Obsah (11)

§ 238§ 386§ 162§ 177§ 657§ 363§ 438§ 654§ 232§ 392§ 173

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Margo Klaar ja Peeter Pällin Otsuse tegemise aeg ja koht 09.04.2024, Tallinn Kohtuas

§ 238lõigete 1 ja 5 alusel arvestamata.

27.

§ 386

lõike 4 alusel tühistab kohus 31.03.2021 määrusega rakendatud ja 03.09.2021 määrusega asendatud hagi tagamise abinõu. 28.

§ 162lõike 1 alusel jäävad menetluskulud hageja kanda.

Kohus määrab kulude rahalise suuruse kindlaks

§ 177lõikes 2 sätestatud korras.

Hageja apellatsioonkaebus

1. Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda, alternatiivselt saata asi tagasi uueks arutamiseks maakohtusse.
2. Maakohus kohaldas ebaõigesti võlaõigusseaduse (VÕS) § 218 ja jättis arvestamata ning hindamata hageja väited ja tõendid. Kohus tõlgendas vääralt müügilepingu punkti 3.1.9, kui jõudis järeldusele, et pooled ei leppinud müügilepingus kokku, et kaarhallil peab olema kasutusluba. VÕS § 218 lõige 4 ei kuulu kohaldamisele. Hageja ei olnud müügilepingu sõlmimisel teadlik, et kaarhallil puudus kasutusluba, sest kostja oli enne notari juurde minekut väitnud vastupidist ja kasutusloa olemasolu oli lepingu sõlmimise eelduseks. Nimetatud asjaolusid kinnitas hageja seaduslik esindaja vande all. Kohus ei põhjendanud, miks kostja seadusliku esindaja ütlused on usaldusväärsemad kui hageja seadusliku esindaja ütlused.
3. Hageja seadusliku esindaja 15.01.2021 e-kiri, mille ta saatis notaribüroole, tõendab, et hageja ei olnud kasutusloa puudumisest teadlik. Sellise sisuga kirja kirjutamine ja lepingu punkt 3.1.9 tõendab, et hageja ei olnud ehitusloa puudumisest teadlik ja et hageja jaoks oli kasutusloa olemasolu lepingu sõlmimise eelduseks. Seega müüs kostja hagejale olulise puudusega asja.
4. Asjaolu, et hageja jaoks oli kaarhalli kasutusloa olemasolu oluline ja et see oli müügilepingu sõlmimise eelduseks, tõendavad lisaks hageja seadusliku esindaja ütlustele järgmised asjaolud: notariaalsesse müügilepingusse lisati punkt 3.1.9; pärast lepingu sõlmimist kontakteerus hageja notaribürooga ja palus infot, kuidas leida elektroonilisel kujul lepingut ning küsis, kuidas mõista 6 2-21-5036 kinnistul asuva kaarhalli ehitusluba puudutavaid lepingupunkte; hageja tutvus ehitisregistri andmetega ja suhtles kasutusloa teemal Rapla valla ehitusspetsialistiga, saades kinnitust, et kaarhalli seaduslikuks kasutamiseks peab olema kasutusluba ning et see puudub. EhS-i Lisast 2 tuleneb, et hoone ehitusaluse pinnaga rohkem kui 60 m2 kasutamiseks on vaja kasutusluba. Kaarhalli kasutamine kasutusloata on keelatud ja karistatav (EhS § 139 lõige 2). Lisaks on kasutusloata kinnistu käsutamine raskendatud (ostja ei saa sellist kinnistut kasutada laenutagatisena). Asjaolu, et hagejal siiski õnnestus selle tagatisel laenu saada, ei lükka eeltoodut ümber. Need asjaolud kinnitavad hageja väidet, et ta ei olnud enne notari juures lepingu sõlmimist teadlik, et kaarhallil puudus kasutusluba, aga selle olemasolu oli müügilepingu sõlmimise eelduseks.
5. Kostja ei ole kasutusloa kohustuslikkusele vastu vaielnud. Maakohus märkis üllatuslikult, et pooled ei ole tõendanud kaarhalli ehitamise aega ja muid asjaolusid, mille alusel oleks võimalik tuvastada, kas kaarhalli kasutamiseks on kasutusluba vajalik.
6. Kui ringkonnakohus leiab, et kostja on müügilepingut rikkunud, tuleb käsitleda ka maakohtu poolt hindamata väiteid ja tõendeid.
7. Seonduvalt arvega veo- ja koristusteenuse eest selgitab hageja järgmist. Kostja ei vabastanud hageja poolt renditud ja hiljem ostetud kaarhalli endale kuuluvast varast. Seetõttu oli hageja sunnitud sellega ise tegelema. Hageja seadusliku esindaja vande all antud ütlusega on tõendatud, et pooled leppisid kostjale kuuluvate esemete kaarhallist kostja kinnistule vedamises kokku telefoni teel. Kirjavahetusest tuleneb, et kostja tunnistas hageja nõuet vähemalt osaliselt – st arvel toodud tööde ulatuses, mille maksumus koos käibemaksuga on 3154,25 eurot. Seega sõlmisid pooled selles osas lepingu konkludentselt suuliste tahteavalduste vahetamise teel. Seega on hageja võlanõue ja sellest tulenev viivisenõue vähemalt osaliselt tõendatud. Hageja väitis lepingu sõlmimist kohtumenetluses. Ka saab suulises vormis lepingu (teenuselepingu) sõlmimist järeldada kostja käitumisest, kes kiitis tehingu heaks (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 113). Maakohus ei juhtinud hageja tähelepanu nõude ebaselgusele. Vastustaja seisukohad
8. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
9. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsuse resolutsiooni punktide 1.1 ja 1.2 tühistamiseks alust ei ole, kuid osaliselt tuleb muuta vastavas osas otsuse põhjendusi (

