Obsah (18)

§ 28§ 325§ 312§ 326§ 286§ 33§ 329§ 327§ 26§ 335§ 271§ 113§ 450§ 272§ 13§ 310§ 334§ 110

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtuasja number 2-21-16695 Otsuse tegemise aeg ja koht 15. märts 2024, Tallinn Kohtukoosseis Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-G

§ 28lg 2 alusel nõuda tavapärast üüri.

Hageja hinnangul on alates 2017.a vaidlusaluse kinnistu osa kasutamise tavapäraseks hinnaks 1000 eurot kuus. Seega tuleb perioodi 01.01.2017-21.10.2020 eest kostjal tasuda kokku 45 677 eurot ja alates 22.10.2020 kuni kinnistu osa valduse üleandmiseni 1000 eurot kuus. Kuna hageja teatas kostjale 01.04.2020 kirjaga, et kinnistu kasutamise tasu on 1000 eurot kuus, siis on viivise arvutamine põhjendatud alates 08.04.2020 (hageja andis 01.04.2020 teates kostjale valduse vabastamise ja võlgnevuse tasumise tähtajaks 08.04.2020). X vastus hagile

1. Kostja hagi ei tunnistanud. Poolte vahel on kehtiv üürileping. Kostja on tasunud üüri ette kuni 2026.a märtsini. Hageja poolt väidetud üürihind ei ole kohaldatav. Kõik hageja nõuded, mis ületavad kolme aastast aegumistähtaega, on aegunud. Lisaks tasaarvestab kostja hageja rahalised nõuded kostja hüvitisenõudega. 3 X hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
2. Kostja esitas 19.06.2021 maakohtule tsiviilasjas 2-21-9886 hageja vastu hagi. Hagiavalduse tervikteksti esitas kostja 21.02.
3. Kostja palus tuvastada 1000 euro suuruse üüri kehtestamise või tõstmise tühisus, tuvastada üürilepingu 20.05.2021 ülesütlemisavalduse tühisus, tuvastada, et 13.03.2006 sõlmitud üürileping on kehtiv. Kui kohus tuvastab, et üürilepingu ülesütlemine on kehtiv, siis taotleb kostja üürilepingu pikendamist kolme aasta võrra. Hagiavalduse kohaselt pidasid kostja ja OÜ Aabla Koda 2006.a märtsis läbirääkimisi TagaLiivaku kinnistust 4000m2 suuruse osa müügiks kostjale. Läbirääkimiste tulemusena otsustas OÜ Aabla Koda müüa kostjale kinnistust 4000m2 suuruse osa 400 000 krooni ehk 25 264,66 euro eest. Nimetatud summa tasus kostja 2006.a. Kinnistu jagamine otsustati teha peale elamu ehitust. Kokkulepete fikseerimiseks sõlmiti 13.03.2006.a leping. Kostja asus peale lepingu sõlmimist ehitama kinnistu osale suvilat, kusjuures osaliselt teostas töid ka OÜ Aabla Koda. Hageja sai kogu kinnistu omanikuks 08.05.2008 sõlmitud lepinguga. 13.03.2006.a sõlmitud lepingu üheks osaks on ka üürileping, mis annab kostjale õigusliku aluse kinnistu osa kasutamiseks. Hageja saatis kostjale 20.05.2021 teate, milles soovis kehtestada üüri summas 1000 eurot (alternatiivselt tõsta üüri 1000 euroni kuus), öelda üürilepingu üles ja nõuda valduse vabastamist. Hageja avaldus üüri kehtestamiseks/tõstmiseks on tühine. Samuti on tühine üürilepingu ülesütlemisavaldus, kuna see ei vasta

§ 325ja § 327 lg 2 nõuetele.

Lisaks ei ole üürileping tähtajatu, vaid tähtajaline (seotud üürilepingu punktiga 9), mistõttu ei saa hageja üürilepingut

§ 312lg 1 alusel üles öelda.

Kui ülesütlemine on kehtiv, palub kostja selle pikendamist kolme aasta võrra

§ 326lg 2 alusel.

1. Maakohus liitis 20.01.2022 määrusega tsiviilasja 2-21-9886 tsiviilasjaga 2-21-
3. Kostja esitas tsiviilasjas 2-21-18272 hageja vastu 19.11.2021 hagi, milles palus hagejalt välja mõista 127 435,34 eurot, alternatiivselt 104 210,30 eurot. Lisaks palus kostja välja mõista seaduses sätestatud viivise alates 20.11.
4. Kostja ehitas kinnistu osale suvila. Lepingu sõlmimisel 13.03.2006 oli kinnistu osa väärtus 400 000 krooni ehk 25 564,66 eurot. Käesolevalt on kinnistu osa väärtus hinnanguliselt 153 000 eurot. Kostja tegevuse tõttu on kinnistu osa väärtus suurenenud 127 435,34 euro võrra. Kostja nõuab selle hüvitamist

§ 286lg 1 alusel.

Tsiviilasjas nr 2-16-19317 tehtud ekspertiisi kohaselt on kostja kandnud kinnistule maja ehitamisega kulusid summas 104 210,30 eurot (koos käibemaksuga). Kostja nõuab hagejalt alternatiivselt 104 210,30 euro hüvitamist

§ 286lg 2 alusel.

