Obsah (11)

§ 296§ 197§ 198§ 309§ 186§ 101§ 277§ 275§ 312§ 271§ 334

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Kohtunik Harju Maakohus Karin Mölder Otsuse tegemise aeg ja koht 03.07.2024.a Tallinn, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-23-4088 Tsiviilasi Tsiviilasja hin

) § 101 lg 1 p-s 4 ja § 277 lg-s 1 sätestatud õigust lepingust taganeda. Lähtudes

§ 296

lg-st 1 puudub kostjal kohustus maksta üüri ja kanda kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud eluruumi sihtotstarbeliselt kasutada seetõttu, et üürileandja ei andnud asja kostja kasutusse. Tulenevalt

§ 296

lg-st 1 on kostjal õigus lugeda lähtudes

§ 197

lg-test 1 ja 2 ja lepingu punktist 3.3 lepingu lõppemisel või lõpetamisel tagastamisele kuuluv deposiit tasaarvestatuks ning kostja avaldus on käsitletav tasaarvestuse avaldusena

§ 198mõttes.

8.

§ 309

lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt on aga kokkulepe, mille kohaselt eluruumi üürileandjal on õigus tähtajatu üürileping üles öelda muul kui käesolevas seaduses nimetatud alusel, tühine. Kostja on seisukohal, et eeltoodust tulenevalt on lepingu punkti 7.1.3 puhul tegemist tühise kokkuleppega ning seega puudub hagejal õigus nõuda kompensatsiooni tulenevalt TsÜS § 84 lg-st

1. Kohtuotsuse põhjendused 3
2. Kohus, tutvunud asja materjalidega, sh uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid, leiab, et hagi tuleb osaliselt rahuldada.
3. Kui tegemist on varalise nõudega hagiga ja hagihind ei ületa summat, mis vastab 3500 eurole ja koos kõrvalnõuetega 7000 eurole, menetleb kohus hagi TsMS § 405 lg 1 esimese lause järgi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid (lihtmenetlus).
4. Hageja R S ja kostja R K sõlmisid xxx eluruumi üürilepingu kehtivusega 20.08.2022 kuni 20.08.2024 (dtl 72-74, 129-133, 198-201, 236-238). Lepingu lisa 1 (eluruumi ja sisustuse üleandmise-vastuvõtmise akt, dtl 135, 201, 239) kohaselt anti koos eluruumiga üle pesumasin Electrolux, külmkapp Siemens ja kaks komplekti võtmeid.
5. Vaidlus puudub, et pooled allkirjastasid üürilepingu 20.08.2022 ja kostja tasus hagejale 13.08.2022 ettemaksu 100 eurot (dtl 117). Üürilepingu digitaalne allkirjastamine 11.08.2022 ebaõnnestus (dtl 61, 188), mistõttu allkirjastasid pooled üürilepingu üüriobjektil kohapeal 20.08.2022 (dtl 64-65, 191-192).
6. Pooled vaidlevad selle üle, millal hakkas üürileping kehtima. Hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu punkti 2.1 kohaselt oli leping sõlmitud tähtajalisena, alates 20.08.2022 kuni 20.08.
7. TsÜS § 135 lg 7 kohaselt kui tähtpäeva saabumine on määratud teatud kuupäeva, kellaaja või sündmuse toimumisega, saabub tähtpäev sellel kuupäeval, kellaajal või sündmuse toimumisel. Seega, kuna üürilepingus on pooled konkreetselt kokku leppinud, et üürileping hakkab kehtima alates 20.08.2022, tuleb lähtuda üürilepingus sätestatust ning kostja poolt viidatud TsÜS § 135 lg 1 käesoleval juhul ei kohaldu. Seega hakkas poolte vahel sõlmitud üürileping kehtima 20.08.
9. Vaidlus puudub, et hageja andis kostjale eluruumi valduse üle 20.08.2022 koos külmkapi, pesumasina ja võtmetega (dtl 135, 201, 239). Samuti puudub vaidlus, et kostja pöördus 20.08.2022 õhtul kell 20.42 e-kirjas hageja poole teatega, et ei soovi siiski eluruumi üürida (dtl 192, 230). Pooltevahelisest kirjavahetusest (dtl 193, 231) nähtub, et hageja palus kostjal tagastada eluruumi võtmed ning kostja tegi ettepaneku kohtuda 20.08.2022 kella 22.30 ajal Sõle tn ja Paldiski mnt nurgal asuvas Circle K teenindusjaamas. Hageja nõustus nimetatuga, kuid märkis, et soovib lepingu rikkumise eest ühe kuu tasu 600 eurot, millest ettemaksu osa läheb maha, seega soovib ta kostjalt 500 eurot samal päeval ning siis võivad nad lepingu tühistada (dtl 193, 231).
10. Pooled vaidlevad selle üle, millal üürileping lõppes. Kostja on vastuses hagile märkinud, et kasutas lepingu punktis 3.3 üürnikule sätestatud õigust loobuda lepingu sõlmimisest. Üürilepingu punkti 3.3 kohaselt üürnik tasub hiljemalt 20.08.2022 üürileandjale lepingust tulenevate nõuete tagamiseks deposiitraha ühe kuu üüri suuruse rahasumma ehk 600 eurot. Sellest arvestatakse maha ettemaks 100 eurot, mis ei kuulu tagastamisele, kui üürnik loobub lepingu sõlmimisest. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei nähtu esitatud asjaoludest, et kostja oleks loobunud üürilepingu sõlmimisest. Vaidlus puudub, et hageja ja kostja allkirjastasid lepingu 20.08.
11. Seega kostja on üürilepingu hagejaga sõlminud. 4
12. Üürilepingu punkti 2.1 kohaselt oli poolte vahel sõlmitud üürilepingu puhul tegemist tähtajalise üürilepinguga.

