Obsah (9)

§ 367§ 163§ 657§ 173§ 651§ 238§ 652§ 654§ 171

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Maris Kuurberg, liikmed Indrek Soots ja Neve Uudelt Otsuse tegemise aeg ja koht 09.05.2024, Tallinn Kohtuasja num

§ 367

alusel pidas maakohus põhjendatuks ka hageja viivisenõuet põhivõlgnevuselt alates otsuse tegemisest kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.

1. Maakohus leidis, et kostjal ei ole nõuet, mida hagejaga tasaarvestada. Kostja oli esitanud koos oma vastusega tasaarvestusavalduse, milles tasaarvestas hageja nõude 5125,51 eurot kostja nõudega 12 950 eurot. Kostja arvestus põhines sellel, et üüripinna suuruseks oli lepingus märgitud 622,8m², aga tegelikult oli tema kasutuses 602,4m².
2. Maakohus ei nõustunud, et kostja oleks perioodil detsember 2018 – jaanuar 2022 tasunud hagejale üüri ja kõrvalkulusid 12 950 eurot rohkem, kui ta oleks pidanud. Maakohus leidis, et kostja viidatud VÕS § 278, § 282 lg 1 p 1 ja § 302 lg 2 ei ole asjakohased, kuna reguleerivad võimalikust puudusest teatamist üürilepingu kehtivuse ajal. Kostja on hagejale esmakordselt teatanud ruumi suuruse arvestuse erinevusest alles 16.02.2022 e-kirjaga, st pärast üürilepingu lõppemist. Kohus märkis ka, et üürilepingu p 3.10 kohaselt oli kostjal kohustus pärast üüripinna 4 2-22-111820 vastuvõtmist ilmnevatest puudustest üürileandjat viivitamatult informeerida, ent mitte hiljem kui seitsme päeva jooksul arvates puuduse avastamisest või hetkest, mil üürnik oleks pidanud puuduse avastama. Isegi kui asuda seisukohale, et puudus üüripinnal esines, ei ole kostja puudusest õigeaegselt teavitanud ning seega ei ole tal õigust vastavale puudusele tugineda. Samuti ei saa kohtu hinnangul asuda seisukohale, et VÕS §-s 278 nimetatud puuduseks käesoleva asja kontekstis saaks olla üüritud pinna suurus, mis on lepingus sätestatud üüripinnast 20,4m² võrra väiksem. Üürilepingu p-s 4.2 olid pooled kokku leppinud, et pinna suurus võib lõpliku väljaehitamise ja viimistluse käigus muutuda suuremaks või väiksemaks lepingust toodud pindalast ja selline muutumine ei mõjuta lepingu alusel makstava üüri suurust. Seega olid pooled üheselt kokku leppinud üüri ja kõrvalkulude arvestamise aluse. Kostja seda lepingu kehtivuse ajal ka ei vaidlustanud.
3. Edasi hindas maakohus hageja nõuet, mis puudutas lepingujärgse üüri ja alandatud üüri vahe hüvitamist perioodi 01.02.2021 – 31.10.2021 eest 34 899,23 euro ulatuses. Maakohus asus seisukohale, et hageja nõue (s.h viivise nõue) on vastuolus hea usu põhimõttega ning nimetatud summa väljamõistmine kostjalt ei ole põhjendatud ja jääb rahuldamata.
4. Maakohus jättis rahuldamata ka kostja vastuhagi, mis põhines väitel, et kostja on tasunud ajavahemikus 01.12.2018 – 01.02.2022 üüri ja kõrvalkulusid suuremas summas, kui ta oleks pidanud, sest tegelik üüripind oli lepingus sätestatud üüripinna suurusest 20,4m² võrra väiksem ning seega on kogu üüri- ja kõrvalkulude arvestus vale. Kohus tugines sellele, et on juba tuvastanud, et hageja oli õigustatud nõudma üüri ja kõrvalkulusid vastavalt lepingus märgitud üüripinna suurusele, s.o 622,8 m². Seega ei ole kostja hagejale üüri ega ka kõrvalkulusid ülemääraselt tasunud.
5. Maakohus jättis hageja kostja vastu hagi esitamisega seotud menetluskulud 14% ulatuses kostja kanda ning 86% ulatuses hageja kanda ning vastuhagiga seotud menetluskulud kostja kanda (

§ 163lg 1).