1. Maakohus liitis 16.03.2022 määrusega tsiviilasja 2-21-18272 tsiviilasjaga 2-21-
2. 4 OÜ Scanweld Ehitus vastus hagile
3. Hageja vaidles hagile vastu. Hageja on üürilepingu üles öelnud. Tegemist ei ole eluruumi üürilepinguga, vaid kinnistu osa kasutamiseks sõlmitud üürilepinguga. Tsiviilasjas 2-1619317 rahuldati kostja nõue kinnisasja väärtuse suurenemise hüvitamiseks OÜ Aabla Koda vastu, kuid jäeti rahuldamata hageja vastu. Pooled on leppinud kokku, et parendused ei kuulu hüvitamisele. Kostja nõue hageja vastu

§ 286alusel parenduste hüvitamiseks on aegunud.

Maakohtu otsus ja põhjendused

1. Harju Maakohus tegi 28.10.2022 osaotsuse, millega rahuldas hageja hagi osaliselt. Kohus mõistis kostja valdusest välja vaidlusaluse kinnisasja osa ja kohustas kostjat selle valduse hagejale üle andma 14 päeva jooksul otsuse jõustumisest. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 45 947,58 eurot ja igakuiselt 750 eurot alates 01.10.2022 kuni kinnisasja osa valduse üleandmiseni. Lisaks mõistis maakohus kostjalt hageja kasuks välja seaduses sätestatud viivise põhivõlalt summas 28 547,83 eurot alates 23.10.2020 kuni põhivõla tasumiseni. Hageja ülejäänud rahalised nõuded jättis kohus rahuldamata. Samuti jättis maakohus rahuldamata kostja nõude üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks, üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks ja üürilepingu pikendamiseks. Maakohus märkis, et jätkab menetlust kostja hagis parenduste hüvitamiseks. Lisaks selgitas maakohus, et otsustab menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise asja tervikuna lahendamisel. Maakohus tegi 31.10.2022 määruse otsuse parandamise kohta, millega lisas otsusele maatüki joonise.
2. Maakohus märkis, et kostja nõue parenduste eest hüvitise saamiseks ei saa muutuda sissenõutavaks enne üüritud kinnisasja tagastamist üürileandjale, mistõttu varem pole nõude suurust võimalik kindlaks teha. Seega on põhjendatud muud nõuded lahendada osaotsusega.
3. Maakohtu otsuse kohaselt on pooled üksmeelel järgnevalt loetletud asjaolude osas: - - - hagejale kuuluv Taga-Liivaku kinnisasja osaks olev 4000 m2 suurune maatükk, mida kostja kasutab ja kuhu kostja on rajanud hoone, anti kostja kasutusse 13.03.2006 sõlmitud üürilepingu alusel. Üürileping oli sõlmitud tähtajaga kaks aastat. Hageja astus üürilepingu pooleks üürileandja OÜ Aabla Koda asemele kinnisasja omandamisega mais 2008; kostja on teinud vaidlusaluse kinnisasjaga seoses esialgsele üürileandjale kaks makset, kokku summas 400 000 krooni - 13.03.2006 makse summas 200 000 krooni ja 30.11.2006 makse summas 200 000 krooni; kostja ehitas maatükile hoone pärast üürilepingu sõlmimist; hageja tegi 20.05.2021 kostjale avalduse üürilepingu ülesütlemise kohta, nõudes üüritud asja tagastamist hiljemalt 02.09.
4. 5
5. Maakohus märkis, et ei menetle hageja hagi alusena üürilepingu ülesütlemist hageja 27.06.2016 avaldusega. See küsimus on lahendatud tsiviilasjas 2-16-
7. Üürilepingu p 2.1 järgi oli tähtaeg 2 aastat. Sama punkti järgi võis leping pikeneda üürile antud maatükist eraldi kinnisasja moodustamise ja selle võõrandamiseni vastavalt lepingu p-le
8. Nimetatud kokkulepe sõlmiti notariaalse vormi nõuet rikkudes ning on TsÜS § 83 lg 1,

§ 33lg 2 ja AÕS § 119 lg 1 järgi tühine.

Kõnealuse kokkuleppe tühisus on jõustunud kohtuotsusega tuvastatud - Tallinna Ringkonnakohtu 26.11.2020 otsus tsiviilasjas 2-16-

1. Sarnaselt ringkonnakohtu lahendis tuvastatuga, on kohus seisukohal, et vaidlusalune üürileping muutus pärast esialgse tähtaja möödumist tähtajatuks.
2. Kinnisasja üürimiseks sõlmitud tähtajatu üürilepingu saab kumbki pool üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud (

§ 312lg 1).

Nendele nõuetele hageja 20.05.2021 ülesütlemisavaldus vastab. Kõik kostja põhjendused ülesütlemise tühisuse kohta lähtuvad väitest, et tegemist oli eluruumi üürilepinguga. Maakohus märkis, et hoone, mida kostja väidetavalt eluruumina kasutab, ehitati sellele maatükile pärast üürilepingu sõlmimist. Lepingu sõlmimise ajal ei saanud seega olla tegemist eluruumi üürisuhtega. Lepingu muutumine eluruumi üürilepinguks ei saanud leida aset iseeneslikult, selleks pidid lepingu pooled muutma lepingut. Kostja ei ole tõendanud, et üürileandja oleks teinud tahteavalduse lepingu muutmiseks eluruumi üürilepinguks. Asjaolust, et OÜ Aabla Koda tegi hoone ehitamisel töid, ei saa vastavat tahteavaldust järeldada. Lepingu p 10.1 järgi pidi lepingu muutmine olema vormistatud kirjalikult. Kirjaliku muutmiskokkuleppe olemasolu pole kostja väitnud. Kostja pole esitanud asjaolusid, millest tulenevalt ta oleks põhjendatult saanud järeldada, et hageja on nõustunud lepingu muutmisega teistsuguses vormis. Lepingu ülesütlemisavaldusest sellist nõustumist järeldada ei saa. 17. Kostja poolt rajatud hoone on ehitisregistri andmetel saun. Elamispinda on hoones ehitusloa kohaselt 0 m2. Kostja püsitatud hoonel kasutusluba puudub. 18. Hoone faktiline kasutamine selle õiguspärasest kasutusotstarbest erineval viisil ei saa iseenesest mõjutada lepingu sisu, muutes lepingu eluruumi üürilepinguks. Kostja tuginemine eluruumi üürilepingu sätetele on alusetu. 19. Kostja seisukohad ja nõuded oleksid alusetud ka juhul, kui tegemist siiski oleks eluruumi üürilepinguga. Ebaõige on kostja väide, et lepingu ülesütlemise avaldusest ei nähtu lepingu ese, mistõttu ülesütlemine olevat vastuolus