§ 309

lg 1 I lause kohaselt tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud.

§ 309lg 2 järgi on üürilepingust taganemine lubatud ainult võlaõigusseaduse 15.

peatükis sätestatud juhtudel. Üürilepingu punkti 7.1 kohaselt võib üürilepingut lõpetada järgmistel juhtudel: poolte kokkuleppel, üürniku või üürileandja algatusel ning pooled võivad igal ajal lõpetada lepingu, teatades sellest teisele poolele ette kirjalikult kolm kuud. Kohus selgitab, et

§ 309

ei sätesta, et tähtajalise üürilepingu puhul ei või pooled üürilepingus kokku leppida täiendavates üürilepingu lõpetamise alustes.

§ 186p 4 kohaselt lõpeb võlasuhe selle lõpetamise kokkuleppega.

Poolte tahteavaldusi on võimalik tõlgendada lepingu lõpetamise kokkuleppena ja kohus analüüsib edasiselt, kas lepingu lõpetamine kokkuleppega on tõendatud, nagu kostja väidab.

1. Kostja on seisukohal, et leping lõppes lepingu punkti 7.1.1 alusel poolte kokkuleppel, kuna ta tagastas võtmed kostjale ja hageja aktsepteeris võtmete tagasivõtmisega lepingu lõpetamist poolte kokkuleppel. Hageja vaidleb nimetatule vastu ning märgib, et eluruumi võtmed jäid kostja kätte ning kostja ei ole neid hagejale tagastanud ja leping jäi lõpetamata. Vaidlus puudub, et pooled kohtusid 20.08.2022 õhtul kella 22.30 ajal Sõle tn ja Paldiski mnt nurgal asuvas Circle K teenindusjaamas. Hageja väitel pooled kohtusid, kuid kostjal talle raha maksta ei olnud, mistõttu leppisid nad kokku, et kostja tasub hagejale hiljemalt 04.09.
2. Hageja väitel jäi leping lõpetamata ja võtmed kostja kätte. Kostja väidab, et tagastas hagejale võtmed ja loeb sellega lepingu lõpetatuks poolte kokkuleppel lepingu punkti 7.1.1 alusel.
3. Kohus selgitas kostjale 06.06.2024 selgituskirjas, et kui ta leiab, et pooled lõpetasid lepingu poolte kokkuleppel ja kostja tagastas hagejale eluruumi võtmed 20.08.2022, tuleb kostjal seda tõendada. Kostja ei ole esitanud kohtule mistahes tõendeid võtmete tagastamise ega lepingu lõpetamise kohta kokkuleppel. Poolte poolt kohtule esitatud kirjavahetusest (dtl 193-197, 230232) nähtub, et hageja tegi kostjale ettepaneku, et kostja tagastab talle võtmed ja tasub 500 eurot, s.o ühe kuu üür 600 eurot, millest on maha arvestatud ettemaks 100 eurot ning sellisel juhul on hageja nõus lepingu ennetähtaegselt lõpetama. Kirjavahetusest ei nähtu kostja nõustumust sellega. Pooled lepivad üksnes kokku kokkusaamise sama päeva, s.o 20.08.2022 õhtuks. Samuti puudub vaidlus, et kostja ei ole hagejale tasunud hageja poolt soovitud 500 eurot. Seega ei ole käesoleval juhul kostja tõendanud, et leping lõppes poolte kokkuleppel 20.08.
4. Ainuüksi asjaolu, et kostja sõitis hagejaga kokku saama üksnes võtmete üleandmise eesmärgil, ei tähenda, et kostja hagejale ka võtmed üle andis ning pooled lepingu kokkuleppel lõpetasid. Kostja ei ole võtmete hagejale üleandmist ja lepingu lõpetamist 20.08.2022 kokkuleppega tõendanud. Seega kohtu hinnangul ei lõppenud üürileping poolte kokkuleppel 20.08.
6. Kostja saatis 05.09.2022 hagejale avalduse, mis sisaldas mh lepingust taganemise avaldust (dtl 195). Nimetatu üle vaidlus puudub. Kostja märkis, et kui hageja ei loe, et ta on kasutanud lepingu punktides 3.3 või 7.1.1 sätestatut, teavitab ta hagejat soovist kasutada

