Obsah (13)

§ 363§ 423§ 381§ 386§ 383§ 391§ 235§ 663§ 657§ 654§ 651§ 662§ 173

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtunik Andra Pärsimägi Määruse tegemise aeg ja koht 4. juuli 2024, Tartu Tsiviilasja number 2-23-3333 Tsiviilasi Martin Leopardi ja Kati Leopardi hagi FARMADA

§ 363lg 1 p-des 1–3 sätestatud nõuetele.

Samuti on hagi lubatav (eelkõige

§ 423

lg 1, § 428), puudub alus asuda seisukohale, et hagejate nõuded oleks õiguslikult perspektiivitud, ning hagejate nõuded on

§ 381lg 2 mõttes põhistatud.

Hagi tagamise aluseks olevad asjaolud on piisavalt põhistatud. Esitatud tõendite kohaselt oli

1. a majandusaastal kostja aruandeaasta kahjum 323 740 eurot ning lühi- ja pikaajalised kohustused 10 335 708 eurot. Samas aastal 2021 oli kostja veel 434 182 euro suuruses kasumis. Kostjal on
2. aprilli
3. a seisuga maksuvõlg 521 217 eurot 91 senti ning esitamata mitmed deklaratsioonid. Kostja on võõrandanud suure osa oma kinnisasjadest ja olemasolevatele kinnisasjadele on seatud hüpoteegid. Seega ei ole tagatud hagejate nõuetele vastava summa säilimine äriühingu varas, arvestades, et hagejate nõuete suurus koos eeldavate menetluskuludega on üle 100 000 euro. Eeltoodust tulenevalt on võimalik, et hagi tagamata jätmisel osutub asjas hagi rahuldava lahendi tegemise korral selle lahendi täitmine raskendatuks või võimatuks. Kohtulike hüpoteekide seadmine ei ole kostjat ülemäära koormav, arvestades ka hagejate õigustatud huve. Kohtulikud hüpoteegid ei takista kostjal kinnisasju kasutada ega käsutada. Samas on hüpoteekidega tagatud hagejate võimalikud rahalised nõuded. Seetõttu ei piira hagi tagamise abinõu kostjat rohkem, kui on vajalik hagi rahuldava otsuse täitmisel. Esile toodud asjaoludel ei ole muid, kostja õigusi vähem riivavaid, kuid hagejate õigusi samaväärselt kaitsvaid abinõusid. Hagejad on tasunud ka hagi tagamise tagatise ja riigilõivu hagi tagamise taotluse esitamisel. Hüpoteegisumma kindlaks määramisel võeti arvesse võimalikud hagejate põhinõuded, nendelt arvestatud viivised ning menetluskulud. Maakohus pidas hagejate lepingulise esindaja põhjendatud kulude suuruseks 17 915 eurot 80 senti, s.h riigilõiv 1680 eurot. Tegemist on keskmisest mahukama ja keskmise keerukusega asjaga, mille lahendamiseks võib olla vajalik läbida kõik kolm kohtuastet. Esindaja tunnitasu suurus 140 eurot (käibemaksuta) on mõistliku suurusega. MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
4. Kostja (määruskaebuse esitaja) esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus, millega jätta hagi tagamise taotlus rahuldamata. Hagejad on kasutanud hagi esitamise ja hagi tagamise abinõu alusena ehitustehniline asjatundja arvamust. Eelmainitud töö on tellinud Kastre Vallavalitsus ning töö koostajaks on Margus Sarmet. Margus Sarmetil on pädevus teostada hoonetele auditit (kutsekvalifikatsioon nr 139510). Kohtule esitatud “ehitustehnilise asjatundja arvamus” ei ole ekspertiis ega audit EhS § 24 mõistes. Kohtus saab omada kaalu vaid ekspertiis, mille on koostanud tõendatud pädevusega riiklikult tunnustatud 3 ekspert, kes tegutseb kohtuekspertiisi alusel. Asjatundja arvamusele on koostatud juurde suvaliste hindadega hinnakalkulatsioon, mis on mitmes osas oluliselt kõrgema maksumusega kui tööde tegelik väärtus. Juriidiliselt ei saa nimetada eraisiku arvamust või vaidleva poole tellitud ehitustehnilist arvamust ehitustehniliseks ekspertiisiks või ehitise auditiks. Asjatundja arvamus, mida antud hagis on käsitletud juriidiliselt ebakorrektselt ekspertiisina ei sisalda samas vääringus hinnanguid või samadel põhimõtetel/alustel hinnanguid kui sisaldab ehitustehniline ekspertiis või ehitise audit. Kui hagejad kahtlevad XXXXXXXX hoone ehitustehnilise kvaliteedi seisukorras, tuleb neil tellida vastavasisuline ekspertiis või audit. XXXXXXXX hoonele on väljastatud kasutusluba
5. detsembril
6. a. Kasutusloa andmisel ei kontrolli haldusorgan mitte üksnes ehitise vastavust ehitusprojektile, vaid ka ehitise nõuetelevastavust laiemalt. Ehitisele on väljastatud kasutusluba, hoone on ohutu ja hoone üldine seisukord on hea. Eeltoodust tulenevalt ei ole selliseid puudusid, mis kujutaksid endast lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Ei ole olemas ühtegi dokumenti, mis väidaks, et ehitist ei saaks kasutada sihtotstarbeliselt ning see ei ole kooskõlas hea ehitustavaga. Eeltoodust tulenevalt võib hagi olla õiguslikult perspektiivitu. Hagi tagamise abinõu rakendamine tuleb tühistada ning abinõu tagamise alus on ära langenud