§ 325lg 1 p-ga 1 ja sama sätte lg 5 järgi tühine.

20.05.2021 ülesütlemisavalduses on selgesti nimetatud üürilepingu andmed. Üüritud asja on ülesütlemisavalduses piisavalt kirjeldatud. Ebaõige on kostja väide, et ülesütlemine on tühine

§ 325

lg 1 p 4 ja lg 5 järgi, kuna teates pole selgitatud ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega. Faktiväide vastava selgituse puudumisest ülesütlemisavalduses vastab tegelikkusele, kuid kõnealune puudus ei takistanud kostjal oma õigusi käesolevas vaidluses kaitsmast ega tekitanud temale muul viisil negatiivseid tagajärgi. Kostja esitas ülesütlemise vaidlustamiseks ja üürilepingu pikendamiseks hagi 6

§ 329sätestatud tähtaja piires.

Sellises olukorras ei ole õiguslikult põhjendatud ega hea usu põhimõttega kooskõlas tugineda lepingu ülesütlemise tühisusele. 20. Kostja on ebaõigesti leidnud, et lepingu ülesütlemine oli välistatud tsiviilasja 2-16-19317 menetlemise tõttu

§ 327lg 2 alusel.

Nimetatud tsiviilasjas ei tuginenud hageja üürilepingule ja kohus tuvastas, et hageja sai üürilepingu olemasolust teada alles pärast kinnisasja valduse üleandmise nõudmist (Tallinna Ringkonnakohtu 26.11.2020 otsuse p 23 ja 70). Seega pole

§ 327lg 2 tingimused kõnealuse tsiviilasja menetlemise kaudu täidetud.

Ka ei ole nimetatud normi võimalik tõlgendada viisil, mis sisuliselt üldse välistab tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemise

§ 312lg 1 järgi.

Kostja tuginemine

§ 327

lg-le 2 on ühtlasi välistatud sama paragrahvi lg 3 p 2 järgi, sest kostjal on üürivõlgnevus. 21. Kostja nõue üürilepingu pikendamiseks on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. Kostja pole esitanud kontrollitava täpsusega sisulisi õigustusi oma taotlusele.

§ 326lg 2 kohaldamist saaks õigustada ainult väga erandlikel asjaoludel.

Käesoleval juhul ei saagi esineda õigustust lepingu pikendamiseks. Kostja ei saa kasutada vaidlusalust hoonet koduna ega muuks otstarbeks – hoonel puudub kasutusluba ja selle kasutamine on ebaseaduslik. Kostja tuginemine

§ 326

lg-le 2 on ühtlasi välistatud § 328 lg 1 p 1 järgi, sest kostjal on üürivõlgnevus. Kostja nõuded 20.05.2021 ülesütlemisavalduse tühisuse ja üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks jäävad rahuldamata.

1. Kokkuvõttes on üürileping hageja 20.05.2021 avaldusega kehtivalt üles öeldud ja selle kehtivusaeg lõppes 02.09.
2. Kostjal puudub õigus hageja kinnisasja valdamiseks ja kinnisasi tuleb anda hageja valdusesse.
3. Lepingu p 6.1 kohaselt on kahe aasta üür kokku 200 000 krooni. Sama punkt näeb ette, et lepingu pikenemisel on esimese järgneva aasta üür 20 000 krooni. Viidatud punktis on sõnaselgelt räägitud võimalusest lepingu pikenemiseks mitmeks üheaastaseks perioodiks. Täiendav üürikokkulepe on seostatud sõnaselgelt ainult esimese üheaastase lisaperioodiga. Pärast täiendava aasta möödumist muutus vaidlusalune üürileping üüri osas lahtiseks jäetud tingimusega lepinguks

§ 26tähenduses.