§ 101lg 1 p 4 ja § 277 lg 1 sätestatud õigust lepingust taganeda.

Kostja leiab, et kuna ta tagastas võtmed hagejale samal päeval kui sõlmis lepingu ehk 20.08.2022, puudus tal üüripinnale juurdepääs, mistõttu ei olnud tal võimalik üüripinda kasutada alates lepingu sõlmimise päevast. 5 20.

§ 309lg 2 kohaselt on üürilepingust taganemine lubatud ainult võlaõigusseaduse 15.

peatükis sätestatud juhtudel.

§ 277

lg 1 kohaselt kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral, võib üürnik lepingust taganeda.

§ 277

lg 1 alusel üürilepingust taganemise eelduseks on, et üürnikule üle antud asjal (korteril) on puudus, mis piirab olulisel määral asja kasutamist. Kohtu hinnangul ei ole tõendatud, et käesolevas asjas oleks täidetud

§ 277lg 1 alusel üürilepingust taganemise eeldused.

Kostja väitel taganes ta lepingust, kuna tal puudus üüripinnale juurdepääs hagejale võtmete tagastamise tõttu. Kostja väitel ei saanud ta seetõttu eluruumi sihtotstarbeliselt kasutada hagejast tuleneval põhjusel. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostjale anti 20.08.2022 üle eluruumi valdus koos võtmetega (kaks komplekti) (dtl 135, 201, 239). Korteril esinevaid puuduseid üleandmisevastuvõtmise aktis märgitud ei ole. Kohtule esitatud kirjavahetusest ei nähtu, et kostja oleks osutanud ühelegi puudusele, mis oleks takistanud tal eluruumi sihtotstarbelist kasutamist. Alles üürikomisjoni istungil (üürikomisjoni toimik lk 44 pöördel, dtl 138) märkis kostja, et korter ei vastanud ootustele, kuid ühtegi tõendit puuduste kohta või nendest hagejale teatamise kohta ei esitanud. Kostja ei ole nimetatud tõendeid esitanud kohtule ka käesoleva kohtumenetluse kestel. Kostja väidab, et tal puudus juurdepääs korterile, kuna ta tagastas võtmed hagejale, kuid nimetatud väiteid, sh hagejale võtmete tagastamist ja korteri valduse üleandmist, kostja tõendanud ei ole. Seega kostja ei ole esile toonud ega ka tõendanud asjaolusid, sh korteril esinevaid puuduseid, mis takistasid eluruumi kasutamist, mille alusel saaks asuda seisukohale, et kostjal ei olnud võimalik eluruumi hagejast tuleneval põhjusel kasutada. Kuivõrd kostja ei ole tõendanud, et tal puudus juurdepääs eluruumile pärast 20.08.2022 hagejast tuleneval põhjusel, ei ole

§ 277lg 1 sätestatud eeldused lepingust taganemiseks täidetud.

Seega kohtu hinnangul ei lõppenud pooltevaheline leping sellest taganemisega. 21. Üürilepingu punkti 7.1.3 kohaselt pooled võivad igal ajal lõpetada käesoleva lepingu, teatades sellest teisele poolele ette kirjalikult kolm kuud. Kostja väitel on üürilepingu punktis 7.1.3 sätestatu

§ 309

lg 3 alusel tühine.