§ 657lõike 1 punkt 21).

Ülejäänud osas tuleb maakohtu otsus menetlusõiguse normide olulise rikkumise (eelmenetluse ülesannete täitmata jätmise) tõttu tühistada ja tsiviilasi saata maakohtule tagasi uueks läbivaatamiseks (

§ 657lõike 1 punkt 3).

Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Mõlema kohtuastme menetluskulud jaotab maakohus sõltuvalt asja uue läbivaatamise tulemustest.

1. Menetletavas hagiavalduses esitas hageja kostja vastu kaks rahalist nõuet: 1) 46 056 eurot (suurendas 66 816 euroni); 2) 5029,85 eurot. Maakohus jättis mõlemad nõuded rahuldamata ja hageja on maakohtu otsuse vaidlustanud täies ulatuses. 7 2-21-5036
2. Vaidlust ei ole, et maakohus sai hageja 66 816 euro suuruse nõude alusest (

§ 363

lõike 1 punkt 2) õigesti aru – kostjast müüja müüs 07.01.2021 müügilepinguga hagejale lepingutingimustele mittevastava asja (ese 1, kinnistu Tuuleveski tn 4); ostja lepingu sõlmimise ajal mittevastavusest ei teadnud; müüja mittevastavust ei kõrvaldanud; ostjale tekib asja lepingutingimustega vastavusse viimisest otsene varaline kahju, mille hüvitamist ta müüjalt nõuab. Puudub ka vaidlus, et lepingutingimustele mittevastavusena on hageja esile toonud viidatud kinnistul asuval ehitisel (kaarhallil) kasutusloa puudumise. Seega esitas hageja maakohtule lepingurikkumisest tuleneva varalise kahju hüvitamise nõude, mille põhjendatust ja tõendatust tuli maakohtul analüüsida VÕS § 208 lõike 1, § 217 lõigete 1 ja 2, § 218 lõigete 1 ja 4, § 219 lõike 1, § 220, § 221, § 101 lõike 1 punkti 3, § 115, § 127 lõigete 1–5, § 128 lõike 3 ja § 136 lõike 1 alusel. Kuna maakohtu otsusest ei nähtu hageja nõude kvalifitseerimisel ja lahendamisel aluseks olnud materiaalõiguse sätteid, täiendab kolleegium maakohtu otsust viidetega esiletoodud sätetele. Otsuses kohaldatavate õigusaktide märkimata jätmisega rikkus maakohus

§ 438lõiget 1 ja § 442 lõiget 8.