Apellatsioonkaebus 20. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse osas, milles maakohus rahuldas hageja hagi, jättis tervikuna rahuldamata kostja vastuhagi ning jagas menetluskulud. Kostja palub teha uue otsuse, millega rahuldada kostja vastuhagi (12 950 euro nõue) ning jätta hageja hagi rahuldatud osas rahuldamata. Menetluskulud jätta hageja kanda. Alternatiivselt palus kostja rahuldada tema vastuhagi (12 950 euro nõue), mõista kostjalt hageja kasuks 4957,75 eurot, viivis seisuga 07.11.2023 3098,59 eurot ja viivis 0,1% päevas (põhinõudelt 4957,75 eurot) alates 08.11.2023 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni ning tasaarvestada rahuldatud nõuded. Teise alternatiivina palus kostja saata asi tema apellatsiooni alusel tühistatud osas maakohtule uueks arutamiseks. Apellatsiooniastme menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. 21. Kostja kordas apellatsioonkaebuses oma maakohtus esitatud, kuid rahuldamata jäetud taotlusi. Kostja taotles tõendite kogumist: (

1. i)ehitustehnilise ekspertiisi teostamist Narva mnt 63/4, Tallinn I ja II korruse ruumide netopinna mõõdistamiseks ning (
2. ii)hagejalt BACIO OÜ-ga sõlmitud üürilepingu osa väljanõudmist (s.o osa, milles on märgitud üüripinna suurus, samuti üürilepingu lisad: ruumide üleandmise-vastuvõtmise akt ja ruumide plaan). 22. Kostja kordas, et on 01.12.2018 – 01.02.2022 tasunud üüri ja kõrvalkulusid rohkem kui ta oleks pidanud, st 12 950,02 eurot (koos käibemaksuga) rohkem. Kostja leiab, et 2016. a üürilepingu muudatusega lepiti kokku täpses üüripinnas 622,8m² ning kostja tasus nii üüri kui 5 2-22-111820 ka kõrvalkulusid ruutmeetrite järgi. Kuna uue üürnikuga sõlmitud üürilepingust nähtub, et üüripind on 602,4m², siis on ta maksnud ülemääraselt 20,4m² eest. 23. Kostja leiab, et maakohus on tõendeid vääralt hinnanud ja üürilepingut vääralt tõlgendanud. Poolte tahe oli leppida 2016. a lepingumuudatusega kokku konkreetses üüripinnas ja ruutmeetrihinnas. 2014. a lepingu sõnastus, et üüripinna suurus võib muutuda, oli seotud asjaoluga, et sel ajahetkel ei olnud üüripind veel välja ehitatud. Muudatuskokkuleppega lepiti kokku konkreetses üüripinna suuruses. 24. Kostja ei nõustunud, et ta ei saa tugineda VÕS §-le 302, kuna puudusest teatamise ajaks oli üürileping lõppenud. Kostja leiab, et kuigi ruumid anti üle 28.01.2022, kehtis üürileping kuni 06.04.2022, kui hageja esitas maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Samuti viitas hageja VÕS § 1028 lg-le 1 ning sellele, et hageja on kostja arvelt alusetult rikastunud. 25. Kostja leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada ka osas, milles hageja kasuks mõisteti välja 5125,51 eurot ja viivis. Ka see arve on koostatud lähtudes valest üüripinna suurusest. Kui võtta aluseks üüripinna suurus 602,4m², siis pidi kostja arve nr A2019752 alusel tasuma 4957,75 eurot ja viivise sellelt summalt. Vastustaja seisukoht 26. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta see rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Hageja vaidles vastu kostja tõenditega seotud taotlustele. 27. Hageja tugines eelkõige 2014. a üürilepingu p-le 4.2, mille kohaselt lepiti kokku, et üüripinna pindala võib väljaehituse ja viimistluse käigus muutuda ning et see ei mõjuta lepingu alusel makstava üüri suurust. 2016. a muudatusega seda punkti ei muudetud. Samuti ei teostatud ehitustööde järgselt üüripinna ülemõõtmist. 