← Eesti

2-24-6663/13

Obsah (9)§ 35§ 38§ 39§ 12§ 30§ 31§ 29§ 9§ 45

KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus Kohtunik Antero Maksing Määruse tegemise aeg ja koht 21. august 2024, Tallinn Tsiviilasja number 2-24-6663 Tsiviilasi Tallinn, Kalevipoja põik 2 korteriühistu avaldus

) § 31 lg 1 p 3 esimese lause kohaselt on korteriomanik kohustatud võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel, kui see on 3

(8)2-24-6663 vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Viidatud sättest tuleneb mh korteriomaniku kohustus taluda selliste ehitustööde tegemist tema korteriomandi eriomandi pinnal, mis on vajalikud nii kaasomandi eseme tavapäraseks korrashoiuks või remondiks (

§ 35

lg 2 p 1), sellest suurema ümberkorralduse tegemiseks (

§ 38

lg 1) kui ka kaasomandi eseme ajakohastamiseks (

§ 39

). Samasisuline kohustus on tuletatav ka

§ 12

lg-st 2, mille kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. 7.

§ 12

lg 1 kohaselt teostavad korteriomanikud oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi

-s sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu.

§ 30

lg 2 esimese lause kohaselt võib korteriomanik nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt.

§ 30

lg 4 sätestab, et sama paragrahvi lg-s 2 sätestatud nõude võib esitada ka korteriühistu. 8. Eeltoodud sätetest tulenevalt oli avaldajal kui korteriühistul õigus esitada hagita menetluse avaldus eriomandi eseme kasutamiseks

§ 31lg 1 p 3 alusel.

Vaidlustamata asjaoludel on puudutatud isik Tallinn, Kalevipoja põik 2 korteri nr xx omanik ja korteriühistu liige. Nõude rahuldamise eelduseks on, et ehitustöö, mille tegemise huvides avaldus esitatakse, on kas korteriomanike vahel kokku lepitud või otsustatud (kooskõlas seaduse ja korteriühistu põhikirjaga) korteriomanike üldkoosolekul. Seejuures

§ 31

lg 1 p 3 esimese lause kohaldamise eeldusena ei pea korteriomanikud olema üldkoosolekul vastu võtnud otsust selle kohta, et üldkoosoleku otsuse täitmiseks peavad korteriomanikud võimaldama teha remonttöid nende eriomandi eseme või erikasutusõiguse eseme hulka kuuluvates ruumides (RKTKm 21.06.2023, 2-21-11317, p 12.2).

  1. Puudutatud isik vaidleb avaldusele vastu mh põhjusel, et otsus kogu majas kanalisatsioonipüstikute vahetuseks vajas kvalifitseeritud häälteenamust (91 liiget 180-st). 21.11.2023 üldkoosolekul osales 41 liiget. Samuti on puudutatud isik hiljem esitatud seisukohas asunud väitma, et 21.11.2023 üldkoosoleku päevakorras ei olnud üleüldse kanalisatsioonisüsteemi renoveerimistööde teostamise otsust, tööde teostamine on sisuliselt põhjendamatu ning teinud etteheiteid elanikele tööde teostamise kohta antud informatsiooni kohta.
  2. Kohus puudutatud isiku vastuväidetega ei nõustu. 21.11.2023 üldkoosoleku protokollist (dtl 16−19) nähtub, et tegemist oli korduva koosolekuga, mis oli otsustusvõimeline osalejate arvust sõltumata. Koosolekul oli esindatud 41 korteriomandit. Koosoleku päevakorras oli kanalisatsioonipüstakute vahetamine kogu majas (p 2) ning hääletustulemusega 39 poolt, 2 vastu otsustati „Vahetada malmist püstakutorud uute helikindlate torude vastu kogu majas. Alustatakse tööga juba detsembris ning alustatakse elanike soovil
  3. trepikojast“ (dtl 18). Seega on korteriühistu 21.11.2023 üldkoosolekul otsustatud kogu maja kanalisatsioonipüstikute vahetus (uute helikindlate torude vastu).
  4. Korteriomanik tugineb kõnealuse otsuse kehtetusele. Selleks on peamiselt kaks alus: esiteks võib otsus olla tühine (