Nimetatud sätete kohaselt peab kohus otsust tehes mh otsustama, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ning otsuse põhjendustes peavad olema märgitud mh seadused, mida kohus kohaldas. VÕS § 217 lõike 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. Sama sätte lõike 2 kohaselt ei vasta asi lepingutingimustele mh kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 218 lõike 1 esimese lause kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus oli olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 115 lõikest 1 tulenevalt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, v.a kui võlgnik rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. 40. Küll aga on kolleegium seisukohal, et kirjeldatud rikkumine kohtuotsuse vormistamisel ei viinud praeguses asjas ebaõige otsuse tegemiseni. Pooled said maakohtus aru kohalduvast õigusest ja tõendamiskoormusest, samuti tõid kohtu ette asjakohased elulised asjaolud ja neid põhjendavad tõendid. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, millega kohus tuvastas, et hagi aluseks olev lepingutingimustele mittevastavus praeguses asjas tõendatud ei ole, ega pea vajalikuks põhjendusi korrata (

§ 654lõige 6).

Maakohus tõlgendas VÕS § 29 lõike 1 ning lõike 5 punktide 1, 3, 4 ja 6 ning lõike 6 alusel (sätteid konkreetselt siiski esile toomata) pooltevahelist müügilepingut praeguse vaidluse lahendamiseks asjakohases ulatuses (sh punkte 2.5, 3.1.8) ning leidis, et pooled ei olnud enne lepingu sõlmimist leppinud kokku lepingutingimusena kaarhallil kasutusloa olemasolu ja hageja sai hiljemalt notari juures lepingu sõlmimisel (enne selle allkirjastamist) teada kasutusloa puudumisest, kuid sellele vaatamata allkirjastas lepingu, mistõttu ei ole lepinguesemel 1 hageja väidetud mittevastavust lepingule. Kolleegium on seisukohal, et maakohus hindas selles osas

§ 232

lõike 1 alusel õigesti kogutud tõendeid (lepingudokumendi teksti, poolte seadusjärgsete esindajate vande all antud seletusi, muid kogutud dokumetaalseid tõendeid) kogumis igakülgselt, täielikult ja objektiivselt siseveendumuse alusel ning teistsugusele järeldusele (tõendite ümberhindamisele) ei anna alust ka apellatsioonkaebuses esiletoodu.