01.11.2016 jõustunud muudatusega lepiti kokku, et I korruse pind ei muutu (400m²), kuid II korruse üüritud pind väheneb tagastatavate ruumide võrra (177,2m²). Seega jäi teise korruse ruumide pindalaks 222,8m² (400-177,2). Kogu üüripinna suuruseks jäi 622,8m², kuid tegelik ruutmeetrite arv ei omanud tähtsust, kuna kokku oli lepitud konkreetse üüripinna kasutamises. Seega puudub kostjal hageja vastu kahju hüvitamise nõue. 28. Hageja selgitas, et uue üürnikuga (BACIO OÜ) jaanuaris 2022 sõlmitud üürilepinguga üürile antud ruumid ei kattu ruumidega, mis olid kostja kasutuses, seega ei peagi ruutmeetrite arv olema sama. Kostjaga sõlmitud ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti märgiti ekslikult uue üürnikuga sõlmitud üürilepingus märgitud ruutmeetrid (602,4m²). 29. Hageja leidis, et maakohus on õigesti asunud seisukohale, et VÕS § 278 ei ole kohaldatav, kuna kostja ei teatanud puudustest lepingu kehtivuse ajal. Üürileping lõppes 25.01.2022 lepingu lõpetamise kokkuleppe järgi 31.01.2022. Kostja tagastas ruumid 28.01.2022. Kui vastaks tõele kostja väide, et üürileping kehtis kuni 06.04.2022, siis on kostja hagejale võlgu veel kuni selle ajani tasumata üüri ja kõrvalkulud. 30. Kuna kostja ei ole hagejale midagi ülemääraselt tasunud, puudub alus tasaarvestamiseks või kahju väljamõistmiseks. Menetluse edasine käik 31. 19.03.2024 kirjas selgitas ringkonnakohus pooltele, et kuna maakohus ei ole kostja nõuet kvalifitseerinud, peab seda tegema ringkonnakohus. Kohus andis kostjale võimaluse selgitada, 6 2-22-111820 kas kostja tugineb lepingurikkumisele või alusetu rikastumise sätetele. Kohus palus kostjal täpsustada, mis alusele tuginedes nõuab kostja tagasi üüri, ja mis alusele tuginedes kõrvalkulusid. Hagejal oli seejärel võimalik vastata kostja seisukohale. Samuti selgitas ringkonnakohus, et kui hageja väidab, et kostja kasutuses ei olnud väiksem üüripind kui lepingus märgitud (st kui hageja vaidleb vastu kostja väidetele ja tõenditele), peab hageja üürileandjana oma väiteid tõendama. Kohus andis hagejale võimaluse esitada vajadusel ka tõendid üüripinna suuruse kohta. Samuti andis kohus pooltele võimaluse selgitada, kuidas nad tõlgendavad 2014. a üürilepingut ja selle 2016. a muudatuskokkulepet. 32. 28.03.2024 vastuses selgitas kostja, et nõuab VÕS § 100, § 101 ja § 115 alusel tagasi 20,4m² eest 01.12.2018 – 28.01.2022 üürilepingu alusel ülemääraselt makstud üüri ja kõrvalkulusid, kuna ka kõrvalkulude eest tasumine sõltus üüritud pinna suurusest. Samuti märkis kostja, et hageja on VÕS § 1028 alusel alusetult rikastunud, kuna on saanud kasu 20,4m² eest, mida ta tegelikult kostja kasutusse ei andnud, st õigusliku aluseta. Lisaks tugines kostja VÕS §-le 337, mis näeb ette aluse ettemakstud üüri ja kõrvalkulude tagasinõudmiseks. Üürilepingu kohta märkis kostja, et kuna algselt oli üüripind välja ehitamata, siis 2016. a muudatuskokkuleppega lepiti kokku konkreetse suurusega kindlas üüripinnas 622,8m². Nüüd on selginud, et tegelik üüripind oli 602,4m². Kostja esitas kohtule 20.03.2024–27.03.2024 poolte vahel peetud e-kirjavahetuse kompromissi arutamise kohta. 33. 