1. 13.03.2006 on kostja tasunud OÜ-le Aabla Koda 200 000 krooni selgitusega „üürileping 13.03.2006“ ja 30.11.2006 sama summa selgitusega „vastavalt lepingule“. Kostja käsitleb neid makseid üüri tasumisena. Hageja väitel on üür tasutud ainult esimese 2-aastase perioodi eest. Kohus leidis, et arvestades üüritasu kokkuleppe sõnaselget sisu ja seda, et üürieseme võõrandamise maksumuseks oli lepitud kokku 200 000 krooni (lepingu p 9.2), pole usutav, et mõlemad 2016.a kostja poolt OÜ-le Aabla Koda tasutud summad olid tehtud üüri tasumiseks. Õiguslikult ei saanudki olla tegemist üüri tasumisega, sest raha ülekandmise ajal oli üüri maksmise kohustus selge ainult 200 000 krooni ulatuses ja võimalus täiendava üüritasu maksmise kohta oli lepitud kokku ainult täiendava 20 000 krooni ulatuses. Kostja 23.03.2022 avaldusest järeldub, et üks 200 000 krooni suurustest maksetest oli tehtud kinnisasja omandamiseks. Selle tehingu tühiseks osutumine ei muuda 7 makset üürimakseks. Raha tasumise eesmärk ja sellega seotud õigussuhe tuleb teha kindlaks tegelike tahteavalduste kaudu, mitte kostja hilisema tõlgenduse alusel. Üürisuhtest välja jäävate rahaliste kohustuste üleminek OÜ-lt Aabla Koda hagejale on põhjendamata ja tõendamata. Kostjal võis 200 000 krooni ülekandmisest tulenevalt tekkida nõudeõigus OÜ Aabla Koda vastu, kuid nimetatu ei puuduta kostja ja hageja vahelist üürisuhet. Kokkuvõttes ei ole kostja tõendanud, et ta oleks maksnud üürilepingu alusel üüri perioodi eest, mis on järgnenud üürilepingu 2-aastase tähtaja möödumisele. Kostja on kasutanud hagejale kuuluvat kinnisasja enam kui 14 aastat selle eest üürileandjale midagi maksmata.
2. Olukorras, kus puudub kokkulepe üüri suuruse kohta, pole võimalik üüri suurendada. Kostja hagi 1000 euro suuruse üüri kehtestamise vaidlustamiseks jääb seetõttu rahuldamata.
3. Hageja nõuab tasu üürilepingu eseme kasutamise eest perioodil algusega 01.01.2017 kuni kinnisasja valduse üleandmiseni. Kohus nõustus hageja väitega, et hagi aluseks oleva perioodi osas pole poolte vahel sõlmitud kokkulepet üüritasu suuruse kohta. Kokkulepe üüritasu suuruse kohta oli sõlmitud kuni 13.03.
4. Kostja on alusetult väitnud, et hageja tasunõue on aegunud. Hagi esitati 22.10.2020 (käesoleva tsiviilasjaga liidetud tsiviilasi 220-15499). Üüri maksmise kohustus on korduv TsÜS § 154 tähenduses ja sellise kohustuse aegumistähtaeg algab sissenõutavaks muutumise kalendriaasta lõppemise järgselt. Korduv on ka üüritud asja tagastamisega viivitamise korral ettenähtud tasu maksmise kohustus (

§ 335). Hageja esitatud rahaline nõue ei saanud hakata aeguma enne aastat 2021.

27. Üürileping on olemuslikult tasuline (

§ 271) ja sellisena on vaidlusalune leping ka sõlmitud.

Kuna vaidlusaluse perioodi kohta üüritasu kokkulepe puudub, tuleb tasu määrata kindlaks sellise vara tavalise üüri järgi turutingimustest lähtudes. Seda nii lepingu kehtivuse ajal (01.01.2017-02.09.2021) kui ka järgneva perioodi eest (alates 03.09.2021 kuni kinnisasja valduse tagastamiseni) -

§ 28lg 2 ja § 335.

1. Hageja esitas oma nõude arvestusega, et vastav tasu on 1000 eurot kuus. Kostja pole nimetanud summat, mis tema arvates sellise vara kasutamise eest turutingimustel maksmisele kuulub. Kohus küsis kasutustasu turuväärtuse kohta eksperdiarvamuse Virgo Laansoolt. Arvamuse kohaselt oli vaidlusaluse vara turutingimustest lähtuv kasutusväärtus 2017.a 598 eurot kuus, 2018.a 616 eurot kuus, 2019.a 635 eurot kuus, 2020.a 655 eurot kuus, 2021.a 675 eurot kuus ja 2022.a juuni lõpu seisuga arvestatuna 750 eurot kuus. Kohtul pole põhjust eelistada hageja poolt kinnisasjade üüripakkumiste kohta esitatud tõendeid ja põhjendusi eksperdiarvamusele. Kohus luges vaidlusaluse vara turutingimustest lähtuva kasutusväärtuse Virgo Laansoo eksperdiarvamusega tõendatuks.
2. Vastavalt eespool selgitatule mõistis kohus kostjalt hageja kasuks perioodi 01.0131.12.2017 eest välja 7176 eurot (598 x 12), perioodi 01.01-31.12.2018 eest 7392 eurot (616 x 12), perioodi 01.01-31.12.2019 eest 7620 eurot (635 x 12), perioodi 01.0131.12.2020 eest 7860 eurot (655 x 12), perioodi 01.01-31.12.2021 eest 8100 eurot (675 x 12), perioodi 01.01-30.09.2022 eest 6750 eurot (750 x 9), kokku 44 898 eurot. Juhindudes TsMS §-st 369, mõistis kohus kostjalt hageja kasuks välja 750 eurot kuus perioodi eest 8 algusega 01.10.2022 kuni kinnisasja valduse üleandmiseni. Perioodi 01.01.201702.09.2021 osas on tasunõude aluseks

§ 271

, sellele järgneva perioodi osas

§ 335

. Hageja hagi kinnisasja üüri ja kasutuseeliste hüvitamise saamiseks perioodi 01.01.2017 – 30.09.2022 eest jääb vastavalt rahuldamata summas 24 102 eurot (69 x 1000 – 44 898). 30. Hageja nõuab viivise väljamõistmist