§ 29lg 1, Ts

ÜS § 38 lg 2), teiseks aga kehtetuks tunnistatav (

§ 29lg 3, Ts

ÜS § 38 lg 2). Otsuse tühisusele saab tugineda mh vastuväitega (TsÜS § 38 lg 7 esimene lause), aga otsuse kehtetuks tunnistamiseks tuleb seda taotleval isikul pöörduda kohtusse kehtivas õiguses

§ 29lg-s 3 sätestatud tähtaja jooksul.

Riigikohus on leidnud, et kui korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline või ei antud otsuse poolt piisaval arvul hääli, on üldkoosoleku otsus seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatav (RKTKm 30.11.2022, 2-21-13599, p 14.4 ja seal viidatud varasem praktika). Otsus võiks olla tühine, kui korteriomanike üldkoosolekul otsustatakse häälteenamusega küsimus, mille lahendamine oleks pidanud toimuma korteriomanike kokkuleppel (sealsamas). 4

(8)2-24-6663 12. Kohtu hinnangul ei ole kanalisatsioonisüsteemi renoveerimise (torude vahetuse) puhul tegemist küsimusega, mis vajanuks korteriomanike kokkulepet.

§ 35

lg 1 järgi otsustavad korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle korteriomanikud häälteenamuse alusel. Kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajalike muudatuste tegemise võib otsustada korteriomanike

§ 9

lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (

§ 39

). Seega saab renoveerimistööde üle otsustada liht- või kvalifitseeritud häälteenamusega, sõltuvalt sellest, kas pidada otsustust tavapärase majandamise või ajakohastamise valdkonda kuuluvaks. Teisi võimalikke tühisuse aluseid ei ole puudutatud isik esile toonud. Vaidlusaluse otsuse vastuvõtmise eelduseks ei ole ekspertiis, mis kinnitaks vajadust torude väljavahetamiseks, vaid kirjeldatud nõuetele vastava hulga korteriomanike tahe. 13. Otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse nõude rikkumise korral oleks kohaseks õiguskaitsevahendiks otsuse kehtetuks tunnistamise nõue. Korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamine oli aga

§ 29

lg 2 esimese lause ja lg 3 alusel võimalik ainult kohtule esitatava avalduse alusel. Seadus ei võimalda tugineda vastuväitega korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetusele (TlnRnKm 14.06.2023, 2-19-102941, p 25.5.2; TlnRnKm 19.10.2021, 2-18-19635, p 9.3). Kui puudutatud isik leidis, et üldkoosolekutel ei ole otsuseid kehtivalt vastu võetud, pidanuks ta pöörduma nende kehtetuks tunnistamiseks kohtu poole 60 päeva jooksul otsuste vastuvõtmisest arvates. Sama sisuga taotlust ei saa panna maksma vastuväitena korteriühistu avaldusele. Puudutatud isik ei ole seaduses sätestatud tähtaja jooksul 21.11.2023 üldkoosoleku otsuseid vaidlustanud. Seega on otsused kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaja minetamise tõttu muutunud korteriomanikule täitmiseks kohustuslikuks (RKTKo 13.02.2012, 3-2-1-116-11, p 21 ja seal viidatud praktika; RKTKm 01.06.2022, 2-1916450, p 15). Eeltoodust tulenevalt on täidetud avaldaja nõude rahuldamise eeldus, kuna töö, mille tegemise huvides avaldus esitatakse, on otsustatud korteriomanike üldkoosolekul ja otsus on puudutatud isikule täitmiseks kohustuslik.