28.03.2024 vastuses jäi hageja üürilepingu tõlgenduse juurde, mille kohaselt ei ole muudatuskokkuleppega algse 2014. a üürilepingu p 4.2 muudetud, mistõttu ei oma tähtsust üüripinna tegelik suurus. Mis puudutab kostja kasutuses olnud üüripinda ning uue üürniku BACIO OÜ kasutusse antud pinda, siis viitas hageja dtl-le 44, millest nähtuvalt oli kostja kasutuses terve I korrus. Hageja esitas plaani, millelt nähtuvalt ei antud BACIO OÜ-le üürile sellest alast ruume E101 – E103, mis on kokku 37,4m². Samalt plaanilt nähtub, et I korruse tervikpind on 430,7m², millest uue üürniku kasutuses on 393,3m². II korruse kohta viitas hageja dtl-dele 64 ja 206, kust nähtub, millised ruumid jäid pärast 2016. a muudatuskokkuleppe sõlmimist kostja kasutusse. Uue üürniku kasutusse jäi sellest u 10m² vähem (ruumi E202 kogusuurus oli 15,1m²). 34. 05.04.2024 vastuses vaidles kostja vastu hageja esitatud uutele tõenditele. Kostja viitas hageja ja tema vahelisele ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktile, kus oli üüripinna suuruseks märgitud 602,4m². Kostja tegi oma arvutused II korruse suuruse kohta hageja esitatud plaanide põhjal. Kostja sai II korruse suuruseks 206,1m² ning liitis selle I korruse 400m²-le. Kostja leidis, et nii tuleb kokku 606,1m². Kostja hinnangul on väär hageja väide, et uue üürniku kasutuses olnud üüripind erines tema kasutuses olnud üüripinnast. 35. 05.04.2024 vastuses vaidles hageja vastu kostja väitele, et hageja on üürilepingut rikkunud või alusetult rikastunud. Kostja ei ole lepingu kehtivuse ajal üüripinna suurust vaidlustanud, kuigi üüripinnale kasutusloa saamine oli kostja ülesanne ning seetõttu pidi kostja ise teostama ka mõõdistused, mis tuli kanda kasutusloa taotlemise avaldusse. VÕS §-le 337 ei saa kostja tugineda, kuna tegemist ei ole ette makstud üüri ega kõrvalkuludega. 7 2-22-111820 Hageja jäi enda väite juurde, et 2016. a kokkuleppega ei muudetud üürilepingu p 4.2, st kindlalt tuvastatavale üüripinna suurusele ümberarvestamist ei toimunud. Hageja kordas samas, et hageja ja kostja ning hageja ja BACIO OÜ vahelise üürilepingu ese on erineva suurusega, mistõttu ei saa kostja väita, et ka tema kasutusse oli antud üüripind suurusega 602,4m². Hageja esitas lisaks väljavõtte BACIO OÜ-ga sõlmitud üürilepingust, samuti 12.12.2018 ekirjavahetuse, millest nähtuvalt kasutas kostja veel täiendavat 15m² suurust ruumi keldris. 36. 14.04.2024 seisukohas vaidles kostja vastu hageja 05.04.2024 esitatud tõenditele. Kostja ei eitanud, et ta kasutas vahel keldrit, aga selle kasutamise õigus nähtub ka hageja ja BACIO OÜ vahel sõlmitud üürilepingu p-st 1.3. 37. 16.04.2024 vastuses märkis hageja, et kostja ise on taotlenud BACIO OÜ-ga sõlmitud üürilepingu hagejalt väljanõudmist nii maakohtus kui ka ringkonnakohtus, mistõttu on kostja vastuväited nende tõendite vastuvõtmisele arusaamatud. II korruse plaani kohta selgitas hageja, et see oli esitatud juba maakohtus ja tegemist ei ole uue tõendiga. Samuti selgitas hageja, et kostja on 05.04.2024 vastuses teinud arvutused BACIO OÜ-ga sõlmitud üürilepingu lisa alusel ja saanud kokku 206,1m². Hageja ja kostja vahel 28.10.2016 lepingu muutmise kokkuleppe lisaks 1 olnud plaanilt nähtub, et kostja kasutuses oli ruum E202 tervikuna (15,1m²), seega on kostja arvestus II korruse pinna kohta vale. I korruse kohta kordas hageja, et selle tegelik pind on 430,7m², mitte 400m² ning kostja ise on kinnitanud, et ta üüris I korrust tervikuna. BACIO OÜ ei üürinud kogu I korrust, st ei üürinud ruume E101, E102 ja E103. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 38. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta

§ 657

lg 1 p 2¹ alusel rahuldamata, kuid maakohtu otsuse põhjendusi tuleb muuta ja täiendada. Ringkonnakohus jaotab apellatsiooniastmes kantud menetluskulud (

§ 173lg 1).

39. Vastavalt

§ 651

lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Käesoleval juhul on kostja vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles see tema vastu rahuldati (põhinõue 5125,51 eurot ja viivis) ning milles tema vastuhagi jäeti rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse. Seega hindab ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust üksnes kostja vaidlustatud osas. Harju Maakohtu 08.11.2023 otsus on jõustunud osas, milles hageja hagi kostja vastu jäi ülejäänud osas rahuldamata.

1. Esiteks lahendab ringkonnakohus tõenditega seotud taotlused. Kostja esitas oma apellatsioonkaebuses taotluse korraldada ehitustehniline ekspertiis ning nõuda hagejalt välja BACIO OÜ-ga sõlmitud üürileping osas, milles on märgitud üüripinna suurus, ning lepingu lisad, s.o ruumide üleandmise-vastuvõtmise akt ja ruumide plaan. Hageja esitas 28.03.2024 vastuse lisana BACIO OÜ-le üürile antud Narva mnt 63, Tallinn I korruse plaani (dtl 412) ning 05.04.2024 vastuse lisana BACIO OÜ-ga sõlmitud üürilepingu esimese lehe (dtl 428) ning 12.12.2018 e-kirja (dtl 426). Kostja esitas 28.03.2024 vastusega koos poolte e-kirjavahetuse, mis seondus kompromissi sõlmimisega (dtl 420–421). 40.
2. Ringkonnakohus võtab vastu hageja esitatud BACIO OÜ-ga sõlmitud üürilepingu lisaks oleva üüripinna I korruse plaani ning üürilepingu esimese lehe. Kohus märgib, et kuigi kostja 8 2-22-111820 on uutele tõenditele vastu vaielnud, siis taotles kostja ise apellatsioonkaebuses, et kohus nõuaks hagejalt välja BACIO OÜ-ga sõlmitud üürilepingu teatud osad. Kostja heitis seejuures ette, et maakohus ei rahuldanud tema samasisulist taotlust ja rikkus nii menetlusõiguse norme. Ringkonnakohus selgitas seejärel oma 19.03.2024 kirjas tõendamiskoormist ning andis hagejale võimaluse üüritud pinna suuruse tõendamiseks, kuna maakohus oli ringkonnakohtu hinnangul jätnud tõendamiskoormise selgitamata. Hageja esitas seejärel BACIO OÜ-ga sõlmitud üürilepingu esimese lehe ning lepingu lisaks oleva I korruse plaani (II korrus plaan oli esitatud juba maakohtule). Nendest dokumentidest nähtub BACIO OÜ-le üürile antud pinna suurus ning I korruse ruumide spetsifikatsioon. Eeltoodust tulenevalt ei pea kohus neid kostja taotletud tõendeid hagejalt täiendavalt välja nõudma, kuid võtab tõendid vastu ning käsitab seda samas kostja apellatsioonkaebuses esitatud taotluse rahuldamisena (

§ 238, § 652 lg 3 p 2).

40.2. Ringkonnakohus jätab rahuldamata kostja apellatsioonkaebuses esitatud taotluse ehitustehnilise ekspertiisi määramiseks, kuna leiab, et üüripinna suuruse tõendamiseks on esitatud piisavalt tõendeid ning sama asjaolu ei ole vaja täiendavalt tõendada (

§ 238

). Kohus selgitab ka, et ekspertiisiga Narva mnt 63, Tallinn pindala tuvastamine ei tõendaks seda, milline oli hageja ja kostja vaheline kokkulepe ja/või milline on hageja ja BACIO OÜ kokkulepe. Ringkonnakohus leiab, et maakohus jättis kostja taotluse selles osas õigesti rahuldamata, mistõttu ei oleks ka sel põhjusel alust sama taotluse ringkonnakohtus rahuldamiseks (

§ 652lg 3 p 2).

40.

1. Ringkonnakohus ei võta vastu hageja 05.04.2024 esitatud 12.12.2018 e-kirja, kuna käesoleva menetluse esemeks ei ole vaidlus selle üle, kas kostja kasutas veel mingeid ruume, mille kasutamine ei olnud üürilepingus kokku lepitud. Siiski märgib ringkonnakohus, et hageja on juba hagiavalduses märkinud, et kostja kasutas keldris 15m² suurust pinda (dtl 25), seega ei saa
2. a kirjavahetus keldriruumi kasutamise kohta olla uus asjaolu, millega seotud tõendeid võiks ringkonnakohus vastu võtta (

§ 652lg 3 p 2).

40.4. Ringkonnakohus võtab vastu kostja 28.03.2024 esitatud e-kirjavahetuse, mis puudutab kohtu pakutud kompromissi läbirääkimisi poolte vahel, kuna seda kirjavahetust ei oleks saanud varasemas menetlusstaadiumis esitada (

§ 652lg 3 p 2).

41. Edasi märgib ringkonnakohus, et maakohus on tuvastanud ja pooled ei ole apellatsiooniastmes vaidlustanud järgmisi asjas tähtsust omavaid asjaolusid (

§ 652lg 1 p 1).