§ 113

lg 1 teises lauses sätestatud määra alusel perioodi 01.01.2017-22.10.2020 eest arvestatud põhivõlalt 45 677 eurot alates 08.04.2020 kuni võla tasumiseni. Kohus rahuldas perioodi 01.01.2017-22.10.2020 eest arvestatud põhivõlanõude summas 28 547,83 eurot (7176+7392+7620+655x9+655/31x22). Kostja ei ole esitanud vastuväiteid viivisenõude arvestuse aluseks olevatele faktiväidetele ega arvestuste õigsusele. Seega lähtub kohus viivisenõude lahendamisel hageja arvestustest. Kostja väide viivisenõude hilise esitamise ja pahausksuse kohta on alusetu. Nõude esitamisega ei ole põhjendamatult venitatud. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja perioodi 08.04 – 22.10.2020 eest arvestatud viivise summas 1049,58 eurot. Koos sissenõutavaks muutunud põhivõlaga mõistab kohus kokku välja 45 947,58 eurot (44 898 + 1049,58). Perioodi eest algusega 23.10.2020 mõistab kohus kostjalt

§ 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras välja viivise põhinõudelt summas 28 547,83 eurot kuni võla tasumiseni. Põhivõla eest, mis on arvestatud perioodilt algusega 22.10.2020, ei ole hageja viivise väljamõistmist nõudnud.

1. Kohus märkis, et kohtuotsus tehakse osaotsusena vastavalt TsMS §-le
2. Kohus lahendab kostja nõude üüritud kinnisasjale tehtud parenduste eest hüvitise saamiseks hiljem. Kuna kostja nõue pole sissenõutav, ei saa seda esialgu ka tasaarvestada. Seega ei saa kohus teha käesolevat osaotsust tasaarvestuse reservatsiooniga (

§ 450lg 2 ja 4).

Kui kostja nõue muutub sissenõutavaks pärast käesoleva osaotsuse jõustumist, saab kostja vajaduse korral esitada tasaarvestusele tuginedes sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi (täitemenetluse seadustiku § 221 lg 1 ja 2). Apellatsioonkaebus

1. Kostja esitas maakohtu osaotsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, milles hageja nõuded rahuldati ja kostja nõuded jäeti rahuldamata, ning saata tsiviilasi maakohtule uueks arutamiseks. Alternatiivselt teha uus otsus, millega hageja nõuded jätta rahuldamata ja rahuldada kostja nõuded.
2. Arvestades käesoleva vaidluse asjaolusid, ei olnud osaotsuse tegemine mõistlik. Kui osaotsus peaks jääma jõusse, siis viib see olukorrani, kus kostja peab vabastama kinnistu osa ja tasuma hagejale hüvitise. Samas kostja hüvitise nõude osas menetlus jätkub. Ekslik on maakohtu seisukoht, et

§ 286

järgne nõue on seotud valduse üleandmisega.

§ 286sätestatud nõuded on seotud üürilepingu lõppemisega.

Maakohus on jätnud tähelepanuta kostja poolt esitatud tasaarvestusavalduse juhuks, kui mingis osas hageja rahalised nõuded rahuldatakse. 9 34. Ebaõiged on maakohtu seisukohad, et üürileping oli sõlmitud tähtajaga kaks aastat, ning et leping on muutunud tähtajatuks. Üürilepingus on sätestatud, et leping lõppeb punktides 9.2, 9.3 või 9.4 sätestatud kokkulepete täitmisel. Need kokkulepped ei ole realiseerunud. Seetõttu ei saanud üürilepingut

§ 312lg 1 alusel üles öelda.

Maakohus ei ole arvestanud ka p-i 5.2 järgseid lepingu erakorralise ülesütlemise eeldusi. Kostja sai üürilepingu ülesütlemisteate kätte 11.06.

1. Kuna hageja soovis lepingu lõpetada alates 01.09.2021, siis ei ole täidetud 3-kuuline etteteatamise nõue.
2. Kostja jääb selle juurde, et tegemist oli eluruumi üürilepinguga. Poolte tahe oli algusest peale suunatud eluruumi üürilepingule. OÜ Aabla Koda teadis, et kostja soovib ehitada sinna suvilat. Valminud on hoone, milles kostja elab. Kui tegemist ei ole eluruumiga, siis jääb arusaamatuks, mis alusel nõuab hageja kasutuseelist eluruumi eest.
3. Alternatiivselt leiab kostja, et seoses kinnistule elamu püstitamisega ning selle kasutamisega eluruumina, muutus üürileping eluruumi üürilepinguks. Sellest, et hoonet kasutatakse eluruumina, teadis nii hageja kui esialgne üürileandja. Kasutusloa puudumine ei tähenda, et tegemist ei saa olla eluruumi üürilepinguga. Tähtsust ei ole ka sellel, kuidas on hoonet kajastatud ehitusregistris.
4. Hageja ülesütlemisteates puudus selgitas ülesütlemise vaidlustamise korra ja tähtaja kohta. Seadusega vastuolus on maakohtu seisukoht, et see ei too kaasa ülesütlemise tühisust. Samuti on ebaõige maakohtu seisukoht, et eluruumi üürilepingu ülesütlemine ei ole välistatud tsiviilasja 2-16-19317 menetluse tõttu (

§ 327lg 2).

Lisaks on hageja esitanud 06.07.2022 kostjale üürilepingu järjekordse ülesütlemisavalduse, millega on hageja kinnitanud, et varasemad ülesütlemisavaldused on alusetud. Kui kohus peab lepingu ülesütlemist kehtivaks, siis taotleb hageja selle pikendamist kolme aasta võrra alates päevast, mil leping oleks pidanud lõppema.

