Obsah (9)

§ 311§ 312§ 271§ 292§ 334§ 115§ 127§ 132§ 336

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Karin Mölder Otsuse tegemise aeg ja koht 31.05.2024.a Tallinn, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-23-105361 Tsiviilasi Rendin OÜ A.

§ 311

lg 1 kohaselt lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega.

§ 311

lg 2 järgi kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. Tulenevalt

§ 312

lg-st 1 kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. 13. Kuivõrd tegemist oli tähtajatu üürilepinguga, tuli kostjal üürilepingu ülesütlemisest üürileandjat teavitada vähemalt kolm kuud ette tulenevalt

§ 312lgs-t 1.

Hagiavalduse kohaselt teatas kostja üürileandjale 14.12.2022, et ta kolis üürikorterist 12.12.2022 välja. Kostja ei ole nimetatule vastu vaielnud. Seega tuleb kohtu hinnangul käesoleval juhul asuda seisukohal, et kostja teavitas üürileandjat üürilepingu ülesütlemisest 14.12.2022. Seega oleks tulnud tulenevalt

§ 311lg 2 ja 312 lg 1 lugeda üürileping lõppenuks 14.03.2023.

Hageja on märkinud, et lõpetas üürilepingu kostjaga 06.01.2023 seoses uue üürniku leidmise ja uue üürilepingu 3 sõlmimisega. Kuivõrd hageja nõustus üürilepingu varem lõpetama, s.o 06.01.2023, loeb kohus, et üürileping lõppes 06.01.2023. 14. Hageja nõuab kostjalt tasumata üüri ajavahemiku 01.12.-31.12.2022 eest summas 365 eurot ja ajavahemiku 01.01-06.01.2023 eest summas 70,64 eurot.

§ 271

lg 1 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Üürilepingu punkti 4 kohaselt tuli kostjal üürileandjale tasuda üüri 365 eurot kuus. Kuivõrd kostja on jätnud perioodil 01.12.202206.01.2023 üürileandjale üüri tasumata, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista üürivõlgnevus 01.12-31.12.2022 eest summas 365 eurot ja 01.01-06.01-2023 eest summas 70,64 eurot (365 eurot/31päeva x 6 päeva), s.o kokku 435,64 eurot. 15. Hageja nõuab kostjalt ka kõrvalkulude võlgnevust summas 140,48 eurot, s.o: - TALLINN, KOPLI TN 100B KÜ arve nr 221239 summas 66,92 eurot (dtl 61); - TALLINN, KOPLI TN 100B KÜ arve nr 230139 summas 54,91 eurot (dtl 62); - Eesti Energia AS arve nr 223340033283 summas 6,60 eurot (dtl 64-65); - Eesti Energia AS arve nr 223175361242 summas 12,05 eurot (dtl 66-67). 16.

§ 292

lg 1 järgi lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega.

§ 292

lg 11 kohaselt eluruumi üürilepingu korral peab üürnik mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (edaspidi hoone korrashoiu- ja parenduskulud) üksnes juhul, kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kui üürnik ja üürileandja lepivad kokku, et üürnik kannab terve hoone parendamiseks vajalikke kulusid, on vastavate parenduste tõttu üüri tõstmine tühine. Vastavalt üürilepingu punktile 4 oli kostjal kohustus tasuda ka kõrvalkulusid vastavalt esitatud arvetele/makseteatistele arvetes märgitud tähtajaks ning kindlustusteenuse eest summas 9,13 eurot kuus Rendin OÜ-le. Üürilepingu lisa 1 (kõrvalkulude loetelu, dtl 101) kohaselt tuli üürnikul tasuda kütte, gaasi, üldelektri, elektri, üldvee, sooja ja külma vee, vee soojendamise, prügi, sideteenuste, haldustasu, hooldustasu, remondifondi ja maja kindlustuse eest.

