Obsah (8)

§ 641§ 338§ 3381§ 2§ 315§ 326§ 119§ 56

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Maris Kuurberg Otsuse tegemise aeg ja koht 9. mai 2024. a, Tallinn Kohtuasja number 2-20-1

) § 315 lg 2 kohaselt kirjalikus vormis.

§ 641

näol on tegemist üldnormiga, mida on võimalik täiendada või muuta vastavate erinormidega. Hüpoteekide pantimist reguleerivad otseselt

§ 338

lg 3 ja § 3381 .

§ 3381

lg 1 kohaselt, hüpoteegi pantimisel kohaldatakse vastavalt nõuete pantimise kohta sätestatut. Hageja arvates on

§ 2

2-20-145717 3381 erinorm

§ 641

suhtes.

§ 315

lg 1 sätestab, et õiguse pantimiseks on vajalik pantija ja pandipidaja vaheline kokkulepe pandi seadmise kohta, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt, peab kokkulepe olema kirjalikus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kuivõrd antud sättes puudub ringviide

§-le 641, on hageja arvamusel, et hüpoteekide pantimisele on võimalik rakendada kirjaliku vorminõuet

§ 315lg 2 alusel.

Kui kohus leiab, et pandileping tuli sõlmida vastavalt

§-s 641 sätestatule notariaalses vormis, palub hageja kohtul hinnata, kas tekkinud olukorras on õige ja õiglane tunnistada pandileping tühiseks. Kostja vastuväited

1. Kostja vaidles hagile vastu. Hagejal ei olnud üldse õigust väljastada kostjale alusetuid leppetrahvi arveid ja nõuda hüpoteegi kustutamist, kuna hageja teadis, et nn laenuleping on kostja ees täitmata ja äriühingul on kostjale tasumata viivise võlg. Kostja täitis kohe oma kohustuse hageja ees ja kustutas viivitamatult hüpoteegi, kui äriühing oli osaliselt täitnud oma kohustused nn laenulepingu alusel, st kui äriühing oli osaliselt välja maksnud viivised.
2. Hageja väljastas leppetrahvi arved ühe tegevuse eest kaks korda. Pandilepingu punktis 5.4 on märgitud, et leppetrahv on 500 eurot, aga mitte 1000 eurot. Leppetrahvi nõue ei ole sissenõutavaks muutunud. Kostja taotleb leppetrahvi vähendamist võlaõigusseaduse (VÕS) § 162 lg 1 alusel.
3. Lisaks on kostja ja hageja vahel sõlmitud leping, millel põhineb hageja nõue, tühine. Lepingu kehtetuse korral on kehtetu ka kokkulepe leppetrahvi tasumise kohta (VÕS § 163). Hüpoteekide pantimise kokkulepe peab

§ 641järgi olema notariaalselt tõestatud vormis.

Kui panditakse notariaalselt tõestatud lepingust tulenev nõue (hüpoteegiga tagatud nõue), peab pantimiskokkulepe olema VÕS § 11 lõikest 3 tulenevalt samuti notariaalselt tõestatud. Maakohtu otsus ja põhjendused

1. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2. Pooled ei vaidle, et hageja (pantija) ja kostja (pandipidaja) sõlmisid 26.04.2017 kirjaliku hüpoteekide pandilepingu ja asjaõiguslepingu nr PL70426-2, mille kohaselt hageja tagas kostja kasuks panditud hüpoteekidega (edaspidi pandiese) kõiki kostja ja ettevõtte Geldex Financial Group OÜ vahel sõlmitud laenulepingust nr KKFG50924-1 ja selle lisadest tulenevaid nõudeid, sh tasumata intressid ja viivised. Pooled vaidlevad, kas pandileping on kehtiv ja kas kostja on rikkunud pandilepingust tulenevaid kohustusi.
3. Pandilepingu punkti 1.1 ja 1.2 kohaselt on pandi esemeks korteriomandid registriosa numbritega 10880501 ja
4. Hüpoteegi pantimise kehtivuse eelduseks on

§ 641

ja

§ 315

lg 1 järgi pantimiskokkulepe (käsutustehing) pantija (hüpoteegipidaja) ja pandipidaja vahel, käsutusõiguse olemasolu pantijal ja kanne kinnistusraamatusse. Aktsessoorse pandina on hüpoteegi pandi kehtivuse eelduseks ka tagatava nõude (ja seega ka kehtiva tagatiskokkuleppe) olemasolu.