1. Kostja poolt üürilepingu alusel tehtud makseid tuleb tõlgendada üürimaksetena. Seega ei saa kahtlust olla selles, et üürilepingu kohaselt oli üürisummaks 20 000 krooni ehk 1278,33 eurot aastas. Kostja on tasunud üüri ette 20 aasta eest, kuna ta on tasunud esialgsele üürileandjale 2006.a kokku 400 000 krooni. Seega on kostja tasunud üüri ette kuni 2026.a märtsini. Kostjal puudub üürivõlgnevus. Lisaks on hageja kasutuseelise nõue vastuolus hea usu põhimõttega, kuna see esitati esmakordselt alles 01.04.
2. Hageja nõuded on ka osaliselt aegunud. Ekspert on leidnud, et ilma sisustuseta saun-suvila üürimäärad on ca 30 % madalamad. Hoone sisustus kuulub kostjale. Maakohus ei ole seda arvestanud.
3. Valduse vabastamise mõistlik aeg 14 päeva asemel on 60 päeva. Vastus apellatsioonkaebusele
4. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. 10 RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5. Kostja on maakohtu osaotsuse vaidlustanud osas, milles hageja hagi osaliselt rahuldati ja kostja hagi jäi rahuldamata. Muus osas ei ole maakohtu osaotsusele apellatsioonkaebust esitatud. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsust üksnes vaidlustatud osas (TsMS § 651 lg 1).
6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, milles maakohus rahuldas hagi hageja rahaliste nõuete osas osaliselt (maakohtu otsuse resolutsiooni punktid 4-6). Selles osas tuleb tsiviilasi saata tagasi maakohtule asja uueks lahendamiseks. Samuti tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles maakohus määras, et kinnisasja osa valdus tuleb kostjal hagejale üle anda 14 päeva jooksul otsuse jõustumisest. Ringkonnakohus määrab selleks tähtajaks 30 päeva. Samuti tuleb tsiviilasi saata maakohtule üüri kehtestamise (alternatiivselt üüri tõstmise) tühisuse tuvastamise nõude lahendamiseks. Muus osas jääb maakohtu osaotsus muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
7. Ringkonnakohus nõustub maakohtu lõppjäreldusega selles, et 13.03.2006 sõlmitud leping ei ole eluruumi üürileping.

§ 271

sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 272lg 1 kohaselt on eluruum elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks.

Kolleegiumi hinnangul ei ole käesoleval juhul määravat tähtsust küsimusel, kas ehitusregistris saunana registreeritud hoonet, kuid kus on elutuba ja kaks magamistuba, saab käsitleda eluruumina

§ 272lg 1 tähenduses.

Tulenevalt

§-st 271 on oluline küsimus, mille üürileandja üürnikule kasutamiseks andis. Asja materjalidest nähtub, et OÜ Aabla Koda andis kostja kasutusse ca 4000m2 suuruse maatüki (osa kinnisasjast). Kinnisasja osa ei olnud hoonestatud. Hoone ehitas kinnistu osale kostja ise pärast 13.03.2006 lepingu sõlmimist. Kuna OÜ Aabla Koda andis lepingu alusel kostja kasutusse maatüki, siis ei saanud tegemist olla eluruumi üürilepinguga. Tõendatud ei ole ka, et lepingu pooled muutsid lepingu hiljem eluruumi üürilepinguks. 13.03.2006 lepingu p 10.1 kohaselt võib lepingu tingimusi muuta poolte kirjalikul nõusolekul. Vaidlus puudub, et lepingut kirjalikult muudetud ei ole. Kuigi seadus ei välista ka sellise tingimuse puhul lepingu muutmist muus vormis (

§ 13lg 3), ei ole lepingu muutmine muus vormis tõendatud.

Üksnes asjaolust, et kostja ehitas kinnistu osale hoone, mida kasutab elamiseks, ei saa tuletada, et poole tahe oli muuta üürileping eluruumi üürilepinguks. Hoone ei olnud üürileandja poolt kostjale kasutamiseks antud, vaid kostja enda poolt ehitatud. Ka sellest, et erinevates valduse vabastamise nõudmise avaldustes on hageja märkinud, et nõuab kostjalt eluruumide vabastamist, ei saa järeldada, et pooled on muutnud lepingu eluruumi üürilepinguks. Avaldustes kasutatud üksikutele sõnadele ei saa anda lepingu olemust määravat tähendust. Tõendatud ei ole, et poolte tahteks oli, et kostja hakkab hagejalt üürima hoonet, mille ta ise on ehitanud. Ülaltoodule tuginedes on ringkonnakohus seisukohal, et poolte vahel sõlmitud üürileping ei ole eluruumi üürileping.

1. Kolleegium nõustub maakohtuga ka selles, et üürileping on muutunud tähtajatuks. 13.03.2006 sõlmitud lepingu p 2.1 kohaselt on leping sõlmitud tähtajaga kaks aastat. Juhul 11 kui lepingu tähtaja möödumisel ei ole üürileandjast tulenevalt realiseerunud lepingu punktis 9 märgitud kavatsused, pikeneb leping kuni peatükis 9 märgitud kavatsuste realiseerumiseni. Juhul, kui peatükis 9 märgitud kavatsused ei realiseeru üürnikust tulenevalt, ei pikene üürileping automaatselt, juhul kui pooled ei saavuta teistsugust kokkulepet.
2. Lepingu p-s 9 on sätestatud lepingu poolte kokkulepped kinnistu jagamise ja selle kostjale võõrandamise kohta. Samuti lepiti kokku kinnistu osa võõrandamise alternatiivsetes variantides, kui kinnistu jagamine eraldiseisvateks kinnistuteks ei osutu võimalikuks. Kolleegiumi hinnangul on kinnistu osa müügikavatsuste osas tegemist kinnistu osa müügi eellepinguga. Kinnistu müügi eelleping peab olema notariaalselt tõestatud (

§ 33lg 2, AÕS § 119 lg 1) ning sellise vorminõude järgimata jätmisel on tehing Ts

ÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Kuna leping on tühine osas, mis puudutab p-s 9 sätestatud kinnistu osa võõrandamise kokkuleppeid, siis ei saa lepingu punkt 9 olla aluseks üürilepingu pikenemiseks. 46.