1. Vastuseks kaebuse väidetele vastab kolleegium järgmiselt. Kaebuses on hageja kinnitanud, et kaarhallil kasutusloa olemasolu oli tema jaoks kinnistu müügilepingu sõlmimise oluliseks eelduseks ja et seda tõendab nii tema juhatuse liikme vande all antud seletus kui lepingusse lisatud punkt 3.1.9, samuti juhatuse liikme tegevus peale lepingu sõlmimist (
2. a jaanuaris e-kirjavahetus notaribürooga, veebruaris vallavalitsusega).
3. Ringkonnakohus hagejaga ei nõustu. Esmalt märgib kolleegium, et ka kaebuses ei selgitanud hageja, miks ta siiski allkirjastas notari juures lepingu, kui selles (punktis 2.5) olid 8 2-21-5036 selgelt esiletoodud riikliku ehitisregistri andmed kaarhalli kohta, sh „…, kuid ei ole väljastatud kasutusluba.“ Maakohus on õigesti järeldanud lepingupunktist 3.1.9, et müüja on andnud teada, et uuris kohalikult omavalitsuselt kaarhalli ehitusliku staatuse kohta ja talle öeldi, et kõik vajalikud load selle kasutamiseks on olemas ja mingeid täiendavaid kasutuslubasid vaja ei ole. Teisiti, kui notari poolt lepingus kirja pandud, ei ole alust seda lepingupunkti tõlgendada. Kostja on kasutusloa olemasolu ostjapoolse müügitehingu sõlmimise eeldusena läbi kohtumenetluse eitanud. Ka nähtub hageja 15.01.2021 e-kirjast notaribüroole (tl 18 pöördel), et ettevalmistatud lepingudokumendi projektist luges ostja juhatuse liige hoonel kasutusloa puudumisest ja tehingu ajal helistas müüja KOV-i ametnikule, kes ei osanud olukorda kommenteerida. Samuti selgitas hageja, et notar pidi lisama dokumenti punkti, mis kohustab müüjat kasutusluba selle puudumisel taotlema või sellega ostjale tekkivad lisakulutused hüvitama, kuid seda punkti hageja lepingust ei leia. Seega nähtub e-kirjast, et ka ostja ise oli peale lepingut seisukohal, et sai teada enne lepingu allkirjastamist kasutusloa puudumisest ja on allkirjastanud lepingudokumendi, milles müüja ei kohustunud tekkivaid võimalikke lisakulusid hüvitama. Eeltooduga on kohtu jaoks piisava elulise veenvusega tõendatud, et ostja oli enne lepingu sõlmimist kasutusloa puudumisest teadlik, kuid sõlmis lepingu sõltumata sellest ning lepingus ei lepitud ka kokku, et müüja muretseb kasutusloa või hüvitab vastavad kulutused, kui loa olemasolu peaks siiski vajalikuks osutuma. Asjaolu, et hiljem siiski kohalik omavalitsus asus kasutusluba nõudma, ei saa lugeda lepingu rikkumiseks, mille eest müüja vastutab, kuna müüja ei ole lepingus kinnitanud, et sellist luba vaja ei ole või et luba oleks tal olemas.
4. Kolleegium nõustub maakohtuga, et vastuolude tõttu muude asjas kogutud tõenditega on hageja juhatuse liikme vande all antud seletuse (II kd tl 15–18) tõenduslik väärtus madal. Kolleegium toob esile mõned neist: 15.01.2021 e-kirjas notarile väitis juhatuse liige, et luges lepingu projektist kasutusloa puudumise kohta, kuid vande all seletas, et lepingus müüja juhatuse liige kinnitas, et kõik load on olemas, et ta oli lepingu sõlmimise ajal teadlik, et kasutusluba on olemas ja et lepingu kohaselt oli müüja kohustatud tagama hoonele vajalikud load; 15.01.2021 e-kirjas väitis hageja juhatuse liige, et tehingu ajal helistas müüja KOV-i ametnikule, kes ei osanud olukorda kommenteerida, kuid vande all seletas, et telefonikõne toimus, kuid ta ei tea, mis oli selle mõte või eesmärk, telefonikõnes ei olnud juttu kasutusloast. Kolleegium märgib, et telefonikõne toimumist kinnitas vande all kostja juhatuse liige, kes aga selgitas, et tegi kõne arhitektile ja küsis hoone dokumentide seisu. Kuna kohtumenetluses seletust (ka vande all) andes on menetlusosaline asja lahendamise tulemusest vahetult huvitatud, on sellise isikustatud tõendi tõenduslik väärtus kohtu jaoks üldjuhul oluliselt madalam, kui sama asjaolu kajastavad kohtueelsed dokumentaalsed tõendid.
5. Eeltoodust tulenevalt jättis maakohus hagi müügilepingu esemel asuva kaarhalli kasutusloa saamisega seotud kulutuste hüvitamiseks õigesti rahuldamata.
6. Seonduvalt hageja teise rahalise nõudega (5029,85 eurot ja sellelt arvestatav viivis) on kolleegium seisukohal, et maakohus jättis selle nõude sisuliselt lahendamata ja ringkonnakohus ei saa seda ise lahendada, mistõttu tuleb see nõue saata uueks lahendamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumis.
7. Hageja tõi selle nõude alusena hagiavalduses (punktid 1.8, 2.3) esile: poolte vahel oli enne müügilepingut sõlmitud kinnistul asuva kaarhalli kasutamiseks 23.01.2019 rendileping; kuna kostja ei vabastanud kaarhalli oma varast, oli hageja sunnitud kaarhalli kostjale kuuluvatest asjadest ise vabastama; vastava töö eest esitas hageja kostjale saateleht-arve, mida kostja 09.01.2021 aktsepteeris, kuid ei tasunud. Nõude tõendamiseks esitas hageja 31.12.2020 saateleht-arve (I kd tl 28). Kostja vaidles hagile vastu, leides mh, et ei ole arvet kunagi aktsepteerinud. Maakohus asus seisukohale, et tõendamata on veo- ja koristusteenuse 9 2-21-5036 osutamiseks lepingu sõlmimine ja see, millist osa arvest kostja aktsepteeris; arve sisaldab viiteid ka muudele teenustele; hageja nõue on ebaselge.
8. Eeltoodust nähtuvalt on asjakohane hageja etteheide kaebuses, et kui maakohtu jaoks jäi nõude alus ebaselgeks, tuli kohtul läbi viia