1. Hageja on esitanud kohtule Eesti Energia 30.11.2022 arve nr 223340033283 summas 13,20 eurot (dtl 64-65). Esitatud arvest nähtub, et arve on esitatud perioodi 01.11.2022-30.11.2022 elektritarbimise eest. Hageja nõuab kostjalt arve nr 223340033283 eest 6,60 eurot. Pooled sõlmisid üürilepingu 18.11.2022, seega saab hageja nõuda kostjalt novembris tarbitud elektri eest tasumist 18.11.2022-30.11.2023, s.o 13 päeva eest. Eluruumi üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt oli päevaelektri näit korteri üleandmisel 14155 (dlt 40), Eesti Energia 223340033283 arve kohaselt oli 30.11.2022 lõppnäiduks 14195,599 (dtl 65). Seega kasutas kostja perioodil 18.11-30.11.2022 elektrit 40,599 kWh. Arvest nähtuvalt on elektrienergia maksumust arvestatud üldteenuse hinnaga. Elektrienergia hinnaks 40,599kWh osas kujuneb 6,65 eurot (40,599kWh x 0,18656)-(40,599kWh x 0,05) + 20% (km)=6,65 eurot), arvestades, et elektrienergia üldteenuse hind oli 0,18656 eurot ilma käibemaksuta (dlt 65), millest riik kompenseeris üle 8 s/kWh käibemaksuta elektrienergia hinnast kuni 5 s/kWh (Majandus- ja taristuministri 15.09.2022 määrus nr 72 „Energia hinna osalise kompenseerimise tingimused ja kord“). Kohus leiab, et 4 võrguteenuse puhul ei ole võimalik välja arvutada võrguteenuse maksumust kostja poolt kulutatud 40,599 kWh elektrienergia eest, kuna ei ole teada öise ja päevase elektri täpset osakaalu ja jaotust kostja poolt kulutatud 40,599 kWh osas (arvel on toodud öise ja päevase osakaal novembris kulutatud kogu elektri, s.o 47,487kWh osas). Seega on tegelik kostja poolt kulutatud elektrienergia maksumus koos võrgutasuga igal juhul suurem kui hageja poolt nõutav 6,60 eurot. Kuivõrd hageja nõuab kostjalt novembri elektrienergia arve hüvitamist üksnes summas 6,60 eurot, rahuldab kohus hageja nõude taotletud ulatuses.
2. Hageja on esitanud kohtule ka Eesti Energia 31.12.2022 arve nr 223175361242 summas 12,05 eurot (dtl 66-67), millest nähtuvalt kajastab arve tasu 01.12.2022-31.12.2022 tarbitud elektri eest. Kuivõrd üürileping kehtis perioodil 18.11.2022-06.01.2023, tuleb kostjal hüvitada detsembris tarbitud elektri eest vastavalt esitatud arvele, s.o 12,05 eurot.
3. Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjalt hagejale väljamõistmisele tarbitud elektrienergia eest 18,65 eurot.
4. Hageja on esitanud kohtule Tallinn, Kopli tn 100b korteriühistu 07.12.2022 arve nr 221239 (dtl 61) summas 99,56 eurot. Arve kajastab hooldustasusid ja kindlustust detsember 2022 eest ja vahendatud teenuseid november 2022 eest (vt arvel II veerg „Periood“ – 12/2022, 11/2022). Kohus on seisukohal, et arvel kajastatud hooldustasud (korrapidamine 8,73 eurot, hooldustööd 29,58 eurot, remont 11,51 eurot) detsembri eest ja kindlustus 0,26 eurot detsembri eest kuuluvad kostjalt väljamõistmisele. Novembri kulud kuuluvad kostja poolt hagejale hüvitamisele alates üürilepingu sõlmimisest, s.o 18.11.2022 ehk 13 päeva eest. Seega tuleb kostjal hagejale hüvitada prügiveo eest 0,559 eurot (1,29/30px13p), üldelektri eest 0,53 eurot (1,22/30px13p) ja kütte eest 14,54 eurot (33,55/30px13p). Kuivõrd esitatud arvest ei ole tuvastatav ja ka hageja ei ole välja toonud, kui palju vett kasutas kostja alates üürilepingu sõlmimisest 18.11.2022 kuni 30.11.2022, lähtub kohus ka tarbitud vee puhul sellest, et kostja kasutas eluruumi novembris 13 päeva, seega vee eest kuulub hüvitamisele 1,22 eurot (3,010,20/30px13p). Arve nr 221239 alusel tuleb kostjal tasuda kokku 66,92 eurot.
5. Hageja on esitanud kohtule Tallinn, Kopli tn 100b korteriühistu 09.01.2023 arve nr 230139 (dtl 62) summas 127,90 eurot. Arve kajastab hooldustasusid ja kindlustust jaanuar 2023 eest ja vahendatud teenuseid detsember 2022 eest (vt arvel II veerg „Periood“ – 01/2023, 12/2022). Kohus on seisukohal, et arvel kajastatud vahendatud teenused (prügivedu 1,35 eurot, üldelekter 1,35 eurot, küte 48,91 ja vesi 3,30 eurot (3,31-0,01) detsembri eest, s.o kokku summas 54,91 eurot kuuluvad kostjalt väljamõistmisele. Kuivõrd hageja lõpetas kostjaga üürilepingu 06.01.2023, oleks hagejal õigus nõuda hooldustasusid ja kindlustust 01.01-06.01.2023 eest, s.o 6 päeva eest. Seega peaks kostja hagejale hüvitada korrapidamise eest 1,69 eurot (8,73/31px6p), hooldustööde eest 5,72 eurot (29,58/31px6p), remondi eest 2,23 eurot (11,51/31px6p) ja kindlustuse eest 0,05 eurot (0,26/31px6p). Seega tuleks kostjal tasuda arve nr 230139 alusel kokku 64,60 eurot. Kuivõrd hageja nõuab hagis kostjalt üksnes 54,91 euro tasumist arve nr 230139 alusel, s.o kõrvalkulude tasumist arvel nr 230139 kajastatud detsembris 2022 vahendatud teenuste ja vee eest, kuulub kostjalt väljamõistmisele 54,91 eurot.
6. Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja tasumata üüri 435,64 eurot ja tasumata kõrvalkulude eest 140,48 eurot (18,65+66,92+54,91), kokku üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse eest 576,12 eurot. 5
7. Hagiavalduse kohaselt on kostja rikkunud hagejale eluruumi tagastades üldtingimuste punkti 4.5.1, mille kohaselt üürnik peab tagastama ruumid samas seisukorras, milles üürileandja andis ruumid üürnikule üle, arvestades lepinguga kooskõlas olevaid kasutamisest tekkinud muudatusi, mh normaalset kulumist. 24.