§ 309

lg 3 järgi kokkulepe, mille kohaselt eluruumi üürileandjal on õigus tähtajatu üürileping üles öelda muul kui käesolevas seaduses nimetatud alusel, on tühine. Kohus märgib, et

§ 309lg 3 kohaldub tähtajatule üürilepingule.

Käesoleval juhul on kohus tuvastanud, et poolte vahel sõlmitud üürilepingu puhul oli tegemist tähtajalise üürilepinguga, mistõttu

§ 309lg 3 käesoleval juhul ei kohaldu.

22. Kohus on seisukohal, et üürilepingu punkt 7.1, sh punkt 7.1.3 ei ole tühine ka

§ 275

alusel, mille kohaselt eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Üürilepingu punktis 7.1 sätestatud täiendavad lepingu lõpetamise võimalused ei ole kokkulepe üürniku kahjuks ja seega need ei ole tühised. Võlaõigusseaduse alusel kehtib tähtajaline üürileping tähtaja lõpuni, sh ilma korralise ülesütlemise võimaluseta. Tähtajalist üürilepingut saab seaduse kohaselt üles öelda üksnes erakorraliselt (

§ 309lg 1).

Lepingu punktis 7.1 kokku lepitud täiendavad lepingu lõpetamise võimalused on seega mh üürniku kasuks, sest kui neid ei oleks lepingus sätestatud, siis oleks üürileandjal õigus nõuda üürnikult üüri kuni üürilepingu tähtaja saabumiseni, s.o kuni 20.08.2024. Kolmekuuline etteteatamise tähtaeg on seadusest tulenevalt tavapärane tähtajatule kinnisasja üürilepingu ülesütlemisele kohalduv etteteatamise tähtaeg (

§ 312lg 1).

Pooled on kokku leppinud, et sama etteteatamise tähtaeg kohaldub ka antud juhul tähtajalise üürilepingu ülesütlemisele. Ülesütlemise tähtaega määrav punkt 6 7.1.3 ei ole tühine, andes mh üürnikule erandkorras tähtajalise üürilepingu korralise ülesütlemise võimaluse, sh on etteteatamise aeg mõistlik, arvestades, et üürileping oli sõlmitud kaheks aastaks, s.o küllaltki pikaks ajaks. Ülesütlemise tähtaja mõte ja eesmärk on tagada nii üürnikule kui ka üürileandjale kindlus sõlmitud üürilepingu kestmises ning anda üürniku poolt üürilepingu lõpetamisel üürileandjale mõistlik aeg üürniku soovidele reageerimiseks ja uue üürniku leidmiseks ning üürileandja poolt üürilepingu lõpetamisel anda üürnikule mõistlik aeg üürileandja soovidele reageerimiseks ja uue elamispinna leidmiseks. 23. Kuna pooled on üürilepingu punktis 7.1.3 kokku leppinud, et lepingu saab lõpetada enne tähtaja saabumist, teatades sellest teisele poolele kolm kuud ette, tuleb sellest sättest ka lähtuda. Kohus selgitab, et sellisel juhul lõpeb leping kolme kuu möödumisel lepingu lõpetamise soovist teatamisest arvates. Vaidlus puudub, et kostja teavitas 20.08.2022 hagejat e-posti teel soovist leping lõpetada (dtl 66, 192). Seega lõppes pooltevaheline üürileping kolme kuu möödumisel, s.o 20.11.2022. 24.

§ 271

järgi üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Seega üürilepingu kehtivuse ajal on üürileandjal õigus nõuda üüri ning üürnikul on õigus üüritud asja kasutada.

1. Üürilepingu punkti 3.1 kohaselt igakuiseks üürisummaks on fikseeritud 600 eurot. Kuivõrd üürileping kehtis 20.08.2022 kuni 20.11.2022, s.o kolm kuud, tuleb kostjal hagejale tasuda eluruumi üürimise eest üüri 1800 eurot (3x600) eurot.
2. Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjalt hagejale väljamõistmisele tasumata üür 1800 eurot.
3. Hageja nõuab kostjalt xxx eluruumi võtmete tagastamist, alternatiivselt võtmete eest kompensatsiooni tasumist summas 100 eurot, mille kostja on tasunud kostjale ettemaksuna. 28.