§ 392kohane eelmenetlus.

Hagiavalduses hageja poolt esiltoodust sai maakohus eelmenetluses järeldada, et hageja on seisukohal, et tema nõue tuleneb koristus- ja veoteenuse osutamisest rendile võetud kostjale kuulunud kinnistul ja kostja on arvet aktsepteerinud, seega sellega nõustunud. Samas oli kohtule esitatud vaidlusalune arve (I kd tl 28), üürileping (samas lk 31–34) ja kostja 11.01.2021 (hagiavalduses ekslikult märgitud 09.01.2021) e-kiri, millega hageja seostas nõudega nõustumise (samas tl 26). Seega oli maakohtule teada, et hageja käsitleb kostja e-kirja kui õiguslikult siduvat võlatunnistust (VÕS § 30), millisele tõlgendusele aga vaidles kostja vastu. Lisaks oli maakohtule teada (arvesaatelehelt näha) hagetava rahasumma kujunemine, st nagu kohus tõi asjakohaselt esile ka otsuses – arve sisaldas erineval õiguslikul alusel tekkinud nõudeid: üüritud angaari tühjaks vedu üürilepingu kehtivuse ajal; üüritud kinnistult muude asjade vedu; muudelt kinnistutelt jäätmete äravedu; üürilepingu rikkumisega tekitatud kahju; seadmete paigaldamine, kinnitamine, laadimine. 48.