§ 386lg 2 kohaselt.

Hagejate nõuded ei ole

§ 381lg 2 mõttes põhistatud.

Vaidlusalune XXXXXXXX hoone asub XXXX, Südame elurajooni piirkonnas ning seal on kostja poolt arendatud ja ehitatud veel 14 täpselt samasugust hoonet. Lisaks XXXXXXXX hoonele (tüüp 1 projekt) on koostatud veel üks ehitustehniline asjatundja arvamus hoonele XXXXXXXX (tüüp 2 projekt), XXXX. Täpselt samasuguse ehitustehnilise asjatundja arvamuse ja hinnakalkulatsiooni põhjal on esitatud neli XXXXXXXX maja omanike hagi Farmada OÜ vastu. Samade hinnakalkulatsioonide ja ebaselgetel alustel põhistatud hagide hagejate esindaja on vandeadvokaat Jaanika Reilik-Bakhoff, kes väidab, et Farmada OÜ-l on käsil mahukad kohtuvaidlused. Tegemist on kallutatud valeinfo esitamisega kohtule. Kohus peab arvesse võtma, et kõik nimetatud kohtusse esitatud hagid on koostatud täpselt samadele seaduse mõistes ebaõigetele dokumentidele tuginedes. Kui asuda seisukohale, et “ehitustehnilist asjatundja arvamust” ja koostatud hinnakalkulatsiooni saaksid arvesse võtta veel kõik veel 26 hoone omanikku, saaksid Farmada OÜ vastu hagi ja hagi tagamise abinõud rakendada (sh sama hagi hinda) kõik 30 hoone omanikku. Kostja on seisukohal, et iga hoone omanik peab tellima EhS § 18 lg 5 alusel ja/või EhS § 39 lg 2 mõistes vastava ekspertiisi või auditi selleks, et esitada taolises mahus hagi või nõuda hagitagamise abinõud rakendada või põhjendada oma seisukohti. Ülejäänud 28 maja hüpoteetiline kahjunõue ja/või hagi tagamise abinõu rakendamine Farmada OÜ vastu võib sel juhul ulatuda põhjendamatult kolossaalseks (28x100 000€=2 800 000€). Tegemist on ühe ettevõtte suhtes liigselt koormava asjaoluga. Kohtumääruse jõustumine ja kohtulike hüpoteekide seadmine on ülemäära koormav kuivõrd samasuguse info põhjal on seatud kohtulikud hüpoteegid ka tsiviilasjas 2-23-3331. Tänase seisuga on tsiviilasja 2-23-3331 osapooled 12. aprillil 2024 esitanud kohtule avalduse kompromissi sõlmimise kohta, mille väärtus jäi esialgse nõude 130 000 euro juurest 26508 euro 40 sendi juurde. Seejuures rakendati esialgses hagi tagamise määruses abinõusid 130 000 euro väärtuses. Seega oli esialgne nõue 400% suurem osapoolte vahel allkirjastatud ja jõustunud kompromissist. Tsiviilasjas nr 2-23-3331 hagi tagamiseks seatud hüpoteegid tekitasid kostjale varalist kahju. Hagi väärtuseks on 109 152 eurot 92 senti (millest hagihind 91 237 eurot 12 senti (s.o põhinõuded ja viivised) ja 17 915 eurot 80 senti kolme astme menetluskulud. Kui kohus leiab, et hagi ja hagi tagamise taotlus on esitatud õigetel alustel, palub kostja, arvestades

§ 383

lg 11 eesmärki – tagada kostjatele tagatise arvel alusetu hagi tagamisega tekitatud kahju hüvitamine

§ 391

järgi 4 – ja nõuda suurema kui 5% suuruse tagatise tasumist, kuna Farmada OÜ menetluskulude osakaalu ja hagile määratud hinda arvesse võttes (

§ 235

tähenduses), ei korva väiksema tagatise määramine suure tõenäosusega tekkivat kahju.