- 26.06.2014 on sõlmitud äriruumi Narva mnt 63, Tallinn üürileping nr 26-06-R (dtl 29–60), mille järgi oli ehitatava ärihoone I ja II korruse pind 800m² (p 1.1). Lepingu sõlmimise hetkel ei olnud üüripind välja ehitatud (p 2.1). Pooled leppisid kokku, et üüripinna pindala võib lõpliku väljaehitamise ja viimistluse käigus muutuda suuremaks või väiksemaks, ent see ei mõjuta lepingu alusel makstava üüri suurust (p 4.2). Üürnik pidi tasuma üürileandjale üüripinna kasutamise eest igakuist üüri 10 000 eurot, millele lisandus käibemaks (p 4.1). Üürnik kohustus tasuma ka üüripinnaga seotud kõrvalkulusid (p 4.5, p 5 ja 6). - 28.10.2016 äriruumi üürilepingu nr 26-06-R muutmise kokkuleppe p-s 2 lepiti kokku lepingu p 1.1 muutmises. I korruse üüritud pinna suurus ei muutunud, kuid II korruse üüritava pinna suurust vähendati 177m² võrra vastavalt kokkuleppe lisale 1 (dtl 62–64). Muudeti ka üürilepingu p 4.1 ja sätestati uueks üüri suuruseks 13 eurot/m², st kokku 8096,4 eurot kuus. Muus osas jäi algne üürileping kehtima muutmata kujul (kokkuleppe p 3). 9 2-22-111820 - Hageja ja kostja on võtnud üle algse üürileandja ja üürniku sõlmitud lepingud. - 25.01.2022 leppisid hageja ja kostja kokku, et lõpetavad üürilepingu 31.01.2022 (dtl 6667). - 28.01.2022 andis kostja hagejale ruumid üleandmis-vastuvõtmisaktiga üle. Akti järgi oli üleantavate ruumide pindala 602,4m² (dtl 68).