§ 334

lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele.

§ 334

lg 2 kohaselt vastutab üürnik üüritud asja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. 25. Seega vastutab üürnik üksnes puuduste eest, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid tema kasutuses, ning mis ületavad asja lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi ja muutusi. Lepingulise kahjuhüvitise nõude aluse annab üürileandjale

§ 115

lg 1, mille kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Üldjuhul võib sellise nõude

§ 115

lg 2 järgi esitada alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist, sellest erand on sätestatud

§ 115

lg-s 3.

§ 127

lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud (

§ 132lg 3).

26. Riigikohtu praktika järgi võib

§ 115

lg 1 ning § 127 ja § 128 alusel võlausaldaja lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt nt Riigikohtu 25. novembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-130-15, p 11): võlgnik on lepingut rikkunud (

§ 115

lg 1); võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (

§ 115

lg 1); võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (

§ 127

lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (

§ 127

lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (

§ 127

lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (

§ 127lg 4).

1. Hageja tõi esile, et kostja on tagastanud eluruumi kahjustustega, mida ei saa pidada normaalseks kulumiseks – diivan on rikutud.
2. Üürileandja on tekitanud hagejale kahju summas 247,71 eurot (uue diivani maksumus ja transpordikulu). Hageja on omandanud nõude loovutamise teel ja sellest kostjale teada andnud (dtl 58-60, tõlked 106-108).
3. Hageja soovib, et kostja hüvitaks kahjustada saanud diivani uuega asendamise kulud summas 247,71 eurot. Hageja on tõendanud diivani seisukorda enne (dtl 43-44) ja pärast (dtl 51-54) selle kostja kasutusse andmist fotodega eluruumi üleandmise aktis ja diivanist tehtud fotodega pärast 6 valduse ülevõtmist. Fotodelt nähtuvalt on diivanil üks jalg ära murdunud. Hageja on esitanud uue diivani maksumuse koos transpordiga tõendamiseks Hobby Hall GROUP OÜ arve (dtl 63) summas 247,71 eurot ja soovib, et kostja nimetatud summa hüvitaks. Kohus leiab, et fotodelt nähtub, et kostja kasutusse on antud terve diivan, kuid pärast kostja poolt eluruumi vabastamist on diivanil üks jalg ära murdunud. Kohus leiab, et tegemist ei ole tavapärase kulumisega. Seega peab kohus põhjendatuks, et kostja peab hüvitama kahjuhüvitisena uue diivani soetamise kulu koos selle transpordiga 247,71 eurot. 30.

§ 336

lg 1 sätestab, et üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada.

1. Hagiavalduses esitatust nähtub, et üürileandja võttis eluruumi valduse üle 15.12.
2. Kuigi korteri tagastamise kohta ühtegi akti ei koostatud, siis on tõendamist leidnud, et korteriomanik on 19.12.2022 ja 10.01.2023 kostjaga suhelnud seoses tekkinud puuduste ja võlgnevusega (dtl 55-56, tõlked 125-126). Kohus loeb seega tõendatuks, et puudustest on kostjale viivitamatult peale nende avastamist teatatud. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid, et ta ei oleks nimetatud teateid kätte saanud.
3. Eeltoodust tulenevalt kohus rahuldab hagi. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista üüri- ja kõrvalkulude võlgnevus 576,12 eurot ja kahjuhüvitis 247,71 eurot, s.o kokku 823,83 eurot.
4. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus ja menetluskulude kindlaksmääramine
5. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.
6. Kuna kohus rahuldab hagi, siis tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
7. TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud.
8. Menetluskulude nimekirja kohaselt moodustavad kostja menetluskulud kokku 245 eurot, s.o hagi esitamisel tasutud riigilõiv. TsMS § 138 lg-test 1, 2 ning TsMS § 139 lg-st 2 lähtuvalt on põhjendatud hageja menetluskuluna asjas tasutud riigilõiv 245 eurot. Seega kuulub kostjalt hageja kasuks välja mõistmisele menetluskulu summas 245 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Karin Mölder kohtunik 7