§ 641

kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti.

§ 641nimetatud asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud.

Hüpoteegi pantimisele ei kohaldata

§ 315

lg 2, mis näeb ette õiguse pantimisele lepingule kirjaliku vorminõude.

§ 326

kohaselt peab hüpoteegi seadmiseks sõlmitav 3 2-20-145717 asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud. Puudub vaidlus selles, et hüpoteekide pandileping ja asjaõigusleping nr PL70426-2 on poolte poolt digitaalselt allkirjastatud, mitte notariaalselt tõestatud. Seega on TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine nii notariaalselt tõestamata hüpoteegi pantimise kokkulepe kui ka asjaõigusleping. Eeltoodust tulenevalt ja VÕS § 163 alusel on kehtetu ka kokkulepe leppetrahvi tasumise kohta. Apellatsioonkaebus 13. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. 14. Hüpoteekide pantimist reguleerivad otseselt

§ 338

lg 3 ja § 3381 .

§ 3381

lg 1 kohaselt, hüpoteegi pantimisel kohaldatakse vastavalt nõuete pantimise kohta sätestatut. Hageja arvates on

§ 3381

erinorm

§ 641

suhtes.

§ 315

lg 1 sätestab, et õiguse pantimiseks on vajalik pantija ja pandipidaja vaheline kokkulepe pandi seadmise kohta, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt, peab kokkulepe olema kirjalikus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kuivõrd antud sättes puudub ringviide

§-le 641, on hageja arvamusel, et hüpoteekide pantimisele on võimalik rakendada kirjaliku vorminõuet

§ 315lg 2 alusel.

1. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et nn kehtetu lepingu alusel oli tehtud kandeid kinnistusraamatusse ja ka kostja oli teostanud enda pandipidaja õigusi. Vastustaja seisukoht
2. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
3. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu 14.10.2022 otsus ja 13.02.2023 täiendav otsus tuleb kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p-ga 1 jätta muutmata. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
4. Pooled sõlmisid 26.04.2017 kirjaliku hüpoteekide pandilepingu ja asjaõiguslepingu nr PL70426-2, mille kohaselt hageja tagas kostja kasuks panditud hüpoteekidega (edaspidi pandiese) kõiki kostja ja ettevõtte Geldex Financial Group OÜ vahel sõlmitud laenulepingust nr KKFG50924-1 ja selle lisadest tulenevaid nõudeid, sh tasumata intressid ja viivised. Pooled leppisid pandilepingu punktis 5.4 kokku, et hagejal on õigus nõuda leppetrahvi summas 500 eurot, kui kostja jätab pandilepingu
5. peatükist ja selle alapunktidest tulenevad kohustused täitmata või täidab need mittekohaselt.
6. Puudub vaidlus selles, et hüpoteekide pandileping ja asjaõigusleping on poolte poolt digitaalselt allkirjastatud, mitte notariaalselt tõestatud. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus põhjendatult, et TsÜS § 83 lg 1 järgi on tühine nii notariaalselt tõestamata hüpoteegi pantimise kokkulepe kui ka asjaõigusleping. Eeltoodust tulenevalt asus maakohus põhjendatult seisukohale, et VÕS § 163 alusel on kehtetu ka kokkulepe leppetrahvi tasumise kohta. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme õigesti ega rikkunud menetlusnorme. Maakohtu otsuse põhjendav osa vastab TsMS § 442 lg-s 8 sätestatule. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ning tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust ringkonnakohus neid põhjendusi ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. 4 2-20-145717 20.

§ 338

-1 lg 1 kohaselt kohaldatakse hüpoteegi pantimisel vastavalt nõuete pantimise kohta sätestatut.

§ 315

lg 1 sätestab, et õiguse pantimiseks on vajalik pantija ja pandipidaja vaheline kokkulepe pandi seadmise kohta, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt peab kokkulepe olema kirjalikus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Hageja leiab, et kuivõrd antud sättes puudub ringviide

§-le 641, on hüpoteekide pantimisele võimalik rakendada kirjaliku vorminõuet

§ 315lg 2 alusel.

Ringkonnakohus hagejaga ei nõustu. Hüpoteegi pantimise kokkulepe peab

§ 641

järgi olema notariaalselt tõestatud.