  1. Avaldaja nõude rahuldamist ei välista see, et puudutatud isiku väitel puudus mõnedel korteriomanikel võimalus osaleda ja hääletada nii tähtsate otsuste vastuvõtmisel. Kohtu ette toodud asjaoludel ei ole ükski korteriomanik 21.11.2023 üldkoosoleku otsuseid vaidlustanud. Sellest järeldab kohus, et ükski korteriomanik ei pidanud koosolekul vastu võetud otsuseid enda õiguseid rikkuvaks ka juhul, kui korteriomanikul ei olnud võimalik koosolekul isiklikult või esindaja vahendusel osaleda. Seaduses on sätestatud kord, mille raames on üldkoosolekul võimalik vastu võtta („tähtsaid“) otsuseid, samuti kord nende vaidlustamiseks. Nõude rahuldamist ei välista seegi, et puudutatud isik leiab elanikele antud informatsiooni tööde teostamise kohta olnud arusaamatu. Kohtu hinnangul on tsiviilasja materjalidest nähtuv elanikele antud teave (dtl 23−25) olnud piisav. Lisaks on puudutatud isikul olnud võimalik küsida ühistu juhatuselt lisainfot, millist võimalust puudutatud isik on ka kasutanud (dtl 66−75).
  2. Puudutatud isikul oli kohustus tagada juurdepääs korterisisesele kanalisatsioonipüstikule kanalisatsioonisüsteemi renoveerimiseks. See tuleneb

§ 31lg 1 p-st 3 ja § 12 lg-st 2.

Korteriomanikele teatati, et alates 15.01.2024 algab kanalisatsioonipüstikute vahetus ning esitati graafik ja täiendav info (dtl 23−25). Teates paluti tagada ligipääs nii korterile kui ka korterisisesele kanalisatsioonipüstikule. 29.01.2024 aktiga on tõendatud, et puudutatud isik ei võimaldanud ligipääsu oma korterisse tööde teostamiseks (dtl 26). Seega on avaldajal õigus nõuda puudutatud isikult

§ 31

lg 1 p-s 3 nimetatud kohustuse täitmist, mistõttu tuleb esitatud avaldus selles nõudes rahuldada. Kohus nõustub avaldajaga, et taotletavad tingimused ligipääsu võimaldamiseks on piisavalt konkreetsed ja võimaldavad lahendit täita. Puudutatud isik ei ole väitnud vastupidist. 16. VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel kuulub osaliselt rahuldamisele ka avaldaja nõue kahju hüvitamiseks. Puudutatud isiku vastuväidete kohaselt puudub tema käitumise ja kahju 5

(8)2-24-6663 (avaldaja õigusabikulude) vahel põhjuslik seos. Juhatus kasutas õigusabiteenust omavoliliselt, ilma korteriomanike nõusolekuta. Muid vastuväiteid puudutatud isik nõudele esitanud ei ole.
  1. VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju mh kahju tekitamise tõttu kantud või tulevikus kantavaid mõistlikke kulutusi, sealhulgas mõistlikke kulusid hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlakstegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks (RKTKo 24.11.2021, 2-18-13432, p 24 ja seal viidatud praktika). Samamoodi on otsese varalise kahjuna VÕS § 128 lg 3 tähenduses käsitatavad rikkumise tõttu kantud kohtueelsed õigusabikulud. Professionaalne õigusabi kohtueelses vaidluse staadiumis on vähemalt üldjuhul mõistlik ja sellega seotud kulud hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel hüvitatavad (RKTKo 09.02.2011, 3-2-1-138-10, p 29). Üldkoosoleku otsuse täitmiseks vajaliku õigusabi kasutamine ei ole küsimus, mis vajaks eraldiseisvat otsust või korteriomanike nõusolekut (kokkulepet).
  2. Kohtu hinnangul olid kulud õigusabile vajalikud, kuna korteriomanik keeldus ühistu üldkoosoleku otsuse täitmisest, esitas õiguslikke vastuväiteid ja väitis, et üldkoosoleku otsusel ei ole õiguslikku toimet (dtl 66−75). Argumenteeritult otsuse täitmist nõudmata poleks avaldajal olnud võimalik täita oma kohustust tagada kaasomandi eseme korrashoid. Ehkki kohus peab õigusabi kasutamist konkreetsel juhul vajalikuks, ei ole kantud kulud kohtu hinnangul siiski mõistliku suurusega. Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega (

§ 45lg 1).

