) omavahelisele seotusele. Nii juurdepääsu talumise kohustus kui ka selle eest hüvitise (juurdepääsutasu) maksmise kohustus saavad tekkida ajast, mil sellekohane kohtulahend jõustub, st kohtulahend juurdepääsu talumise kohustuse kohta ei saa jõustuda enne, kui on lahendatud ka vaidlus juurdepääsu talumise eest määratava hüvitise üle (vt RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128, p 11; RKTKm 15.03.2023, 2-19517, p 14). Riigikohtu nimetatud seisukohast järeldub, et juurdepääsu talumise ja juurdepääsutasu küsimused tuleb lahendada samal ajal. Kuna juurdepääsutasu osas kuulub maakohtu määrus tühistamisele, ei saa maakohtu määrus jõustuda ka juurdepääsutee määramise osas. Eeltoodust tulenevalt tühistab ringkonnakohus maakohtu määruse täies ulatuses määruskaebuste piiridest ja põhjendustest sõltumata ning saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt ei käsitle ringkonnakohus seetõttu ka ülejäänud määruskaebuste väiteid.
22. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine jääb

§ 173

lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel maakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. 72. Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja menetluse jätkamiseks tagasi maakohtule, ei ole tegemist menetlust lõpetava määrusega ja seega ei saa määruse peale

§ 696

lõikest 3 tulenevalt määruskaebust esitada (RKTKm 28.05.2014, 3-2-1-46-14, punktid 11 ja 12). 19 2-20-4889 (allkirjastatud digitaalselt) 20