KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Peeter Pällin, Kairi Piirisild ja Neve Uudelt Otsuse tegemise aeg ja koht 12.04.2024, Tallinn Kohtuasja number 2-21-8068 Ko

§ 259

lg 1)) eristamisel müügilepingust (

§ 208) on määravaks, kas makstakse tasu ja kas seda makstakse rahas.

3.3. Maakohus leidis, et 04.07.2014 lepingut sõlmides ei olnud poolte tegelik tahe sõlmida notariaalset kinkelepingut, korteriomandi isikliku kasutusõigustega koormamise lepingut ja asjaõiguslepinguid. Poolte tegelik tahe oli sõlmida pärast abielu lahutamist ja reaalse kooselu lõppemist müügileping, mille kohaselt kostja (ostja) ostis hagejalt (müüjalt) korteriomandi 10 000 euroga. Hageja eesmärk oli varjata korteri mõttelise osa müügist saadud tulu (10 000 eurot), mistõttu vormistasid pooled korteri mõttelise osa müügilepingu kinkelepinguna. Seejuures on varjatav tehing – müügilepingu sõlmimine – kehtiv.

§ 208

lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Korteri mõttelise osa müügilepingu tingimuseks ei olnud see, et hagejal (müüjal) säilivad mingisugused õigused korteri suhtes, millele viitab ka 04.07.2014 lepingu punkt 4.1, mille kohaselt läks korterimandi otsene valdus üle kostjale. Kuna 04.07.2014 lepingu sõlmimisel ei ole avaldatud lepingupoolte tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, siis on tegemist näiliku tehinguga TsÜS § 89 lg 1 tähenduses. 3.

1. Maakohus leidis, et tõendeid kogumis hinnates on eluliselt usutav kostja väide, et ta tasus hagejale 04.07.2014 müügihinnast 1500 eurot sularahas ja 8500 eurot pangaülekandega. Hageja kirjutas samal päeval omakäeliselt vene keeles, et ta sai kostja käest 10 000 eurot temale kuuluva XXX asuva eluruumi eest. Hageja pöördus kostja poole sooviga korterit kasutada
2. a veebruaris, s.o 7 aastat pärast lepingu sõlmimist. Kui pooled oleksid soovinud seada kasutusvaldust, ei oleks hageja nii kaua oodanud. Maakohus leidis, et kinkeleping oli tühine TsÜS § 89 lg 1 järgi, mistõttu jättis hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda ja rahuldas kostja menetluskulude kindlaksmääramise taotluse 2150 euro ulatuses (koos käibemaksuga). Apellatsioonkaebus
3. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega saata asi uueks lahendamiseks samale maakohtule tagasi või alternatiivselt teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda ning mõista need välja koos seadusjärgses määras viivisega. 4.
4. Seoses COVID-19 pandeemia leviku algusega
5. a märtsis kaotas hageja töö ja tal tekkis vajadus korterit kasutada. Hageja pöördus 25.02.2021 kostja poole, kuid kostja keeldus korteri võtmeid andmast. Hageja palub, et kohus kohustaks kostjat mitte tegema takistusi korteri valdamiseks ning andma korteri valduse hagejale üle 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. 4.
6. Maakohus leidis ekslikult, et kostja tasus hagejale 10 000 eurot korteri müügihinnana. Tegelikult oli see raha seotud korteriomandi ülalpidamisega abielu vältel ja abielulahutusega. Täitmiskviitungi teksti dikteeris kostja. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta hageja väidetega ei nõustu. 4.
7. Maakohus kohaldas materiaalõigust valesti. TsÜS § 85 järgi tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud 3 2-21-8068 ka tühise osata. Isegi, kui kinkeleping oli näilik, ei oleks see kaasa toonud isikliku kasutusõiguse seadmise näilisust. Vastustaja seisukoht
8. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
9. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada. Hageja apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ning menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta kostja kanda.
10. Maakohus tuvastas otsuse p-s 3.1 märgitud asjaolud, mille üle ei vaidle pooled ka apellatsioonimenetluses ja ringkonnakohus võtab need asja lahendamisel aluseks.
11. Apellatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas hagejal on isiklikust kasutusõigusest tulenevalt õigus nõuda AÕS § 214 lg 1, § 225 lg 1 ja

§ 101lg 1 järgi korteri valduse üleandmist.

Muuhulgas vaidlevad pooled, kas isikliku kasutusõiguse seadmise leping võib olla tühine TsÜS § 89 lg 2 järgi.