Seega ei ole igasugused õigusabikulud, mida avaldaja on seoses puudutatud isikuga teinud, põhjuslikus seoses puudutatud isiku rikkumisega tagada tööde teostamiseks vajalik juurdepääs. Mõistliku suurusega õigusabikuluks, mida ei saa pidada ülemääraseks ja mis oleks põhjuslikus seoses puudutatud isiku rikkumisega, tuleb konkreetsel juhul pidada õigusnõustamise, õigusliku analüüsi ja nõudekirja koostamisega seotud kulu kuni 700 eurot (5 tundi tasumääraga 140 eurot/h). Puudutatud isik ei ole väitnud, et ühistu ei ole kulusid kandud ega esitanud muid vastuväiteid, sh õigusabi tunnitasu suurusele (RKTKo 03.04.2013, 3-2-1-19-13, p 11).

  1. Õigusabikulud, st kahju tekkimine pidi olema korteriomanikule ettenähtav. Üldkoosoleku otsuse täitmata jätmisel ka pärast avaldaja selgitusi ja hoiatusi pidi puudutatud isik möönma, et see võib tuua kaasa korteriühistule kulude kandmise kohustuse seoses õigusabiga, st kahju. Tekkinud kahju on eelmises punktis nimetatud ulatuses põhjuslikus seoses korteriomanikule ette heidetava õigusvastase käitumisega (VÕS § 127 lg 4). Avaldaja ei oleks pidanud kasutama õigusabiteenust, kui puudutatud isik ei oleks kanalisatsioonisüsteemi renoveerimistööde teostamist takistanud. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et avaldaja nõue tekitatud kahju hüvitamiseks on põhjendatud 700 euro ulatuses.
  2. Nimetatult summalt on põhjendatud ka avaldaja nõue viivise väljamõistmiseks TsMS § 367 ja VÕS § 113 lg-te 1 ja 2 alusel alates 26.04.2024 kuni kohtu poolt välja mõistetud summas kahju hüvitamise nõude rahuldamiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Sellele nõudele ei ole puudutatud isik eraldi vastuväiteid esitanud. Kohtulahendi tegemise seisuga on sissenõutavaks muutunud viivise summaks 27,73 eurot (66 päeva viivisemääraga 12,5% aastas, 51 päeva viivisemääraga 12,25% aastas arvutatuna põhisummalt 700 eurot).
  3. TsMS § 617 lg 1 kohaselt jõustub ja kuulub käesolev määrus täitmisele, kui seaduse järgi ei saa selle peale enam edasi kaevata või kui määruskaebus jäetakse jõustunud lahendiga rahuldamata või läbi vaatamata või menetlusse võtmata. Sellest erandist kõrvale kaldumiseks peab asjaolusid arvestades olema väga mõjuv põhjus (TsMS III komm, § 478, p 3.3.2.2.d). Avaldaja selliseid põhjendusi kohtu ette toonud ei ole, mistõttu jääb taotlus määruse viivitamata täidetavaks tunnistamiseks rahuldamata. 6