1. Käesolev tsiviilmenetlus algatati hageja hagi alusel, milles hageja nõudis kostjalt kui üürnikult muu hulgas jaanuari 2022 eest tasumata kõrvalkulusid. Kostja vaidles hagile vastu, kuna väidetavalt on ta üürilepingu kehtivuse ajal tasunud hagejale üüri ja kõrvalkulusid ülemääraselt, mistõttu ta saab hageja nõude tasaarvestada. Samuti esitas kostja vastuhagi. Nii kostja vastuväited hagile kui ka vastuhagi tuginesid eelkõige sellele, et tema kasutuses oli kogu perioodil 20,4m² väiksem pind.
2. Maakohus leidis, et asjaolu, millise suurusega pind oli tegelikult kostja kasutuses, ei oma tähtsust, kuna üürilepingu ja selle muudatuse kohaselt – nii nagu seda pidi mõistma lepingupooltega sarnane mõistlik isik (VÕS § 29 lg 4) – ei olnud tegeliku üüripinna suurus oluline. Kostja maakohtuga ei nõustu ning kordab oma seisukohta, et on detsembrist 2018 kuni jaanuarini 2022 tasunud ülemääraselt 20,4m² eest. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on rahuldatud ja rahuldamata jäetud osas lõppastmes õige, kuid maakohtu põhjendusi tuleb muuta.
3. Esiteks tuleb tuvastada, millisel õiguslikul alusel esitatud nõuded kuuluvad käesolevas asjas lahendamisele. Hageja ja kostja vahel kehtis äriruumi üürileping. Hageja nõue põhines sellel, et kostja ei olnud üürilepingust tulenevaid kohustusi kohaselt täitnud, sh oli jätnud tasumata viimase kõrvalkulude arve. Seega tugines hageja kostja lepingulisele kohustusele tasuda kõrvalkulude eest (VÕS § 271, § 292 ja VÕS § 108 lg 1). Kostja omakorda tugines oma vastuväidetes ja vastuhagis nii sellele, et hageja on rikkunud üürilepingut, kuna on andnud üle puudustega üürieseme (VÕS § 278, § 282 lg 1 p 1, § 302 lg 2), kui ka sellele, et hageja on alusetult rikastunud (VÕS § 1028). Pärast seda, kui ringkonnakohus andis kostjale võimaluse oma nõude alust täpsustada, kordas kostja, et hageja on rikkunud lepingut (VÕS § 100, § 101, § 115), ent võib olla ka alusetult rikastunud (VÕS § 1028). Lisaks viitas kostja VÕS §-le 337 (dtl 415–418). Seega tugines kostja nii lepingulisele kui ka lepinguvälisele alusele. Hageja leidis, et kostjal ei ole alust nõuda kahju ei lepingulisel ega lepinguvälisel alusel (dtl 423).
4. Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul on nii hageja kui ka kostja nõuete aluseks eelkõige lepinguline suhe (üürileping) ning nõude rahuldamise eelduseks on see, et teine pool on lepingut rikkunud (VÕS § 100, § 101, § 108, § 115). Kostja peab lepingurikkumiseks seda, et hageja on andnud tema kasutusse 20,4m² väiksema üüripinna, kui oli kokku lepitud. Seega tuleb esitaks tuvastada, kas see väide vastab tõele. Alles siis, kui on tuvastatud, et hageja on andnud kostja kasutusse väiksema pinna, kui on nimetatud
5. a lepingu muudatuses, saab hinnata, kas tegemist on lepingurikkumisega või ei kujuta üüripinna tegeliku suuruse erinemine lepingus sätestatust üldse rikkumist. Kui aga hageja ei ole andnud kostja kasutusse lepingu
6. a muudatuses nimetatud 622,8m²-st väiksemat pinda, siis ei saaks hageja mingil juhul olla lepingut kostja nimetatud viisil rikkunud. Sel juhul ei ole alust kahjunõude eeldusi edasi hinnata ei lepingulisel ega ühelgi muul alusel, kuna langeb ära asjaolu, mis võiks anda aluse hageja hagi (osaliselt) rahuldamata jätmiseks ja/või kostja vastuhagi rahuldamiseks. Sel juhul ei ole kostjal ka nõuet, mida hageja nõudega tasaarvestada. Mis puudutab kostja viidatud VÕS § 337, siis nõustub ringkonnakohus hagejaga, et kostja ei saa sellele sättele tugineda, kuna 10 2-22-111820 kostja ei ole hagejale üüri ja kõrvalkulude eest ette maksnud. Kõnealune säte reguleerib vaid lepingu lõppemisele järgnenud perioodi eest tehtud ettemakse tagastamise kohustust.
7. Kohus peab hagiasja lahendades lähtuma poolte esitatust. Kostja on nii hageja hagile vastu vaieldes kui ka vastuhagis tuginenud eelkõige sellele, et ta sai üüripinna väiksemast suurusest teada siis, kui hageja sõlmis BACIO OÜ-ga üürilepingu, milles sama üüripinna suuruseks oli märgitud 602,4m², st 20,4m² vähem, kui oli kirjas kostjaga sõlmitud lepingus. Kostja leiab, et sellega on tõendatud, et ka tema kasutuses oli väiksem pind. Kuna maakohus ei ole hinnanud üürile antud pinna tegelikku suurust puudutavaid väiteid, tuleb ringkonnakohtul esmalt lahendada see küsimus.
8. Ringkonnakohus tuvastab toimiku materjalide, sh ringkonnakohtule esitatud tõendite alusel, et hagejale üürile antud pind ei saanud olla väiksem kui 2016.a muudatuses märgitud 622,8m². 47.
9. Kostja on viidanud üürilepingu 28.10.2016 sõlmitud muudatuse p-le 2, mille kohaselt vähendati kostja üüritavat II korruse pinda 177,2m² võrra ning I korruse pinda, mis algse 2014.a lepingu järgi oli 400m², ei muudetud. Kuna algse lepingu järgi oli kogu üüripind 800m² (2*400m²), siis uue arvestuse kohalt pidi kostja kasutusse jääma 622,8m² (800-177,2). 47.
10. Kostja kasutuses olevat II korruse pinda kajastab