1. Isiklik kasutusõigus (AÕS § 225 lg 1) on servituudi liik, mille puhul on kohustatud isikuna määratletud koormatud kinnisasja igakordne omanik ja õigustatud isikuna konkreetne subjekt isikuliselt. Isiklik kasutusõigus, nii nagu ka teised piiratud kinnisasjaõigused, tekib asjaõiguslepingu sõlmimise ja kinnistusraamatu kande tegemise kaudu (tekkimise eeldused on sätestatud §-s 641). Isikliku kasutusõiguse seadmisel tuleb eristada isikliku kasutusõiguse seadmiseks kohustavat tehingut (kausaaltehingut), millest tuleneb isikliku kasutusõiguse seadmise kohustus (sh ka õigus nõuda isikliku kasutusõiguse seadmist ja asjaõiguslepingut, millega kinnisasja omanik ja piiratud asjaõiguse omaja lepivad kokku selles, et kinnisasi koormatakse isikliku kasutusõigusega.
2. Näilikul tehingul kui tühisel tehingul on samad tagajärjed nagu ikka tühisel tehingul – sellel ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi, näilikku tehingut ei pea täitma, näiliku tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele (vt TsÜS § 84 lg 1). Näilik saab üldjuhul olla vaid kohustustehing, mitte käsutustehing. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et asjaõigusleping käsutustehinguna on abstraktne ja neutraalne ning üldjuhul ei saagi näilik olla (RKTKo 10.12.2012, 3-2-1-156-12, p 10). Vaid erandjuhul võib asjaõigusleping olla näilik – seda siis, kui pooled soovivad jätta üksnes mulje omandi üleminekust ja on omandi üleandmisel kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi (RKTKo 02.04.2018, 4-16-9132, p 22, 23).
3. Praegusel juhul ei ole maakohus eristanud, kas kostja esiletoodud asjaoludel osutuks tühiseks üksnes isikliku kasutusõiguse seadmise kohustustehing või ka käsutustehing, millega poole leppisid kokku asjaõiguse seadmises. Hageja nõude tõrjumiseks oleks kostja pidanud esile tooma erandlikud asjaolud, mille kohaselt hageja ja kostja leppisid kokku, et isikliku kasutusõiguse seadmisel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi ning seetõttu osutuks tühiseks ka käsutustehing.
4. Kolleegium leiab, et kostja ei ole esile toonud selliseid erandlikke asjaolud, mille kohaselt osutuks tühiseks ka isikliku kasutusõiguse seadmise käsutustehing. Kostja tõi esile, et pooled ei sõlminud 04.07.2014 korteri ½ mõttelise osas kinkelepingut koos isikliku kasutusõiguse seadmisega, vaid nende tahteks oli sõlmida mõttelise osa müügileping 10 000 euro eest ilma 4 2-21-8068 isiklikku kasutusõigust seadmata. Seejuures oli kostja väitel poolte eesmärgiks ostuhinna tasumise varjamine.
5. Kostja esiletoodud asjaoludele saab kohaldada TsÜS § 89 lg 1 sätestatud näiliku tehingu normi. Samas ei saa sel juhul TsÜS § 85 järgi hinnata, kas osa tehingust võiks olla kehtiv. Paragrahvide 85 ja 89 seose puhul tuleb silmas pidada, et näiliku tehingu puhul ei saa olla võimalust, et tehing jääks osaliselt kehtima, kuna näiliku tehingu puhul ei ole tehingut üldse tehtudki. Kui näiliku tehinguga varjatakse teist tehingut, siis ei kohaldu TsÜS § 85, vaid § 89 lg 3 järgi hinnatakse varjatud tehingu kehtivust eraldi. Seega oleks kostja pidanud esile tooma asjaolud, mille kohaselt pooled leppisid müügilepingu tagajärgedes kokku, kuid selle varjamiseks avaldasid tahet sõlmida kinkeleping ning isikliku kasutusõiguse seadmise leping ning luua näilik mulje kasutusõiguse seadmisest (käsutustehing).
6. Kolleegium on seisukohal, et isegi kui osutuks tõendatuks kostja väide, et ostuhinna tasumise varjamiseks lepiti kokku korteri üleandmine kinkelepingu alusel, tuleks sellest järeldada, et varjatav tehing (müügileping) sisaldas ka kokkulepet isikliku kasutusõiguse seadmiseks. Kostja esile toodud asjaoludel ei olnud isikliku kasutusõiguse seadmine näilik TsÜS § 89 mõttes. Lepingupooltel ei olnud vajadust luua näilikku muljet, et kinnisasjale seatakse isiklik kasutusõigus ning selline tegevus ei oleks kuidagi aidanud kaasa ostuhinna tasumise varjamisele. Seega tuleb järeldada, et isikliku kasutusõiguse seadmise osas vastas poolte tahe lepingus avaldatule.
7. Üksnes asjaolust, et hageja ei tundnud 7 aastat korteri vastu huvi ega soovinud oma kasutusõigust teostada, ei saa järeldada, et tema tahteavaldus kasutusõiguse seadmiseks oli näilik.
8. Kolleegium ei nõustu kostja vastuväitega, et hageja nõue ei ole täidetav. Isikliku kasutusõiguse omaja on AÕS § 225 lg 1 järgi asjaõiguslikult õigustatud koormatavat kinnisasja kasutama. AÕS § 80 lg 1 järgi saab ta sarnaselt asja omanikuga esitada nõude asja talle välja andmiseks. Hageja nõuet selle täpsustatud sõnastuses saab mõista selliselt, et hageja palub kohustada kostjat andma kinnisasi hageja valdusesse.
9. Hageja on palunud määrata kohtuotsuse täitmise kord (TsMS § 445 lg 1) selliselt, et kostja kohustub andma kinnisasja hageja valdusesse 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest alates. Kostja ei ole taotlusele vastuväiteid esitanud ning hageja taotletud tähtaeg ei piira kostja õigusi võrreldes täitemenetluse seadustiku § 180 sätestatud kinnisasja väljaandmise regulatsiooniga. Kolleegium määrab seega valduse üleandmise tähtaja vastavalt hageja taotletule. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
10. Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse. Kuna ringkonnakohus lahendab vaidluse maakohtust erinevalt, määrab kulud rahaliselt kindlaks maakohus (RKTKo 02.11.2018, 2-16-14924, p 21). (allkirjastatud digitaalselt) Peeter Pällin, Kairi Piirisild, Neve Uudelt 5