§ 310

lg 1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Vaidlus puudub, et kostja jätkas pärast kahe aasta möödumist lepingu sõlmimisest kinnistu osa kasutamist, ning et OÜ Aabla Koda teadis sellest. Tõendatud ei ole, et OÜ Aabla Koda oleks kahe nädala jooksul avaldanud tahet mitte jätkata üürilepinguga. Seega muutus üürileping tähtajatuks. Seda, et poolte vahel sõlmitud üürileping muutus tähtajatuks, on leidnud Tallinna Ringkonnakohus ka 26.11.2020 otsuses tsiviilasjas 2-16-19317. 47. Hageja on esitanud kostjale 20.05.2021 avalduse üürilepingu ülesütlemiseks

§ 312

lg 1 alusel alates 01.09.2021 ja palunud kinnistu valduse üle anda hiljemalt 02.09.2021.

§ 312

lg 1 sätestab, et kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Pooltel on vaidlus, millal sai kostja ülesütlemisavalduse kätte. Kostja väitis, et sai üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte tähitud kirjaga 11.06.2021. Hageja on seisukohal, et ülesütlemisavalduse sai kostja kätte e-kirja teel varem. Kolleegiumi hinnangul ei ole valduse vabastamise nõude lahendamisel sellel määravat tähendust. Ka juhul, kui lähtuda sellest, et kostja sai teatise kätte 11.06.2021 oli kolme-kuuline etteteatamistähtaeg hagiavalduse esitamise ajaks möödunud. Üürileping on

§ 312lg 1 alusel üles öeldud.

1. Kostja on seisukohal, et maakohus jättis tähelepanuta üürilepingu p-s 5.2 sätestatud regulatsiooni. Ringkonnakohus märgib, et üürilepingu p 5.2 reguleerib üürilepingu erakorraliselt ülesütlemist. Käesoleval juhul on hageja ütelnud üürilepingu üles korraliselt. 12
2. Kostja on väitnud, et ülesütlemine on tühine, kuna täitamata on osad

§ 325lg-s 2 sätestatud ülesütlemisavalduse vorminõuded.

Ringkonnakohus märgib, et

§ 325kehtestab vorminõuded elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemisavaldusele.

Käesoleval juhul ei ole üürilepingu eseme puhul tegemist elu- või äriruumiga. Kuna tegemist ei ole eluruumiga, siis ei kohaldu antud juhul ka

§ 327

, mis sätestab, millal on eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Samuti ei kerki küsimust üürilepingu pikendamisest

§ 326

alusel, kuna nimetatud paragrahv kehtestab üürilepingu pikendamise võimaluse üksnes eluruumi üürilepingu puhul. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks võtta seisukohta nimetatud normide kohaldamise osas juhuks, kui tegemist oleks eluruumi üürilepinguga. Kohus on eelnevalt asunud seisukohale, et tegemist ei ole eluruumi üürilepinguga.

1. Kuna üürileping on lõppenud, siis nõudis maakohus põhjendatult kinnisasja osa välja kostja valdusest hageja valdusesse. Maakohus kohustas kostjat kinnisasja osa valduse üle andma 14 päeva jooksul otsuse jõustumisest. Kostja leidis apellatsioonkaebuses, et see tähtaeg on liiga lühike ja taotles otsuse täitmiseks tähtaja andmist 60 päeva. Hageja nõustus ringkonnakohtu istungil tähtajaga 30 päeva. Kolleegium leiab, et 30 päeva on piisav tähtaeg otsuse täitmiseks kinnisasja osa valduse üleandmise osas ning määrab otsuse täitmise tähtajaks selles osas 30 päeva.
2. Kostja esitas hageja vastu hagi

§ 286alusel üüriesemele tehtud parenduste hüvitamiseks.

Maakohus ei lahendanud seda osaotsusega, vaid jätkas hüvitise nõude osas menetlust. 09.01.2023 määrusega jättis maakohus hüvitise nõude läbi vaatamata. Ringkonnakohus tühistas 15.03.2024 määrusega maakohtu määruse ja saatis asja maakohtule hüvitise nõude osas menetluse jätkamiseks. 52.

§ 334

lg 3 sätestab, et kui üürnik on teinud vallasasjale kulutusi, mille hüvitamist ta võib nõuda, võib ta asja kuni nende kulutuste hüvitamiseni kinni pidada. Õiguskirjanduses on selgitatud, et vastavate eelduste esinemise korral võib üürnik küll asja tagastamisest kuni kulutuste hüvitamiseni keelduda, kuid üürnik ei või selle aja vältel asja kasutada, sest asja kasutamise õigus saab tuleneda üürilepingust, kuid üürileping on lõppenud (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2019, lk 374). Kolleegium märgib, et käesoleval juhul

§ 334lg 3 ei kohaldu, kuna kostja üüritud asja puhul ei ole tegemist vallasasjaga.

Riigikohtu 19.02.2014 otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-179-13 järeldub, et kinnisasja üürnik võib kulutuste hüvitamise tagamiseks tugineda

§-le 110 (p 29).