11. a üürilepingu muutmise kokkuleppe lisa 1 (dtl 64 ja 409 (alumine plaan)). Hageja esitas maakohtule ka uue üürnikuga (BACIO OÜ) sõlmitud üürilepingu lisa 1, mis kajastab II korrusel uue üürniku kasutusse antud ruume (dtl 206 ja 410). Plaanilt nähtub, et BACIO OÜ-le üürile antud II korruse restorani pind kokku on 209,1m². Hageja on selgitanud, et ruumist E202 pindalaga 15,1m² oli uue üürniku kasutuses vaid u 1/3, st 5m². Kostja kasutuses oli see ruum tervikuna (dtl 64, 409). Seega II korruse kostja ja uue üürniku üüritud pinna vahe on u 10m². Nii ei vasta tõele kostja 05.04.2024 seisukohas toodud arvutus, et tema kasutuses oli II korrusest 206,1m². Kui kostja tugineb sellele, et uue üürniku kasutuses oli plaanil näidatud 209,1m², siis kui kostja enda kasutuses oli u 10m² suurem pind, siis oli kostja kasutuses II korrusel 219,1m².
12. I korrust üüris kostja algusest peale tervikuna (kostja on seda kinnitanud ka apellatsioonkaebuse p-s 33, dtl 375). Kuigi lepingu järgi (mis sõlmiti, kui hoone ei olnud veel valmis) oli I korruse pind 400m², on uue üürnikuga sõlmitud üürilepingu järgi – millele kostja ise tugineb – I korruse üldpind 430,7m². BACIO OÜ üürib sellest 393,3m², kuna tema üürilepinguga ei ole hõlmatud ruumid E101, E102 ja E103, mis on kokku 37,4m² (dtl 412). Kostjaga sõlmitud üürilepingu lisalt nähtub, et tema leping hõlmas ka neid ruume (dtl 44, 408). Seega kasutas kostja tegelikkuses I korrust pindalaga u 430,7m² (393,3+37,4).
13. Eeltoodust tulenevalt, kui lähtuda uue üürnikuga sõlmitud üürilepingust ja selle lisadest, kus on esile toodud ruumide pindalad, nähtub, et tegelikkuses oli kostja kasutuses üüripind, mis ületas 622,8m² (I korrus u 430m² ja teine u 219m²). Seega, kuna kostja ise on lähtunud sellest, et õige ruutmeetrite arv on kajastatud uue üürnikuga sõlmitud lepingus, kuna uus üürnik teostas mõõdistamise, on ümber lükatud kostja väide, et tema kasutuses oli väiksem pind, kui oli kirjas
14. a üürilepingu muudatuses. Vastupidi, kuna uue üürniku kasutuses on nii I kui ka II korrusel vähem ruume, kui oli kostja kasutuses, siis arvutuste kohaselt oli kostja kasutuses tegelikult suurem üüripind kui 622,8m².
15. Ringkonnakohus leiab, et asjaolu, et kostjaga 28.01.2022 sõlmitud ruumide üleandmisevastuvõtmise aktis on märgitud I ja II korruse ruumide suuruseks 602,4m² (dtl 68), ei muuda 11 2-22-111820 kostja kasutuses tegelikult olnud pinda väiksemaks. Kohus nõustub hagejaga, et eksitus sai hõlpsasti tulla sellest, et uue üürnikuga sõlmiti samal ajal üürileping 602,4m² üürimiseks (dtl 428).
16. Kuna on tuvastatud, et kostja kasutuses ei olnud väiksem pind kui 622,8m², siis puudub vajadus
17. ja
18. a lepinguid täiendavalt tõlgendada. Eelnevaga on tõendatud, et hageja ei ole saanud rikkuda kostjaga sõlmitud üürilepingut sellega, et oleks andnud kostja kasutusse
19. a kokkuleppe p-s 2 märgitust väiksema pinna. Sel juhul ei ole kostja üüri ja kõrvalkulude ruutmeetrite alusel tasumisel saanud hagejale nende kulude eest ülemääraselt tasuda, seega on tema vastuväited hageja jaanuari 2022 kõrvalkulude nõudele ning kostja vastuhagi nõue põhjendamatud. Samal põhjusel ei oleks hageja saanud üüri ja kõrvalkulude arvel alusetult rikastuda (VÕS § 1028), mistõttu puudub vajadus hinnata hageja nõuet eraldi lepinguvälisel alusel.
20. Kuna kostja nõue hageja vastu ei ole põhjendatud, siis on ainetu ka tema vastuväide hageja nõudele 2022.a jaanuari kõrvalkulude saamiseks, samuti puudub kostjal nõue, millega hageja nõuet tasaarvestada. 09.02.2022 arve nr A2019752, mille alusel hageja nõudis kostjalt 5125,51 eurot ja viivist, ei ole esitatud suurema üüripinna eest, kui oli kostja kasutuses. Kuna kostja ei ole muid vastuväiteid hageja põhinõudele ja seonduvale viivisenõudele esitanud, siis puudub ringkonnakohtul vajadus seda hageja nõuet põhjalikumalt käsitleda. Maakohtu otsus 5125,51 euro ja viivise väljamõistmise osas hageja kasuks on põhjendatud ning ringkonnakohus ei korda maakohtu põhjendusi (

§ 654lg 6).

1. Eeltoodust tulenevalt on maakohus õigesti rahuldanud hageja hagi 5125,51 euro ja viivise väljamõistmiseks ning jätnud kostja vastuhagi rahuldamata. Maakohtu otsuse resolutsioon jääb muutmata, kuna apellatsioonkaebus ei anna alust selle tühistamiseks, kuid ringkonnakohus asendab maakohtu otsuse põhjendused eeltoodud osas oma põhjendustega. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
2. Maakohus jagas menetluskulud vastavalt hagi rahuldamise ulatusele ning lähtudes sellest, et kostja vastuhagi jäi rahuldamata (

§ 163lg 1).

Kuna ringkonnakohus ei muuda maakohtu otsust hagi osalise rahuldamise ja vastuhagi rahuldamata jätmise kohta, siis puudub alus menetluskulude teisiti jagamiseks. 55. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäävad kostja kanda, kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata (

§ 171lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt) Maris Kuurberg (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots (allkirjastatud digitaalselt) Neve Uudelt 12