1. Hagejad paluvad jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Hagejata hinnangul üritab kostja määruskaebusega väita, et hagi tuleks jätta rahuldamata ning hagejate esitatud tõendid ei ole usaldusväärsed ega asjakohased. Kõik sellised vastuväited põhjendamatud, kuna kohus ei lahenda hagi tagamise taotlust lahendades hagiavaldust sisuliselt, vaid hindab, kas hageja väidete õigsuse korral oleks hagil edulootust. Hagi tagamise staadiumis tõendeid ei koguta ega hinnata. Kuivõrd hagi tagamise taotluse lahendamisel ei hinda kohus tõendeid, siis on asjakohatud kõik kostja sisulised vastuväited hagejate esitatud tõendite osas. Ei oma tähtsust, kas kostja hinnangul on
2. taseme ehitusinseneri Margus Sarmeti koostatud arvamus (menetluslikult eriteadmistega isiku arvamus) rahvakeeli ekspertiis või omab ta muud õiguslikku jõudu. Tegemist on igal juhul lubatud tõendiga ning hagejad ei ole kordagi väitnud, et tegemist on kohtuliku ekspertiisiga või ehitisauditiga. Ka viidatud dokumendi pealkiri on asjatundja arvamus ja nii on hagejad seda ka käsitlenud. Asjakohatud on kostja väited, justkui peaks kohus jätma hagi tagamata, kui hoonet, olenemata tuvastatud puudustest saab eesmärgipäraselt kasutada ja see on ohutu. Asjakohatud on väited selle kohta, et hagejate nõuded on perspektiivitud, kuna hoonel on kasutusluba. Kohalik omavalitsus ei hinda kasutusluba andes poolte lepingulisi suhteid ning lepingutingimustele mittevastavus võib esineda ka siis, kui kasutusluba on antud. Asjakohatud on kostja väited, justkui allakirjutanu on koostanud 4 samasisulist hagi – allakirjutanu koostas ühe ühise hagi ning kuigi tegelikult oli sama probleemiga majaomanikke veel, siis kõik majaomanikud ei jaksa ei emotsionaalselt ega rahaliselt kostjaga vaielda, mistõttu jäi vaidlusesse neli maja. Kostja soovil hagid eraldati ning tekkis 4 menetlust. Hagi tagamise taotluses ei ole viidatud nendele samadele vaidlustele kui teistele kohtuvaidlustele. Asjakohatud on kostja väited, justkui hagi tagamine tooks automaatselt kaasa 30 maja õiguse samale hagi tagamisele. Kostja väitis, et tsiviilasjas nr 2-23-3331 on jõustunud kompromiss ja hüpoteegid on kompromissi korras jäänud peale summas 26 508 eurot 40 senti. Kompromiss sõlmiti, sest hagi tagamise korras oli seatud hüpoteek kinnisasjale, mida kostja soovis müüa. Kui kompromissi tsiviilasjas nr 2-23-3331 hageja poolt täitma asuti (sh võeti maha hüpoteek), siis teatas kostja, et ta ikkagi ei soovi sellist kompromissi ja palus jätta kohtul see kinnitamata. Asjaolu, et teises tsiviilasjas sõlmiti kompromiss (mis ei ole jõustunud ja mida kostja ei ole täitnud), millega sealsed hagejad osaliselt loobusid oma nõuetest ja vähendasid seega ka hüpoteegi summasid, ei tähenda et käesolevas asjas, kus ei ole hagejad loobunud oma nõuetest ja kostja ei ole sõlminud nendega kompromissi, oleks abinõu liiga koormav. Kompromiss ei ole pretsedent, vaid õigusrahu eesmärgil sõlmitud kokkulepe, kus mõlemad pooled on teinud järeleandmisi. Hageja on esile toonud asjaolud, mille tõesuse korral saab hagi rahuldada: poolte vahel on (müügi)lepinguline suhe, müüdud objektil on puudused ning neid ei ole kõrvaldatud. Seejuures tunnistab kostja mitmeid puudusi (nt projektile mittevastav uks, soojustamata pööning, OSB-ga katmata kuur, valvesignalisatsiooni puudumine jne ning puudulik küttesüsteem). Ehitustehnilised puudused on tuvastatud
3. taseme ehitusinseneri poolt ning hinnakalkulatsiooni puuduste likvideerimiseks on koostanud
4. taseme ehitusinsener, kes on spetsialiseerunud ehitusmaksumuse hindamisele. Hagejad on põhistanud kõiki hagi tagamiseks vajalikke eeldusi: hagi on lubatud ja õiguslikult perspektiivikas; hagejad on välja toonud ja põhistanud nõuet, mida soovitakse tagada; hagi tagamise avaldus sisaldas hagi tagamise aluseks olevaid asjaolusid; hagi tagamata jätmine võib raskendada 5 kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha; hagi tagamise abinõu ei ole selgelt liigselt koormav kostjale; hagejad on tasunud tagatise seaduses ettenähtud summas. Maakohus kontrollis hagi tagamise taotluse lahendamisel hagi tagamise eeldusi ning leidis, et hagejad on neid nõuetekohaselt põhistanud. Hüpoteeki on loetud kohtupraktikas läbivalt kõige vähem koormavaks abinõuks.
5. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle

§ 663lg 5 alusel ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata (

§ 657lg 1 p 1 koosmõjus §-ga 659).

Maakohtu määrus on põhjendatud ja seaduslik. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ega pea vajalikuks neid kõiki korrata (

§ 654lg 6 koosmõjus §-ga 659).

8. Kostja vaidlustab maakohtu hagi tagamise määrust täies ulatuses, mistõttu kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse põhjendatust ja seaduslikkust tervikuna (

§ 651lg 1 koosmõjus §-ga 659).

Kohus saab hagi tagada vaid siis, kui esinevad

§-s 377 sätestatud eeldused - hagi tagamise taotlus ja hagiavaldus vastavad seaduses sätestatud formaalsetele nõuetele, hagi on lubatav, õiguslikult perspektiivikas ning lisaks on hageja nõue ja hagi tagamise aluseks olevad asjaolud

§ 381

lg 2 kohaselt põhistatud ehk väidet on põhjendatud selliselt, et põhjenduse õigsust eeldades saab kohus lugeda väite usutavaks (vt RKTKm 21.12.2020, 2-20-5086, p 11 ja seal viidatud varasemad lahendid). Maakohus on nõuetekohaselt hinnanud, et hagiavaldus on formaalselt nõuetekohane, lubatav ja puuduvad alused lugeda hagi õiguslikult perspektiivituks. Ebaõige on kostja seisukoht, et lisaks õiguslikule perspektiivile tuleb hinnata ka hagi sisulist edulootust. Kohus ei lahenda hagi tagamise korras asja sisuliselt ega hinda tõendeid. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et arvestades hagejate nõude suurust on alust arvata, et hagi tagamata jätmine võib vähemalt raskendada kohtotsuse täitmist. Ekslik on kostja seisukoht, et maakohus ei ole esile toonud asjaolusid, mis annaksid aluse hagi tagamiseks. Maakohus on välja toonud ja põhjalikult hinnanud mitmeid kostja majandusseisule viitavaid andmeid. Kostja ei ole määruskaebuses veenvalt põhistanud ega tõendanud (

§ 662lg 2 p 2), et tema varalised võimalused on paremad kui tuvastas maakohus.

Maakohus on põhjendatult ja poolte huve kaaludes leidnud, et kostja kinnisasjale seatud kohtulik hüpoteek ei piira kostjat ebaproportsionaalselt. Kostja viidatud hüpoteetiline võimalus, et sama suure hagi tagamise taotluse saaksid esitada ka teiste kostja ehitatud majade omanikud ei ole konkreetse hagi tagamise taotluse lahendamisel asjakohane. Juhul kui kostja soovib teha hüpoteegiga koormatud kinnisasjadega tehinguid, mida hüpoteek takistaks, on kostjal võimalik tasuda kohtuliku hüpoteegi suurune rahasumma või esitada vastavas summas pangagarantii. Seetõttu ei ole põhjendatud ka kostja soov, et kohus nõuaks hagejatelt rohkem kui 5% suuruse tagatise tasumist. Kostja ei ole hagi tagamise tõttu tekkivat suurt kahju veenvalt põhistanud. Samuti oleks kõrgema tagatise nõudmine füüsilistest isikutest hagejatele liigselt koormav. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on praegusel juhul oma lahendit hagi tagamise eelduste osas põhjendanud ega ole diskretsiooni piire ületanud. Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus määruskaebuse rahuldamata. 9. Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asjas tehtavas lõpplahendis (

§ 173lg 1).

6 (allkirjastatud digitaalselt) 7