§ 110

lg 1 sätestab, et võlgnik võib keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Sama paragrahvi lõike 5 järgi, kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest käesoleva paragrahvi alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega võlgnikku kohustatakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. Ringkonnakohus märgib, et kostja ei ole menetluses väitnud ega toonud esile asjaolusid, et tema hüvitise 13 nõue hageja vastu ei ole piisavalt tagatud. Seega ei kuulu käesoleval juhul

§ 110kohaldamisele.

1. Pooltel on vaidlus üüri tasumise ja suuruse üle. Kostja on seisukohal, et kuna üürilepingu kohaselt oli üüriks 20 000 krooni ning ta maksis 2006.a OÜ-le Aabla Koda 400 000 krooni, siis on ta tasunud üüri ette 20 aasta eest. Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga. Üürilepingu p 6.1 kohaselt pidi kostja tasuma punktis 2.1 sätestatud kahe-aastase tähtaja eest üüri 200 000 krooni. Üürilepingu pikenemisel üheaastaste tähtaegade võrra loetakse esimese üheaastase üüriperioodi üürisummaks 20 000 krooni. Lepingu p 9.2 sätestas, et pärast ehitusloa väljastamist võõrandab üürileandja üürnikule kinnistu osa 200 000 krooni eest. Maakohus tuvastas, et kostja tasus OÜ-le Aabla Koda 13.03.2006.a 200 000 krooni ja 30.11.2006.a samuti 200 000 krooni. Tsiviilasjas 2-21-9886 esitatud hagis väitis kostja, et ta tasus kokku 400 000 krooni OÜ-le Aabla Koda kinnistu osa eest ostuhinnana. Apellatsioonkaebuses leiab kostja, et neid tuleb käsitleda üürimaksetena. Ringkonnakohus märgib, et lepingu p 6.1 kohaselt pidi kostja tasuma 200 000 krooni kahe aasta üürimaksena ja lepingu p 9.2 kohaselt 200 000 krooni kinnistu osa ostuhinnana. Kokku ongi kostja tasunud 400 000 krooni. Seega ei ole põhjendatud kostja seisukoht, et ta on tasunud üüri summas 400 000 krooni 20 aasta eest ette. Kui kostja on teinud OÜ-le Aabla Koda makse tühise kinnistu osa müügi eellepingu alusel, siis seda ei saa käsitleda üürimaksena. Pärast esimest kahe-aastast perioodi oli lepingus kokkulepitud üüri suurus üksnes kolmandaks aastaks (20 000 krooni). Sellest edasi ei ole üüri suuruses kokku lepitud ning tõendamata on, et kostja oleks tasunud üüri pärast kahe-aastase tähtaja möödumist.
2. Eeltoodust tulenevalt, ning arvestades asjaolu, et üürileping on olemuslikult tasuline, leidis maakohus põhjendatult, et kostjal tuleb tasuda üüri, mis on samasuguse asja puhul tavaline (

§ 271, § 28 lg 2, § 335).

Maakohus lähtus üüri suuruse määramisel V. Laansoo 08.08.2022 eksperdiarvamusest. Eksperdiarvamuses on aga hinnatud saun-suvila (sh õuela) üüri turuhinda. Ringkonnakohtu arvates on maakohus ebaõigesti üüri hinna määramisel lähtunud saun-suvila üürihindadest. Üürilepingu esemeks oli hoonestamata kinnisasja osa (maatükk), mitte hoonestatud kinnisasja osa. Seega ei ole maakohus lähtunud õigest üürilepingu esemest. Tsiviilasjas on esitatud ka teisi tõendeid üüri turuhinna kohta (kinnisvara üüri pakkumised), kuid ka need puudutavad hoonestatud kinnisasju. Hoonestamata kinnisasja osa üüri suurust ei ole maakohus välja selgitanud. Eeltoodust tulenevalt on maakohus oluliselt rikkunud materiaal- ja menetlusõiguse normi.

1. TsMS § 392 lg 1 p 4 kohaselt peab kohus eelmenetluses välja selgitama tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Kuna üürilepingu eseme (hoonestamata kinnisasja osa) tavalist üürihinda ei ole maakohus välja selgitanud, siis tuleb maakohtu osaotsus tühistada osas, milles maakohus rahuldas hageja rahalised nõuded osaliselt ning saata selles osas asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Sellest tulenevalt puudub ringkonnakohtul vajadus võtta seisukohta teiste kostja väidete osas, mis puudutavad hageja rahalise nõude osalist rahuldamist. 14
2. Kostja palus hagis tuvastada 1000 euro suuruse üüri kehtestamise (alternatiivselt üüri tõstmise) tühisus. Maakohus on osaotsuse põhjendavas osas märkinud, et olukorras, kus puudub kokkulepe üüri suuruse kohta, pole võimalik üüri suurendada, ning et hagi 1000 euro suuruse üüri kehtestamise vaidlustamiseks jääb seetõtu rahuldamata. Maakohtu põhjendus jääb ringkonnakohtule ebaselgeks. Maakohus on ühelt poolt väitnud, et üüri suurendamine ei ole võimalik, ning teiselt poolt märkinud, et hagi 1000 euro suuruse üüri kehtestamise vaidlustamiseks jääb rahuldamata. Kohtuotsuse resolutsioonis ei ole maakohus selle nõude osas seisukohta võtnud. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul lahendada ka see nõue.
3. Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja maakohtule osaliselt uueks lahendamiseks, siis jääb menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine maakohtu otsustada. Sealjuures jääb maakohtu lahendada ka kostjale menetlusabina antud riigilõivu riigituludesse väljamõistmise küsimus. (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov Otsuse lisa 15 16