(8)2-24-6663 Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
  1. Mitme menetlusosalisega hagita menetluses on üldjuhul õiglane jätta menetluskulud selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti (RKTKm 02.06.2008, 3-2-1-42-08, p 18). Kuivõrd kohus rahuldab avalduse valdavas osas (mittevaralise nõude tervikuna ja sellega seotud varalise nõude enam kui 70% ulatuses), peab kohus õiglaseks jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel tervikuna puudutatud isiku kui menetluse põhjustaja kanda.
  2. Juhindudes TsMS 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud vajalikus ja põhjendatud ulatuses rahaliselt kindlaks avaldaja menetluskulude nimekirja ja kohtutoimiku materjalide põhjal.
  3. Avaldaja palub mõista puudutatud isikult menetluskulude hüvitamiseks välja avalduse esitamisel tasutud riigilõivu 330 eurot ja õigusabikulud 12,35 tunni õigusteenuse eest tunnitasuga 140 eurot (käibemaksuta), kokku 1729 eurot. Puudutatud isik menetluskulude suuruse kohta seisukohta ei esitanud.
  4. Avaldaja taotlus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks tuleb rahuldada osaliselt. Kohus rahuldab taotluse avalduse esitamisel tasutud riigilõivu hüvitamiseks 50 euro ulatuses (riigilõivuseaduse § 59 lg 5). Riigilõiv on kohtukulu (TsMS § 138 lg 2). Tegemist on põhjendatud kuluga, mis tuleb seoses avalduse rahuldamisega avaldajale 50 euro ulatuses hüvitada. Ülejäänud osas on avaldajal võimalik taotleda enam tasutud riigilõivu tagastamist. Riigilõivu tagastamise nõue lõpeb kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti, kuid mitte enne menetluse jõustunud lahendiga lõppemist (TsMS § 150 lg 6).
  5. TsMS § 175 lg 1 järgi mõistab kohus menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud teiselt menetlusosaliselt välja üksnes mõistlikus, vajalikus ja ettenähtavas ulatuses. Lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on kohtu kaalutlusotsus, mille kohus teeb eelkõige õigusabile kulunud aega ja asja keerukust hinnates. 26.
  6. Kohus ei nõustu avaldajaga, et mitte-advokaadist esindaja tunnitasu taotletud määras oleks põhjendatud. Kohus võtab siinjuures arvesse, et advokaadi tunnitasu on kõrgem mh põhjusel, et ta peab täitma mitmeid advokatuuriseadusest tulenevaid kohustusi ja alluma kutsealasele järelevalvele, mis mitte-advokaadist esindajate puhul nii ei ole. Advokaati eristab teistelt õigusteadmistega esindajatest advokaadi vastutus, vastutuskindlustus ning järelevalve. Kohus leiab, et vaidluse keerukust ja esindaja kvalifikatsiooni arvestades saab hüvitatavaks (s.o konkreetse vaidluse kontekstis mõistlikuks, vajalikuks ja ettenähtavaks) pidada maksimaalselt tunnitasu 120 eurot (käibemaksuta). 26.
  7. Seadus ei piira, kui palju menetlusosaline oma lepingulisele esindajale esindamise eest tasuda võib, küll aga ei näe TsMS ette lepingulise esindaja kulude hüvitamist eranditult täies ulatuses. Põhjendatud ja vajalikeks toiminguteks, mille kulu vastaspool peaks kandma, hindab kohus: − avalduse koostamise, konsultatsiooni ja tõendite kogumisega seotud toimingud (kirjed 1−3) 5 tunni ulatuses, võttes seejuures arvesse, et avaldajale on samas asjas hüvitatud kohtueelsed õigusabikulud ja avaldaja esindaja oli sellest tulenevalt vaidluse asjaoludega valdavas osas juba tuttav; − kohtumääruste ja vastaspoole seisukohtadega tutvumise ning neile vastamisega seotud toimingud (kirjed 4−10) 3 tunni ulatuses; − menetluskulude nimekirja koostamine 0,5 tunni ulatuses. 7
(8)2-24-6663 Kohus leiab, et selles ulatuses esindaja kulude hüvitamine on asja sisu ja menetluse käiku arvestades põhjendatud. 26.
  1. Kohus määrab eelneva põhjal avaldaja vajalike ja põhjendatud menetluskulude rahaliseks suuruseks 1070 eurot (lepingulise esindaja tasu 8,5 tunni eest tasumääraga 120 eurot tunnis (käibemaksuta); riigilõiv 50 eurot) ja mõistab selle puudutatud isikult välja. Avaldaja ei taotle kulude hüvitamist käibemaksuga. 26.
  2. Avaldaja taotlusel tuleb puudutatud isikult välja mõista ka viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras välja mõistetud menetluskuludelt alates käesoleva määruse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni (TsMS § 177 lg 4).
  3. Kohus selgitab, et menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle lahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määratakse. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määratakse. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. Menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata (TsMS § 178). / allkirjastatud digitaalselt / Antero Maksing kohtunik 8
(8)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.