§ 392

lõike 1 punktide 1, 3, 4 ja 41 kohaselt selgitab kohus eelmenetluses mh välja: hageja nõuded ja menetlusosaliste seisukohad nõuete suhtes; menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited nõuete ja väidete kohta; tõendid, mida menetlusosalised esitavad faktiliste väidete põhjendamiseks; asja lahendamisele kohaldatava õiguse. Seega tuli maakohtul võtta eelmenetluses esmane seisukoht, kas hageja viidatud kostja e-kirju saab tõlgendada kostja õigusliku sidumise tahteta antud kinnitusena (võlgniku ühepoolne mittetehinguline tunnistus) või õiguslikult siduva võlatunnistusena. Ja kuna maakohtule sai kostja vastuväidete ja hageja viidatud e-kirjade alusel tekkida põhjendatud kahtlus hageja poolt neile antud õigusliku kvalifikatsiooni kohta, tuli maakohtul hagejale selgitada, et nõude rahuldamiseks tuleb esile tuua alternatiivselt elulised asjaolud ja nende põhjendamiseks tõendid, mille alusel oleks kohtul võimalik nõude põhjendatuses veenduda juhul, kui võlatunnistuse andmine tõendamist ei leia. Arvelt nähtuvalt võisid pooltevahelised suhted tuleneda üürilepingust ja võimalikest kokkulepetest jäätmekoristuse ning seadmete veo kohta, aga ka käsundite asjaajamisest, kui veo- või muu teenuseleping tõendamist ei leia. Võlgniku ühepoolse mittetehingulise tunnistuse andmisel võlgnik üksnes konstateerib võla olemasolu või teatud asjaolude esinemist, soovimata õiguslikku siduvust. Sellise tunnistuse tagajärg on aegumise katkemine ning seda võib kohtumenetluses käsitada dokumentaalse tõendina nende asjaolude osas, mille olemasolu tunnistusega kinnitatakse. Samas ei loo see iseseisvat nõude alust ega piira tunnistuse andja poolt tunnistuses mainitud nõudele vastuväidete esitamist. Juhul kui tegemist on tehinguga, tuleb hinnata, kas väidetud võlatunnistus on abstraktne (konstitutiivne) või kausaalne (deklaratiivne) (Riigikohtu otsus nr 2-19-5601, punktid 16.1, 16.2). Võlatunnistus võib olla konstitutiivne (abstraktne) VÕS § 30 mõttes, kui sellega soovitakse luua algsest kohustusest sõltumatu võlakohustus kõrvuti algse kohustusega, millele ei saa esitada muid kui võlatunnistusest endast tulenevaid või selle kehtivust vaidlustavaid vastuväiteid. Võlatunnistus võib aga olla ka deklaratiivne, kui sellega üksnes kinnitatakse olemasolevat võlga ja soovitakse vastuväidetest loobumisega lihtsustada selle sissenõudmist. Kui hageja ei tõenda, et pooltel oli tahe luua iseseisev kohustus, eeldatakse deklaratiivset võlatunnistust (Riigikohtu otsused nr 213-34922 (punkt 12.2), 2-19-5601 punkt 16.2)). 49. Kuna maakohus ei selgitanud eelmenetluses välja kohaldatavat õigust ega menetlusosaliste faktilisi ega õiguslikke väiteid ega täitnud selgitamiskohustust, võis nõuetekohane eelmenetluse ülesannete täitmata jätmine tuua kaasa ebaõige kohtuotsuse. Kuna praegusel juhul on suures osas poolte väited ja vastuväited ning asja lahendamiseks tähtsad asjaolud välja selgitamata, ei 10 2-21-5036 saa ringkonnakohus teha ise uut otsust ning saadab vaidluse 5029,85 euro osas maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis. Tagamaks pooltele õigust kohtuotsust vaidlustada asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas, peab esmalt oma seisukohad avaldama esimese astme kohus. Menetluskulude jaotus 50. Maakohtu otsuse osalise tühistamise tõttu tuleb tühistada ka maakohtumenetluse kulude jaotus. Kuna ringkonnakohus tühistab osaliselt vaidlustatud otsuse ja saadab vastavas osas tsiviilasja tagasi uueks arutamiseks maakohtule, kohaldub menetluskulude jaotusele

§ 173

lõike 3 teine lause, mille kohaselt kui kõrgema astme kohus tühistab alama astme kohtu lahendi ja saadab asja uueks läbivaatamiseks, jätab ta menetluskulude jaotuse alama astme kohtu otsustada. Seega jaotab praeguses asjas maakohus asja uuel läbivaatamisel ka seni kantud menetluskulud esimeses ja teises astmes sõltuvalt hagi lahendamise lõpptulemusest. (allkirjastatud digitaalselt) 11