§ 334

lg 1 ja 2 kohaselt üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega.

1. Hageja ja kostja on lepingu sõlmimisel allkirjastanud lepingu lisaks nr 1 oleva eluruumi ja sisustuse üleandmise-vastuvõtmise akti (dtl 135, 201, 239), mille kohaselt koostasid hageja ja kostja akti tõendamaks, et üürileandja andis üle ja üürnik võttis vastu eluruumi ning mh selle võtmed (kaks komplekti). Kostja ei ole hagejale võtmete tagastamist tõendanud, mistõttu on kostja väide võtmete tagastamise kohta paljasõnaline. Hageja soovib primaarselt võtmete tagastamist. Kohus saab kostja poolt esitatust aru, et kostjal hagejale kuuluvaid võtmeid ei ole. TsMS § 442 lg 5 kohaselt otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Resolutsioon peab olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. Kohus 7 on seisukohal, et kuna kostja poolt esitatu kohaselt tal vaidlusaluseid võtmeid ei ole, ei oleks kohtuotsus võtmete tagastamise nõude osas täidetav, mistõttu kohus nimetatud nõuet rahuldada ei saa. Kostjat ei saa kohustada tagastama midagi, mida tal ei ole. Seega jätab kohus hageja nõude tagastada hagejale xxx eluruumi võtmed (kaks komplekti), s.o võtmete üks komplekt koosneb kuuest võtmest ja neid ühendavast võtmerõngast - kaks korteri välisukse lukkude võtit, koridori välisukse võti, keldri välisukse võti, keldriboksi luku võti ja postkasti võti, rahuldamata.
2. Hageja nõuab alternatiivselt võtmete maksumuse hüvitamist summas 100 eurot ning palub lugeda võtmete maksumus kaetuks kostja poolt 13.08.2022 tasutud 100 euroga. Hageja on esitanud kohtule tõendina xxx pakkumise nr xxx (dtl 269), mille kohaselt on 12 võtme ja 2 võtmerõnga maksumuseks 106 eurot. Seega on hageja tõendanud, et kostjale üleantud võtmete maksumuseks on vähemalt 100 eurot. Kuivõrd hageja nõuab kostjalt tagastamata võtmete eest üksnes 100 eurot, tuleb kostjal hagejale hüvitada vaidlusaluste võtmete maksumus 100 eurot. Vaidlus puudub, et kostja on hagejale tasunud 13.08.2022 ettemaksu 100 eurot (dtl 117). Seega tuleb kohtu hinnangul lugeda hageja võtmete maksumuse hüvitamise nõue tasutuks kostja poolt 13.08.2022 tasutud ettemaksu arvelt. Kuivõrd kostja on hageja nõude juba rahuldanud, jätab kohus hageja nõude võtmete maksumuse hüvitamiseks rahuldamata.
3. Eeltoodust tulenevalt kohus rahuldab hagi osaliselt. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista kolme kuu üürisumma, s.o hüvitis üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise eest 1800 eurot.
4. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus ja hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus
5. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.
6. Käesoleva hagi hagihind on 1900 eurot. Kuivõrd kohus rahuldab hageja poolt esitatud nõuded osaliselt summas 1800 eurot ehk hageja nõudest rahuldatakse 94,74%, siis leiab kohus, et hageja menetluskulud tuleb jätta 94,74% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 5,26% ulatuses hageja kanda.
7. Tulenevalt TsMS § 174 lg 1 ja § 177 lg 1 p 1 määrab kohus kindlaks menetluskulude rahalise suuruse. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud.
8. Hageja ei ole kohtule menetluskulude nimekirja esitanud. 15.05.2023 on hageja kohtule teatanud, et hagiavaldusega seoses ei ole tal seni menetluskulusid tekkinud (dtl 244). Kuivõrd asja materjalidest ei nähtu, et hagejale oleks menetluskulusid tekkinud, märgib kohus, et hagejale hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad.
9. Kostja on tasunud kohtule taotluse esitamiselt riigilõivu 315 eurot (dtl 169, 272). Kooskõlas TsMS § 138 lg 2 kuulub hageja poolt kostjale hüvitamisele taotluse esitamisel tasumisele kuulunud riigilõivust 5,26% summas 16,57 eurot. 8 allkirjastatud digitaalselt/ Karin Mölder kohtunik 9