§ 641

lg 1 kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti.

§-i 641 kohaldatakse ka kinnisasja koormava piiratud asjaõiguse koormamisel omakorda mõne õigusega, milleks saab piiratud asjaõigustest kõne alla tulla esmajoones pandiõigus. Hüpoteegi pantimise kehtivuse eelduseks on

§ 641

ja

§ 315

lg 1 järgi pantimiskokkulepe (käsutustehing) pantija (hüpoteegipidaja) ja pandipidaja vahel, käsutusõiguse olemasolu pantijal ja kanne kinnistusraamatusse. Ringkonnakohus nõustub õiguskirjanduses avaldatud seisukohaga, et hüpoteegi pantimiskokkulepe peab

§ 641

järgi olema notariaalselt tõestatud ning hüpoteegi pantimisele

§ 315

lg 2 seega ei kohaldata (vt

II komm, § 3381, p 3.3.

1. a ja b).
2. Hageja juhib tähelepanu ka sellele, et väidetavalt kehtetu lepingu alusel oli tehtud kanne kinnistusraamatusse. See väide vastab tõele – 05.06.2017 on Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna poolt tehtud kandemäärus selle kohta, et registriosas nr 10880501 on hüpoteek koormatud pandiga kostja kasuks (dtl 336). Üksnes kande tegemisest kehtivaks hüpoteegi pantimiseks siiski ringkonnakohtu hinnangul ei piisa, kuna hüpoteegi pantimiseks peab olema pantimiskokkulepe (käsutustehing) notariaalselt tõestatud ja see on pandilepingu kehtivuse eelduseks.

§ 119

lg 2 kohaselt saab kinnisasja omandamise tehingu vormipuudusega leping muutuda kehtivaks üksnes juhul, kui selle lepingu alusel sõlmitaks notariaalselt tõestatud asjaõigusleping ja tehtaks kanne kinnistusraamatusse (RKTKo 08.04.2009, 3-2-1-22-09, p 13). Ka

§ 119

lg 2 analoogia korras kohaldamisel ei saaks siiski praegusel juhul järeldada, et kande tegemisega kinnistusraamatusse oleks muutunud lihtkirjalik hüpoteegi pantimiskokkulepe kehtivaks, kuna käsutustehing (asjaõigusleping) on notariaalselt tõestamata. Kinnistusraamatu kandel on õiguse loomiseks konstitutiivne toime. Toime ei ole aga absoluutne, kuna see loob

§ 56lg 1 järgi üksnes eelduse, et õigusmuudatus on toimunud.

Kanne ei too kaasa õigusmuudatust, kui puuduvad selleks ettenähtud muud eeldused, nt kui käsutustehing on tühine (

I komm, § 641, p 3.4.1).

1. Samuti ei saa ringkonnakohtu hinnangul hageja väitest, et pooled täitsid lepingut, järeldada pantimiskokkuleppe kehtivust. Ainuüksi heas usus toimimine ei kõrvalda seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise tagajärge (RKTKo 16.06.2005, 3-2-1-71-05, p 23). Erandjuhtudel võib siiski olla võimalik, et vorminõude eiramine tehingu tühisust kaasa ei too. Sellisel juhul peab selline erand olema seaduses sätestatud. Hüpoteegi pandilepingu sõlmimisel ei ole sätestatud, et vorminõude eiramine ei tooks kaasa tehingu tühisust.
2. Lepingu tühisus tähendab ka lepingust tulenevate kõrvalkohustuste tühisust. Seega kui hüpoteegi pandileping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, ei teki ka kohustust, mille täitmisega viivitamise eest peaks maksma viivist või leppetrahvi (RKTKo 17.06.2004, 3-2-179-04, p 21).
3. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. 5 2-20-145717
4. Tulenevalt sellest, et maakohus on menetluskulud rahaliselt kindlaks määranud, teeb seda apellatsioonkaebuse lahendamisel ka ringkonnakohus. Kostja ei ole ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja esitanud, vaid on 17.04.2024 kinnitanud, et kostjal menetluskulud puuduvad. (allkirjastatud digitaalselt) Vallo Kariler (allkirjastatud digitaalselt) Kaija Kaijanen (allkirjastatud digitaalselt) Maris Kuurberg 6